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合肥地产白皮书

2006地产白皮书

第一篇：

2006年新建商品住宅回顾

 本篇调查报告所有数据均来源于市所有在售商品住宅的全年跟踪调查，文中所指的市是包括四大行政区的市辖区，其中包括五大开发区，政务文化新区、高新区、经济技术开发区、新站区以及龙岗开发区。

   2006年市新建商品住宅均价3269元/平方米

　　根据市场调查咨询对市新建商品住宅跟踪调查数据分析：

2006年新建商品住宅的销售均价位3269元/平方米，呈现持续上涨的态势，但是涨速趋缓。

回顾2002年至2006年新建商品住宅的均价分别为2013元/平方米、2341元/平方米、2957元/平方米、3189元/平方米以及3269元/平方米，上涨幅度分别达16.3%、26.3％和7.8％和2.5％。

造成这种现象的原因有这么几点

第一：

政府对房地产的宏观调控力度不断加强，房价涨幅放缓

分别由于2005年的国八条以及2006年的国六条对新建商品住宅的销售价格造成较大的影响。

从2005年5月份“国八条”颁布后楼市销售价格就开始呈现下滑趋势，即从2005年6月份后，的新建商品住宅的销售价格达到历年的最高点为3311元/平方米，随后开始下降并呈现窄幅振荡的趋势。

这种趋势一直延续到2006年的2月份，2月份后开持缓步上涨，但是幅度较慢。

第二：

市场供给加大，市民购房意愿下降

一方面由于“国八条”、“国六条”限制投机购房，因此买房投资的比例开始下降，另外一方面则是由于房地产的投资在今年上半年仍然是呈现持续上涨的趋势，这两点也是造成新建商品住宅房价放缓的主要原因之一。

第三：

高层比例不断增加，从而在一定幅度上拉升了楼市的整体销售均价

根据市场调查咨询的跟踪监测，的建筑类型的占比变化仍然持续了2005年的特点。

2006年供应的新建商品住宅中高层的比例已经超越多层，成为目前在售的第筑类型，而高层的销售价格相对高于多层。

因此建筑占比的变化在一定程度上拉升了整体的销售均价。

多层均价2884元/平方米，与去年基本持平　 占比持续下降，占总体供应的三成

    　相对于其他建筑形态来说，的新建多层商品住宅的销售均价在2006年出现了下滑，相对于2005年2894元/平方米的均价微降了10元/平方米。

　　在供应占比中多层也呈现急速下滑的趋势，根据我司跟踪监测的数据表明，新建多层商品住宅的占比不断下降。

从2003年78％下降到2006年的32％。

的多层的区域分布上则主要集中在蜀山区和瑶海区两个行政区域上，分别占到市总体的46％和40％。

　　进一步分析可以发现，多层的区域分布是造成新建商品多层住宅销售价格下降的主要原因。

多层在蜀山区和瑶海区的分布又呈现一定的特点：

   1、在蜀山区中，经济技术开发区在售的新建多层商品住宅占到蜀山区总体的50％左右，而经济技术开发区在售多层的销售均价仅为2444元/平方米，而整体售价较高的高新区和政务区总体在售的多层住宅却仅占到总体的16.9％。

　　2、瑶海区本身新建多层的销售均价为2706元/平方米，低于市新建多层销售均价6个百分点之多，而且其中龙岗开发区的新建多层的销售均价仅为2449元/平方米。

小高层均价3235元/平方米，同比涨幅1.5%　占比开始下降，低于多层和高层比例

   　2006年小高层的整体销售均价为3235元/平方米，相对2005年上涨1.5％。

市场调查咨询房产研究中心认为，今年小高层的呈现以下几个特点：

   　第一：

与多层之间的价差逐年上升，从2003年开始小高层与多层每平面的售价价差分别为510元、268元、292元、351元，在2004年开始有所下降后，开始缓慢增加。

造成这种现象的原因上文已做解释，主要是多层的分布越来越边缘化，而小高层的分布区域则相对较优。

　　第二：

占比开始下降。

小高层近年来的比例不断增高，从2003年的15％开始增长，在2005年4月达到了最高点占比为42％，随后一直缓慢下降，到2006年12月则为整体的27％。

　　第三：

区域分布相对集中在蜀山区和瑶海区。

蜀山区和瑶海区在售小高层的比例分别占到总体的50％和29％。

包河区分布较少。

高层均价3566元，涨幅1.15%　　占比不断增加，有望取代多层的主体地位

　　1、高层比例大幅度增加，从2006年开始，在售的高层住宅比例持续增长。

造成这种现象的主要原因是由于目前的土地供应中容积率的指标相对较高。

但是从消费者需求来看，虽然由于市场供应的不断增加，消费者的认同度有所提高，但是高层的需求仍然排在多层和小高层之后，

　　 2、区域分布不均衡，区域建筑类型不一。

包河区虽然总体在售体量较少，但是高层的比例却位居所有区域之首，其比例达到了63.4％。

究其原因则是因为其在售住宅主要集中在二还以，由于较好的地理位置和较高的规划容积率，从而导致该区域在建筑形态上以较为节地的高层形态为主。

别墅均价4331元，涨幅0.79%　　比例不断减少，仅占到总体2%

作为高端产品，别墅的价格自身波动不大，别墅价格的涨幅主要是因为供应区域占比的变化而导致的。

2006年在售别墅住宅持续减少，而新供应的项目几乎没有，从而导致别墅的供应比例不断下降，仅占到总体的2％。

当然为了填补该项产品的空白，市场上出现了花园洋房、空中别墅等产品以满足高端客户的需求，其中华润澜溪镇的花园洋房取得了较大的成功。

第二篇：

2006房产年度报告——蜀山区

蜀山区位于市西南部，总面积246.83平方公里，常住人口40余万。

区域座落着高新技术开发区、经济技术开发区、政务文化新区和正在建设中的中国（）科学城，其中所属高新区、经开区和政务区分别于1991年、1993年和2002年成立。

   注：

本文中“蜀山区”为包括高新、经济、政务三大开发区的，而蜀山行政区则为不含三大开发区的区域。

1、蜀山区供应面积以及楼盘数量都占据到了50％左右的份额

   根据市场调查咨询的统计，2006年蜀山区的新建商品住宅总体供应量占到市总体的50%以上，新建商品住宅的供应面积由年初的150万平方米，增加到年底的200万平方米，而在售楼盘也增至130家。

在整个2006年中，蜀山区的四大板块——蜀山行政区、高新区、经济区和政务区的供应面积变化趋势不尽相同：

经济区的住宅供应量占比呈明显的下降走势，蜀山行政区占比则呈现上升态势，而高新区和政务区的供应占比则相对平稳，变化幅度不大。

蜀山区各板块的占比如下：

蜀山行政区占总体的30%，高新区占总体的7%，经济区占总体的10%，政务区占比约为8%（如图二所示）；而从供应套数占比看，高新区的占比约为5%，低于面积占比，究其原因是由于该区域拥有较多别墅、花园洋房等高档大户型楼盘，从而导致高新区户均面积高于全市的平均水平。

2、高层占蜀山区供应面积总体的43%，增势明显；多层日渐稀缺。

   从供应的建筑类型上看，高层的占比明显增加，小高层、多层的占比则持续下降，别墅的面积占比也在不断减少。

05年底，蜀山区在售新建商品住宅中，多层、小高层、高层和别墅的占比依次为40%、34%、20%和6%；到06年底，这组比例数字分别变为31%、25%、43%和2%；高层的占比较上年底增长了23个百分点之多（如图三所示）。

3、蜀山区年底均价3359元/平方米，与平均水平一致，平稳增长，其中经济区涨幅最大。

   据市场调查公司对房产长期的价格跟踪监测显示，2006年蜀山区的价格及波动曲线与市的整体发展态势比较一致。

2006年12月，蜀山区的在售新建商品住宅均价为3359元/平方米，与上年同期相比，增长了2.3%。

其中，多层在售新建商品住宅的均价为2973元，比上年同期相比上升了2.6%；小高层的均价为3328元/平方米，与去年同期相比下降了0.1%；高层住宅的均价为3583元/平方米，比上年同期下降了0.5%。

小高层和高层的均价比上年同期略降。

   经济区由于价格绝对数相对比较低，因此价格绝对数增加相同的时候，则经济区较其他高价区域相对更敏感。

2006年12月，经济区的在售新建商品住宅均价为2665元/平方米，与上年同期相比，增长了4.9%。

其中，多层在售新建商品住宅的均价为2444元，比上年同期相比上升了2.8%；小高层的均价为2837元/平方米，与去年同期相比上升了2.8%；高层住宅的均价为3041元/平方米，比上年同期上升了2.3%。

一方面各种建筑类型的均价都有所增长，另一方面，价格相对更高的高层、小高层比重在不断加大，使得总体价格增幅大于各建筑类型均价的增幅。

   2006年高新区别墅体量减少，高层体量增加，但多层价格高出高层370元/平方米。

2006年12月，高新区的在售新建商品住宅均价为3745元/平方米，与上年同期相比，下降了0.2%。

其中，多层在售新建商品住宅的均价为3757元/平方米，比上年同期相比上升了1.3%；小高层的均价与去年同期相比上升了0.8%；高层的均价则比去年同期上升了8.9%。

2006年高新区新建商品住宅整体价格呈现下降趋走势，而不同建筑类型则呈现上涨趋势，这主要是因为售价相对较低的高层体量大幅度增加，拉低了高新区整体均价。

 4、政务区购买需求理性回归，经济区由于价格优势减弱其购买的热情有所降温

   蜀山区坐落着中国科技大学、大学等27所高等院校，此外随着大学城、中国（）科学城的建设和逐步投入使用，使得该区域的科教优势突出，同时蜀山区尤其是高新区自然环境资源优势明显，进一步提升该区域楼盘的竞争优势。

消费者计划购房时，会综合考虑价格、地理、交通等诸多因素，根据市场调查的常规研究，从04-06年，消费者在计划购房时对蜀山行政区、经开区、高新区和政务区的选择分别如图五所示（该表格中只选取了八个区中的4个区数据进行对比，因此各行百分比之和小于100%）。

   随着消费者对政务文化新区认识程度的加深，消费者对政务区的购买热情明显回落；随着经济区整体价格的提升，部分低价楼盘相对偏远且生活配套上的劣势明显，使得消费者对经济区的选择比例也有明显下降；蜀山行政区的选择比例明显上升；高新区的选择百分比保持平稳。

当前，选择经济区的比例最高，为22%；蜀山行政的选择比例为18.6%，选择政务区的比例为高新区的比例为9%区。

   蜀山行政区由于价格适中，同时区域已经形成诸多成熟的生活住区，交通及生活条件便利，受消费者青睐。

高新区高档楼盘林立、自然环境优美，成为高收入人群选房的最爱。

“低价”是很多消费者选择在经济区购房的重要原因。

“未来的升值潜力巨大”是广大选择政务区购房者的真实想法。

   如果将享受型、经济型、温饱型和投资型与四个区的购买典型特征相连线，则高新区无疑为享受型，经济区对应经济型，蜀山行政区与温饱型对应，由于政务区目前的居住配套尚不太成熟、看重长期价值的投资型心理相对其他区域更突显。

5、房产规模企业注重品牌形象的提升

   报纸、电视、网络、户外、展会等都是目前消费者接受房产信息的几大重要渠道，其中，平面媒介的地位首屈一指。

据市场调查公司广告监测网监测数据，2006年，房产行业共投放报纸广告6687个整版，其中新建商品住宅广告为5245整版，占总体的78.4%。

   分析蜀山行政区、高新区、经济区、政务区、包河区、庐阳区、瑶海区（不含新站）和新站区等8个区的广告投放占比，结果显示，蜀山行政区占比19%，经济区占11%、政务区占总体的11%，高新区占总体的9%；合计占比达50.68%，与该区域的住宅供应和成交量占比基本一致。

   促销活动是传统广告之外，促进短期或长期销售的另一种有益广告形式。

随着房产市场的不断健康、有序发展，很多开发企业不仅注意短期的即得利益，更注重因自身形象提升而带来的长远利益；如5月28日绿城举办的方锦龙•芳华十八乐队音乐会、5月31日绿地集团举办的奥地利维也纳音乐会、6月11日，新华地产举办的高考志愿咨询会。

   媒体搭台，竞争对手携手合作，板块整体联动，也成为2006年政务区营销的一大新亮点。

2006年，由晚报主办，联合政务区宋都西湖花苑、颐园世家、绿地国际花都等多家楼盘开展的政务文化新区休闲生活摄影比赛活动，集中向市民展示政务文化新区的优势，整合资源、事件营销吸引更多目光关注政务文化新区的发展和房产市场。

6、全年销量明显上升。

销量占比略低于供应占比，即销售速度略低于的平均水平

   受新政调控的影响，2006年的六月份楼市观望气氛浓厚，蜀山区的住宅销量直线下滑，经过7月份的适应和等待之后，8月份住宅的销量出现明显回升。

随着常规销售黄金季节的来临，同时众多楼盘利用10月黄金周集中销售预热，使得蜀山区的住宅销售在11月份迎来了销售高峰期。

   2006年，市新建商品住宅销量接近500万平方米，其中蜀山区总成交面积接近240万平方米，占到整体销量的近半成，这一方面反映出该区域楼市的健康发展态势，另一方面与该区域供应量占市整体供应量的一半密切相关。

   高档楼盘价格依然稳步走高。

供应结构的变化导致整体价格不会有太大变化，多层的价格将明显上扬。

   过去的2006年，从供应、销售、广告和销售等方面看，蜀山区房产市场整体表现为健康、平稳、增长的发展态势。

   那么在2007年，高新区高档楼盘的销售均价将呈现稳步攀升的态势，市场调查咨询房产研究中心分析认为，主要是以下两点原因：

   第一：

优势地段的不可复制性，高新区尤其是大蜀山脚下的可供开发用地日渐减少，后期的供给也将持续减少，因此供给和需求的矛盾不断明显，从而导致单个楼盘价格有所攀升。

   第二：

随着高新区高层住宅占比的不断增加，而高新区新建高层住宅的销售价格明显低于多层，那么这种变化将会降低高新区在售新建商品住宅的总体销售均价。

   综上所述，2007年由于供需关系以及建筑类型占比变化两方面的因素影响下，将呈现稳步攀升的态势。

第三篇：

2006房产年度报告——庐阳区

庐阳区以老城区为主体，向西北延伸与长丰县、肥西县接壤。

总面积136.86平方公里，05年底常住人口41.5万，辖11个街道、1乡1镇。

庐阳老城区是历史上的古庐州城，也是市的中心区。

交通便利，四通八达，人流、物流为之最。

 1、新建住宅楼盘逐渐淡出市中心，集中在亳州路和蒙城北路一带，二环外楼盘较少

   庐阳区所包含的老城区，尤其是环线新建商品住宅楼盘屈指可数，目前庐阳区在售的新建商品住宅比较集中的区域有亳州路一带和蒙城北路沿线；区域虽然有个别大规模住宅楼盘，但是在2006年动作不大，因此该区鲜见区域影响力楼盘。

   2006年庐阳区的新建商品住宅供应面积保持在30万平方米左右，比较平稳；供应套数为2000多套。

由于市的整体供应面积在不断增加，因此使得庐阳区的供应量占比呈现下降趋势，供应面积占比由年初的10%下降到年底的8%，下降比较明显。

庐阳区，北二环以外，只有金都华庭和天然新都市等少量住宅楼盘在售。

庐阳区楼盘发展的局域性充分体现“抑北”战略特点。

2、小高层占比虽有所下降，但仍唱主角，高层其次

   据市场调查咨询对楼市长期的价格跟踪监测显示，从供应的建筑类型上看，庐阳区高层的占比明显增加，小高层、多层的占比有所下降，其中多层的占比下降明显。

2005年底，庐阳区的在售新建商品住宅中，多层、小高层和高层的占比依次为41%、48%和10%；到06年底，这组比例数字分别变为23%、41%和35%；高层的占比较上年底增长了25个百分点，多层的占比比2005年年底减少了18个百分点。

目前高层和小高层同时为庐阳区在售新建商品住宅的主要建筑类型。

3、均价3377元/平方米，多层和高层之间均价相差近800元

   2006年庐阳区在售新建商品住宅的价格整体呈上升趋势，5月份之前，庐阳区整体价格低于市平均水平，5月当月庐阳区住宅平均价格开始高于市均价。

在5-8月份价格波动较大；8月份之后，庐阳区的价格整体呈上升走势，变化曲线波形与市平均价格变化曲线一致。

   2006年12月，庐阳区的在售新建商品住宅均价为3377元/平方米，与上年同期相比，增长了6.7%。

其中，多层住宅的均价为3139元/平方米，与上年同期相比下降了1.5%；小高层的均价为3181元/平方米，与上年同期相比上升了1.6%；高层住宅的均价为3936元/平方米，比上年同期上升了22.4%。

高层价格增幅明显，主要是由于庐阳区的水晶苑和天庆寓言家等高层楼盘纷纷推出挑高户型，单价在4500元/平方米以上，提升了该区域高层楼盘的平均价格。

排除挑高等特殊户型，与其他行政区相比，庐阳区的楼盘之间价格差距跨度相对不大。

   多层和高层之间均价相差近800元，主要有三方面原因:

同小区高层价格普遍高于多层；高层相对靠近市中心；挑高的高层价格拉动整体高层售价。

4、消费需求较为平稳

   庐阳楼盘多分布在一环沿线和一二环之间，与市的主商业中心距离很近，交通便利，同时该区域的住宅价格在市属于中等水平；因此虽然北区不属城市发展的重点方向，但是价格适中、生活和消费的便利性还是让不少消费者选择庐阳区作为自己买房的首选区域。

   根据市场调查的常规研究，从2004-2006年，消费者在计划购房时对庐阳区的选择比例从2004年的13.1%下降到2005年的6.6%；2006年提及率上升8.6%。

2006年计划购房者对庐阳区选择比例的提升一方面是由于消费者对政务区和经济区的购买热情下降，分流到庐阳区。

5、销量占总体的十分之一，销量与供应量比较吻合

   据市场调查公司广告监测中心监测数据显示，2006年，地区房产报纸广告总投放量为6687个整版，其中新建商品住宅广告量达到5245整版，占总体的78.4%。

在5245个整版新建商品住宅报纸广告中，庐阳区新建商品住宅所投放的广告占到9.8%。

2006年，庐阳区新建商品住宅成交量约为50万平方米，占全市住宅成交量的十分之一，比该区域的供应量占比略大。

庐阳区的销售高峰期在06年10月，比蜀山区提前了一个月。

   2006年，庐阳区的价格呈上升走势，销售和供应增势并不十分明显，综合来看，庐阳区新建商品住宅经历了比较平稳和平静的一年。

第四篇：

2006房产年度报告——包河区

包河区于2002年3月6日随市区划调整应运而生，总面积307平方公里（其中水域面积74平方公里），面积位居四大行政区之首。

05年底，全区总人口约50.97万。

规划中的滨湖新区位于主城东南，南依，北靠南二环路，西接上派河和合安高速，东临南淝河，规划总用地面积约190平方公里。

1、辖区面积大，但住宅供应量少；马路沿线相对集中和活跃

　　虽然滨湖新区建设受到各级政府的高度重视，滨湖新区启动区已于06年11月15日正式启动，但由于滨湖新区目前暂无楼盘推出，因此对2006年包河区房地产开发影响不大。

2006年有新建商品住宅在售的30多家楼盘主要集中在一二环之间，其中以马路沿线的楼盘最为集中和活跃。

　　2006年包河区的新建商品住宅供应面积平均在28万平方米左右，供应套数平均为2200多套。

由于市的整体供应面积在不断增加，因此与庐阳区相似，包河区的供应面积占比在2006年呈逐渐走低的发展态势。

无论是从供应面积还是从供应套数上看，包河区的供应量与庐阳区相当。

2、建筑类型集中度高，65%为高层

　　从住宅供应的建筑类型看，高层的占比明显增加，多层的占比明显下降，小高层的占比持平。

2005年底，包河区在售新建商品住宅中，多层、小高层和高层的占比依次为21%、24%和53%；到06年底，这组比例数字分别变为9%、25%和65%；高层的占比较上年底增长了12个百分点，多层的占比比2005年年底减少了12个百分点。

目前高层为包河区在售新建商品住宅的主要建筑类型。

3、在售商品住宅平均价格为3791元/平方米，高居四大行政区之首

　　据市场调查公司房产研究中心的研究显示，包河区的在售新建商品住宅的均价比市平均价格高出400元/平方米还多；这一方面是由于该区域的不同建筑类型均价在市中均属于上游或中上游水平；另一方面，由于包河区高层住宅的占比远高于其他区域，从而进一步提升了整体销售均价。

06年包河区住宅价格整体呈上升趋势，增长的速度略大于市平均水平。

　　06年12月，包河区的在售新建商品住宅均价为3791元/平方米，与上年同期相比，增长了4.5%。

多层在售新建商品住宅的均价为3404元/平方米，小高层和高层的均价分别为3587元/平方米和3922元/平方米。

4、滨湖新区建设促使包河区住宅需求看涨

　　包河区位处市东南上风口，城市中心南移的发展趋势已经家喻户晓，滨湖新区建设毫无疑问如同政务新区一样为其周边的房产带来大的发展空间，诸多利好使得消费者对包河区的信心和购买积极性增强。

市场调查的常规研究表明，消费者计划购房时对包河区的选择比例从04年的13.8%下降到05年的6.8%；06年回升至8.9%。

5、销量占市总体的十分之一

　　据市场调查公司广告监测数据显示，2006年，报纸媒体中，新建商品住宅广告量达到5245整版，包河区新建商品住宅所投放的广告占到12.81%，与10%左右的供应面积占比相比，该区住宅平均的广告投量大于全市平均水平。

　　06年，包河区新建商品住宅成交量约70多万方，占全市总成交量的10%以上。

从每月的成交量看，包河区的住宅销量出现多次波动变化，其中年头和年尾成交量大，年中的7、8、9三个月销售缓慢。

　　包河区大盘众多，除了开发较早的世纪花园、万振逍遥苑等楼盘之外，绿地集团的海顿公馆及元一•柏庄等项目成为包河区楼市新点。

虽然楼盘数量相对不多，但是很多楼盘营销活动非常频繁，从而活跃了整个包河区的楼市，如金地88街的“鲁豫有约”，万振集团的“绿色二人转”等活动。

随着滨湖新区建设进程的不断推进，城市新发展带给房产市场的利好成为现实也指日可待。

　　滨湖新区建设将带来需求增长，区楼盘供应量将适当放大。

短期将稳步提升，但随着二环外推量的逐渐增大，可能带来包河区整体价格的下降，不过短期价格仍将保持在四大行政区之首。

第五篇：

2006房产年度报告——瑶海区

瑶海区位于市的东部，城区面积142.9平方公里，05年底人口41.98万。

区位特征明显：

交通枢纽区，老工业基地，市场物流区。

新站试验区是1992年度与国家重点工程铁路枢纽新客站同步开工建设的，规划区域面积10平方公里。

1995年4月省政府批准设立新站综合开发试验区，属省级开发区，享有市级经济管理权限，1996年2月，新站开发区被国家建设部列为全国首批城市建设综合开发试点区。

　　注：

本文中“瑶海区”为包括瑶海行政区、新站区以及龙岗开发区三大开发区的，而瑶海行政区则为不含开发区的区域。

1、供应量占全市三分之一，户均面积107平方米

　　统计瑶海区有新建商品住宅在售的楼盘100多家，其中新站区的楼盘60家。

　　瑶海区供应面积仅低于蜀山区，在各大板块中位列第二。

2006年瑶海行政区的新建商品住宅总体供应量占到市总体供应量的三分之一，供应面积从年初的70多万平方米，上升至年底的110多万平方米，增长了约40万平方米，增幅超过50%；供应套数由年初的6千多套，增加至年底的近1万多套，套数增幅达到58%。

截止2006年底，瑶海行政区在售的110多万平方米的新建商品住宅中，瑶海区（不含开发区）占总体的9%，新站区占总体的21%。

（如图一所示）。

综观2006年，瑶海区总体供应面积在整体市场中的占比都相对平稳，未出现大幅波动。

　　根据市场调查咨询对2006年瑶海区在售楼盘的跟踪监测，瑶海区销售的新建商品住宅有这么几个特点：

　　第一：

瑶海区在售新建商品住宅的在售套数占比一直明显高于其面积占比（如图二），说明瑶海区的平均户型面积要小于市的平均户型面积。

根据对重点市主要楼盘的统计数据表明，新建商品住宅的户型面积约为116m2，而瑶海区仅有1