物业管理综合能力第六章lu.ppt

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物业管理综合能力,第六章法律基础知识与应用主讲：

鹿钦连,要点1：

法的特征（P151-152）,一、法的概念二、法的特征1.法是一种特殊的社会规范2.法是国家制定或认可的社会规范3.法是规定了人们权利和义务的社会规范4.法是由国家强制力保证实施的、具有普遍约束力的社会规范,例题,以下可以行使国家立法权的机关是（）。

A、中国共产党中央委员会B、国务院C、全国人民代表大会及其常务委员会D、国务院各部门,（答案：

C）要点二：

法的分类（P152-153）,

（一）法的历史类型,

（二）法系,根据法律的结构、形式和历史传统等外部特征以及法律意识和法律实践的特点等因素，可以把法分为不同的法系。

1.大陆法系（罗马法系、法典法系）代表国家：

法国、德国2.英美法系（普通法系、判例法系）代表国家：

英国、法国,（三）法的形式分类,要点三：

法的制定（153-155）,

（一）法的制定（立法）：

指有关国家机关在其法定职权范围内、依照法定程序，制定、修改、补充、废止规范性法律文件的活动。

（二）法律规范1.概念：

是由国家制定或认可，具有普遍约束力的行为规则，它规定了社会关系参加者在法律上的权利和义务，并以国家强制力作为实施的保障。

2.逻辑结构一个完整的法律规范在逻辑上是由“假定”、“处理”和“制裁”三个要素构成的。

（三）法律部门、法律体系,法律部门是指以调整社会关系的领域和调整方法为主要标准，对现行法进行的一种分类。

法律体系是指一个国家全部现行法律规范在分类组合为不同的法律部门的基础上构成的有机联系的统一整体。

调整不同方面社会关系的法律规范被区分为不同法律部门，一个国家全部法律规范的总和，即构成该国的法律体系。

注意法系与法律体系的区分。

（四）法律渊源,1.宪法：

全国人大2.法律：

全国人大、全国人大常委会3.行政法规：

国务院4.部门规章：

国务院各部委、中行、审计署和具有行政管理职能的直属机构5.地方性法规：

省、自治区、直辖市人大及常委会,6.地方政府规章：

省、自治区、直辖市和较大市人民政府7.自治条例和单行条例：

民族自治地方的人大8.特别行政区的法：

香港、澳门9.国际条约：

与外国签订或批准加入,要点四：

法的实施（155-158）,

（一）法的实施概念两种方式：

法的遵守和法的适用

（二）法律适用广义：

一切司法和执法活动（国家机关及工作人员、国家授权的社会组织）狭义：

司法（司法机关及工作人员）活动,（三）法律关系,1.概念：

是法律在调整人们行为的过程中形成的权利义务关系。

2.法律关系与法律规范

（1）法律规范是法律关系产生的前提

（2）法律关系是法律规范实现的特殊形式,3.法律关系的种类,4.法律关系的构成要素,（四）违法、法律责任和法律制裁,1.违法：

违宪、民事违法、行政违法、刑事违法2.法律责任：

违宪责任、民事责任、行政责任、刑事责任3.法律制裁：

违宪制裁、民事制裁、行政制裁、刑事制裁,法的分类,法的实施,法的特征,法的制定,法的历史类型,法的形式分类,法系,法学基础知识,实施概念,法律关系,法律适用,违法、法律责任和法律制裁,法律渊源,法律规范,法律部门,法的制定,法律体系,要点五：

民法的调整对象（P158）,1.概念2.调整对象,要点六：

民法的基本原则（P159）,1.平等2.自愿3.公平4.诚实信用5.公序良俗6.权利不得滥用,要点七：

民事法律关系（P159）,民事法律关系三要素：

1.主体2.客体3.内容,要点八：

民事主体（P159-161）,

（一）自然人1.民事权利能力：

始于出生终于死亡。

2.民事行为能力：

（1）完全民事行为能力18周岁以上或者16周岁以上不满18周岁，以自己的劳动收入为主要生活来源的。

（2）限制民事行为能力10周岁以上的未成年人；不能完全辨认自己行为的精神病人。

（3）无民事行为能力不满10周岁的未成年人；不能辨认自己行为的精神病人。

（二）法人,1.法人应当具备的条件

（1）依法设立

（2）有必要的财产和经费（3）有自己的名称、组织机构和场所（4）能够独立承担民事责任2.法人的分类企业法人和非企业法人3.法人的民事权利能力和民事行为能力成立时产生，终止时消灭。

要点九：

民事法律行为（P161-162）,要点九：

民事法律行为（P161-162）,民事法律行为法律后果,从成立时起具有法律约束力。

行为人非根据法律规定或者取得对方同意，不得擅自变革或者解除。

无效民事行为的法律后果,1、当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。

2、有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失。

3、双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

4、双方恶意串通的，实施民事行为损害国家、集体的或者第三人利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。

可撤销民事行为的法律后果,1、因意思表示不真实而使自己遭受损失的人，具有撤销权。

2、撤销权人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。

3、如果撤销权人在法定期限内不行使撤销权，则该民事行为继续有效。

4、民事行为部分无效，不影响其它部分的效力。

效力待定民事行为的法律后果,1、第三人的追认权：

限制民事行为能力人的法定代理人、无权处分行为中的有处分权人、无权代理中的被代理人有追认权，如果追认，该行为有效，如果拒绝追认，行为无效或不发生效力。

2、相对人的催告权:

相对人可以催告追认权人在一个月以内予以追认。

追认人未作表示的，视为拒绝追认。

3、相对人的撤销权：

行为被追认之前，善意相对人有撤销的权利，使行为归于消灭。

例题：

下列哪种情况属于无效民事行为（）。

A、12岁小孩偷拿父亲的银行卡买了一套商品房B、业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订合同C、甲将乙的一块手表卖给了丙，丙知道后表示同意D、甲到市场买了一套衣服，误将1000元标价看成10000元，知道后，自认倒霉，一年内没有到法院提起诉讼,（答案：

A）要点十：

民事权利（P163-164）,

（一）债权1.债的发生原因合同；侵权行为；不当得利；无因管理。

不当得利：

是没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的事实。

取得的不当利益应当返还受损失的人。

无因管理：

是没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理或者服务的行为。

无因管理人有权要求受益人偿付由此支付必要的费用。

2.保证3.多数人之债按份之债、连带之债。

（二）人身权人身权是民事主体依法享有的与其人身不可分离的，以特定精神利益为内容的民事权利。

包括人格权和身份权。

人身权主要有：

生命权；身体健康权；姓名权和名称权；肖像权；名誉权；隐私权；荣誉权；婚姻自主权。

某报记者，未经核实，就报道某明星在公共场所打架斗殴，袭击前来处理事情的警察，该报纸和记者侵犯了该明星的（）。

A、姓名权B、肖像权C、名誉权D、隐私权,（答案：

C）要点十一：

民事责任（P164-165）,民事责任主要是合同责任和侵权责任.侵权责任：

1.过错责任原则构成要件：

损害事实，违法行为，因果关系，过错2.无过错责任原则不以行为人的主观过错为承担责任的要件3.承担民事责任的方式,某楼房高空掉下玻璃，砸伤路人，该路人状告全楼业主承担的是（）责任A、过错责任B、无过错责任C、过错推定责任D、公平责任,（答案；B）要点十二：

诉讼时效（P165-166）,1.诉讼时效的概念和意义概念：

权利人经过法定期间不行使自己的权利，依法律规定其胜诉权归于消灭。

意义：

稳定法律关系；督促及时行使权利；避免证据灭失。

2.诉讼时效种类：

一般诉讼时效：

2年特殊诉讼时效：

1年或4年,3.诉讼时效的起算、中止、中断和延长

（1）起算知道或应当知道权利被侵害时最长不超过20年

（2）中止在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。

（3）中断提起诉讼、当事人提出要求或同意履行中断时起重新计算（4）延长有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。

甲欠乙的房租已经半年了，乙催促一次后，甲仍不还，乙到法院起诉甲，适用的诉讼时效是（）。

A、2年B、1年C、半年D、3年,民事法律行为,诉讼时效,民法概述,民事权利,无效民事行为,民法的调整对象,民法基础知识,种类,概念,起算、中止、中断、延长,承担民事责任方式,合同责任,侵权责任,民事主体,民事责任,可撤销民事行为,民事法律行为,过错责任,自然人,效力待定民事行为,法人,无过错责任,其他组织,民事法律关系,债权,人身权,债权发生的原因,民法的基本原则,（答案：

A）要点十三：

合同的订立与履行（166-170）,

（一）概述1.合同的概念合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。

2.合同法的基本原则合同自由，合同正义，鼓励交易。

3.合同法的内容总则、分则、附则。

（二）合同的订立,3.强制缔约4.格式条款规制：

（1）遵循公平原则，提醒义务

（2）条款无效：

提供方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的（3）两种以上解释的，应作出不利于提供方的解释，非格式条款优先。

（四）合同的履行1.遵循的原则：

（1）适当履行；

（2）协作履行；（3）情事变更原则。

2.抗辩权,在有先后履行顺序的双务合同中，当先履行一方未履行债务或其履行不符合约定时，后履行一方享有的拒绝其相应的履行要求的权利为（）。

A、先履行抗辩权B、后履行抗辩权C、不安抗辩权D、同时履行抗辩权,（答案：

A）要点十四：

违约责任（170-172）,1.违约责任的归责原则不以违约人有过错为条件，只要有违约行为，即构成违约。

2.违约行为的形态

（1）预期违约；

（2）不能履行；（3）拒绝履行；（4）迟延履行；（5）不完全履行；（6）受领迟延。

3.免责事由

（1）免责条件不可抗力：

自然灾害、社会异常事件、军事行动、政府行为。

（2）免责条款无效：

造成对方人身伤害的；因故意或重大国事造成对方财产损失的。

4.承担违约责任的方式

（1）强制履行

（2）赔偿损失（3）违约金,要点十五：

合同的解释（P172）,合同解释的主体：

受理合同纠纷的法院或者仲裁机关。

合同解释的原则：

1.客观解释原则（文义解释）：

2.整体解释原则3.目的解释原则4.习惯解释原则5.诚信解释原则,要点十六：

买卖合同、租赁合同、委托合同及在物业管理中的应用（P172-176）,

（一）买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

1.买卖合同的条款2.买卖合同的效力出卖人义务：

交付标的物；转移标的物所有权；瑕疵担保责任。

买受人义务：

支付价款；检验义务；保管义务，及时受领。

3.标的物毁损、灭失的风险承担以标的物的交付时间确定；由过错方承担责任。

（二）租赁合同,是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

1.租赁合同的内容和形式租赁期限不得超过二十年；租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

2.租赁合同的效力出租人义务：

按约定交付；维修义务；瑕疵担保。

承租人权利：

经同意，改善、增设；转租；取得收益；优先购买权。

承租人义务：

使用、保管、支付租金3.风险承担。

所有人承担；减少或不支付租金；解除合同。

（三）委托合同,是指受托人为委托人办理委托事务，委托人支付约定报酬或不支付报酬的合同。

1.受托人义务：

办理委托事务；遵守指示；报告；转移利益、权利。

2.委托人义务：

支付费用；付酬；赔偿。

3.委托合同的终止

（1）双方可以随时解除；

（2）一方死亡、丧失民事行为能力或破产。

但当事人另有约定或者根据委托事务的性质不宜终止的除外。

合同的解释,典型合同,合同的订立,解释的原则,要约,合同法基础知识,买卖合同,租赁合同,委托合同,承担违约责任的方式,违约行为形态,归责原则,合同的履行,违约责任,合同履行的原则,承诺,强制缔约,免责事由,要点17：

物权与所有权（P176-180）,

（一）物权概述是指权利人直接支配物、享受其利益，并具有排他性的财产权利。

1.物权的效力（）物权的排他效力（）物权的优先效力.物权和债权并存时，物权优先于债权。

.同一个物上存在两个以上物权时，先成立的物权优先于后成立的物权。

（）物权的追及效力（）物上请求权,2.物权的基本原则

（1）物权绝对性原则

（2）物权法定原则（类型、内容、效力及公示方法）（3）