#云南19个城市地产情况分析汇报.docx

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#云南19个城市地产情况分析汇报

云南20个城市地产情况分析比对

一、前言：

本次针对于云南省内19个城市的房地产情况及其发展潜力进行调查和分析，目的是为我公司对以下各城市的项目进行初步判断，进而展开相应工作。

本次分析首先根据方位将云南省划分为五个部分，滇中、滇东（滇东南）、滇西南、滇西北；然后对各城市进行分析和在本区域内对比，最后每个区域选出一个重点城市相互比对的思路进行。

其中：

1.滇中：

昆明市、楚雄市、玉溪市、安宁（4个）

2.滇东（滇东南）：

曲靖市、昭通市、个旧市、文山县、开远、宣威、弥勒（7个）

3.滇西南：

思茅市（普洱）、景洪市、临沧市、保山市、芒市、腾冲、瑞丽（7个）

4.滇西北：

大理市、丽江市（2个）

二、分区域城市的分析对比：

1.滇中地区：

经济概况：

滇中城市经济圈以昆明为核心，半径约150～200公里左右，总面积94558平方公里，占全省国土面积的24%，2008年该区域人口1698.7万人，占全省总人口的37.4%。

交通、资源、地理、气候、发展基础等条件比较，滇中地区是云南最好的，滇中地区的效率在全省也是最高的。

滇中地区经济总量占全省的一半以上，对云南经济社会的拉动、带动、辐射作用最大。

数值比对：

大类

分项

昆明

楚雄市

玉溪市

安宁

城市经济情况

GDP总值（亿元）

07年

1393.69

101.41

495.5

49.18

08年

1605.39

122.98

596.1

50.01

09年

1808.65

140.48

644.4

59.54

一、二、三产业占比情况

07年

56%：

21%：

22%

21%:

46%:

32%

4.6%、76.3%：

19.1%。

11%:

34%:

54%

08年

52%:

23%:

24%

15%:

51%:

33%

4.9%、72.8%：

22.3%

4.5%54%:

44%

09年

53%：

22%：

23%

10%:

56%:

34%

5.0%、62.3%：

32.7%

8.3:

56.87:

42.79,

支柱产业

鲜花、卷烟、钢材、旅游、机械制造

烟草产业/畜牧业

卷烟及配套产业、矿电产业、旅游

石油化工产业/生物医药/新型建材/装备制造

固定资产投资（亿元）和房地产投资比例

07年

固定资产投资

818

37.5528

150.9

37.87

房地产开发投资

221.99

12.0097

21.3

6.6

08年

固定资产投资

1053.16

47.5501

182

56.3486

房地产开发投资

259.29

14.2558

30.3

09年

固定资产投资

1600.66

38.3134

240.2

45.59

房地产开发投资

369.43

20.4628

40.2

9.4

旅游收入（亿元）

07年

153.33

3.8

22.5

1.4

08年

183.23

3.8

24.1

6.23

09年

211.48

7.2

33.9

※

旅游人数（万人次）

07年

2508.31

110.9

708.2

161

08年

2683.64

124.5

797

184.4

09年

3042.23

262.4

973.1

※

上市企业数量及名字

19个：

云南白药、昆百大A、名流置业、云铝股份、云南铜业、云内动力、南天信息、锡业股份、云南盐化、世博股份、绿大地、西仪股份、云南城投、昆明制药、贵研铂业、保税科技、昆明机床、太平洋

无

居民收入及消费构成

总人数（万人）

07年

619.33

50.5372

37.8

21.75

08年

623.9

50.6271

22.88

09年

628

55.59

38.3

22.67

总户数（万户）

07年

206.4

16.8

12.60

5.70

08年

208.0

16.9

12.67

5.80

09年

209.3

18.5

12.77

5.91

居民人均GDP

07年

22503

20066

131085

22611

08年

25732

24291

156868

21994

09年

28800

25271

168251

26132

可支配收入

07年

12083

12634

12016

14735

08年

14482

14319

14155

10675

09年

16496

15501

15866

11740

人均消费支出

07年

8707

6687.89

8254

5724

08年

9953.52

8147.59

10026

9473

09年

11396

8985.84

12010

9784

人均居住面积2009

注1

23.68平米/人

26.91

※

储蓄存款余额（亿元）

07年

1212.17

46.2941

211.4

45.86

08年

1525.36

59.4829

266.2

33.01

09年

1922.92

72.2192

318.6

40.47

人均储蓄情况（元/人）

07年

19572

9160

55926

21085

08年

24449

11748

70053

14427

09年

30620

14219

83185

17852

区域零售额（亿元）

07年

479

33.80

31.2

12.45

08年

700.74

41.25

38.1

21.67

09年

864.61

49.95

22.18

地房地产发展及饱和度

近3年开工面积（万平方米）

07年

1780.62

61.88

286.3

51.6

08年

1977.18

62.5

381.4

312.68

09年

2665.02

76.1

410

473.89

竣工面积（万平方米）

07年

1425.79

※

198

22.34

08年

1604.7

※

204.5

102.9

09年

2058.4

※

261.4

51.59

销售面积（万平方米）

07年

450

70.578

91.3

10.52

08年

511

71.5

97.7

13.9698

09年

674.7

98.01

26.7

成交均价

07年

4000元/㎡

1700元/㎡

2500元/㎡

2800元/㎡

08年

5000元/㎡

1900元/㎡

3700元/㎡

3200元/㎡

09年

6100元/㎡

2100元/㎡

4200元/㎡

3700元/㎡

新楼盘数量

07年

40-50

※

08年

35-45

※

09年

40-55

※

房地产企情况

房地产企业个数

有地产执照的1000家左右，有项目的60家左右

有项目的30家左右

有项目的20家左右

本地有项目的10家左右

上市企业个数

母公司上市的16家左右，无本身上市

无

滇中四个城市GDP对比

09年滇中房地产开发投资对比

滇中城市房价对比三个地地州城市经济增量对比

从经济总量的增幅上看玉溪最具有发展潜力，同时地产的发展和经济总量的增幅是呈正比的。

楚雄市：

●经济：

在滇中处于中下游水平，主要依靠卷烟，但近几年旅游业稍有起色，其他产业多数都是传统行业。

●政治：

1983年9月经国务院批准撤县建市，1986年2月1日，国务院批准楚雄市为乙类开放城市。

●旅游：

旅游资源丰富，自然人文景观底蕴厚实，有紫溪山国家级森林公园、中国彝族十月太阳历文化园等

●文化：

民族文化特色较为丰富有，彝族太阳文化、火文化、虎文化等。

●城市价值：

主要以农业为主，潜力不大。

●消费群体及支付能力：

消费能力较低，在滇中城市排名较后。

●房地产发展潜力及投资建议：

城市总体潜力不大，同时距离昆明太近，有钱人会选择到昆明置业，所以不建议进入。

玉溪市

●经济：

滇中仅次于昆明，城市建设较好，经济发达，产业结构主要是红塔集团。

●交通：

交通便利，有昆玉高速公路等。

铁路有一条，影响不大。

●旅游：

玉溪是古滇文化的发源地，历史底蕴十分厚重，旅游资源丰富，一年四季均适合旅游，有抚仙湖旅游度假区等。

●文化：

近年来高扬聂耳旗帜、打造聂耳文化品牌的战略思路，进行了一系列聂耳文化的软硬件工程建设，演艺厅、图书馆、聂耳纪念馆等。

●城市价值：

2009年9月被授予“中国十佳休闲宜居生态城市”的称号，位列全国第二位（仅次于长沙市），在地级市中排名第一，是我省唯一获此殊荣的州市。

2010年2月4日，又被正式命名为国家园林城市。

●消费群体及支付能力：

消费能力极高，甚至局部稍高于昆明。

●房地产发展潜力及投资建议：

房地产发展潜力巨大，但近期有开发过度迹象,究其原因是城市人口密度过低，产业发展过分依赖卷烟经济，建议和红塔集团合作开发高端楼盘。

安宁市：

●经济：

以高科技产业为主的综合性工业城市、石化炼油项目使安宁经济较有潜力。

●交通：

交通便利，隶属昆明，是昆明市的一个卫星城市。

●旅游：

青龙峡、漕溪寺、螳螂川、玉龙湾、温泉。

●城市价值：

石化炼油基地的进入（炼油年产量1000万吨），将促使城市价值巨大提升，以及安宁太平新区已经成为昆明西边的后花园。

●房地产发展潜力及投资建议：

太平新区已经是昆明西边的后花园。

但是安宁主城区开发饱和度较高，同时由于未来石化产业的污染性，有钱人向昆明进入，为此高端住宅未来将受到限制。

2.滇东（滇东南）：

曲靖市、昭通市、个旧市、文山县

这部分包括滇东北和滇东南，其中曲靖市是除了昆明以外最大的城市，滇东地区相对滇西经济要稍好些。

大类

分项

曲靖

个旧市

文山县

开远

宣威

弥勒县

昭通市

城市经济情况

GDP总值（亿元）

07年

650.4

85.64

62.2

54.3

94.925

96.5683

225.34

08年

787.6

104.84

74.3

66.3

※

112.2585

272.28

09年

856.1

105.42

84.2

76.2

※

302.43

一、二、三产业占比情况

07年

8.7%:

41%:

38:

55%

5.6%、71.3%:

23.1%。

13.2：

44.2：

42.6

12.7：

54.8：

32.5

21.6:

47.9:

30.5

8.2：

79.5:

12.3

23.3:

43.9:

32.8

08年

11.2%:

48.7%:

34.6%

5.8%、70.0%:

24.2%

12：

45.6:

42.6

14.6：

51.2：

34.2

※

8.8：

78.6：

12.6

24.5:

42.9:

32.6

09年

10.6%:

46.8%:

42.6%

6.3%、62.5%:

31.2%

11.5:

46.1:

42.4

13：

46.2：

40.8

※

23.9:

42.9:

33.2

支柱产业

电力/煤焦/冶金/烟草工业

化工/锡产业/工艺品/生物产业

农业、三七种植加工、矿产

煤矿煤电/水泥/化工/建材

农业、火腿加工、烟草

煤矿、葡萄酒、红河卷烟厂

溪洛渡水电站（中国第二大）

固定资产投资（亿元）和房地产投资比例

07年

固定资产投资

25.63

30.85

31.1

54.9396

28.74

155.21

房地产开发投资

3.66

1.7

※

0.4568

1.09

8.73

08年

固定资产投资

36.05

43.39

33.1

※

37.41

190.18

房地产开发投资

5.6

1.6

4.388

※

3.25

9.59

09年

固定资产投资

46.1

※

251.88

房地产开发投资

6.01

2.3

9.1234

※

14.71

旅游收入（亿元）

07年

23.4

2.64

5.78

3.1

1.8833

※

6.4237

08年

27.5

3.31

6.2

4.2

※

5.07

11.454

09年

28.7

3.8

9.9

5.3

※

14.99

旅游人数（万人次）

07年

537.5

59.74

106.23

89.12

45.35

※

235.23

08年

561.54

75.25

119.8

124.19

※

149.25

373.6

09年

580.3

86.07

127.47

146.2

※

475.37

上市企业数量名字

4家、罗平锌电、驰宏锌锗、云维股份、ST马龙

无

1家、文山电力

无

一家、云天化

居民收入及消费构成

总人数（万人）

07年

572.9

38.9

142.62

545.97

08年

578.2

38.9

31.31

※

549.52

09年

581.3

39.1

23.1

31.42

※

561.04

总户数（万户）

07年

191

6.67

10.33

47.54

181.99

08年

193

7.00

10.44

※

183.17

09年

194

7.70

10.47

※

187.01

居民人均GDP

07年

11353

22015

13200

17516

7141

18489

4127.33

08年

13621

26951

16549

21175

※

21141

4954.87

09年

14727

26962

18523

24252

※

5390.52

可支配收入

07年

10803

10206

11064

※

10450

※

9090

08年

12239

11215

12740

※

10005

09年

17175

12767

14015

11297

※

11158

人均消费支出

07年

2149

4467.87

7500

3452

2201

1266

6967

08年

2686

5496.14

8157

4152

※

1509

7247

09年

3269

6595.91

8790

5092

※

7616

人均居住面积

注1

※

36.22

※

31.77

储蓄存款余额（亿元）

07年

274.8

66.61

39.1

35.1

45.99

118.49

08年

352.9

79.87

46.5

※

150.00

09年

421.4

87.48

59.3

48.6

※

187.10

人均储蓄情况（元/人）

07年

4797

17123

19556

11323

3224.77

4964

2170.27

08年

6103

20532

22144

13414

※

6057

2729.65

09年

7249

22373

25671

15468

※

3334.88

区域消费品零售额（亿元）

07年

123.1

17.38

15.3

31.39

6.473

39.72

08年

155.3

21.38

17.3

※

8.015

49.44

09年

190

25.79

21.6

※

61.30

地房地产发展及饱和度

开工面积（万平）

07年

※

222.65

199.93

※

08年

※

180.15

195.17

※

09年

※

186

107.55

※

竣工面积（万平）

07年

400

86.17

※

78.04

08年

450

74.71

※

91.65

09年

500

※

56.03

销售面积（万平）

07年

222

※

78.2

11.4

※

08年

244.1

※

45.5

12.2

※

47.22

09年

280

※

31.5

36.7

※

102.53

成交均价

07年

2000元/㎡

2400元/㎡

1500元/㎡

1800元/㎡

1700元/㎡

1500元/㎡

1800元/㎡

08年

2800元/㎡

2900元/㎡

2000元/㎡

1800元/㎡

2000元/㎡

2300元/㎡

09年

3400元/㎡

3200元/㎡注2：

2200元/㎡

2300元/㎡

2500元/㎡

1802元/㎡

2600元/㎡

新楼盘数量

07年

※

23至30个

※

08年

※

20至25个

※

09年

35左右

※

房地产企情况

地产企业个数

200家左右、15家左右有项目

本地大约30-40家左右

※

20家左右

※

上市企业

无

曲靖市：

●经济：

人口和经济在云南仅次于昆明，城市建设较好，经济发达。

云南第二大城市曲靖市是中国第三大江、南方第一大江——珠江的发源地，因此也被称为珠江源头第一城。

●交通：

交通便利，云南第一条高速公路，第一条铁路，第一条电气化铁路，第一条城际列车线路都诞生于曲靖。

曲靖西距省会昆明135km，距昆明新机场仅有80多公里，未来时速350KM的沪昆高铁也将经过曲靖。

全市境内有贵昆、南昆，内昆等铁路干支线穿境而过。

●旅游文化：

近年来大力发展珠江源文化带动旅游经济；珠江的发源地就位于曲靖市沾益县马雄山之出水洞。

曲靖也被称为“滇黔钥匙”、“入滇门户”、“云南咽喉”。

●城市价值：

在云南地位仅次于昆明；2005、2006,2008年连续三年被评为全国十佳宜居城市；2006年荣获中国走向世界——中小城市成就奖，名列第六；连续数年GDP排名全省第二，并且保持高速增长。

2009年，曲靖入选新中国成立60周年“中国城市发展代表”2000年，曲靖中心城区建成区面积总面积由1983年的5．5平方公里发展到2000年23．5平方公里，城市人口由8万人增加到了28．2万人，跨入了中等城市行列。

个旧市

●城市基本情况：

个旧市是云南省的一个中等工业城市，是中国云南省红河哈尼族彝族自治州的一个县级市。

1951年1月1日建市，因盛产大锡而闻名中外。

1988年个旧被列为云南省计划单列市，同年10月经国务院批准列为开放城市。

个旧现在是滇东南的中心城市。

被称作“中国锡都”。

个旧市同时是世界上最早的产锡基地。

●经济：

GDP总值在滇东南地区仅次于弥勒，人均可支配收入名类前茅。

●交通：

北、东面的倘甸、沙甸、鸡街、大屯一带以326线（昆河公路）、323线作为骨架支撑相互连接并和开远、蒙自、建水相通，是个旧通往昆明和内地的主要通道，经济较发达，交通情况比较好。

●房地产发展潜力及投资建议：

个旧金湖旁边的地产项目可以关注；

文山县

●概述：

文山县位于云南省东南部，文山壮族苗族自治州西部。

县境东西最宽63公里，南北最长66公里，总面积2972平方公里。

少数民族占54％，全县特产名贵药材三七，产量质量均属全国之冠。

文山县是多民族杂居县。

共有12个少数民族，以壮、彝、苗居多。

由于民族众多，展现出多姿多彩的民族文化、风俗。

全县人口分布明显：

城镇人口较集中。

●经济：

文山盛产三七，素有“植物宝库”、“三七之乡”、“钟秀文山”之称。

农业资源、矿产资源、水能资源为主。

GDP突破80亿元大关，经济实力增强.

●交通：

北上省会昆明市369公里，东至广西南宁市675公里，南下船头口岸122公里、河口口岸168公里，西至红河州蒙自县城128公里。

●城市价值：

近年来，文山县的房地产业一直是财政收入的主要来源行业之一，是拉动全县经济最为强劲的动力。

2007年至2009年文山房地产业发展较快，2007年在售楼盘有近40个，开盘未售完项目有25个，加上2008年将开盘正式销售的项目有20个，2008年可销售的楼盘有45个，可销售面积将超过160万平方米。

●目前文山房地产呈现居民购房“投资过重”迹象。

据调查，文山县一些商品房小区空房率已达15%──20%，入住率不超过45%，空房率已高于10%的国际警备线，25%至30%的城镇居民拥有两套及以上住房。

●弥勒县：

●经济：

弥勒地处红河哈尼族彝族自治州北大门，是一个拥有49万人口的农业大县，在红河州名列一二水平，特别是它是红河卷烟厂和“云南红酒业”所在地。

最近太阳能光伏发电项目，其装机容量为5万千瓦，估算总投资11亿元；风力发电项目，其装机容量为3万千瓦，估算总投资3.2亿元，

●旅游：

蕴旅游之潜富:

弥勒有着丰富的旅游资源，近年弥勒县旅游业有了巨大发展，形成了集自然、人文、民俗观光为一体的“六个一”格局，即游一个洞——弥勒白龙洞；拜一尊佛——锦屏山风景区19.99米高的弥勒大佛；喝一口酒——云南红葡萄酒；抽一支烟——红河牌香烟；跳一曲舞——蜚声中外的阿细跳月；洗一个澡——梅花温泉澡。

●房地产发展潜力及投资建议：

通过云南弥勒彝族阿细跳月节前往弥勒旅游的昆明人也越来越多。

预计2015年建成通车的云桂铁路，届时将把昆明和弥勒连成一线，昆明人只需要花半个小时便可到弥勒泡温泉、品红酒、看非遗。

弥勒县努力将自己打造为昆明后花园的愿望也在渐渐实现。

2001年开工建设的云桂铁路在弥勒县境内有67.7公里，届时会将昆明和弥勒连接起来，预计工期为5年。

建成通车后，时速200多公里，会将昆明到弥勒之间的车程缩短到半小时。

此外，为了抓住云南旅游二次创业的契机，弥勒县提出了加快旅游基础建设的步伐，重点建设以湖泉生态园为核心的康体休闲区。

通过湖泉生态园周边的城中村改造、城南片区开发和长约8.3公里的葡萄观光大道、高档酒店、高尔夫球场、旅游小镇等项目建设，拓展弥勒休闲度假旅游产业，使其和湖泉生态园、云南红酒庄相连相融，打造集温泉、酒庄、高尔夫为一体的康体休闲区。

由云南红实业集团房地

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