南京写字楼市场分析.docx

资源描述

南京写字楼市场分析.docx

《南京写字楼市场分析.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《南京写字楼市场分析.docx（55页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

南京写字楼市场分析.docx

南京写字楼市场分析

第一章南京写字楼现状概述

为了解南京写字楼市场，我公司作了全面地调查工作，发现整个南京市的写字楼项目大多分布于新街口、山西路、鼓楼、中华路和白下路四个地区。

其中有纯写字楼、商住楼以及部分宾馆中的商务用房。

入世为南京的房地产业打了一支强心针。

今年以来，南京写字楼的上市量已经达到了150万平方米左右，销售形势也较为乐观，就连一些早已上市但销售不畅的旧楼盘也重新焕发了生机。

据我们了解，南京近期上市的写字楼一下子冒出了10多幢，还有不少写字楼即将正式启动，这些新推出的写字楼通常设施先进，档次较高。

另外一些过去早已上市但一直未能脱手的写字楼也看准了入世以后的商机，纷纷开始重新包装，准备再次上市。

入世后外资投入的增加和进口的增加将吸引更多的国外公司进驻，而且会给本市企业带来更多的发展机遇，这必然会刺激市场写字楼的需求。

但写字楼一时间大批量上市也会带来激烈的竞争。

南京在售、在租办公楼一览表

序号

名称

序号

名称

序号

名称

金轮大厦

苏宁环球大厦

南京颐和商厦

青华大厦

现代城堡

金山大厦

工商银行综合楼

天时商业中心

新立基大厦

贡院街东牌坊综合楼

南京国际金融中心

和平大厦

虎距南路办公楼

金淮海商业中心

中信大厦

天安国际商场

新华大厦

锦绣大厦

黄浦广场

益来国际广场

隆盛金融广场

投资大厦

裴家港14号综合楼

金龙蟠商苑

长发信息大厦

文云大厦

体仁大厦

建江大厦

天环大厦

福鑫国际大厦

世贸中心（金陵饭店）

东沛大厦

贝多大酒店

随园大厦

阳光大厦

怡华假日（东联大厦）

友谊华联商厦

金丝利喜来登大酒店

江苏国贸大楼

中南大厦

华威大厦

建达大厦

长城大厦

银翔公寓

国瑞大酒店

三元公寓

金鹰国际商城

鼓楼大厦

星汉大厦

宁海大厦

估衣廊商住楼

诺亚涉外商务大厦

苏苑大厦

东宇大厦

东正大厦（联通大厦）

苏发大厦

新澳国际商务中心

华新大厦

富升大厦

苏宁大厦

华荣大厦

月新花园公寓

弘业大厦

金鹏大厦

长江贸易大厦

华泰大厦

南京振兴国际大厦（华厦大厦）

佳汇大厦

扬子大厦

五台山庄星月楼

紫荆大酒店

江苏国际经贸大厦

永丰国际商业大厦

长江花园

金銮大厦

江苏通讯大厦

金陵国际商贸

洪武大厦

长乐大厦

特创商务楼

汇鸿大厦

状元楼酒店

天安商厦

南京国际贸易中心

金鹰汉中新城

开元1号综合楼

国药大厦

民族大厦

华富大厦

友谊华联大厦

第二章南京市写字楼分析

第一节写字楼楼盘档案

南京国际金融中心

位置：

汉中路1号

总建筑面积：

5万㎡

总楼层:

50层

价格:

10000元/㎡左右

开发商:

南京招商局

锦绣大厦

位置：

长江路

总建筑面积：

4万㎡

总楼层:

30层

价格:

4000—5000元/㎡

目前工程进度:

地基

入伙期:

2002

开发商:

玄武区开发公司,香港顺梁公司

天安国际商场

位置：

新街口

总建筑面积：

12万㎡

总楼层:

42层

目前工程进度:

地面15层

入伙期:

2002年交房

开发商:

南京天都房产有限公司

华辰大厦商住楼

地址：

沈举人巷19号

开发商：

长发集团南京华辰房地产开发公司

行销策划：

南京杰达广告公司房地产代理分公司

建筑资料：

面积供给，131-206平米

售价范围：

5100-5200元/平米

租价范围：

只售不租

物管：

1元/平米/月

电梯品牌：

富士通

货梯数量：

无

停车费：

18万/个

楼宇自动化：

智能化楼宇

安保智能化：

经外线监控

楼宇装修：

单位内部：

毛坯房

外墙：

澳大利亚进口外墙真石漆

星汉大厦

区位图

地理位置

汉中路182号

总建筑面积

43万

总楼层

8层（6层以上为写字楼）

标准层建筑面积

1150

交房标准

地板乳胶漆墙面吊顶中央空调

实用率

80%

电梯

五部三菱客梯,一部货梯

租金

2元/天

个案分析:

位于南京市鼓楼区汉中路182号的星汉大厦由江苏星汉置业有限公司投资建设的纯写字楼。

大楼于97年初交付使用，外立面比较陈旧，物业管理亦不太全面。

星汉置业上属单位为江苏航空产业集团有限公司责任公司，故大楼内部分住户为航空公司附属单位。

大楼本身配套较为齐全：

休闲中心，多功能厅，中、西餐厅等应有尽有。

付款方式

付半年租金

售价

6500元/m2

物业管理费

6元/月（包括空调电梯公用部分卫生）

空调开放时间

周一至周五7：

00—18：

车位

1000元/个/月,买10万元/个

金鹏大厦

区位图

地理位置

汉中路牌楼巷

开发商

金鹏房地产开发公司

总建筑面积

5万m2以上

总楼层

20层（B1、B2为车库,下沉式广场;13层为商业娱乐用房;48层为住宅;918层以上为商住楼）

标准层建筑面积

161928m2

单元面积

1442597m2

实用率

70%

电梯

八部,主楼电梯为迅达电梯

个案分析：

金鹏大厦附近的公交线路有5、9、13路等，周围地区商业繁荣，交通便利。

但是由于大厦为复式套型，其面积偏大，总价高且不利于分隔；标准层甚至有29个单元，而电梯只有8部质量较差的迅达电梯，不足以满足客户需要。

售价

48005650元

付款方式

分期付款（三年付清）或一次性付款

金鹰·汉中新城

区位图

地理位置

汉中西路1号（石城桥旁）

开发商

金鹰国际实业有限公司

总建筑面积

3.2万平米

总楼层

28层

楼层分布

1-6F为商业用房，7-28F为商住用房

标准层净高

2.7米

标准层建筑面积

2000平米

单元建筑面积

130-300平米

个案分析：

金鹰汉中新城位于河西新区最东沿，亦为入西区之门户，兼有多个公交站点，交通较为便捷，周转的布局相对较凌乱，缺乏一定上档次的商业气氛，大厦外观气派。

6部三菱高速电梯，周到的物业服务以及发展商“金鹰国际”的名气等因素使该项目销售非常成功，已达85%左右。

实用率

73%

车位

60个，租600元/个/月，售11万元/个

空调开放时间

7：

30-18：

电梯

6部可载20人的三菱电梯

售价

4700-6200元/平米

付款方式

按揭和一次性付款

物业管理费

3.2元/平米/月

特色

在楼层较高处，可眺望周边莫愁湖，清凉山等景点

福鑫国际大厦

地理位置：

洪武路359号

开发商：

南京市房产经营总公司

市推统筹：

HAVEAD

施工单位：

南京三建（集团）公司

楼层：

售价范围：

6250元/平方米，均价7000，不租

物管费用：

6—8元/平方米/月

电梯：

12部瑞士信达，有货梯

车位：

350个

中央空调：

自由使用

智能化：

5A级别，亨利HENPY自动报警，CAT卫星电视接口。

通讯系统：

5000个IDD端口

楼宇装修：

公共部分耀皮玻璃，单位内部为吊顶、墙面、地砖。

建筑风格：

北美

配套：

3000平方米花园广场，3000平方米自助行政餐厅。

汇鸿大厦

区位图

地理位置

白下路91号）

发展商

江苏省汇鸿集团华源贸易有限公司

总建筑面积

7万余平米

总楼层

28层

标准层净高

2.8米

标准层建筑面积

705平米

单元面积

38.04-144.8平米

交房标准

地板，乳胶漆

实用率

80%

个案分析：

汇鸿大厦位于白下路，距新街口仅需5分钟车程，交通较为便捷。

该大厦由两幢28层建筑物组成，外观较为气派。

单元面积由38.04-144.38平米多种套型，可供不同企业选择，2.2-2.3元/平米。

价格较为合理，将原先的酒店式公寓改为写字楼格局，使单元房型不够合理，28层的大厦配备三部客梯，略嫌不够，虽然已有80%的良好的销售业绩，但绝大部分为汇鸿集团下属子公司入驻。

租金

2.2-2.3元/平米/天（只租不售，含物业管理费）

付款方式

季付，半年付

空调开放时间

周一至周五7：

30-18：

车位

地下80个，地面20个，租价:

1000-1500元/个/月

销售率

80%（大部分自用）

供电系统

双回路供电

电梯

进口三菱，三部客梯

物业管理公司

自己组建

国际经贸大厦

区位图

地理位置

中华路50号

发展商

江苏省经贸委

总建筑面积

5万平米

总楼层

38层

标准层净高

3米

标准层建筑面积

1206.5平米

交房标准

地砖乳胶漆，吊顶

实用率

60-70%

售价

只租不售，2-3元/平米/天（包含物业管理费）

付款方式

季付

个案分析：

国际经贸大厦由江苏省经贸投资建造，位于白下区中华路上，虽然不属于新街口范围，但至新街口只需5分钟车程，交通交为便利，停车位充足。

多为贸易公司入驻，物业管理公司服务较为周到，但中央空调只在日常工作时间开放，周六日加班时间则不开放，对贸易公司而言则有所不利。

空调开放时间

周一至周五7：

00-18：

车位价格

400元/个/月（租价）

销售

基本租完

物业管理公司

东恒集团国际经贸物业管理公司

供电系统

双回路供电

电梯

七部OTIS电梯，一部货梯

弘业大厦

区位图

地理位置

中华路50号

发展商

江苏爱涛置业有限公司

总建筑面积

2.3万平方米

总楼层

23层

标准层净高

2.9米

标准层建筑面积

1000余平方米

装修标准

地坪乳胶漆吊顶

实用率

80%

售价

2元/平方米/天（租金，包括物业管理费，只租不售）

付款方式

季付、半年付、一年付

空调开放时间

周一至周五8:

00——17:

个案分析：

由江苏省对外经济贸易委员会下属公司江苏爱涛置

业有限公司投资建造。

与江苏国际经贸大厦相邻，2元/平

方米/天的租金明显低于国际经贸大厦，但不论其外立面、

物业管理、楼盘档次等各方面均明显低于国际经贸大厦，

虽然出租率达到74%以上，但其中大部分为江苏省工艺品

公司自用。

车位、价格

共180个，400元/个/月（租）

销售率

74%以上（其中大部分自用）

供电系统

双回路供电

电梯

五部客梯、一部消防梯，一部货梯，日本原装三菱电梯

物业管理公司

自己组建

投资大厦

位置：

中山南路135号

总建筑面积：

3.72万㎡

总楼层:

28层

价格:

6000—6500元/㎡

目前工程进度:

地面8层

入伙期:

2001.12

开发商:

南京国际信托投资公司

南京市投资公司

江苏金大地房地产开发有限公司

中信大厦

地理位置：

中山路

总建筑面积：

约4.2万㎡

总楼层:

28层

标准层建筑面积：

992㎡

交房标准:

地坪乳胶漆吊顶

实用率:

66%

租金:

1.8—2元/㎡

物业管理费:

6元/㎡/月

空调开放时间:

周一至周五,8:

30—18:

车位:

地下停车位100个

供电系统:

双回路供电系统且有自备发电机组

电梯:

六部进口瑞士迅达客梯

发展商:

中信实业银行

富升大厦商住楼

地址：

玄武区傅厚岗5号

开发商：

南京东升房地产开发公司

售价范围：

5000元/平米

租价范围：

不租

得房率：

85%

入住率：

80%以上

物管：

1元/平米/月

电梯数量：

品牌：

富士达

货梯学：

无

停车费：

250元/月

楼宇装修单位内部：

无

交通：

15、30、26、46、52

卖点：

玄武湖畔，鼓楼市民广场，黄金宝地

需求对象：

为中小企业精心打造的创业空间

新晨国际大厦（金陵国际商贸中心）

区位图

地理位置

中山北路26号

开发商

南京金源房地产开发有限公司

总楼层

28层

标准层净高

2.8m

标准层建筑面积

1200平米

单元面积

69.49~238.05平米

交房标准

地坪乳胶漆吊顶

实用率

68%

售价

只售不租均价6800元

付款方式

一次性付款（售）

物业管理费

4.9元/平米.月

空调开放时间

周一至周五8:

30~18:

个案分析：

新晨国际大厦位于中山北路，地处鼓楼广场与山西路

广场之间，地理位置较为优越。

外观采用蓝色玻璃幕墙，

较为气派，房型较为方正。

但28层的建筑物只有4部国

产永大日立电梯略嫌不够。

该大厦多数客户为国企及民

营企业，其中相当一部分民营企业购买后除部分自用外，

其余则出租（投资用）。

车位价格

1000元/个月（租价）

供电系统

双回路供电系统,有自备发电机等供电设备

电梯

四部

销售率

80%

物业管理公司

自行组建

益来国际广场

区位图

地理位置

中山北路30号

发展商

南京益来实业有限公司

总建筑面积

约8.2万㎡

总楼层

48层

标准层建筑面积

1320㎡

单元面积

57.24—662.35㎡

交房标准

全装修酒店式布置

售价

12000—14000元/㎡

付款方式

首付40%,余款由开发商承担

物业管理费

15元/㎡/月

空调开放时间

全天候

通讯系统

千兆以太网

入伙期

2003年12月

个案分析:

益来国际广场以投资+数码为宣传主题,在南京当地展开强

劲的广告攻势。

该项目为五星级酒店，配备有先进的智能

化设施，对设备自控系统、综合布线系统、监控及报警系

统、消防自动报警及联动系统、卫星电视接收系统、公共

音响广播系统、网络一卡通管理系统、计算机网络等八大

专业系统综合考虑，进行优化配合，同时采用光纤使整个

网络构成一个层次分明、结构清晰的星型局域网。

供电系统

双回路供电系统且有自备发电机组

电梯

八部进口客梯

物业管理公司

南京益来酒店管理有限公司

文云大厦

位置：

云南北路82号

总建筑面积：

2.1万㎡

总楼层:

15层

价格:

5500元/㎡

开发商:

南京广厦房地产开发总公司

天环大厦

位置：

中山北路86号

总建筑面积：

5.9万㎡

总楼层:

27层

价格:

暂定7000元/㎡左右

目前工程进度:

地面3层

开发商:

南京天环集团

金山大厦

地理位置：

山西路

总建筑面积：

约8.9万㎡

总楼层:

A楼32层,B楼28层;1—5F为商业用房,6F为餐饮,娱乐中心

标准层净高:

2.9M

标准层建筑面积：

1175㎡

单元建筑面积：

130㎡

交房标准:

地坪,乳胶漆,吊顶

售价:

8700元/㎡起

付款方式：

一次性付款，五成十年按揭

物业管理费:

4元/㎡/月

车位:

地下三层600元/个/月

通讯系统：

100兆高频数据线

供电系统:

双回路供电系统

电梯:

6部进口客梯三菱,

发展商:

南京泰古城房地产开发有限公司

建达大厦

区位图

地理位置

中山北路223号

发展商

江苏建达建设股份有限公司

总建筑面积

1.6万平米

总楼层

22层，地下二层为停车场，1-2层为商业用房，三层为商务中心及休闲娱乐中心，4-22层为写字楼

标准层净高

2.7米

标准层建筑面积

6743.8平米

单元面积

24.8-125.1平米

实用率

73%

租金

2.3-2.5元/平米/天（租），只租不售

个案分析：

建达大厦由江苏建达建设股份有限公司（江苏省建委下属公司）投资建造，位于南京市另一个繁华地段中山北路，山西广场地区，于1997年交付使用，为南京市区内出租情况较好的写字楼之一，该公司以免三年物业管理费的优惠措施吸引客户，光明乳业，西门子等知名公司入驻其中，且物业管理服务较令人满意，套型面积从24.8-125.1平米可适合不同客户的需求，但外墙已略显陈旧。

付款方式

押金25%，一年一付

物业管理费

免三年物业管理费

空调开放时间

每户独立空调

车库

地下二层60个，400元/个/月（租）

销售率

90%以上

供电系统

双回路供电

电梯

四部客梯，进口日立

物业管理公司建

自己组建

天和大厦纯写字楼

地址：

中山北路212号（三牌楼车站旁）

开发商：

南京广厦房地产开发总公司三公司

物业管理：

南京广厦物业公司

绿化率：

40%

建筑资料：

面积供给：

69、68、97、112.8平米

营销资料：

售价范围：

5000元/平米

租价范围：

1.5元/平米/天

物管：

2.5元/平米/月

电梯：

品牌OTIS

货梯数量：

无

停车费：

13万/个，300元/月

空调：

延时开放，分体空调

消防智能化：

自动喷淋

通讯系统：

IP电话，DDN网络接口

楼宇装修公共部分：

高档水泥漆，局部花岗岩

单位内部：

空调，地板，吊顶

卖点：

坐拥无限商机，实现都市成功多年的梦想

黄浦广场

位置：

黄浦路2号

总建筑面积：

3.12万㎡

总楼层:

28层

价格:

6800元/㎡（售）,2.8元/㎡/天

开发商:

江苏金大地房地产开发有限公司

黄埔大厦

区位图

地理位置

玄武区黄埔路2号

发展商

金大地房地产开发有限责任公司

行销策划

南京金石物业顾问有限公司

面积供给

96-400㎡

裙房用途

休闲/娱乐/餐饮/金融

售价

6060元/㎡

租价

2元/㎡天

入住率

95%以上.

个案分析:

物业管理费

5元/㎡/月

电梯

三菱

车位

200元/月—400元/月

空调

中央空调,可延时开放

智能化

消防智能化自动报警，

安保智能化全天候

供电系统

双回路电源供电

通讯系统

手机信号楼内增强覆盖系统

内部装修

吊顶，墙面

卖点

打造科技

交通

5W6W9W29W25W52W特2

楼宇外形

圆形裙楼

华御大厦

区位图

地理位置

御道街69号

发展商

南京宏业房地产开发有限公司

南京商业网点开发总公司

裙房面积

1—2层,2491.58㎡

裙房用途

休闲/娱乐/餐饮/金融

售价

3800元/㎡

物业管理费

5.8元/㎡/月

电梯

OTIS

个案分析:

车位

10万/个

内部装修

吊顶，墙面,地砖

交通

4W.17W.65W等

御景园

区位图

地理位置

太平南路333号

发展商

深圳华森建筑设计顾问公司

设计单位

南京金晨设计工程有限公司

施工单位

浙江省温岭二建

物业管理

星级物业管家

楼层

19F

层高

3.3m

标准层面积

1300㎡/层

个案分析:

太平南路地段优势；提供全方位商务秘书服务,多功能弹性组合商务会议室,商务餐厅。

售价

4680元/㎡

电梯

日台合资，货梯有

苏宁环球大厦

区位图

地理位置

广州路,上海路口

发展商

南京苏宁房地产开发公司

物业管理公司

戴德梁行

总建筑面积

约8万㎡

总楼层

28层

标准层建筑面积

2000㎡

单元面积

80--2000㎡

标准层净高

2.7m

个案分析:

地下二层停车库,1—4层为商业用房,5层为餐厅,6层为员工餐厅,7—20层为写字楼,21—26层为酒店式公寓,27—28层为会所

售价

8700元/㎡起

物业管理费

7.5元/㎡·月

空调开放时间

全天候

车位

地下车库200余个

通讯系统

双回路供电系统

供电系统

双回路供电系统且有自备发电机组

电梯

6部三菱,1部消防梯,1部货梯

交房标准

地坪,乳胶漆,吊顶

建江大厦

区位图

地理位置

广州路220-223号

发展商

江苏建江物业招商发展有限公司

总建筑面积

2.5万㎡

总楼层

28层

标准层建筑面积

1062m2

单元面积

较为齐全

实用率

80%

售价

6500—6800元/㎡

个案分析:

付款方式

一次性付款98折

物业管理费

3元/㎡·月

空调开放时间

每户已安装独立中央空调

车位

80个

通讯系统

综合布线系统

供电系统

双回路供电系统

电梯

五部瑞士迅达电梯

交房标准

地坪、乳胶漆，吊顶

文荟大厦商住楼

区位图

发展商

南京振宏民防开发有限公司

物业管理公司

爱涛物业

营销管理

南京新世祺

售价

4700元/平米

物业管理费

3元/平米/月

电梯

日本富士达，货梯有

智能化

电子商务

应急系统中央自动报警

个案分析:

DC1002智能化系统

销售率

50%以上

楼宇装修

公共部分及卫生间均是豪华装修

第二节写字楼市场分析

一、用途

总建筑面积㎡

占总量体比例%

租售率%

纯写字楼

801800

商住楼

739200

合计

1542200

100

从上述图表可以看出，今年以来南京市区的写字楼总供应量超过150万㎡，其中纯写字楼与商住楼分别约各占一半，而纯写字楼的总体租售情况要高于商住楼，这与纯写字楼的物业服务、硬件设施及大楼品质等方面因素要高于商住楼有关。

二、工期

总建筑面积㎡

占总量体比例%

租售率%

现房

1062600

期房

477400

合计

1542200

100

从上述图表可以看出，南京市区的写字楼中现房所占的比例要远远高于期房的比例，同时期房的整体租售水平也明显低于现房，这是由于现房能给人直观感，且现房的销售时间要远远多于期房的销售时间，而写字楼的租赁一般是在现房以后才开始进行的，因此期房整体租售水平要低于现房。

展开阅读全文