度假村管理与运营.doc
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度假村管理与运营
罗伯特．克里思蒂．米尔著
大连理工大学出版社
目录
第一部分娱乐设施
第一章度假村概述
第二章度假村客源
第三章娱乐设施：
开发和管理
第四章设计原则
第五章山区度假村
第六章水上度假村
第七章高尔夫和网球度假村
第二部分运营和管理
第八章度假村的营销
第九章度假村运营
第十章度假村经济
第三部分客人的活动方案
第十一章客人的活动方案和形式
第十二章活动管理与评估
第十三章温泉的开发和运营
第十四章度假村的未来
第一部分娱乐设施
第一章度假村概述
度假村可分为海洋度假村、湖泊/河流度假村、山川/滑雪度假村和高尔夫度假村。
按住宿设施和旅馆组合体分类表
度假旅馆
分时/假期所有权
“家外之家”开发
多用途度假区
不超过25个房间
25-125个房间
125-400个房间
超过400个房间
分时
假期所有权
俱乐部所有权
时段所有权
部分所有权
度假俱乐部
度假公寓
小型低密度住宅区
单一家庭式住宅
大型规划社区
度假旅馆
分时/度假所有权
“家外之家”开发
分时度假村起源于20世纪60年代法国。
散步于80多个国家的4100多个分时度假村为300万个家庭所拥有。
分时度假观：
固定周观要求客人购买指定的一周；变动周观要求客人在给定的时段买一周；合并观要求高需求时段的购买周固定，低需求时段的购买周可以变动。
客人们可以存储、借用、分配如何以及何时使用这些点数。
“家外之家”开发是以下四种类型：
度假公寓，通常是坐落于海滨的高耸建筑；小型低密度住宅区，一般靠近沙滩或湖泊；单一家庭式住宅，与高尔夫球场或俱乐部住宅结合；大型规划社区，包括多样化的住宅类型和一系列的娱乐设施。
巡游其实就是漂游度假。
度假村寻求能满足以下三个基本要求的客人：
渴望换一种活法，离开人群；渴望自己娱乐方面的兴趣得到满足；渴望旅游地充满兴趣和魅力。
度假村的简短历史表明：
交通在很大程度上决定了度假村在何时、何地、以何种类型形成：
游客对娱乐旅游的欲望是根深蒂固的；度假村全年运营是为了躲避每年单季运营的风险；度假村按生命周期运行。
生态旅游是在自然界中进行的有目的旅游活动。
通过更好地了解环境自然史及进化史来创造经济机会，有效使用自然资源，使当地在保持生态完整的前提下得到收益。
第二章度假村客源
基于实际行为的市场细分能更好地反映出市场。
美国研究认为人们认定的三大主要细分市场为：
——度假/家庭性旅游者
愿意去的地方是：
对孩子有益处的地方；朋友和家庭居住的地方；景点；能得到休息和放松的地方；居民很友好的地方；在驱车行程范围内；能学到新东西的地方；安全的地方；条件优越的山区；交通不拥挤的地方；
——冒险/教育性旅游者
愿意去的地方：
他们了解的人以前去过的地方；有许多可以观看和可参与活动的地方；著名城市和地方，享受美食的地方；提供多种档次住宿的地方；
——赌博者/迷恋性旅游者
豪华旅游度假的形式：
冒险性旅游、家庭性旅游、教育性旅游、高频率短程旅游、矿泉旅游、巡游、国外骑车旅游或步行旅游。
市场细分：
集合型客人、会议型客人和休闲度假型客人
“玛瑞那”源于意大利语，意思是小海港，现在意指所有娱乐性质的划船运动。
玛瑞那国际机构把玛瑞那划分为5个商业类型：
港口权威机构、私人“玛瑞那”、市立“玛瑞那”、造船厂、目的地度假村。
人们把目的地“玛瑞那”定义为“由陆地和水路都可以进入的一片水上人间。
可以为旅客提供住宿、餐饮设施、游泳池和其他娱乐设施，这些都为旅客创造了一种度假村的氛围”。
高尔夫球游客可划分为公务型、休假型和专门高尔夫球型三个类型。
高尔夫球手可分为：
狂热型、适度型和偶尔型。
高尔夫球手在选择目的地时，所考虑的重要因素是：
旅行的总费用、目的地的天气或气候情况。
在努力增加打高尔夫球的经历时，经营者们可考虑以下5项计划：
服务项目计划，针对不同的目标市场，制定差异性经营计（比如，专门为妇女、单身男女、父母/孩子、夫妻等制定的计划）；产品计划，开发一些产品来吸引更多的球手；价格计划；技巧培训计划；知识培训计划。
如果没有产业的帮助和合作努力，单单了解信息并不能达到目标。
只有通过形成战略性伙伴关系、共同做广告宣传和共享信息等方式，比以往更有效地相互协作。
视觉偏好理论（VPT）表明人们喜欢以下景色：
公园式的风景，带有修剪好的草坪和有特色的大片树林；能从外面看到的风景；引人入胜的风景；带有神秘色彩的风景；含有特殊文化因素的风景；海拔高度有变化的风景；包含有水景的风景。
激烈的冒险旅行活动包括下面几项：
背包穿越崎岖地形，划木筏或皮艇漂流、乘热气球、攀岩或登山、去郊外或山间骑自行车、悬挂滑行、架帆伞滑行或风帆滑行、跳伞或做空中造型、玩溜冰板或滑雪板、打曲棍球、蹦极、洞穴探险、带上水中呼吸器潜水、做生存游戏。
柔和的冒险旅行活动包括以下几项：
野营、骑自行车远足、“文雅的”徒步旅行、观鸟、观赏动物、坐飞机航行、骑马、滑雪、滑水、划独木舟、参观养牛场、狩猎运动并摄影、野外旅行。
冒险活动中，年龄在18-34岁的人的参与率为2/3，在35-54岁的人为1/2，而55岁或以上的人的参与率为1/4。
进行激烈的冒险活动的旅行者平均年龄35岁。
加拿大旅游业协会对游客制定的道德要求：
请观赏我们丰富多彩的自然和文化遗产，并帮助我们保护它们；请有效地利用包括能源和水在内的自然资源，协助我们保护它们；请接受我们的人民对您的友善和我们的社区对您的欢迎，并请您尊重我们的传统、风俗和地方法规，帮助我们继续保护这些特色；请不要做出危害野生动物或者植物的举动，也不要对自然环境造成潜在的破坏；请选择那些与社会、文化和环境高度相关的旅游产品和服务。
国际油轮协会把海上巡游市场分为6部分：
狂热型顾客、不知疲倦型顾客、追求豪华型顾客、完美购物型顾客、探险型顾客、航行专家型顾客。
海上巡游所带来的三大好处是：
参观目的地的安逸感（占91%）、参与许多活动的新鲜感（占83%）、和相对于价值来说价格的合理性（占83%）。
第三章娱乐设施：
开发和管理
度假村开发规划的三个阶段：
可行性分析和计划阶段；建造阶段；运营/管理阶段。
在度假村的开发规划中最常见的错误是没有一个好的土地使用计划，包括适宜的娱乐设施和其他设施。
制定娱乐设施策略的目的是通过挖掘土地份额的最大潜力，来提高土地的使用价值。
娱乐设施是一个相当广泛的概念，实际上包括任何吸引特定市场并因此给土地增值的产品。
娱乐设施增加了房地产的实际价值。
通过娱乐设施可获得市场的杠杆作用，一个良好的有吸引力的娱乐性设计增加了开发本身和开发商的可信度，并有助于吸引客人拥有它或者来开发它。
在促销具有季节性吸引力的娱乐设施时，实际成本会呈下降趋势。
这是因为促销娱乐设施的成本与其吸引的销售额之间获得了平衡。
成本与销售额之间是否平衡，时间是核心。
娱乐开发都适用且可接受的原则：
提供市场所需要的东西；在整个开发的生命周期过程中，不断变化娱乐设施的角色；保持娱乐设施的成本和它们所带来得收益之间的平衡；保证开发商对规划早期阶段的控制；实施从开发控制到住客后运营控制的有秩序的转变。
低成本、独特的设计和对环境的较少侵扰——在任何自然资源可被用来作为娱乐设施基础的地方都会出现。
在度假村经营者尤其是滑雪度假村的经营者选择自己拥有和经济娱乐设施时，有四种典型的结构可供选择，即，公正俱乐部、使用权俱乐部、可转换俱乐部或协会会员资格。
——公正俱乐部。
开发商可以把娱乐设施的所有权转移到一个独立的非赢利性公司，同时保持经营这些设施的权利，直到大部分资产都被卖掉为止。
——使用权俱乐部。
开发商保留对设施的所有权和控制权。
——可转换俱乐部。
项目以使用权俱乐部的形式开始，但一开始会员们就意识到了它会变成公正俱乐部。
——协会会员资格。
开发商把娱乐设施交给居民所有者协会，协会会员并不购买会员资格，但可以通过评估和缴纳使用费来还清债务。
会员结构可分为等级会员制、单一会员制和附加会员制。
第四章设计原则
通常认为设施的设计和发展是与其管理和维护相分离的。
然而，在设计这一观念上所做的决策往往对维护成本和管理成本产生重大的冲击作用。
因此，场地设计是“预测土地使用中会出现的问题，并提出建筑上的解决方案，以确保这些问题永远不会出现”。
设计方案须遵守的8条原则：
万事都应该有一个目标；方案的设计应该以人为中心；实用性和艺术性的统一；构造丰富的景观；构造适合的景观；满足技术要求；成本最小化需要；利于监管。
一般来说，每个户外娱乐场所都由六个部分组成：
自然资源，比如工地、水和植物；使用地区，比如停车场、道路和娱乐地区；主要结构，如建筑等；次要结构，如多用途路线、标识和可饮用的泉水等；人和动物；自然力，如风、阳光和雨等影响其他因素的东西。
在落基山地区，Oz建筑学会为公用设施的建造制定了以下的通用规则：
文化影响——包括乡村、农场、土著美洲人、西班牙领土、畜牧、铁路、矿山等各方面的影响；
自然力——包括不同的雨水、长的解冻周期、大风、缺少多种植被等；
建筑——充足的阳关带来的光和热、简单的设计、户外购物中心和门廊；
色彩——玫瑰红、浅绿、褐色和浅灰色；
使建筑坚固耐久——原始的建筑材料自然、无毒的建筑材料和日光设计。
在娱乐场所内，各种活动场所的位置必须确定在与活动相一致的地区内。
在娱乐地区所发展的活动，可以按照它们的需求特点进行划分：
斜坡（平坦程度、倾斜程度）、土地类型（稳定性、肥沃性、渗透性）——土地可分为粒土、沙土和淤泥；植被覆盖。
小路的职能系统：
1、主要职责
多目的：
远足、骑自行车、骑马、健身、慢跑、滑雪；
单一目的：
讲解（历史、自然）——自我导游型（声音、路标、小册子）、导游型；远足——长距离、循环；机动车——ORV、ATV、四轮车、微型自行车、雪上摩托车、骑马。
2、次要职能
入口：
控制性入口、开放性入口
连接
循环：
只步行、步行或骑自行车
以下是几个关于小路设计的重要问题：
循环型设计比线性设计更可取；使用单一的进入或退出点；小路入口尤其重要；比较可取的做法：
即在进入入口后，小路的前一半设计为一个缓慢上升的斜坡（因为这时参观者精力较充沛），而斜坡的后半部分则逐渐下降（因为这时人们都感到累了）；人们的自然趋向是向右转，这个趋向可以通过适当的路牌得到加强；如果小路的主要职能是散步的话，对灵活多变的要求就尤其重要了；还应该考虑太阳的方位和风等因素。
场所可以按照它的优势和劣势来定义。
应该对各个使用地区之间的兼容性进行检查、安静的活动和喧哗的活动应该分别聚集在一起，并且彼此隔离；另一个考虑是按照用户类型把活动场所划分为几个区，如白天进行活动的可以分在一个区里，与晚上的活动的地方分开。
不管它们是主要的（如一座楼房），还是次要的（如一个垃圾箱），结构都会影响一个设施的设计。
结构的不同组成部分与户外活动地区的关系是很重要的。
一些专家认为，鼓励合作而不是竞争的娱乐活动对整个社会有积极影响。
当把这种个人哲学强制性地引入设计过程中，结果是理论上正确，但用户并不喜欢。
混合型路径可由旅行者自由选择路径长度。
设计者可以不为路径长度所限而向旅行者提供不同的选择，从而吸引更多的游客。
为了反映游客的个性需要和一般需要，设计者必须考虑不同设施所不同位置的目的。
在明显的位置放置标示牌可使游客容易并且迅速获得重要的信息。
规范化处理这样的信息是可行的。
既要向其提供互动的空间，又要向其提供独处的空间。
既要保证安全性，又要富于挑战性；既要符合标准，又要进行创新。
三种类型的游乐设施可用来满足游客的需要：
固定设施、操纵设施和运动设施。
固定设施由爬梯、水平阶梯、平衡木和隧道组成，这种设计能激发游客在不同游乐设施间流动，因为这些游乐设施本身是固定的。
操纵设施包括马车、自行车、球类以及玩具类。
运动设施指游客可以借此运动的设施。
在实用性和艺术性
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