推荐精品某高档商品房建设项目可行性研究报告.docx
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推荐精品某高档商品房建设项目可行性研究报告
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一、第一章总论
1.1项目简介
✓1.1.1建设项目简介
项目名称：
某高档商品房项目（以下简称本项目）
项目位置：
本项目在某市某区行政管辖范围内，整体位于纺渭路东侧，灞科路南侧。
项目宗地现状：
本项目用地规划性质为二级居住用地和商业金融用地，主要用于小区级居住建设。
本项目用地共分为三部分组成，其中DK-1位于纺渭路以东，市纺办土地储备交易中心储备地以北、以西，灞科路以南，宗地总面积为6974.40平方米，出让用地面积6974.40平方米，土地用途为商业；DK-2位于市纺办土地储备交易中心储备地以北、以东，灞科路以南，规划路以西，宗地总面积为25798.8平方米，其中出让宗地面积为24652.20平方米，土地用途为住宅，划拨宗地面积为1146.60平方米，土地用途限用于廉租房配建；DK-3位于灞科路以南，规划路以东、以西，南程村以北，宗地总面积为32841.10平方米，其中出让宗地面积为31356.20平方米，土地用途为住宅，划拨宗地面积为1484.90平方米，土地用途限用于廉租房配建。
项目整体用地范围内土地状况良好，地块整体形状规则，地势较平坦，区域基础设施平均水平为“六通一平”。
项目规模：
根据建设单位提供的本项目初步规划设计方案，本项目拟建总建筑面积275700㎡，其中地上部分建筑面积为238048㎡，其中：
居住区建筑总面积202381㎡，包括住宅建筑面积202381㎡，配套公建建筑面积10137㎡，城市级公建建筑面积4800㎡；商业建筑面积35667㎡。
地下停车场建筑面积37652㎡，包括地下二层机械式停车场约2022个地下停车位；另有地面停车位13个。
项目综合容积率为3.63，建筑密度为24.23%，绿化率为38.8%，住宅平均层数为30层，住宅为剪力墙结构，项目设计总户数2078户。
本项目具体综合技术经济指标如下表：
项目综合技术经济指标
配建公建一览表
名称
单位
数量
类别
名称
单位
数量
项目用地
平方米
65614.30
教育
托儿所
平方米
1428
幼儿园
平方米
居住总户数
户
2072
医疗卫生
卫生站
平方米
200
居住总人数
人
6631
文化体育
文化活动站
平方米
400
户均人口
3.2
商业服务
综合商业服务设施
平方米
7077
总建筑面积
平方米
275700
社区服务
服务管理中心
平方米
682
1、地上建筑面积
平方米
238048
治安联防站
平方米
50
（1）居住区建筑面积
平方米
202381
市政公用
配电室
平方米
100
其中
住宅建筑面积
平方米
187444
公共厕所
平方米
200
其中
商品房住宅
平方米
178072
垃圾回收站
平方米
30
廉租房住宅
平方米
9372
配套公建建筑面积
平方米
10137
城市公建建筑面积
平方米
4800
（2）商业建筑面积
平方米
35667
2、地下停车库建筑面积
平方米
37652
建筑密度
24.23%
容积率
3.63
绿化率
38.80%
停车位
个
2035
其中
地上停车位
个
13
地下停车位
个
2022
✓1.1.2建设单位简介
企业名称：
某置业有限公司
住所：
某某地
法定代表人：
某某
公司类型：
有限责任公司
注册资金：
2900万元
经营范围：
房地产开发、销售
开发资质等级：
暂定
1.2项目提出背景
2010年，随着宏观政策调控的干预，整个楼市跌宕起伏，这一年，楼市调控重拳频频出击，是历年房地产调控中力度最大、手段最多、持续性最长的一年；这一年，市场走过了从年初的火爆，到年中的观望，再到年末的重新火爆。
在经历了“调控再调控、僵持再升温”的波动过程后，纵观某楼市2010年的整体表现，在成交价格涨幅高达28%的背景下，全年成交量同比去年基本持平说明了某的房地产市场存在巨大的需求量，给本项目未来的开发建设增强了信心。
进入2011年，随着国家新一轮的宏观政策调控进一步加强，某作为限购城市对当地房地产市场造成了一定的震荡，根据2011年1季度的数据显示，2011年1季度某商品房新批预售面积293.34万平方米，同比上年增长20.9%，其中住宅物业新批预售面积219.8万平方米，同比上年增长5.76%。
从住宅物业供应占商品房整体供应比例来看，较上年同期有所下滑，在中央对住宅投资、投机行为的持续打压政策影响下，商业等物业市场供应比例有所增长。
2011年1季度某商品房销售面积为335.97万平方米，同比上涨了23.63%，环比上季度下滑了31.14%，同比上年仍保持了23.26%的增幅。
其中住宅（含别墅）销售面积为299万平方米，环比下降32.54%，同比上年增长25.6%。
在如此频繁的国家调控的巨大压力下，某房地产市场依然保持着逆市增长的势头，本项目的提出将建设一个布局合理、功能齐全、科技含量高、生态化、智能化的高尚和谐的住宅小区，既满足某市整体发展规划和区域发展需要，又为某的房地产市场的平稳健康发展作出了积极贡献。
1.3项目建设的必要性
✓1.3.1项目建设是满足城市规划要求，发挥综合开发效益的需要
根据国务院《关于加强城市建设工作的通知》精神，城市要实行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”，这样就可以克服分散投资、分散征地、分散建设的混乱现象，有计划的提高城市建设中综合开发的比例。
城市综合开发有利于实行统一征地拆迁、统一规划、统一建设、统一管理，做到工业建筑与民用建筑，房屋与市政公用及电力、通讯、文教、卫生、服务等设施配套建设，达到开发一片、建成一片、收益一片。
所以，综合开发是实施城市规划和最大限度发挥综合开发效益的重要保证。
本项目建设依据城市规划原则与要求，集中建设居民住宅小区和商业服务街，无疑将加快某区统一规划开发的建设步伐，提高城市综合开发的能力和效益。
✓1.3.2项目建设是城乡一体化及统筹城乡经济社会发展的需要
统筹城乡经济社会发展、改变城乡二元结构才能实现现代化和全面建设小康社会的目标。
项目所处位于某东郊纺织城范围内，但是由于历史原因，该区域并未在整个城市的日新月异的发展中得到快速的发展，环境差距、教育差距、医疗差距、社会保障差距等方面与城市差距在不断扩大，并未分享某经济快速增长所带来的成果，急待进行全面的改造，是城乡一体化及统筹城乡经济社会发展的迫切需要。
✓1.3.3项目建设是满足某区居民和企业职工日益增长的住房需求的需要
改革开放以来，社会经济快速增长，城乡居民收入明显提高，相应地人们的生活水平与居住消费水平也在不断提高。
追求高质量的生活水平已成为人们的普遍需要，因此，建设高品质综合性楼盘，解决城区居民住房需求，是目前小区开发建设的优势所在，本项目属商业用房和商品住宅综合开发项目。
项目建成后，能够满足某区居民和新建企业员工的住房需求，帮助企业解决员工生活、住房等后期后勤社会化问题。
因而，从帮助企业解决后顾之忧，稳定员工生活，保证企业正常生产，促进企业快速发展方面而言，从满足居民生活服务需求来讲，实施本建设项目是非常必要的。
✓1.3.4是加快保障性住房建设的需要
从2009年3月至今，国家领导多次召开专题会议，部署推进保障性住房建设工作，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作。
2010年8月陕西省制定了《关于加快保障性住房建设的意见》，本项目按照国家的相关规定规划设计了足量的配建廉租房，故本项目的建设实施将是加快保障性住房建设的需要。
1.4可行性研究报告编制单位
****************************
1.5项目可行性研究的依据
本项目的可行性研究的依据有：
1.开发商有关情况；
2.拟建项目的土地出让合同；
3.拟建项目的市政建设条件等；
4.拟建项目市场调研、项目定位、等方面的内容；
5.建设单位提供的拟建项目规划设计方案总平图及技术经济指标；
6.资金筹措与使用计划的构想；
7.某市有关部门对房地产开发项目的政策法规、定额、收费标准；
8.国家发改委和建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）。
1.6项目主要技术经济指标
✓1.6.1项目总投资
项目投资估算总计为107324.46万元，具体如下：
序号
项目
合计（万元）
1
土地费用
16320.35
2
房屋建安工程费用
62090.32
3
前期费用
931.35
4
城建规费
3766.96
5
室外工程费
3104.52
6
工程监理费
651.95
7
管理费
2605.96
8
销售费用
5151.28
9
不可预见费
9462.27
10
建设投资
104084.96
11
财务费用
3239.50
12
项目总投资
107324.46
✓1.6.2项目计算期
项目开发经营期为4年，建设期与经营期交叉进行。
✓1.6.3项目资金筹措及使用计划
（1）建设自有资金2.2亿元，占总投资20.50%，符合《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中关于普通商品房建设项目20%的基本要求；
（2）需要银行借款27702.81万元，占总投资的25.81%；
（3）需要销售收入再投入资金52900.76万元，占总投资49.29%；
（4）建设期利息3239.50万元，占总投资3.02%。
序号
项目
合计
第一年
第二年
第三年
第四年
1
总投资
107324.46
60662.23
25160.94
20019.90
1481.39
1.1
建设投资
102603.57
59692.63
23153.87
19757.07
1481.39
1.2
财务费用
3239.50
969.60
2007.07
262.83
0.00
2
资金筹措
107324.46
60662.23
25160.94
20019.90
1481.39
2.1
资本金
22000.00
22000.00
0.00
0.00
0.00
2.2
银行贷款
27702.81
27702.81
0.00
0.00
0.00
2.3
销售收入回款再投入
52900.76
9989.82
23153.87
19757.07
1481.39
2.4
财务费用
3239.50
969.60
2007.07
262.83
0.00
✓1.6.4项目偿债能力
项目主要借款发生在项目初期，即项目第一年，依据“借款还本付息表”、“资金来源与运用表”和“损益表”，偿还贷款本次年份在第3年，第3年还本付息额为4017.59万元，用于偿还贷款的资金来源为36479.94万元。
依据相关公式计算项目整体借款偿还期为2.11年,项目具有偿还贷款的能力。
✓1.6.5项目财务评价指标
序号
名称
单位
指标
备注
1
总投资
万元
107324.46
2
总销售净收入
万元
160547.96
3
利润总额
万元
53223.50
4
净利润
万元
33551.10
税后
5
全部投资内部收益率
38.67%
税后
6
全部投资财务净现值
万元
21873.57
税后
7
静态投资回收期
年
2.62
税后
8
动态投资回收期
年
2.89
税后
全部投资财务内部收益率38.67%大于基准收益率12%；财务净现值21873.57万元大于零；动、静态投资回收期均小于项目的总开发期4年。
1.7可行性研究结论及建议
✓1.7.1主要研究结论
（1）项目地理位置较好，房地产市场前景广阔，能够较快回笼资金；
（2）项目财务评价的各项财务指标均达标，经济上可行；
（3）项目抗风险能力优秀；
（4）具有良好的社会效益。
✓1.7.2建议
1.控制投资。
项目的建设投资较大，是影响项目财务可行性的重要敏感性因素之一，建议开发单位严格控制投资，节约资金，从而降低项目的投资风险。
2.充分认识及分析项目存在的优势和劣势，扬长避短，做好整个项目的开发、销售及经营全过程策划。
3.重视招商引资方案的设计。
建议建设单位以灵活、多样的经营方式，做好招商宣传工作。
4.加强对银行借款的使用和管理。
积极争取银行借款能按时到位，在使用过程中严格资金管理，并保证按时按量偿还银行借款的本金和利息。
5.建议建设单位加快投资进度，加强各部门之间的协作关系，确定合理的工期，既抓住商机，又能降低企业的财务成本，提高投资效益。
二、第二章项目建设背景分析
2.1某市现状分析
✓2.1.1某概况
某市位于黄河流域中部关中盆地。
东经107°40†-109°49†，北纬33°39†-34°45†。
东以零河和灞源山地为界，与华县、渭南市、商州市、洛南县相接；西以太白山地及青化黄土台塬为界，与眉县、太白县接壤；南至北秦岭主脊，与佛坪县、宁陕县、柞水县分界；北至渭河，东北跨渭河，与咸阳市市区和杨凌区、三原、泾阳、兴平、武功等县和扶风县、富平县相邻。
辖境东西204千米，南北116千米。
总面积9983平方千米。
某，古又名长安，京兆，是陕西省的省会，是中国历史文化名城之一，位于陕西关中平原的渭河南岸。
某是中国中西部地区重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地、中国重要的航天工业中心，机械制造中心和纺织工业中心。
某拥有较强的工业基础，是中国西部地区科技实力最强，工业门类最齐全的特大城市之一。
现代的某地处中国中、西两大经济地域结合部，是西北各省通往西南、中原及华东的门户与交通枢纽，第二条欧亚大陆桥陇海兰新线上最大的中心城市，在全国经济总体布局上具有承东启西、东联西进的重要战略地位。
某是西部地区航空、铁路、公路运输枢纽。
距某市区约40千米的某咸阳国际机场与68个国内城市，11个国家和地区通航。
某的公路网以某市为中心呈“米”字型辐射状，包含有绕城高速、机场新线、二环路、三环路等。
某市区与所辖区县全部通有高速公路。
某的信息化设施拥有光纤、数字微波、卫星、程控交换等多种通信手段，市内有国家某卫星测控中心。
某城域网覆盖超过90%城区和40%郊县。
某邮政是全国6大通信中心和11个一类邮件转口局之一，建有某邮区中心局。
钟楼长安大街
某行政区划，共辖新城、碑林、莲湖、某、未央、雁塔、阎良、临潼、长安9个区和蓝田、周至、户县、高陵4个县；共50个镇，52个乡，75个街道办事处，3163个村民委员会，569个社区居委会。
行政区划图
✓2.1.2宏观经济环境
根据目前政府已公布的统计资料显示，2010年1-11月以来，全市经济平稳较快增长，运行状况总体良好，生产运行节奏平稳，内需依然保持旺盛，经济运行质量和效益有所提高。
一、农业生产保持稳定
主要农产品平稳增长。
1-11月份，全市蔬菜产量237.45万吨，同比增长7.2%；水果产量110.29万吨，同比增长12.1%；肉类总产量12.67万吨，增长6.9%；奶类产量57.09万吨，增长2.7%；蛋类产量11.46万吨，增长6.2%。
二、工业生产增势趋缓
1-11月份，全市规模以上工业企业实现增加值762.28亿元，同比增长19.8%，增幅较1-10月份回落0.4个百分点。
从行业看，1-11月份，全市36个工业行业大类中，35个行业工业增加值呈增长态势，其中，电力热力的生产和供应业增长40.1%，通信设备、计算机及其他电子设备制造业增长32.9%，黑色金属冶炼及压延加工业增长32.3%。
从产品产量看，1-11月份，重点监测的55种工业产品中，产量同比增长的有40种，其中，汽车用发动机增长10.7倍，电子元件增长2.2倍，气体压缩机均增长1.9倍，客车增长1.3倍。
三、固定资产投资平稳较快增长
1-11月份，全社会固定资产投资3066.53亿元，同比增长28.9%，较1-10月份回落0.5个百分点，其中，城镇固定资产投资2791.95亿元，增长29.8%，与1-10月份持平。
分产业看，1-11月份，城镇固定资产投资中，第一产业投资40.68亿元，同比增长82.4%；第二产业投资439.91亿元，增长6.6%；第三产业投资2311.36亿元，增长34.6%。
从房地产市场看，1-11月份，房地产投资764.22亿元，同比增长22.2%，比1-10月份回落0.3个百分点。
全市商品房累计销售面积同比增长27.1%，商品房销售额同比增长41.1%。
四、消费市场需求持续旺盛
1-11月份，全市实现社会消费品零售总额1451.51亿元，同比增长18.8%，与1-10月份持平，扣除物价因素，实际增长15.8%。
从销售地域看，1-11月份，城镇市场实现社会消费品零售额1390.50亿元，增长19.1%；乡村市场实现社会消费品零售额61.01亿元，增长11.5%。
从行业看，1-11月份，批发业实现零售额173.90亿元，增长26.9%；零售业实现零售额1116.48亿元，同比增长18.2%；住宿业实现零售额18.43亿元，增长21.0%；餐饮业实现零售额142.70亿元，增长13.7%。
五、外贸出口高速增长
1-11月份，全市进出口总值93.23亿美元，同比增长46.6%，较1-10月份提高0.7个百分点，其中，进口45.59亿美元，增长30.5%，较1-10月份加快4.1个百分点；出口47.64亿美元，增长66.3%，较1-10月份回落4.8个百分点。
实际利用外资14.48亿美元，同比增长26.3%，较1-10月份回落16.8个百分点。
六、旅游市场较为活跃
1-11月份，全市接待国内游客4998万人次，同比增长35.0%，较1-10月份提高0.7个百分点；接待海外旅游者77.81万人次，增长22.8%，较1-10月份提高0.6个百分点。
全市实现旅游业总收入374.89亿元，同比增长36.5%，较1-10月份回落0.1个百分点。
其中，旅游外汇收入4.42亿美元，增长22.4%，较1-10月份提高0.1个百分点。
七、生产用电平稳增长
1-11月份，全社会用电180.18亿千瓦时，同比增长17.3%，比1-10月份回落0.6个百分点。
其中，城乡居民生活用电量44.53亿千瓦时，同比增长37.0%。
1-11月份，全行业用电135.64亿千瓦时，增长12.1%，比1-10月份回落0.8个百分点。
分行业看，第一产业用电同比增长10.6%；第二产业用电同比增长17.1%，其中，工业用电同比增长17.4%；第三产业用电同比增长4.7%。
八、财政收支增长较快
1-11月份，地方财政一般预算收入218.43亿元，增长30.7%，比1-10月份提高2.3个百分点。
工商税收166.42亿元，同比增长33.4%，比1-10月份提高2.0个百分点。
1-11月份，全市地方财政一般预算支出289.01亿元，增长44.3%，比1-10月份提高12.8个百分点。
民生领域仍是财政支出的重点，1-11月份，农林水事务增长71.8%，医疗卫生增长54.9%，城乡社区事务增长48.0%，社会保障和就业增长33.2%。
九、信贷投放相对稳健
11月末，全市金融机构本外币存款余额9021.39亿元，较年初增加1247.76亿元，同比少增273.84亿元，其中，人民币存款余额8910.42亿元，较年初增加1240.22亿元，同比少增263.31亿元。
11月末，金融机构本外币贷款余额6552.18亿元，较年初增加991.38亿元，同比少增141.33亿元，其中，人民币贷款余额6440.29亿元，较年初增加959.95亿元，同比少增157.74亿元。
结论：
从某宏观经济的发展来看，某的经济发展状况良好，房地产依然处于快速平稳发展期。
某经济环境的良好发展，给本项目的开发建设提供了必要的前提。
✓2.1.3某历史文化环境
作为十三朝古都，某是一座具有3100年建城史的国家级历史文化名城，悠久的历史和丰富的文化积淀，使某拥有一批世界级历史文化遗产、诸多著名旅游景观以及独特的市俗风情、民间艺术、街巷民居等现实文化资源。
三十年中国看深圳，一百年中国看上海，一千年中国看北京，而五千年中国则看某。
某与雅典、罗马、开罗并称为世界四大古都，从公元前11世纪到公元10世纪左右，先后有13个朝代或政权在某建都及建立政权，历时1100余年，1981年联合国科教文组织把某确定为世界历史名城。
所以某的有极为丰富的历史遗存：
秦文化的气势恢弘，汉文化的清新典雅，唐文化的雍容华贵都通过一件件精美绝伦的青铜器、惟妙惟肖的兵马俑、熠熠生辉的金银器、举世无双的壁画、弥足珍贵的座座佛像、千姿百态的陶俑，展示给世人。
作为华夏文明的发源地，某的历史悠久，文化的积淀非常厚重，是中华人民共和国颁布的第一批国家历史文化名城。
流行于陕西以及西北等地的秦腔又称乱弹，是中国戏曲四大声腔中最古老、最丰富、最庞大的声腔体系。
某的饮食文化同样博大精深，作为中国西北饮食的代表，以某小吃最为著名，回族的清真饮食在其中占有很大比例。
中国国画中的长安画派、起源于汉代以前的关中皮影戏、源于西周的陕西木偶戏以及色彩浓郁的户县农民画等都是某文化中不可或缺的重要组成部分。
某深厚的历史文化不仅体现在保存完整的城墙，以及不计其数的名胜古迹，更重要的是在某居民心理形成的文化生活品味和厚重的文化底蕴，历史文化的尊崇和熏陶同时也形成了某居民较为保持保守的生活及消费理念。
✓2.1.4政策环境
一、2010年房地产调控政策应坚持以稳为主
国家信息中心发布报告称，为避免房地产市场过度调整，10年中国房地产调控政策应坚持以“稳”为主，合理引导房地产市场，稳定市场预期，防止房价下降幅度过大，促进房地产市场稳定发展。
二、完善房地产信贷政策，防止金融风险
针对部分房地产热点城市住房不良贷款逐渐浮出水面、房贷违约率上升的苗头，为有效规避风险，信贷部门应加强房贷资格审批和监管，控制房贷风险，降低不良贷款比例。
为了解决虚开收入证明的问题，金融机构可与税务部门联合，通过个人缴纳的所得税予以证明。
与此同时，为了避免从一个极端走向另一个极端，金融机构在防范风险的同时，对符合国家调控方向和市场需求的项目应大力支持，鼓励自住性需求的实现。
三、加快房地产融资模式多元化发展步伐
为了解决房地产企业融资过于依赖银行的局面，必须加快推进资金来源的多元化和社会化。
一是通过增加和扩大项目融资渠道和方式，包括上市、股权、私募、信托等，弱化房地产项目对银行的融资依赖，提高房地产企业的自我资金生成和发展能力。
二是引进信用公司、基金、投行、房地产经营公司等战略合作伙伴，提升房地产项目的开发能力和管理能力。
✓2.1.5城市规划
某的城市定位——“大某国际化大都市”
大某都市圈辐射范围
区域范围：
成都、重庆、武汉、郑州、太原、包头、银川、兰州。
区域铁路交通：
一横：
陇海铁路线；
一纵：
包柳铁路线（包西线—西康线—康渝线）；
十辐射：
郑西客运专线、西兰
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