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城市更新项目计划书
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城市更新项目计划书
篇一：
旧城改造策划中关于工业区升级改造的政策解读
【开元观点】旧城改造（:
城市更新项目计划书）策划中关于工业区升级改造的政策解读
20XX-12-30毛惠
前言：
城市工业区一般由加工工业企业群组成，大部分是在优越的地理条件基础上逐步形成的。
但随着城市发展，城市传统产业的工业聚集地随着城市的快速发展而呈现与城市环境格格不入的景象，原有工业区的工业厂房、配套设施、技术水平以及环境影响等均已无法满足城市功能与产业发展的要求。
这些工业聚集区未来面临的变化不单是简单的厂房拆除和产业置换，而是牵涉到更深层次的改造利用、产业设计和功能更新。
特别是牵扯到当地支柱型工业企业的改造，由于该工业区攸关整个城市的发展，必须慎重。
于是，“退二进三”、“产城融合”等转变方式与理念应运而生。
从工业用地退二进三说起，“退二进三”提出于上个世纪90年代，是为加快经济结构调整，鼓励一些产品没有市场，或者濒于破产的中小型国有企业从第二产业中退出来，从事第三产业的一种做法。
后来把调整城市市区用地结构，减少工业企业用地比重，提高服务业用地比重，提出一些企业从城市的繁华地段（二环路以内）退出来，进入城市的边缘（三环路）进行发展，也称为“退二进三”。
中国的工业企业升级改造经历了十余年的发展，经历了传统的技术升级到腾笼换鸟发展现代服务业几个阶段。
从20XX年佛山市委、市政府出台了《关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定》全面实施和推进“三旧改造”工作，到如今“三旧”改造已上升为广东全省的发展战略。
城市更新已成为城市发展运营过程中的热门词汇，其实际是一系列观念的转变，决策者们更多从城市形态和城市再造去考虑建设，从顶层设计考虑城市功能改善、文化品质提升、以及基础配套的完备，其背后的源动力来自于以土地为载体的产业发展升级转型，原有的工业企业生产方式和聚集特征已无法满足城市更新换代的要求。
因此，随着中国工业化的现代化发展，为推进产业转型升级、再造传统工业区的新时代活力，国家也相应提出《全国老工业基地调整改造规划（20XX-2022年）》（国函〔20XX〕46号）、《关于推进城区老工业区搬迁改造的指导意见》（国办发〔20XX〕9号）等指导性意见，为“三旧改造”、“退二进三”等政策的完善起
到了推波助澜的作用，各个省市也进行了积极响应。
本文对工业企业升级改造有关政策进行摘要和解读，以期为城市更新改造的发展趋势研判提供一定参考。
一、对国务院办公厅《全国老工业基地调整改造规划（20XX-2022年）》（国函〔20XX〕46号）的解读
20XX年3月，国务院以国函〔20XX〕46号下发《全国老工业基地调整改造规划（20XX-2022年）》，将95个地级老工业城市和25个直辖市、计划单列市、省会城市的市辖区列入规划范围，从改造措施、产业发展、资金来源、土地政策等方面对纳入调整改造规划的城市给予相应的政策支持。
（一）改造措施支持
三种改造措施建议：
1、城市中心地带的老工业区：
整体搬迁改造，同步推进企业技术改造和改制重组。
腾退土地用于现代服务业、公共服务设施、新型社区和公园绿地等。
2、不具备整体搬迁条件的城区老工业区：
完善公共基础设施，加强企业技术改造，提升产业技术水平，大力推行清洁生产和安全生产。
3、对达不到污染排放和安全生产要求的企业：
依法责令搬迁改造。
（二）产业支持
产业发展方向：
改造提升传统优势产业、培育发展战略性新兴产业、促进生产性服务业与工业融合发展、积极承接产业转移。
（三）资金支持
创新融资模式：
支持投资公司或整体搬迁企业发行债券，鼓励建立专门股权投资基金，建立中小企业信用担保基金。
支持商业银行在老工业基地设立分支机构，申请使用国际金融组织和外国政府优惠贷款。
其中财政支持包括安排中央预算内投资支持改造，纳入资源枯竭城市中央财政转移支付范围。
（四）土地政策支持
土地政策优先考虑：
编制下达年度土地利用计划时适当倾斜，企业原址调整为工业遗址或文物保护区的，要优先保障企业搬迁建设用地，优先考虑老工业基地工矿废弃地治理和土地复垦。
二、对国务院办公厅《关于推进城区老工业区搬迁改造的指导意见》（国办发〔20XX〕9号）的解读
《国务院办公厅关于推进城区老工业区搬迁改造的指导意见》（国办发〔20XX〕9号）指出，要科学编制搬迁改造实施方案，推进企业搬迁改造，合理选择搬迁企业承接地，培育发展新产业，完善城市基础设施和公共服务设施，治理修复生态环境，推进城区老工业区棚户区改造，加强工业遗产保护再利用。
（一）改造措施支持
四种改造措施建议：
1、科学编制搬迁改造实施方案。
城区老工业区所在城市人民政府负责组织编制搬迁改造实施方案，明确城区老工业区的搬迁改造范围及目标、功能布局、主要任务、重点项目、组织模式、实施进度、保障措施等。
2、推进企业搬迁改造。
对城区老工业区企业视情况分别实施就地改造、异地迁建和依法关停等。
3、合理选择搬迁企业承接地。
根据搬迁企业的产业类型、发展方向等条件，引导企业向具备条件的经济技术开发区、高新技术产业开发区等园区搬迁，推动产业集聚发展。
4、产业支持。
以提升城市服务功能为导向，充分利用腾退土地，重点发展现代服务业。
（二）产业发展方向：
1、现代服务业；
2、设计咨询、科技、金融、电子商务、现代物流、节能环保等生产性服务业；
3、鼓励发展文化创意、工业旅游、演艺、会展等产业；
4、商贸、健康、家庭、养老服务等生活性服务业；
5、战略性新兴产业和先进制造业。
（三）资金支持
创新融资模式：
基础资产证券化（如经营服务收入、应收账款以及搬迁改造项目贷款等）；企业发行企业债、中期票据和短期融资券等募集资金，鼓励社会资本参与，合理引导金融租赁公司和融资租赁公司，安排城区老工业区搬迁改造专项资金及中央和地方国有资本经营预算资金。
（四）土地政策支持
土地优惠政策：
因搬迁改造被收回原国有土地使用权的企业，可采取协议出让方式，安排同类用途用地。
改造利用老厂区、老厂房发展的服务业，涉及原划拨土地使用权转让或改变用途，可采取协议出让方式供地；新增建设用地计划指标的优先，低效用地再开发试点。
三、湖北、四川、河南、山西等各省关于推进工业企业升级改造的实施意见
在国家的指导性政策下，各省也纷纷出台关于推进工业企业升级改造的实施意见，目前各省市的意见基本围绕国家宏观政策指引编制颁布，基本围绕企业盘活、产业升级、功能提升、环境建设、配套完善、改善民生等多方面、多元化推进老工业区搬迁改造：
改造措施采取分类施策的原则，针对不同现状的企业情况分别实施就地改造、异地迁建和依法关停等方式；产业发展方向支持产业升级转型，构建产业集群、产业链条，鼓励发展生产性服务业、生活性服务业、文化创意产业；资金筹措倡导渠道多元化，鼓励企业自主筹措资金改造、鼓励社会资本参与，同时政府加大财政支持。
同时，从国家到省市，为积极支持工业企业转型升级，在融资方式上也进行了说明或提出新的做法：
湖北省：
财政支持以保障措施增加财政资金支持，加强专项资金支持力度，统筹兼顾搬迁企业利益。
四川省：
改造思路以企业搬迁和园区建设统筹兼顾，老城区发展和新城区建设同步考虑，融资平台搭建银政企融资对接平台。
河南省：
改造范围将城区老工业区零星棚户区、城中村改造统一纳入棚户区改造范围，争取国家开发性金融等政策支持。
改造模式提出政府主导、企业运作、市场化运营的改造模式。
山西省：
融资渠道以城镇化建设基金参与改造，支持城投公司、项目建设企业发行企业债券融资，鼓励国家开发银行及有关大型商业银行提供资金支持。
随着我国新型城镇化发展、中心城区工业企业搬迁改造和产业升级需求，未来各省市、区县将会进一步针对工业企业转型升级出台针对性的实施办法与管理条例，同时对于实施主体规范化、融资渠道多元化、产业发展多样化提出了更高的要求。
工业企业升级改造将在城市更新改造、产业园区升级发展过程中扮演越来越重要的角色，承担着实现城市区域功能与产业活力的重任。
（作者：
开元地产咨询有限公司土地开发事业部毛惠）
篇二：
20XX年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划（表一）
20XX年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划（表一）
备注：
1.列入本计划内的城市更新单元，仅获准编制城市更新单元规划。
更新单元规划审核通过，符合相关要求并纳入《深圳市城市更新年度实施计划》后，方可实施。
2.城市更新单元规划制定计划将按照年度进行调校。
本计划内的更新单元，自公告之日起一年内未能按规定要求完成城市更新单元规划编制的，将予以清理。
3.城市更新单元规划应符合城市规划要求，并按照相关规定配建保障性住房及城市基础设施和公共配套设施。
4.本计划内的“申报单位”仅为城市更新单元规划制定计划的申报主体。
城市更新单元改造主体须依据《深圳市城市更新办法》经相关程序予以确定。
5.城市更新单元的范围及用地规模，以获批准的城市更新单元规划为准。
6.本计划内城市更新单元，经发现不符合城市更新相关政策的，该更新单元将从本计划中取消。
篇三：
项目合作开发意向书（共6篇）
篇一：
房地产项目合作开发意向书
房地产项目合作开发意向书
甲方：
_______________（以下简称甲方）
乙方：
_______________（以下简称乙方）
为使_______________项目（以下简称本项目）在市区实现产业化，根据国家法律以及地方法规、政策，甲、乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，订立本意向书。
一、土地安排
1、土地位置及出让方式
甲方同意本项目进入在市区实现产业化。
初步确定项目建设地点位于占地约亩。
其中独自使用面积亩，代征道路面积亩，确切位置坐标四至和土地面积待甲方规划土地建设管理部门实测后确认。
甲方将国有土地使用权以有偿出让方式提供给乙方。
2、土地价格
为体现对本项目的支持，甲方初步确定以万元人民币/亩的优惠价格，将项目所需该宗土地的使用权出让给乙方，出让金总额为万元人民币。
该宗土地征用成本与出让值差额计万元，由在单位参照项目单位纳税中在（政府某级）财政收益部分给予相同额度的扶持。
3、付款方式
市区规划土地建设管理部门与乙方签订正式土地使用权出让合同。
乙方在该合同签订后十五日内，一次性向甲方付清土地使用权出让金。
甲方收到全部土地使用权出让金后，按国家有关规定，尽快办妥国有土地使用证等有关手续。
二、工程建设
1、开工条件
（1）按照乙方建设规划要求，甲方承诺于年月日前，保证本期用地具备上水、污水、雨水、热力、宽带网、公用天线、通电、通信、通路和场平即“九通一平”的基本建设条件，确保乙方顺利进场。
否则承担由此给乙方造成的经济损失。
（2）甲方积极协助乙方办理有关建设手续。
乙方则负责按规定时间、额度缴纳有关费用。
2、工程进度
乙方必须在年月日前进场开公建设，并严格按照施工进度计划投入资金进行建设，保证建设进度。
3、竣工时间
乙方必须在年月日前竣工，延期竣工时应于原定竣工日期前三十日以上时间内，向甲方提出延期说明，取得甲方认可。
三、违约责任
1、如果乙方未按《土地使用权出让合同》约定及时支付土地出让金等其他应付款项，从滞纳之日起，每日按应缴纳费用的千分之零点五缴纳滞纳金。
逾期九十日而未全部付清的，甲方有权解除协议，并可请求违约赔偿。
2、乙方取得土地使用权后未按协议规定建设的，应交纳已付土地出让金百分之五的违约金；连续两年不投资建设的，甲方有权按照国家有关规定收回土地使用权。
3、如果由于甲方原因使乙方延期占用土地使用权时，甲方应赔偿乙方已付土地出让金百分之五的违约金。
4、为避免国有资产流失，保证甲方对本项目的补贴在一定时间内得到补偿。
自本项目正式投产起五年内，乙方向市区税务机关缴纳的各种税金（退税或创汇奖励），低于乙方已报送给甲方的项目报告书中所承诺的相应税种（退税或创汇奖励）金额的百分之五十时
（优惠政策除外），乙方应赔偿给甲方其税金差额。
即：
乙方在项目报告书中承诺的某一税种具体金额x50%=乙方当年该税种实际缴纳金额。
四、其他事宜
1、在履行本协议时，若发生争议，双方协商解决；协商不成的，双方同意向市仲裁委员会申请仲裁，没有达成书面仲裁协议的，可向人民法院起诉。
2、任何一方对于因发生不可抗力且自身无过错造成延误不能履行本协议有关条款之规定义务时，该种不履行将不构成违约，但当事一方必须采取一切必要的补救措施以减少造成的损失。
并在发生不可抗力三十日内向另一方提交协议不能履行的或部分不能履行的,以及需延期的理由报告，同时，提供有关部门出据的不可抗力证明。
3、本协议一式份，甲、乙双方各执份。
份协议具有同等法律效力，经甲、乙双方法定代表人（或委托代理人）签字盖章生效。
4、本协议于年月日在中华人民共和国签订。
5、本协议有效期限自年月日起至年月日止。
6、本协议未尽事宜，双方可另行约定后作为本协议附件，与本协议具有同等法律效力。
甲方：
（章）
法定代表人（委托代理人）：
法人住所地：
邮政编码：
电话号码：
乙方：
（章）
法定代表人（委托代理人）：
法人住所地：
邮政编码：
电话号码：
篇二：
项目开发合作意向书-（空白）20XX0128
项目开发合作意向书
甲方：
乙方：
20XX年日
月
项目开发合作意向书
甲方：
****（以下简称甲方）乙方：
****（以下简称乙方）
甲、乙双方根据国家、地方有关法律、法规，结合实际情况，本着诚信合作、公平公正、互惠互利的原则，经充分协商，就合作投资建设商住项目（名称待定，以下简称项目）达成如下合作意向，特立此意向书供双方共同遵守，以确保后续合作活动的顺利开展。
一、项目概况
项目地块位于****，占地面积约为****㎡，折合约***亩（地块具体四至界线以国土部门认可的测绘红线图为准）,地块现状为平整状态，*****政府承诺办理规划建设用地。
二、合作内容及方式
1、甲乙双方按甲方*%、乙方*%的股权比例共同设立项目公司（公司名称、注册资金、章程、制度等待定）进行合作。
合作过程中双方按持股比例分享收益并分担风险。
2、甲方以项目建设和运作所需实际资金出资，乙方以项目地块的土地使用权作价出资。
项目公司作为项目报建、开发建设、项目销售及物业管理等运营活动的主体。
三、合作承诺
1、乙方承诺在本意向书签订后双方签订正式合作协议前，负责以合作社名义备齐以下相关文
件，就项目地块完成农村集体建设用地产权初始登记工作并取得相应的集体建设用地使用权证。
（1）建设用地批准书；
（2）宗地图；（3）指界图；
（4）建设用地规划许可证；
（5）登记机关认为必要的其他文件。
2、乙方承诺在完成项目地块产权初始登记手续后，动员村民配合政府征地工作，完成项目地块用地性质转换手续，并取得如下相关文件（包括但不限于）：
（1）国有土地使用权证（须注明土地用途为商住用地）;
（2）项目地块红线图；
（2）建设用地规划许可证（变更后）；（3）建设用地批准书（变更后）；（4）建设项目规划条件批文。
3、上述第1、2款所述事项的办理，乙方可依据项目用地的划拨的特殊性质要求政府相关部门减免有关税费及规费。
减免不成的，除办理土地使用权证的所有费用由乙方承担，其他相关证件办理的手续费用由甲方承担。
若届时乙方确无法承担相关办证
费用，可先由甲方代为垫付后，待双方进行项目结算时在乙方所得的收益分成中作相应扣减。
以上手续须于本意向书签订之日起六个月内完成。
事项办理过程中乙方应及时向甲方汇报办理进度，甲方协助及配合乙方。
4、乙方完成以上第1、2款所述相关手续的办理并向甲方出示相关文件及批文后，双方共同协商拟定具体合作细则，并正式签订项目合作开发协议。
四、权责保护
1、为了保证甲方、乙方双方的利益，双方在合作中各类细项均以书面形式进行确认，双方一旦签字，即视为同意，如有更改，必须经由双方协商同意后书面确认。
2、在本意向书签订后，乙方未经甲方书面同意不得就本意向书所指地块与第三方进行合作开发。
若甲方需转让合作开发权利或邀请第三方参与开发合作时，乙方应无偿配合相关手续的办理。
五、意向书的生效与终止
1、本意向书自双方签字盖章之日起生效。
2、任一方怠于履行本意向书约定义务，经对方两次催告仍未履行或未作出合理答复的，催告方提前15天书面通知后有权单方终止本意向书。
3、若乙方在第三条第3款约定期限内未能完成该条1、2款所述事项的办理，应在期满前15个工作日内与甲方协商延期，协商不成，则本意向书效力终止。
4、双方协商一致，本意向书效力终止。
六、其他
1、本意向书其他未尽事宜，由双方协商一致后以书面协议补充。
2、本意向书一式肆份，甲、乙双方各执贰份，具同等法律效力。
七、本意向书附件
1、《关于签订的确认书》。
2、****村民同意本项目开发的签字及指模证明文件。
甲方（盖章）：
乙方（盖章）：
授权代表（签字）：
授权代表（签字）：
20XX年月日于广州
附件1：
关于签订《项目开发合作意向书》的确认书
****经济合作社（以下简称我方）于20XX年1月28日与广州市****有限公司签订了《项目开发合作意向书》,经我方村民大会讨论，认为该意向书系双方真实意向表示，且充分考虑了双方的利益，真正体现了公平、公开、公正及合理、合法，经村民大会一致同意该意向书所订立的条款，为了保障意向书得到切实、有效的履行，村民大会决定由本村超过三分之二
以上具有独立民事行为能力的到会村民代表签字确认。
****经济合作社村民代表确认（签字/指模）：
****经济合作社（公章）：
广州市****有限公司（公章）：
20XX年月日
附件2：
村民同意项目开发的签字及指模证明文件
兹以此证明，******经济合作社以下成员同意本合作社就《项目开发合作意向书》所述地块与广州市*****有限公司合作进行商住项目开发。
合作社有表决权村民总人数：
人，签字人数：
人
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20XX年1月28日
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篇三：
项目合作意向书
项目合作意向书
甲方：
南京浪潮智能科技有限公司
乙方：
双方就_______项目的合作事宜，经过初步协商，达成如下合作意向：
一、同意就_______项目开展合作研究开发。
该项目的基本情况是：
甲乙双方针对甲方开发_______项目，开展销售代理合作。
甲方信任乙方在市场营销方面的专业能力，聘请乙方代理销售产品。
乙方凭借营销代理方面的专业能力，把项目操作好。
二、前期工作由甲乙双方各自负责。
甲方应做好以下工作：
1.按计划开展项目营销进度，货源到位、产品知识以及安装技术的培训支持；2.建立顺畅的合作沟通管道、合理的沟通机制。
乙方应做好以下工作：
1.安排相关人员到位，积极参加产品、安装技术的的培训学习；
2.销售方案的确定；
3.资金到位。
三、在甲乙双方完成前期工作基础上，双方商定年月日签订正式合同。
四、本意向书是双方合作的基础。
甲乙双方的具体合作内容以双方的正式合同为准。
甲方：
乙方：
代表人：
代表人：
年月日
篇四：
项目合作方案
顾问工作计划书
项目合作方案._威格斯
针对贵司项目的实际情况，和贵司服务之要求，在我司的具体工作中，我们将着重围绕着如下两个方面展开研究：
第一阶段区域商业发展研究
作为北京内城超大规模的区域性商业开发项目，无论是从项目位置、开发体量、运行周
期等客观条件进行考察，还是基于对项目运作所面临一系列新问题的预估。
本案首先带有明显的“城市更新”性质，其次才是一个地产项目的运作，这就决定了本项目的整体开发思路应该有别于一般的房地产开发。
其必须是一个由商业项目带动、由大到小、由宏观到微观，对城市更新影响和商业链条设计一一加以剖析，并逐次加以认识与细分的有机开发案。
本项目发展对于新街口未来的区域发展具有极大的辐射作用，同时项目发展前景在一定程度上又依赖于项目区域自身的发展潜力。
因此，首先有必要就项目的区域发展状况，尤其是项目区域未来商业发展潜力进行详细研究。
针对项目区域的商业发展研究，我们将从城市地理学及经济学的角度，着重展开如下几个方面的研究：
一．区域发展研究
1．区域地段的过去与现状
区域地段的过去与现状分析，将包括区域在现有城市中的功能定位、人口的由来与迁移、经济状况、基础设施状况等。
?
宏观地段分析
宏观地段指项目所在的整个西城区，分析目的在于通过把本项目地段放在北京市这个大的范围内进行研究，并结合地区投资环境分析认清本地区在宏观环境中所处的地位和作用以及未来发展趋势。
?
中观地段分析
中观地段指本项目所在的新街口区域。
我司将从区域概况、交通条件、配套设施等各个方面展开分析与研究，并对区域发展进行远景分析与预测。
?
微观地段分析
微观地段指项目所在的地块区域。
针对项目微观地段特征的研究，是挖掘形成项目自身特征及鲜明亮点的独有因素，并将是指导后期区域内不同地块差异化产品定位的基础。
2．未来在城市结构中的位置
项目区域自身的发展和变革、政府的政策倾斜、基础设施的建设、人口的迁徙、区域中的突发事件等，都会影响到项目区域未来在城市结构中的位置，从而决定项目区域地产市场的发展趋势。
就本项目而言，尤其要对项目区域的交通状况、环境状况改造，以及由此所带来此区域的市场变化加以分析。
以项目区域未来城市结构的变迁动力为着眼点，基于动态发展的角度，来考察项目地段演变的特征，以充分挖掘项目开发潜力为目的，对产品进行动态定位。
3.区域商业物业发展前景分析
基于以上地段的分析，我们将站在城市发展的角度，对项目区域未来在北京城市发展中的位置进行分析与判断，尤其是对商业人流的发展与演变展开分析，从而对区
域商业发展的前景进行准确判断。
第二阶段市场分析与定位
一．区域商业市场分析
1．区域商业市场供应分析
区域商业市场状况，是由区域的过去与现状，以及区域未来在城市结构中的位置所决定的，这些在项目供应量、经营业态、租售价格、产品品质、投资特征、推广销售等方面都会有所体现。
本项目属于老商业街的改造项目，因此其供应均来自于未来客户的潜在需求。
其中，主要内容包括：
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