商业街区运营发展计划书.doc

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商业街区运营发展计划书

第一部分市场分析篇

一、2006年西安市国民经济和社会发展统计（部分）：

西安市2006年生产总值1580.24亿元，按可比价格计算，比上年增长13.1%。

其中，第一产业增加值64.08亿元，增长7.5%；第二产业增加值539.61亿元，增长14.4%；第三产业增加值666.45亿元，增长12.7%。

“十五”期间，全市生产总值年均增长13.3%。

按常住人口计算，2006年全市人均生产总值17925元，是2000年的2.23倍。

三次产业结构由2000年的6.9:

44.0:

49.1调整为2006年的5.0:

42.5:

52.5。

“十五”期间三次产业年均增长速度分别为4.3%、15.7%和12.3%。

全市在岗职工年平均工资17654元，比2000年增加8475元；城市居民人均可支配收入9628元，比上年增长12.7%，比2000年增加3264元，“十五”期间年均增长8.6%；农民人均纯收入3460元，比上年增长10.1%，“十五”期间年均增长8.1%。

城市居民人均生活消费支出7900元，农民人均生活消费支出2603元，分别比上年增长6.4%和14.3%，其中食品消费支出占生活消费支出的比重分别为37.0%和36.3%；其中用于改善住房条件、旅游、休闲的消费支出分别是30%、8％和15％，比2000年分别增加了50％、70％和80％。

年末城乡居民储蓄存款余额1716.76亿元，比年初增长19.8%。

全市居民消费价格总水平比上年上升0.3%，其中居住价格上涨5.6%。

商品零售价格下降0.3%。

房屋销售价格上涨4.3%。

工业品出厂价格上涨3.9%。

原材料、燃料、动力购进价格上涨9.6%。

（资料来源:

西安市2006年国民经济和社会发展统计公报）

从以上数据可以看出，西安市居民用于基本生活消费的比例在逐年下降，而用于休闲和改善居住条件的支出在不断增加，说明随后物质生活条件的不断提升，人们开始注重精神层面的享受，而不断提高的可支配支出为这些消费提供了保障；另外不断上涨的居民储蓄和存款余额为基本生活以外的消费提供了多余的空间，如用于休闲、娱乐、旅游的消费支出。

据调查，有60％的西安人认为西安越来越时尚，经济的发展带给人们更多的物质实惠，更重要的是使人们的幸福感和自豪感增强。

二、西安休闲娱乐市场格局：

（一）、西安休闲娱乐消费趋势：

1、自身经济的不断发展及西安作为文化古都的优势，使得西安逐渐迈入国际大都市行列，西安人民的自豪感逐渐上升。

随着人们物质文化生活水平的提高，在日常消费中花在健身、旅游、休闲、娱乐等方面的费用所占总支出的比例逐渐提高，人们更加注重衣食住行之外的精神享受。

2、城市白领、精英群体大多处于高档次的消费，这个群体有较高收入和学历，年龄集中在30—45岁之间，注重个儿生活品质，追求高品位，他们对休闲娱乐消费要求很高，同时也是城市高品质休闲娱乐生活的意见领袖。

正是由于他们的带领，使得西安休闲娱乐消费趋势发生了稍许变化：

酒吧不用闹哄哄，乌烟瘴气的样子；咖啡厅门外的街道上不要人来人往，要多一些清静；吃喝玩乐一应俱全，吃了西餐还要喝上一杯纯正的咖啡；在最短的时间里到达目的地，不要时不时的堵车，更不要找一个停车的地方难的象上天。

。

。

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3、西安现有休闲娱乐市场上大量的酒吧、咖啡厅、特色餐饮、洗浴中心，KTV等具备了规模、具备了数量、具备了基本设施，但缺乏环境、缺乏品质、缺乏软性的服务，正像一名老外所说的：

“在西安喝上一杯纯正的巴西咖啡几乎不可能！

”。

西安休闲娱乐市场面临一次软实力革命和重新洗牌，曾经闻名一时以“咖啡一条街”而闻名的德福巷已是昨日黄花，以南门里为核心的酒吧咖啡圈子已经没有了往日的繁荣。

人们开始试着到远离城市喧嚣的地方去——“农家乐”的火热就是一个很好的例子。

西安休闲娱乐市场展现出以下变化：

（1）消费群体年龄段扩大；高端消费群注重恬静、品质、放松、回归，他们决定和引领着整个市场；

（2）城内酒吧咖啡等娱乐场所经营开始走下坡，消费群目的地逐渐向城边及城外转移，以追求高品质消费；

（3）以西高新、曲江为代表的新兴经济带因为高端群体的入住及自身所具备的位置、空间、交通、空气质量等因素，必然会成为西安休闲娱乐市场的核心地带。

（二）现有休闲娱乐市场分析：

1、以钟楼商圈为中心的休闲娱乐市场已经达到饱和。

钟楼、鼓楼是十三朝历史古都的经典代表作，也是当今西安的重要标志。

在古代，皇城内便是一个国家政治、经济、文化的中心，钟楼、鼓楼便位于城墙内，是古都西安的中心。

正是由于这些历史的渊源和积淀，成就了钟楼商圈寸土寸金的商业地位，也造就了发达的休闲娱乐市场。

休闲娱乐场所主要集中在南大街（如babyface，mix慢摇吧，酷啦啦、中国城、帕兰朵等）、东大街（如1＋1，八点半交友吧、阳光娱乐广场等）

2、小寨商圈打造商业旺地。

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陕西师范大学、长安大学、音乐学院、邮电学院、外语学院等众多高校都坐落在小寨。

如此巨大的人流量必然会带动商业的全面发展，多年来小寨形成了仅次于东大街的商业旺地。

伴随着西安市城市建设和投资环境的不断改善，小寨地区的商业改造力度也空前加大。

数百米长的好又多购物广场主体已全部完成；小寨·领秀城和百盛强强联手，为这一区域增添了大型购物百货主流店；随后潮流街区借势发力，它们共同演绎了一首小寨商业升级交响曲，小寨的人脉再度提升。

客观地说，在西安的商业地位中，小寨商圈仅次于钟楼商圈，也是商家的必争之地，随着这些项目的相继建成投入使用，小寨将焕发出更加迷人的风采。

3、曲江新区以唐文化为中心的商业地产开始“井喷”。

大雁塔北广场、大唐芙蓉园、大唐不夜城，是首战。

2002年下半年开始，西安曲江逐步走进人们的视野，如今正成为发展最快、投资最旺的区域之一。

2003年12月31日，大雁塔北广场正式对外开放，从此，大雁塔北广场便深深地烙在了西安市民的心里。

“到北广场看音乐喷泉”已成为西安市民休闲和外地游客的必选项目。

2005年农历三月三日，曲江新区的又一个重大项目———大唐芙蓉园将向市民开放，这将是曲江发展史上的又一里程碑。

另外，海洋世界、大唐不夜城等项目也都在施工中。

曲江新区高举“旅游文化”大旗，迅速汇聚了人气，而人气即意味着商机。

大雁塔北广场两侧20000多平方米的商业配套近期也正式对外销售、招商，据说，总共只有100多个销售铺位，结果登记购买者超过500人；曲江新区的又一个重大商业项目———大唐不夜城，有“旅游文化MALL”之美誉，建成后，将形成特色鲜明的商业街区。

2005年初，曲江提出了“200亿打造西部第一文化品牌”的宏伟构想，30个重大项目展现着一幅未来曲江的锦绣画卷：

大雁塔北广场、大唐芙蓉园、曲江海洋世界之后更有：

u大唐芙蓉园新天地——西安第一国际休闲娱乐商业街区；

u曲江论坛——中国第一个文化主题论坛；

u大唐不夜城——中国第一个文化Mall；

u丝绸之路雕塑园——中国第一个丝绸之路主题雕塑园；

u曲江欢乐世界——中国西部第一的游乐公园；

u曲江寒窑——中国第一个爱情博览园；

u唐诗博览园——中国第一个唐诗文化主题公园；

u唐华宾馆及唐歌舞厅——中国第一个唐文化体验式主题宾馆；

u三藏佛教研究中心——中国第一个国家级佛教文化研究中心；

u大唐素食斋——中国最大的素食斋。

除了这些“第一”之外，大唐通易坊、中国西部文物博览中心、曲江植物博览园、大唐芙蓉园新天地、老西安博物苑、曲江电影城、万亩生态林、秦二世陵保护和利用工程、杜陵保护和利用工程、西安音乐厅、曲江艺术团、曲江高架观光游览车、西部民俗民居博览园、大唐六街以及青龙寺、乐游原文化公园，陕西民俗、戏曲、文学艺术大观园的建设，荟萃历史文化、现代文化、地方文化、国际文化，一个唐风新韵、承古开新的西部文化、旅游中心呼之欲出。

除了这几个商圈外，西高新紫微MALL为中心的新商业、西安城东奥韵国际商业广场、立丰购物广场以及城北城市运动广场商业街、韦曲大学城等商业项目都将对西安的商业发展起到积极的促进作用。

三、曲江商业现状描述：

1、文、旅、商齐头并进，财富浪潮扑面而来。

曲江文化产业投资集团作为曲江新区发展文化旅游产业的主导力量、运营主体，掌控着曲江旅游项目的半数以上，而现在，在以经营城市、服务客商为核心的理念指导下，曲江新区管理委员会决定进一步权利释放，将好项目给社会，让广大长期关注曲江、投资曲江的客商成为曲江旅游板块扩容和增长的最大受益者。

为此，曲江新区特推出区内十几个成熟项目：

大唐不夜城、大唐新天地、大雁塔北广场商铺等文化、旅游、商业项目目前正在火爆招商；350多亩居住用地、60万平方米的旅游、办公、商业项目也将陆续面市……“通过资源整合，项目包装，投资服务，我们要将约20亿的优良资产推向社会，这也是曲江新区在享受发展成果，回报社会投资的重大举措。

”曲江新区管理委员会主任助理李平说到，“我们把以前由大项目所带动的产业现在全部交给社会，交给广大消费者、投资者，让大家都能够参与进来。

我们要站在战略的高度看曲江，我们的工作重心是经营城市，完成对城市的配套服务，做大做强文化旅游产业，为西安发展打造新的动力。

”

放手让一切劳动、知识、技术、管理和资本活力在曲江竞相迸发，让一切创造社会财富的源泉充分涌流，这是曲江在发展道路上的重要环节和新举措，也是曲江对“共同富裕”理论的形象而又通俗的诠释。

几年前，即使是最有想象力的人也没有估计到曲江新区能够取得今天这样的成就。

回顾曲江新区取得的空前成功，正是缘于曲江新区管委会营造了一种鼓励人们干事业，支持人们干成事业的区域氛围。

近几年，文化旅游业是城市之“恋”。

文化旅游，是政府主导产业。

曲江投资文化旅游产业，是政府拿钱，构筑基础设施和重大旅游设施，带动相关产业。

如今，曲江环境的改变让其区内商业投资条件十分成熟，大项目所带动的相关产业也日益展现：

大雁塔广场、大唐芙蓉园等项目所带来的旅游、餐饮业；会展中心所带来的酒店、餐饮业；成熟社区所带来的休闲娱乐业……曲江商业面临前所未有的大好机遇。

2、创财富机会难得，投资曲江刻不容缓。

“以前。

百十万资产的客户想在曲江投资个合适的项目，几乎没有，而现在不同了，曲江今年已经将所有的项目全面开放，文化、旅游、商业齐头并驾，无论资金大小、无论那种投资方式，只要你看上曲江的项目，你都可以到招商中心去谈。

”两个月前，党听到曲江要成立“招商中心”时，当得知曲江全面进行区域项目招商时，一位本地商客兴奋的说道。

目前，在大唐新天地、大雁塔北广场、大唐芙蓉园、曲江海洋馆等项目和曲江十几个成熟楼盘已经形成的100多万平方米曲江和曲江十几个成熟居住商圈的周边项目，几乎每天都有成十拨客商前往管委会去洽谈，而他们看中的也是改区域所形成的1400万人流。

文化旅游带来的强大人气和商业氛围让曲江商圈喷薄而出。

更何况便捷的交通条件，四通八达的道路设施，更让曲江商圈与小寨商圈、长安路文化教育商圈、长安商圈融为一体。

创富积聚效应应进一步提升，在曲江你不想赚钱都不行。

海阔凭鱼跃，天高任鸟飞。

让投资者尽快富起来，放心富起来，大胆富起来，要最大限度的挖掘曲江项目的潜力，使得投资曲江的任何角落都能够富起来。

不管你是何人，不管你来自何妨，只要投资曲江，必将是曲江文化财富的先行者和收益者。

为了更好鼓励广大投资者，保证投资者的更本利益，曲江管委会对大型商业项目还设立了投资风险金，即对奉献较大、投资额度较大的项目，新区管委会将和你共同出资进行项目开发，待项目进入正常的收益阶段后，曲江管委会会则全身退出。

从2007年开始，中海地产将投资100亿元，承担曲江新区城中村改造和公共设施建设项目，全面参与文化产业项目建设，这标志着中海地产全面挺进西安，将对曲江新区乃至全市发展起到积极的推动作用。

对每个投资者来说，这都是一个机遇，一件