第一次买房者必须知道知识.docx
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第一次买房者必须知道知识
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第一次买房者必须知道知识
房产中介的业务分两块，租赁和二手房交易。
如果要贷款买二手房，一般按房子的评估价按一定成数办理，大部分银行之前的要求是，房龄加贷款年限不超过30年，卖主年龄加贷款年限不超过65岁。
房子有几个支撑价格区别的硬指标：
楼层、电梯、朝向、结构、通风采光、是否有黑房、房龄、居住环境、物业、水电气、装修。
楼，比如8楼的8楼（简称8/8），或9/9，无电梯，一梯多户（6-8户）楼道黑、楼梯陡、厨房厕所窗户朝走道、朝向不好（东或西）、有黑房、房龄老（90年代初80年代末）、没有物业、容积率高。
家里有老人，爬楼不方便，朝向不好，通风采光差，有黑房意味着东西容易长霉，顶楼意味着夏天热冬天冷，厨房厕所朝向走道，意味着楼梯间充满油烟和粪香、墙面油迹斑斑。
一、产权情况
房屋产权指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。
房屋产权的类型有很多，包括：
私产房（合同房）、公产房、经济适用房、房改房、集资建房等；房屋的产权性质不同，其价值也不尽相同。
日常交易中“私产房”最为常见，私产房的权属证明文件有两个，俗称两证：
《房屋所有权证》《国有土地使用证》；也有老百姓称三证的，其实是指两证之外另加一（论坛新闻）本《国有土地使用纳税证》。
我们在查明房屋产权时要要注意以下情况：
1.有房屋未必有产权，如单位自建、农村宅基地建房、社区配套用房、违建房等；
2.产权是否登记？
如预售房、抵押商品房未登记等；
3.产权是否完整？
如已抵押未解除、公房不符合上市出售条件；
4.产权有无纠纷？
如拍卖竞得、婚姻或财产继承、确定为拆迁的房屋等；
5.有房地产两证未必就有产权，如伪造房产两证、被查封或强制拍卖、遗失补办后发生过转让；
二、房屋外部情况
c）分区合理（动静分区、公私分区、主次分区、干湿分区）；
d）朝向合理、日照充足，光线充分；
e）通风良好。
2.面积：
理想的房屋建筑面积，1居室在30-50㎡左右，2居室在60-90㎡左右、3居室在100-130㎡左右。
以3居室为例，理想的面积为：
客厅：
21—30平方之间，开间不小于3.9米
卧室：
12—15平方之间，双人卧室开间不小于3.6米
卫生间、厨房：
4—5平方米左右
储藏间、阳台：
5—6平方左右
3.楼层：
楼层是大部分客户都特别关注的点，而且对房屋的价值影响较大。
1）一般住宅按照楼层分为低层住宅、多层住宅、中高层住宅和高层住宅，其中：
1-3层为：
低层住宅
4-6层为：
多层住宅
7-9层为：
中高层住宅
10层及以上为：
高层住宅
2）客户选择楼层时一般会结合考虑以下几个因素：
a）通风、采光、日照情况；
b）家庭人口、年龄构成及健康状况；
c）安全性、生活的便利程度；
d）给、排水；
e）景观、环境；
f）住宅总层数；
4.朝向：
房屋的朝向也是客户购房时特别关心的一个问题，特别是在冬冷夏热的武汉。
但是，如何判断房屋的朝向呢？
1）一般一梯两户的建筑物以单元门的入口朝向为此建筑的朝向；（如单元门朝南或北的为南北朝向）
2）对于一梯多户的房屋，也可以房屋主要采光面所面对的方向为房屋的朝向，如果主要采光面不是很突出，则以主卧室的朝向作为房屋的朝向；
3）按合理布局的设计，一般客厅、主卧室、书房、阳台在阳面向南为宜；次卧室、厨房、卫生间、储藏间可次之；
4）最佳的房屋朝向当然是南北向，东西向则是客户比较忌讳的（如西向有建筑物遮挡稍好）；如房屋为塔楼，则朝向优劣排序一般为：
东南、西南、东北、西北（也就是俗称的金、银、铜、铁角）；
5.房屋结构：
一般而言，房屋结构能够反映房屋的开间、空高、采光、抗震、房龄等。
房屋的结构分类一般有以下四类；
1）砖木结构：
这类建筑物的主要承重构件是用砖、木做成。
其中，竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架采用木材。
特点是：
层数较低，一般在3层以下。
1949年以前建造的城镇居民住宅，20世纪50～60年代建造的民用房屋和简易房屋，大多为这种结构。
2）砖混结构：
竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板或屋顶板，少量的屋顶采用木屋架。
特点是：
98年以前的房屋基本上都是砖混结构，一般在7层以下，造价较低，但抗震性能较差，正逐步被钢筋混凝土结构所替代。
从内部结构上来看一般砖混的开间、进深的尺寸、层高、采光面都受到一定的限制不是很开阔，没有明显的柱、横梁，较老的房屋能够从天花板上看到很明显的条型预制板。
3）钢筋混凝土：
承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。
其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。
特点是：
结构适应性强抗震性能好,耐用年限较长。
一般8楼以上、98年以后的房屋基本上都是钢筋混凝土结构，从内部结构上看，即使是装修过的房屋仍能看到立柱或从吊顶的层次中看到较明显的横梁。
4）钢结构：
主要承重构件均是用钢材制成。
特点是：
建造成本较高，多用于高层公共建筑和跨度大的工业建筑，如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房等。
6.房龄：
房龄是指房屋从正式建成之日起至今的时间，是客户非常关心的、对房屋价值产生重大影响的一个因素；如果办理抵押贷款，也是银行审批贷款时非常关注的一个问题。
有时房主为了让房屋卖个好价钱也会刻意把房龄报“年轻”些。
；置业顾问要了解房屋的真实房龄可以采取以下方式：
1）社区积累：
在日常社区时应对每一社区的房屋基本情况（包括房龄）做细致的调查、记录，这是作为置业顾问的基本功；注意有些比较大型的小区，分几期建成、或后期又有拆建的，有时房龄跨度会有十几年的差异。
2）产权证办证日期：
如是商品房，正常办证、从未交易过，从产权办理时间前推一两年时间，基本为此房的房龄；
3）观察不易改造处：
从房屋的外立面、楼道、楼梯台阶、厨房、卫生间管道、水、电表等不易改变的地方的实际状况也可大致判断出实际房龄；
4）咨询相关人士：
对于楼栋外墙面有过粉饰和内部有装修的房屋，可以从内部业主、周围居民或房管部门那里确认房屋的真实年代。
7.配套：
一般的房屋配套设施包括：
1）给、排水：
a）给水系统：
关注水量、水质、水压。
b）排水系统：
包括生活污水、雨水等排水系统；要求安装正确、牢固、不渗不漏、管道运行正常；
2）用电：
用电的便利与安全也是很重要的一个问题，包括导线、配电箱、电开关、电表各部分的设计、使用状况等。
说明：
我们常说的一户一表即一户1水表+1电表。
要注意的是有的小区水、电表是一个单元共用一个总表，然后每户再有一个分表，这不是实际意义上的一户一表。
3）气：
购买二手房时，房屋有无天然气、煤气供应管道是客户较关注的一个问题，其使用方便，费用较低的特点是房屋的一个卖点。
4）电话线、宽带线、有线（数字）电视线等。
5）电梯：
用户对电梯的要求主要要是考虑安全可靠、舒适、方便；
以上是二手房常用的一些配套设施，部分较高档小区还设有以下配套：
1）采暖：
近年，一些有条件的区域、单位或较高档的小区开始采用供暧设备。
分别有集中采暖、局部采暖、区域供热等；
2）供水：
除了供应自来水外，部分高端社区还供应热水，分质供水（一套供应生活用水，另一套提供高质、净化的直饮水）；
3）楼宇智能化配套设施：
即在建筑物内建立一个由计算机系统统一管理的一元化集成系统，全面实现对通信系统、办公自动化系统和各种建筑设备（空调、供热、给排水、变配电、照明、电梯、消防、公共安全）等的综合管理。
8.装修程度：
房屋的装修一般分为毛坯、简装、中装及精装，但以上分级没有十分清晰的标准，按照行业惯例分类如下：
a）毛坯：
是指新房交房后未作任何处理，如水电未通到位，水泥地面、墙等，厨、卫尚不能投入使用。
还有的是老式公房或住宅，未做任何装修即入住的情况；
b）简装：
是指水电铺设到位，地面铺瓷砖，白墙，铝合金以上门窗，能够正常入住的标准；
c）中装：
装修投入在300元/㎡-500元左右，如包门、包窗，木地板，有的有配套的家具，厨、卫有一定的装修，居住舒适；
d）精装：
装修投入在500元/㎡以上的水平，一般具有明显的家装设计元素，用材考究，体现出一定的装修风格，居住享受；
有的客户认为买到房后能按自己的生活习惯、品味来装修是买房后最快乐的事；也有客户认为装修是一件较烦琐的事情，劳心劳力伤财，而且没有经验很容易上当受骗；部分中低端的客户喜欢买装修不错可直接入住的房屋，一是省心，二是装修实在、成色较新的房屋的相对性价比较高；
权证、金融基本概念
一、房屋产权的一般分类
1.私产房：
是指私人所有的房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人投资建造或购买的房产，以及中国公民投资的私营企业（私营独资企业、私营合作企业、私营有限责任公司）投资建造或购买的房产。
住宅的产权，包括拥有权、占有权、处分权、收益权归以上主体所有。
2.公房：
使用权房，也称公有住房，国有住宅。
它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅。
在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。
目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：
一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。
3.经济适用房：
经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房，以微利价出售给符合条件的家庭，它是具有社会保障性质的商品住宅；
经济适用房只有本地人才可以购买，5年内的经济适用房只能卖给固定人群（即有资格购买经济适用房的人），而且原则上只能按原价出售，购得的产权性质仍是经济适用房。
5年后的经济适用房出售时对人群、价格都没什么限制，但是得补交一次成本价，购得的产权是商口房。
5年是以房产证到手时间或者契税完税证明所注时间为准，哪个在前就算哪个的。
2006年12月以后买的的经济适用房,已经不能卖了,如果卖要先卖给国家.还有就是要买经济适用房一些证明。
4.集体所有房：
是指城市集体所有制单位所有的房产。
即集体所有制单位投资建造、购买的房产。
包括乡产、军产、校产等；
二、房产交易相关名词
1.《房屋所有权证》
是房屋产权登记机关颁发给权利人的法定凭证，权利人依法凭证行使房屋的所有权。
2.《房屋共有权证》
是房屋产权登记机关颁发给两个或者两个以上的权利人的法定凭证。
共有的房屋，由权利人推举持证人收执《房屋所有权证》。
其余共有人各执房屋共有权证书一份。
房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等法律效力。
3.《房屋他项权证》
是房屋产权登记机关颁发给抵押权人或者典权人等他项权利人的法定凭证。
房屋他项权证书由他项权利人收执。
他项权利人依法凭证行使他项权利，受国家法律保护。
4.《国有土地使用权证》
是房屋产权人对房屋占用范围的国有土地享有使用权的凭证。
土地的使用权性质一般分为出让步或划拨两种。
5.土地使用权的出让
指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
1）居住用地：
70年；
2）工业用地：
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