海口市白沙门公园项目总体规划.docx
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海口市白沙门公园项目总体规划
海口市白沙门公园项目总体规划
1.概述
1.1项目背景
基本情况
项目名称
海口白沙门公园总体规划
企业法人
海口旅游投资控股集团公司
地理位置
位于海口市海甸岛北部滨海区域，东临南渡江口
区位与交通
距离海口市中心约5km
南靠海景路，并与人民大道相连
资源条件
海甸岛北部的滨海型市政公园
开发规模
规划总面积为488643.939m2
综合评价
白沙门公园作为海甸岛地区唯一的市政公园，位于海甸岛最北部滨海地带，隔海对望祖国大陆，与海景路相邻，连接人民大道最北端，具有不可复制的地缘优势。
公园仅拥有海滩、热带植被等资源，开发条件一般，但其综合区位优势明显，具有良好的开发潜力。
委托原因
为明确海口白沙门公园的开发方向，并对该项目的产品设计做出合理的规划，海口旅游投资控股有限公司委托深圳市度假湾企业策划有限公司完成一套以市场为导向、可操作性强并以产品开发策划为重点的总体规划报告。
工作任务
本文本在项目的资源调查、竞争力分析基础之上，深入勾画了我们对白沙门公园的背景文脉分析、项目定位和总体策划，对项目的核心竞争力、核心亮点项目进行阐述，同时确定项目发展的方向。
为了便于操作，解决方案将根据现有的环境和条件，提供详细的项目建议，并提出了一套切实可行的发展策略。
1.2规划依据
（1）旅游规划通则；
（2）海口市白沙门公园规划设计技术要求；
（3）海口市城市总体规划；
（4）《公园设计规范》CJJ48-92；
（5）海南省有关公园绿化的法规条理；
（6）海口市规划局市规函[2004]516号“海口市规划局关于重新确定白沙门公园东边地界的函”；
（7）海口市规划局市规函[2004]547号“海口市规划局关于白沙门公园规划设计招标条件的复函”。
1.3规划原则
（1）可持续发展原则
发展旅游业需注重自然、社会和经济影响的评价，保持旅游大环境的稳定性。
坚持“严格保护、统一管理、合理发展、永续利用”的工作方针，协调处理好开发、利用与治理、保护的关系，保护优良的旅游生态环境，达到社会效益、经济效益和环境效益的统一。
（2）生态环境最佳原则
立足于城市生态环境的可持续发展，在合理利用城市土地的同时，注意保护环境、生态平衡。
力求从区域的角度，充分考虑规划区内功能、用地、景观设计、交通、市政等与周边地区的衔接，以保证规划的科学性和合理性。
（3）文化导向原则
文化是旅游业发展取之不尽的源泉，是旅游的灵魂和生命力。
海南文化是通过岛民的原居地文化的承传和移居地的文化再生来复合形成的，海南地区发展文化旅游项目优势明显。
在旅游开发过程中，应不断挖掘其文化内涵，以文化为导向，推出一系列高起点、高品位的旅游项目。
（4）突出特色原则
旅游资源的质量在很大程度上取决于它与众不同的独特性。
研究分析海南地区的地理文脉，比照竞争区域，确立自己可长期依存的“海南特色”，建立起自身独有的核心竞争优势，形成“中国唯一的热带岛屿”品牌效应。
1.4发展目标
（一）发展方向
1、建设以海口市的城市人文地标为核心的，集纪念功能、科普教育功能、生态教育功能和社区服务功能于一体的新型综合性市政生态公园；
2、以实现生态效益、社会效益和经济效益三个方面综合价值为目标；
3、功能建设实现旅游功能与社区服务功能这两者的有机结合；
4、突出对青少年的科普教育和生态教育；
（二）开发时序
白沙门公园的建设是一项持续、渐进、不断创新发展的过程。
本规划依据现有资源条件、市场趋势及开发潜力，结合中远期发展目标，提出白沙门公园旅游区的规划期限为：
近期：
2006—2007年，开发建设期，二年
远期：
2008—2010年，开发完善期，三年
2.基地分析
2.1项目范围
海口白沙门公园位于海口市海甸岛北部滨海地带，公园的平面形状大体呈梯形，东与海南民生燃气股份公司规划住宅用地相连，西边是海口市污水处理厂，南至规划中的海景路，北面临海，公园规划总用地面积488643.939㎡。
2.2区位与交通
白沙门公园位于海口市美兰区海甸岛北部，北临琼州海峡。
公园距海口市中心约5㎞，距万绿园约4㎞，距金牛岭公园约6㎞，距西海岸带状公园约12㎞。
公园南北侧分别与城市干道连接世纪大桥的海景路、环岛路相接，纵贯海甸岛南北的人民大道北端与公园交汇于海景路。
因此，位于滨海岸线上的白沙门公园近靠城区、远借琼州海峡，与海口主要公园、观光休闲场所以及市中心区域之间的交通相当便捷，具有良好的区位优势。
2.3基地现状
公园地势平缓，包括低洼实地、水塘、旱地、沙地等四部分。
用地原来是滨海滩涂地及鱼塘，部分建筑垃圾尚未清理，表层大部分为外来客土，北侧近海大部分为滨海砂土。
总体来说规划用地土壤肥力差，植被单一，东侧有少量菜地，南边是椰子树，西边多以桉树为主的林木，北侧是以木麻黄为主的防风林带，其它地段为杂草覆盖。
园内现有少量简陋的休闲设施和一个临时的驾校练习场。
公园临海区域水文状况比较复杂，常因潮流、风暴潮、波浪以及海平面变化等自然因素原因的作用而形成暗流。
白沙门滨海海岸线已经遭到严重侵蚀破坏，原有海边浴场已停止使用。
2.4气候条件
海口市累年平均气温23.8℃，一月份平均气温17.3℃，七月份平均气温28.5℃。
极端高温38.9℃，极端低温2.8℃。
全年平均日照2225小时，秋冬季节盛吹偏南风。
每年6-10月间，常有数次热带风暴或台风侵袭。
受热带季候风和热带风暴或台风影响，具有雨日多、降水量大等特点，年均降水量1581㎜，降水日年均达150日，但降水量分布不均匀，降水主要集中在5-10月期间，形成明显的干湿季节特征。
2.5总体评价
⏹自身优势
（2）白沙门公园地处海口最北端，南启海南，北望祖国大陆，这一独特的地脉条件赋予白沙门公园深远的象征意义；
（3）公园外围道路与中心城区的车站、码头、机场纵横相连，交通便捷；
（4）公园东南两侧是城市居民区，对公园有广泛的需求和带来旺盛人气；
（5）污水处理厂为公园的水循环和绿化提供了水源，有较大的利用前景；
（6）规划用地地势平缓，可建筑用地空间开阔。
⏹存在问题
（7）公园内部地势平缓，缺少层次和变化；
（8）公园内部自然景观欠缺，无人文景观；
（9）公园现有的基础配套设施差；
（10）公园内部的土壤条件差，存有部分建筑垃圾，土地整理难度较大；
（11）植被较单一，旅游生态资源平级较低；
（12）现有海边水文状况较复杂，海水水质一般，水上项目开发受限；
（13）公园东西两侧为轻工业用地，造成了较大的环境压力。
3.市场分析与定位
3.1客源市场现状分析
本项目的目标客源市场包括海口市民以及部分海口的外地游客。
作为公益性市民公园，海口市民将是本公园的游客主要来源，但由于外地游客在海口旅游市场中占据巨大份额，且本项目周边住宅社区的业主中以外地人为多，如本公园得到社区业主等多方面的强力宣传，外地游客成为本项目客源的机会很大。
（1）海口市民的需求特征
1、对本项目的市民服务、休闲娱乐功能的期望很大；
2、对园林环境有较高要求，且可体现海口人文内涵。
（2）外地游客的主要特征
1、海口市的外地游客以有较高文化水平和中等收入的中青年游客为主；
2、家庭型和伙伴型游客是出游主体，小家庭型游客的比重将逐渐增大；
3、自然观光和休闲度假是外地游客到海口市旅游的首选；
4、游客比较偏爱民俗风情类、自然类和人文古迹类景区。
因此白沙门公园的产品开发需要兼顾以上几种特征，明确产品开发方向，协调好各种产品类型之间的比例关系，打造出具有纪念、教育和生态意义的复合型公共产品，满足本公园目标游客的需求。
3.2旅游产品供给市场
海口作为海南省会，作为未来海南“两中心”、“三线”、“五名城”、“十区”等旅游战略布局中的核心环节，其旅游产品必须与其战略地位相称。
海口现有旅游产品主要以观光型和市民休闲型为主，教育型、主题娱乐型产品十分缺乏。
单一的产品功能、雷同的产品形式使海口缺乏竞争优势——海口现有旅游发展状况不具备吸引外地游客的能力。
在空间结构上，海口市知名景点多集中在市中心、西部与东部；市中心旅游产品主要分布在中部及滨海游憩带西段。
海口市旅游空间分布结构呈现出不平衡的态势，海口地区的旅游还未得到充分开发。
从产品功能上讲，海口的旅游产品缺乏城市标志物，即能反映地方文化特色和城市人文精神的旅游产品，同时，也缺乏服务、娱乐、城市游憩相结合的综合性旅游景点。
基于对海口旅游产品供给现状的分析，可以看出，要想改变海口难以留住外地游客的现状，必须首先构筑能吸引外地游客的核心吸引物。
而一个城市最重要的核心吸引物便是具有纪念功能的文化地标。
白沙门公园位于海口最北端，该区域虽不具备发展一般旅游项目的优势，但其独特而又有象征意义的地理位置却是打造海口城市地标的最佳区域，如果能使白沙门公园成为城市的纪念场所，并配备一定满足地方居民需求的社区服务功能，其不仅能有效填补海口北部区域旅游产品的空缺，也能成为海口未来旅游形象的典型符号及标志性产品。
3.3目标市场定位
（一）客源市场定位
按照白沙门公园游客来源所在地的区域划分，海口白沙门公园的客源市场定位于：
海口市民以及部分海口的外地游客。
其中主力客源是海口市民。
市场分级
市场属性
客源结构
一级市场
启动市场
海甸岛的常住居民
主力市场
海口市其他城镇居民
二级市场
辅助市场
海口市的外地游客
1、一级目标市场（海甸岛常住居民和海口其他城镇居民）
主要以海甸岛常住居民为依托，作为本项目的启动市场，然后扩大到美兰区、龙华区、琼山区、秀英区等区域的海口城镇居民，海口城镇居民才是本项目的主力市场。
该游客群体大致有三个方面：
青少年群体、家庭型群体、中老年人群体，本目标市场具有游客分布广和数量多等特点，且前两类的消费能力较强。
他们到白沙门公园的动机是日常休闲游憩、参与户外娱乐。
白沙门公园要开拓和发展以上游客，就必须顺应其出游动机和消费特征，不断完善产品的功能，营造市民游憩和户外娱乐的氛围，提升公园的服务档次，以吸引和留住游客。
2、二级目标市场（外地来海口的游客）
主要由部分外地来海口的游客构成，所依托的是以海口市为旅游过境地的海南旅游市场，该市场是目前海口旅游市场构成的主体，旅游者的出游动机较为单纯，基本以观光为主，但消费能力很高。
随着更多的外地人在海甸岛乃至海口置业，吸引更多的朋友到来，该市场在本项目客源市场中将占据一定比例。
（二）游客结构细分
白沙门公园游客结构细分
划分标准
近期
中远期
按年龄划分
以青少年为主
发展各年龄层次
按收入划分
以普通收入市民为主
发展中等收入人群
按地区划分
以海口地区居民为主
海口以外其它地区
按出游时间划分
以节假日游客为主
发展双休、年终带薪游客
按购买方式划分
以家庭、伙伴型为主
发展团队型游客团体
按停留时间划分
停留2～3小时的游客为主
发展停留6小时以上的游客
按专项市场划分
以自然观光和人文体验的游客为主
发展休闲娱乐型游客
3.4市场规模预测
（一）预测前提：
以海口市2003年公布的游客接待量作为预测的基础数据；
以海口市统计局2004年公布的人口统计数据为预测的基础数据；
近期内周边地区、省市的经济持续保持增长，社会保持稳定；
近期内不会发生大面积的灾害性疾病；
预测期为海口白沙门公园投资建成并投入营业后五年，并假设2008年为投入营业后的第一年；
（二）客源市场五年游客总量预测：
市场
分级
客源
结构
游客接待总量（万人次）
吸引力
指数
客源市场总量（万人次）
共计
一级
市场
海甸岛的常住居民
11.3①×（1+2%②）7×40%③
×1.6④
1.6④
8.31
253.43
万人次
海口市的城镇居民
（150.83⑤-11.3）×（1+2%）7×68.22%⑤×40%×0.8⑨
0.8⑧
87.5
二级
市场
海口市的外地游客
386.72⑥+7.32⑦=394.04
0.4⑨
157.62
标号
数据说明
①
海甸岛常住人口11.3万,其中包括海南大学学生1.02万人（2004年海口市统计局统计数据）
②
海口市市域人口增长率为1.5%～2.5%，取平均增长为2%（《海口市总规》）
③
中型城市的平均出游率为40％（旅游行业经验数据）
④
本项目对海甸岛常住居民的吸引力指数：
1.6（度假湾数据库推算指数）
⑤
海口市常住人口为：
150.83万，其中城镇人口达到102.89万，占总人口的68.22%
（第五次人口普查统计数据）
⑥
海口市2003年国内游客总接待量为386.72万人次（《海口市总规》）
⑦
海口市2003年海外游客总接待量为7.32万人次（《海口市总规》）
⑧
本项目对海口市常住居民的吸引力指数：
0.8（度假湾数据库推算指数）
⑨
本项目对海口的外地游客的吸引里指数：
0.4（度假湾数据库推算指数）
（三）日均游客量预测
以上预测的客源市场数量是指从2008年期五年内海口白沙门公园所面向的客源市场总量，根据旅游行业的发展规律，我们计划分5年逐步消化客源市场，得出该项目开业后5年客源市场数据比例和游客数量如下：
年份
2008
2009
2010
2011
2012
比例
18%
18%
20%
22%
22%
游客量（万人次）
45.62
45.62
50.68
55.75
55.75
以五年游客总量的年均值50.68万人次作为本公园的设计容量，预测得出，本项目的日均游客量为：
1388人次，其将作为本项目的其他设计指标的基准数据。
4.项目总体定位
4.1SWOT分析
4-1白沙门旅游开发项目SWOT分析图
白沙门公园项目的产品开发战略——补缺者战略
4.2总体定位
4.3开发主题
（一）开发主题——
重温海南旧事书写时代新页
（二）主题核心表现物——人文地标
启航广场
（三）核心表现方式——
起锚仪式
5.总体功能布局
5.1总体布局构想
白沙门公园的空间布局体系可用“一点一轴，两线四区”来概括。
“一点”是指公园的精神和景观核心——“起锚”雕塑及启航广场。
“一轴”是指由骆越古风、黎族风情、琼州建制、妈祖神庙、移民文化、西学东渐、开拓海南、“启航广场”等主题人文场景共同组成的海口年轮景观轴线。
该轴线南起公园入口处，北达“启航广场”，是整个公园的精神主线。
“两线”是指公园内部的两条主游线。
一条以海口的历史人文内涵为线索，该游线串联海口年轮景观线，抵达“起锚”雕塑后转向海滨休闲长廊等，接着迂回返还公园大门，形成一个“8”字形环路；另一条主要以休闲和娱乐为线索，该游线经公园大门可依次抵达欢乐海洋和金色海岸，最终连接“起锚”雕塑。
两条游线彼此独立，又相互关联，既能保持公园内部交通的畅通，又可避免不同游览目的的游客相互干扰。
“四区”为海口年轮、欢乐海洋、金色海岸、文化社区这四个功能分区。
5.2总体功能分区
图5-1总体功能分区框架
根据公园基地特征，结合公园的功能和开发主题，可将公园功能分区如下：
1、海口年轮
海口年轮片区是以海南历史文化为主题，以海南最典型的历史事件、民俗风情为代表，以各种不同的材料和雕塑、壁画、泥塑、微缩景观等表现形式为载体，通过植物围合景观，形成主题序列空间的文化休闲区域。
该区域是游客了解海南历史，体味海南文化的特色休闲场所。
本区域以时间为线索，各主题片区根据各自时代选择相宜的风格，逐渐由古朴过渡到现代，与本区的主题内容相协调统一。
各主题分区通过植物围合与区隔，形成相对独立的封闭空间。
除项目用地外，本区域宜建大面积公共绿地。
2、欢乐海洋
本区域是公园的游乐片区，提供举办公园型现代科技模型休闲活动场地和其他相关的主题游乐设施，它以现代科技为手段，以寓教于乐的方式为游客提供了一个娱乐和认知遥控模型科技的平台。
这是一个游乐的世界，这更是一个儿童与青少年尽情挥洒自我的舞台。
本区域总体设计风格主要依据娱乐项目场景为主，关注细部的设计，要体现科技模型表演的特色细节和场地设计的人文关怀；在主题游乐设施风格设计和外包装细节上要理的融入有关的故事背景。
3、金色海岸
金色海岸区是以海滩观光休闲为主题，通过海滩休闲环境的营造，挖掘、展现海口休闲风情和人文精神内核。
该片区集观光、购物、休闲、娱乐功能于一体，不仅是白沙门公园的核心构件，也是整个海口市文化地标的所在地。
本区域宜采取传统与现代相结合的滨海建筑风格，人文地标恢宏大气，主体建筑现代时尚，其它设施分布在由椰子树、棕榈树构成的滨海韵味浓厚的海滨休闲长廊旁，共同营造和谐统一、风情浓郁的大环境。
4、文化社区
本区域是一个帮助儿童和青少年挖掘发展潜能、充满书香气息的场所，园林景观非常优美，是园区的标志性景观之一。
这里可以为青少年们提供课外知识教育、艺术、书画、表演等课外兴趣辅导，能够使青少年得到多方面的发展。
本区域以课外兴趣辅导为核心主旨，必须营造出良好的环境氛围，园林由小水池、假山、喷泉、竹子、花草、树木等组成，给人一种愉悦的感觉。
5.3公园规划主要经济技术指标
序号
项目名称
数量
备注
1
规划总面积
489000㎡
2
建筑占地面积
9500㎡
3
道路广场占地面积
75000㎡
4
停车场占地面积
7000㎡
共250个停车位
5
水体占地面积
50000㎡
6
绿地面积
320000㎡
7
停车泊位
250个
8
容积率
0.045
9
建筑密度
2.0%
不含城市性支路
10
道路广场用地率
9.0%
11
停车场用地率
6.3%
12
绿地率
84%
注：
绿地率＝（绿地面积+水体面积+停车场面积×20%）/（规划总面积－城市性支路面积）
6.专项规划
6.1环境规划
6.1.1指导思想及原则
（1）指导思想
认真贯彻执行国家、省、市有关部门制定的环境保护政策法规，特别是关于旅游环境保护的政策法规。
（2）原则
■旅游可持续发展的原则。
强调生态环境保护，严防环境污染和生态破坏，使旅游业的发展与生态环境的建设相协调，在良好的生态环境建设中实现旅游业的可持续发展。
■生态环境建设、生态设施和景区主题协调一致的原则。
生态环境的建设要和景区的主题协调一致，生态设施要使景区的景观更加丰富多彩、更趋完美，从生态设计的角度扩展和延伸景区的内涵。
■实事求是，因地制宜，突出重点，分类指导的原则。
生态环境建设的目标应切实可行，并应从实际情况出发，分步骤分阶段进行建设。
6.1.2建设目标
（1）总体目标
白沙门公园生态环境建设的总体目标是在保持大气、声学环境的基础上，尽快扭转陆地生态环境恶化的趋势，提升绿地生态系统质量，提高区内生态环境的整体质量。
（2）具体目标
■大气环境保护规划：
根据国家环境空气质量标准GB3095－1996，在规划期内，区内环境空气质量中的主要污染物质要素如总悬浮颗粒物、二氧化硫、二氧化氮等，都应保持在国家一级标准限值以下。
■水生态环境保护规划：
公园内人工水体的质量至少保持II类标准（地表水环境质量标准GB3838－2002）。
■陆地生态系统保护规划：
自然陆地生态系统是旅游景区的天然屏障，这种天然屏障一旦失去，公园的观光价值将荡然无存。
因此要从实际出发，对公园内的建筑垃圾进行清理的基础上，对区域自然陆地生态系统进行综合整治，包括道路绿化带的建设、滨海滨湖生态景观带的建设等。
■声环境管理规划：
旅游是一种娱乐休闲活动，需要有一个幽静的声环境。
因此，应对公园旅游路线周边的汽车鸣笛、娱乐场所噪声等做出限制性规定。
6.1.3实施方案
白沙门公园应按生态环境建设目标的要求，分项确定建设实施方案。
（1）自然陆地生态系统的整治恢复工程
白沙门公园应对周边环境进行整体治理，坚决清除现有建筑垃圾，并对居民区垃圾排放进行引导和控制。
同时，按照公园规划要求进行绿化，除保持现有防护林外，也要增加整个公园的植被数量。
应根据因地制宜和保持生物多样性的原则，在滨海区域选择椰子树、黄槿、刺桐、木麻黄、玉蕊、草海桐等抗风能力强的植物，在水边选择旱伞草、芦苇、水鬼蕉、文殊兰等耐水湿植物，同时注意乔灌结合，丰富林相，既能保持生物多样性，也有利于形成良好的植物景观效果。
（2）大气环境保护工程
严格限制公园周边大气污染物的排放，在公园内全面实施“绿色交通”工程。
所有交通工具、旅游设施的建设，在设计时都要考虑其对环境的影响。
在旅游地，尽量使用电能、太阳能等无污染的新型能源。
尽量使用电能驱动的小型车、船作为娱乐性交通工具。
（3）面源污染控制工程
要保持现有防护林的完好，并进一步提高整体植被覆盖率；在公园内种植人工草带（草坪）；公园内重点的面源污染点，则采用人工草坪/渣土与炉渣渗滤系统；对于公园道路建设中留有渗水的路面，也可以考虑在树下铺以砾石等物，或填埋微生物，以截留一部分径流携带的污染物。
（4）生活污水的处理方案
旅游污水大部分是生活性污水，主要来自金色海岸、餐厅、文化社区、欢乐海洋、冲水厕所等。
污水产生和排放的数量随旅游季节的变化而有所消长。
景区中生活污水的处理应采取地埋式管网，并入城市排污系统。
建设“雨污分流”的地下网管系统。
雨水可用做喷泉、灌溉、冲洗水等，污水则通过下水道收集后再做处理。
（5）固体废弃物处理设施规划
在游览区步行道上，每隔100米设1个垃圾桶；在游客集聚的场所，每隔30～50米设1个垃圾桶；购置垃圾转运车1辆；垃圾运往垃圾场集中处理。
垃圾桶要牢固安放，不漏水，不生锈，结实耐用，易于清洗。
采用不同颜色或不同形状的垃圾桶箱，或放置不同的标志以引导游客处理不同种类的垃圾。
建议采用后上式垃圾车密闭运输技术，防止在运输过程中洒落。
杜绝向海水中倾倒。
（6）噪声控制方案
为了隔离公园附近公路的噪声污染，除严格控制高音喇叭的鸣笛外，还规划在主要公路两旁各设10~30米宽的绿化隔离带。
公园内的发声设备、设施周围应采取隔声、隔震、吸声等措施，控制声源的噪声辐射。
除此之外还可以建造防噪声墙。
6.1.4环境容量测算
旅游环境容量包括生态容量、空间容量、设施容量和社会心理容量。
对于一个旅游区来说，空间环境日容量与设施环境日容量是主要的分析指标。
其中设施容量的计算相对简单，而且一般不将其作为制定旅游容量的限度，因为设施容量弹性大，消除瓶颈的难度较小。
旅游空间环境容量是指旅游区同时能容纳的最多游客人数，由于空间容量受到既定旅游空间的制约而具有较小的可塑性，因而是影响旅游环境容量的最主要因素。
白沙门公园旅游空间环境容量的测算方法采用日空间容量的测算方法，在给出空间使用密度的情况下，把游客的日周转率考虑进去，估算出旅游空间的日空间容量。
计算公式为：
Ci=Xi×Zi/Yi（人）
公式中：
Xi——游览空间的面积；
Yi——在不影响游览质量的情况下，平均每位游客占用的面积；
Zi——日周转率。
白沙门公园的面积为488643.939平方米，按照《公园设计规范》，其游人人均占有面积以60平方米为宜，设定公园的日周转率为1.5。
通过这些数据可以算出公园的旅游空间日容量为12216人。
6.2道路交通规划
6.2.1对外交通规划
（1）入口与停车场。
公园规划一个主入口，设在
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