新建住宅全装修白皮书.docx
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新建住宅全装修白皮书
第二章 全装修住宅建设管理
第一节 设计管理
住宅装修设计是住宅建筑设计的延续，既是一个相对独立的设计阶段，又必须和建筑设计相互衔接。
装修设计最好在项目初期介入，与建筑设计和环境设计相互融洽。
以解决土建、设备安装和装修部品件的衔接，明确各自施工的界面，改变土建、装修相互脱节的局面，逐步使住宅装修实现
标准化、模数化、通用化的工业代装修模式。
一、全装修住宅的设计趋势
中国当代室内设计大致经历了从无到有（1949—1980）、从小到大（1980—2000）、从生到熟（2000—2002）三个阶段，逐步走上了独立创新之路：
从单纯装饰走向室内设计，从形式主义走向设计创新，从平面到空间，从豪华到朴实，具有鲜明的时代感，更多体现对文化的探索，作品的科技含量提高。
在上海的全装修住宅设计过程中更体现出了当前国际上住宅设计观念：
1、从“以人为本”到“环境为源，以人为本”
在室内设计领域提出“环境为源，以人为本”是一次观念的变革，体现了人对环境的尊重。
主要围绕三个方面：
（1）以环境观念理解室内，有利于人类生存和健康发展，有利于自然环境的动态平衡。
全装修住宅引导建筑设计和室内设计一体化，在土建之前要完成室内设计，这涉及住宅房型如何进一步优化和提升使用功能、土地的合理利用等问题，强调业主的经济观与珍惜社会能源和财富结合起来。
（2）以环境艺术的观念理解室内，住宅走过了70年代讲有无，80年代讲配套，90年代讲环境，目前是21世纪文化的时代。
全装修住宅在设计多元化的同时，设计师更加注重室内设计中对住宅商品属性和文化责任的双重关注。
（3）以人居环境的观念理解室内，强调将物质、社会、经济等方面有机结合，积极推广全装修住宅。
2、从“科学与艺术的结合”到“科技平台上的艺术创作”
设计中提到科学与艺术孰轻孰重一直是比较模糊的，当前全装修住宅的室内设计正从外壳走向内涵，室内设计中的科学性（创作态度、程序方法、设计内容）和物质技术因素（材料、设备设施和构造技术）对住宅品质的提高日益加大。
全装修住宅室内设计不仅讲视觉质量更加强调物理环境，从新型材料、设施的选择到实现包括中央吸尘系统和智能化在内的成套技术的应用。
还包括在发展高科技的同时，充分重视运用天然采光、自然通风等“中间技术”。
没有建筑物理的知识，在全装修住宅中室内设计的“现代”怕难以谈起。
3、从“历史文脉与时代感并重”到“地域文化，国际风格”
设计“瞻前顾后”，设计有需要适应所服务社会中生存的综合体系，以及对传统文化的尊重的后顾型一面，也需要强调具有前瞻观念以及创新意识，产生新的审美指向。
4、从住宅产品固定性带来的施工“分散性”转向设计更加开放，施工走向“收缩”。
上海住宅建设提出的新理念之一就是“工业化全装修”。
所以设计师应该有一个方向感：
设计中进行标准化、系列化的部品集成；对于非标准装修部位，尽可能做到每一个装修部件有独立的、清晰的装配关系，积极推行“工厂化生产，现场化装配”的住宅装修模式，提高全装修住宅质量和生产效率。
二、全装修住宅设计单位的选择
住宅装修必须进行专业化的装修设计，由开发企业委托通过招标和议标的方法选择具有相应资质的设计单位进行设计。
全装修住宅的设计要逐步实行土建、装修一体化设计。
由房地产开发企业在楼盘开发时，就以招标的形式选择专业装饰设计单位，对未来的各种户型进行装修设计，利用装修装饰公司对购房者使用居室的理解和长期积累的家庭装修装饰专业知识，对项目的各户型，做出多种风格、档次的设计方案，提供给房地产开发企业设计部门。
三、全装修住宅的设计定位
全装修住宅作为一种产业发展的必然趋势，其目的就在于改变眼下房产装修市场初级化阶段所形成的诸如装修队伍鱼龙混杂，工艺水平参差不齐，装修质量不能有效保证，用材以次充好，污染环境，为害健康等等弊端。
全装修住宅，在提高住宅综合品质，建设环保节能住宅，提高居民生活品质的产业发展进程中，发挥着越来越大的作用。
因此需要对全装修住宅的设计工作进行再认识和定位。
1、装修角色定位
在全装修住宅中，装修设计单位是否要大包大揽呢？
不是，若如此，则无法完全解决个性化问题，设计师不能完全代替消费者，他要在建筑设计工作的基础上，对住宅装修设计工作进行合理的划分，哪些由自己干，哪些交给业主去完成。
装修角色定位实际是对室内设计师工作的一个界定，是设计工作的前提。
全装修住宅是指新建房屋交房前，套内所有功能空间的固定面和管线全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设施全部安装到位。
当然，不排斥向家具陈设和布艺装饰延伸而构成完整的室内装饰。
具体定位在四个层次：
第一层次，墙、顶、地六个界面和门窗，这是构成室内空间的基础；第二层次，固定设施、固定设备和固定家具；第三层次是活动家具；第四层次是室内陈设等。
一般前两个层次的内容被统称为硬装修部分，后两个层次的内容被习惯叫做软装饰部分，准确地讲，应该称为室内内含物，包括家具、灯具、陈设、织物和绿化等。
实际操作中全装修住宅项目在装修内容定位上层次是不同的：
第一种，硬装修部分和室内内含物部分全部一次到位，也被通俗地称为精装修。
第二种，完成硬装修部分，主要是固定界面、固定设施和固定家具，根据户型、装修标准、设计风格进行相应装修；后期配置由消费者自己完成（包含DIY在内）。
即设计中应该做到室内固定界面装饰应“淡化”，留有更新改变的余地；室内设施、设备应设计“到位”，甚至适当超前；室内家具、陈设等让客户参与设计，自行采购，即“轻界面，重装饰”的装修理念。
2、目标市场定位
全装修住宅中，装修作为打造产品的最后一道工序，在产品还未售出的情况下，装修设计工作就和其他工作一样，将面对着一个市场接受度问题，因此应该运用市场营销的观点和方法来指导住宅装修设计的方向。
因主力消费者的不同，住宅有各种样式和各种档次，这是由市场规律决定的，不会有哪一个开发商说他的建筑产品适合于任何一个群体。
这样，住宅装修设计方向就不能和建设项目的自身市场定位相冲突，甚至背道而驰。
装修设计所针对的主力目标客户群应当和项目整体针对的目标客户群相一致，装修设计的目标市场定位主要涉及以下三个方面：
（1）经济投入。
装修价格一直排在质量、设计和服务之前，成为消费者购房的硬性指标之一，所以全装修住宅的设计离不开对装修标准与房价的参考，经济投入的定位至关重要。
全装住宅中，装修成本要计入建设总成本，无论做怎样的切割，最终都要购房者来承担。
因此，装修设计应该在一个相应的单位预算控制下展开进行，这个预算所带来的单位面积装修成本应该和房屋建造成本之间有一个合理的比例。
如一个市价在6000元每平方的毛坯房，其装修成本要2000元每平方，这显然就不是一个很合理的装修方案，说明其装修设计的市场定位没有做好，与项目整体市场定位相冲突。
另一方面，豪华别墅的装修，其装修成本的敏感度就低些，而主要根据业主的爱好和品位进行个性化装修。
在进入市场实际操作中，还要落实具体目标客户群和他们对项目的要求。
总之，装修的成本导向要和项目的市场定位相吻合。
从设计上这里需要明确两点：
首先，讲装修效果并不完全取决于资金的投入大小，这里所讲的经济投入定位是要求全装修住宅设计能够根据使用目的、功能要求准确处理选材和工艺的关系，达到应有的品质和艺术效果。
其次，针对不同消费群体的需求，装修标准应具有多层次性，即使在同一装修标准下，考虑消费者个性化差异，设计要体现多样化，同时强调统一性和均好性，要进行“比较设计”，通过设计引导消费者从装修个性化向装饰个性化方向发展。
（2）装修用材。
建设项目的市场定位直接影响到房屋装修的设计定位。
通常，中高档住宅用较高级原材料和市场主流品牌，高档豪华住宅用著名建材品牌，一般住宅，用品质可靠的地区品牌建材等等。
装修材料的使用还要根据所瞄准的主力市场群体的特性来选用，这又要和楼盘的市场定位相一致，绿色环保节能的材料是基本要求，在此基础上，应根据所要表现的风格来选用合适的材料。
目前，客户对材料选择上，对中央空调、地板、洁具等产品比较强调品牌，而对瓷砖、墙纸、乳胶漆等比较强调视觉效果。
（3）审美与品位。
装修设计要针对目标客户群做框架性的审美与品位区分。
特定群体总有若干相似的特性，装修设计就是要抓住这些个群体特性来总体把握设计思路，这是做个性化装修的前期工作之一，如针对青年群体，装修主要表现为线条明快、色彩富于跳跃性、有现代感的样式；而针对传统文化人，中式装修样式则是可行的。
总之，各种档次，各种风格，市场都有其存在的空间和需要，一切根据项目的市场定位，根据目标客户群体的特性特质来决定。
3、功能要求的定位
全装修住宅同样存在形式与功能的不平衡，项目各方往往把形式放在主要地位，造成设计师不得不加大对形式的投入。
但仅从材料、设计手法、风格等形式上进行个性化设计是有限的，《商品住宅装修一次到位实施细则》对此有具体的规定：
（1）空间利用和再塑。
空间竖向、水平分割，空间有效利用，室内外空间的相互渗透；
（2）空间的美化功能。
造型、照明艺术处理，材料的色彩和质感；
（3）结构和设备的隐蔽功能。
土建饰面层的保护，水暖电管线及设备的隐蔽和保护，防渗防潮的措施；
（4）住宅物理性能的提高。
提高保温、隔热、隔声、防尘性能，提高防火、防跌、防滑、防晒性能，延长住宅的使用寿命。
定位过程中一般遵循：
根据目标客户层需求进行功能定位；根据竞争需要进行功能定位；根据社区可能提供的服务进行功能定位等。
4、设计介入时机定位
全装修住宅“强调住宅装修必须进行专业化的装修设计，由开发企业委托具有相应资质的单位进行设计。
装修设计是建筑设计的延续，要提前介入，并强化与土建设计的相互衔接，逐步走向土建设计、装修设计一体化。
”土建设计方案确定后，装修设计单位就应提前介入，针对住宅套内的平面布置、设备及管线的位置，提出相应的装修方案图，两个方案相互补充完善并进行调整。
当前住宅建筑设计和装修设计长期以来是处于分离状态的，彼此缺乏衔接和紧密配合，使得居住空间固有的内在关系受到了一定破坏，引发了一系列负面效应。
全装修住宅设计应该是建筑、结构、设备设计和装修设计的共同任务，各专业设计之间的关系应该强调相互间的衔接、配合和渗透。
所以装修设计要有提前介入的定位考虑。
根据居住者的需求条件和建筑空间的制约条件进行必要的研究，参与各方协商，分清主次、先后有序、优化设计。
全装修住宅装修设计的介入，应该从建筑设计一开始进行室内功能基本分区的阶段，装修设计就参与进来，研究房型与装修的兼容性，把各房间的大小、室内净高、洞口位置与尺寸等与房间的使用目的相协调；考虑管线的预留位置、设备品牌与规格尺寸与内部空间的和谐统一；甚至延伸至对家具布置、设备选择、摆放位置等作出决定。
这时空间的制约条件较少，可以使建筑、设备、管线和装修设计彼此结合更加紧密，避免设计、土建施工的重复浪费。
从实施项目统计分析，仅墙体拆改和二次布线每平方米可节约成本50元。
但也要控制介入的深度，要考虑到过细的设计对后续工作可能会缺乏实际意义，从建筑设计到土建完工是要经历一段时间的，材料的发展变化、可能的工程易主等都会影响到装修设计的变更。
所以全装修住宅的装修设计需要从设计前期工作、概念设计、技术设计和施工图设计四个阶段配合建筑设计分别展开。
当然，目前也有在建筑设计完成后，或者土建施工已基本完成，设备安装已经开始，才考虑设计介入全装修住宅项目。
它的介入时机不是最佳的，只能是一种过渡形式，不应是方向。
装修设计介入时机定位主要是把握四点：
介入时机宁早勿晚、介入过程分步实施、介入深度层次不同、介入效益分析比较。
5、装修个性化定位
需要结合具体的住宅类型、建筑外观，地理位置、文化氛围，以及目标市场的客户需求进行装修风格的定位。
现在是一种户型最多有2～3种装修风格供客户选择，所以全装修住宅在一定程度上对装修个性化造成了伤害，成为全装修住宅最早遇到的阻力和制约发展的瓶颈，个性化定位成为全装修住宅装修设计的难点。
谈全装修个性化，首先从设计角度对个性化要有界定。
我们的家庭装修是以“一对一”的设计、施工起步发展起来的，个性化提升很快，而科学的家庭装修消费观念还没有建立，这样就会出现一些不合理的个性化需求，所以我们满足的不应该是全部需求，而是经过引导后的科学、合理的需求部分。
全装修住宅面对的不是单个客户，所以要抓共性部分，在科学、健康的生活方式基础上体现个性化。
第二，针对不同的全装修住宅项目，个性化可以从装修内容的四个不同层次实现，但每个层次个性化的适应性不同。
硬装修部分涉及的建筑因素多，更新周期长，所以它的个性化口径要宽一些，模糊一些，中性一些，但不是不讲个性化，让个性化完全通过软装饰体现，而是要硬装修适合后两个层次个性化的进入和发挥。
当然软装饰部分在设计上个性化的形式多，相关建筑因素少，更容易体现个性的变化，可以进行消费者参与的个性化设计，这时设计师也许只是技术上的助手，但又是艺术上的顾问。
具体讲，风格应相互区别而又联系。
装修设计的风格基调应和物业的定位基调相一致，并进一步丰富物业的内涵。
全装修房的风格设计可以用菜单形式来进行，菜单不宜过多，根据大类进行区分，形成大菜单，在每一种大菜单中，对局部空间进行细化设计区别，形成小菜单。
这样，既可形成风格多样，体现个性化特色，又能形成有机体系，便于把握和设计管理。
整体上，设计风格又不至于杂乱无章，体现了主题的共性和一致性，还易和物业环境形成内外和谐一致，达成内外环境相互交流、相互映衬的效果。
如此，装修设计的定位就和物业的自身定位高度一致，装修设计的定位就成为物业整体定位的有效补充。
6、施工技术定位
上海住宅建设提出的新理念之一就是“工业化全装修”。
住宅装修还属于手工作坊式，所以全装修住宅的设计师应该有一个方向感：
积极推行住宅装修的工业化生产方式，提高全装修住宅质量和生产效率。
在装修设计的提前介入，优化了装修与土建施工的工作流程的基础上，进行标准化、模数化、通用化装修设计，将施工技术定位在“工厂化生产，现场化装配”，体现设计中的材料、部品集成。
设计人员应掌握装修材料、部品的规格、款式和质量，以及生产厂家的生产能力和装配方法，尽可能在设计阶段进行标准化、系列化的部品集成；对于非标准装修部位，设计人员应采用工厂定制加工，现场能实现快速组装，减少手工操作环节，即尽可能做到每一个装修部件有独立的、清晰的装配关系。
7、后续工作的定位
全装修住宅的装修设计图纸完成后，设计单位不仅应向装修施工单位进行交底，说明施工中注意事项和技术要点，同时要配合房产开发单位、施工企业和监理公司完成样板间装修。
全装修住宅的样板间应实景搭建，以引导装修按一个标准全面展开；样板间的装修应该做到包括软装饰在内的“精装修”阶段，这样不仅体现全装修住宅的完整产品形态，同时设计思想得到了整体表达，也通过设计引导消费者装饰个性化的发展；设计人员应该配合相关单位对装修材料和部品进行把关，解决在现场安装集成中的问题，真实反映全装修住宅的内在质量，在购房者入住之前样板间不能拆除。
四、全装修住宅的设计要点
1、装修设计中，装修标准的确定应根据项目的具体情况及销售对象，经充分调研后科学确定。
装修设计与成本控制是相辅相成的，需要根据楼盘定位确定装修目标成本，装修设计必须以目标成本为中心，成本部根据设计方案进行估价，设计部根据估价结果调整设计方案，最终控制装修成本。
2、设计要符合人体工程学原则，体现以人为本的设计理念，要特别重视厨房和卫生间的设计，基本设施要全部到位。
3、装修设计空间以简洁为主，应尽可能抓住共性，使硬装修部分作为背景，为个性装饰留有余地。
4、设计中图纸要严格审核，主要包括：
图纸内容、功能要求、材料清单。
对选择部品件，在图纸中应明确土建与装修的公差配合和各接口的技术要求。
5、设计应贯彻节能、环保的原则。
五、全装修住宅设计方案评审
全装修住宅设计方案一般由房地产开发企业组织行业内资深专家对各设计方案进行评审。
根据建筑的结构特点，楼盘的定位和销售对象的要求，依据国家住宅装修设计的规范、标准，对各种风格表现的准确性、合理性，进行公开、公正、公平的筛选，确定出最能表现装修风格、布局能够适用不同家庭需求、选材合理、科学的设计方案，并依此编制出居室装修菜单，在楼盘销售时做出宣传和承诺，推动楼盘的尽快销售。
全装修装修材料选用清单示例
位置
项目
名称
规格/型号
颜色
备注
客厅
地坪
实木地板
90*900
金黄/暗红
可供客户选择
仿古地板
500*500
墙面
乳胶漆
浅黄
平顶
乳胶漆
白色
过道平顶
乳胶漆
白色
踢脚板
红橡木
12*120
木色
灯具
多头吊灯
白色
分户门
多木大门
900*2050
木色
门套线
实木
木色
大门锁
金黄
门槛石
大理石
280*900
绿色
跃层扶手
实木扶手
900高
台阶面
大理石
绿色
开关、插座
白色
餐厅
地坪
实木地板
90*900
金黄/暗红
供客户选择
仿古地板
500*500
米黄
墙面
乳胶漆
浅黄
平顶
乳胶漆
白色
踢脚板
红橡木
12*120
木色
门槛石
大理石
280*900
绿色
灯具
多头吊灯
白色
开关、插座
白色
主卧
地
实木地板
90*9000
金黄/暗红
墙面
乳胶漆
浅黄
供客户选择
平顶
乳胶漆
白色
踢脚板
红木橡
12*120
木色
灯具
多关吊灯
白色
卧房门
夹板木门
720*2050
木色
门套线
实木
木色
门锁
金黄
窗台面
大理石
米黄
开关、插座
黄色
客卧（1、2）
地
实木地板
90*900
金黄/暗红
墙面
乳胶漆
浅黄
供客户选择
平顶
乳胶漆
白色
踢脚板
红橡木
12*120
木色
灯具
多关吊灯
白色
卧房门
夹板木门
720*2050
木色
门套线
实木
木色
门锁
金黄
窗台面
大理石（进口）
米黄
开关、插座
白色
主卫
地坪
仿古砖
300*300
土黄/浅蓝
墙面
瓷片
280*330
白色
供客户选择
平顶
铝扣板
0.8CM
白色/蓝色
灯具
多头吊灯
白色
卫生间门
夹板木门
720*2050
木色
门套线
实木
木色
卫生间门锁
金黄色
洁具
白色
座厕为6升节水型
洗面盆台面
人造石
灰白/绿色
供客户选择
门槛石
大理石
280*900
绿色
开关、插座
白色
客卫
地坪
仿古砖
300*300
米黄/白色
墙面
瓷片
200*300
平顶
铝扣板
0.8cm
白色/蓝色
灯具
多关吊灯
白色
卫生间门
夹板木门
720*2050
木色
门套线
实木
木色
卫生间门锁
金黄色
洁具
白色
洗面盆台面
人造石
灰白/绿色
座便器为6升节水型
门槛石
大理石
绿色
供客户选择
开关、插座
白色
厨房
地坪
仿古砖
300*300
土红/浅黄
供客户选择
墙面
瓷片
200*200*300*280
平顶
铝扣板
0.8cm
白色
灯具
多关吊灯
白色/绿色
门套线
夹板木门
白色
橱柜
实木
供客户选择
台面石
大理石
绿色
洗涤盆
不绣钢洗涤盆
双星
水嘴
洗涤盆龙头
开关、插座
白色
阳台
阳台地面
仿古砖
300*300
阳台护栏
铝合金框全夹胶玻璃护栏
阳台落地门
断桥式铝金中空玻璃节能门
外（内）框黄（白色）玻璃白玻
意大利引进设备涂料美国杜邦
窗
断桥式铝金中空破璃节能窗
外（内）框黄（白色）玻璃白玻
全装修套餐选择表
序号
项目名称
选择方案
选择意向
一
客厅、餐厅地面套餐选择
1、500*500规格米黄仿古地砖
2、金黄色木制地板
3、暗红色木制地板
二
厨房地、墙面套餐选择
1、300*米黄色仿古地砖配200*200白瓷片
2、300*土黄色仿古地砖配200*200白瓷片
3、300*米黄色仿古地砖配280*330白瓷片
4、300*土黄色仿古地砖配280*330白瓷片
三
次卫生间地、墙面套餐选择
1、300*米黄色仿古地砖配200*300白瓷片
2、300*白色仿古地砖配200*300白瓷片
四
主卫生间地、墙面套餐选择
1、300*土黄色仿古地砖配2800*30白瓷片
2、300*米浅蓝色仿古地砖配280*300白瓷片
五
卫生间洗手台面套餐选择
1、浅灰色人造石
2、绿色人造石
六
近户门及房门套餐选择
1、白色工艺模压门
2、进口木皮饰面木门
七
厨房橱柜颜色搭配选择
1、浅绿色与米黄色柜门搭配
2、浅绿色与白色柜门搭配
3、深绿色与米黄色柜门搭配
第二节技术集成
上海的“四新”技术由试点应用，向全面和整体方向推进，许多楼盘选择成熟的、经济性较好的技术集成。
住宅主要四新技术
技术名称
四 新 技 术 应 用
住宅小区智能化
管道分质供水系统
垃圾减量化、无害化、资源化处理
围护结构节能
再生能源利用
菜单式全装修
使用节能环保型设备（节能环保型户式空调、座便器、照明等）
中水回用（生活废水利用、雨水回用）
箱式变压器供配电
新型墙体材料的应用（外墙、内墙）
化学建材的健康性（管道、涂料）
新型门窗或其它构配件
日照改善新措施
居室的隔音性能
通风设计新技术，厨房排烟设置合理
室外噪音控制
解决质量通病的新技术应用
新结构体系应用
其他住宅新技术运用
一、材料、部品集成
住宅部品体系
“住宅部品”是从日本引进的，指构成住宅某部位，具有一定功能，内外装饰以及建筑的成套设备和工厂生产的有关产品。
也就是用于住宅建设的建筑产品和部件，是工业化体系中的重要内容。
住宅部品被列入我们的住宅产业技术政策体系是针对目前住宅建设中标准化程度低、通用性差的问题，吸收日本工业化住宅的特点。
建立住宅部品体系首先是要通过科学的方法，建立住宅部品的分类技术标准体系，引导住宅部品的标准化、通用化、系列化的水平。
目前已经提出了包括七个方面的住宅部品框架目录。
其次，建立住宅部品优胜劣汰机制，继续推动落后技术和产品的淘汰工作，加快对影响住宅建设质量和浪费资源、能源及不符合产业发展方向的材料和技术的强制性淘汰工作，加大材料部品的升级换代。
第三，完善住宅部品的推荐制度，加快对科技含量高、性能优良、环保
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