恩施州城市规划管理技术规定doc.docx
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恩施州城市规划管理技术规定doc
恩施州城市规划管理技术规定
恩施土家族苗族自治州人民政府
二〇一六年三月
第一章总则．。
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第 二章 建设用地管理．．．。
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第 三章 建筑间距...。
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第四章 建筑退让．...。
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第 五章建筑规划设计．。
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第六章规划指标计算．。
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第七章 市政公用设施。
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第八章附则．．。
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附 录:
１．名词解释
２。
各类建设用地适建范围表
3.恩施市城市新建区、旧城改造区范围示意图
第一章 总 则
第一条为规范恩施州城市建设工程规划管理,保障城市规划顺利实施,根据《中华人民共和国城乡规划法》等法律、法规，结合我州实际,制定本规定。
第二条在恩施市城市规划区（以下简称规划区）内开展建设工程规划设计和城市规划管理应遵守本规定.其他县（市）人民政府所在地城镇及县（市）以上开发区参照执行。
涉及建设、消防、人防、绿化、抗震、环保、环境卫生、节能、交通、航空、气象、水务、燃气、文物保护、信息网络、国家安全等方面的，还应当符合国家有关技术规范。
第三条本规定以“推进生态文明，建设美丽恩施” 为目标,切实保护自然山水生态格局，充分发挥城乡规划引领城乡建设、改善生态环境、保障公共利益的作用,促进城市健康有序发展.
第四条 本规定由城乡规划主管部门负责组织实施,国土、建设、交通运输、公安交管、消防、人防、园林、城管、水利、环保等部门按照各自职责做好相关工作.
第二章 建设用地管理
第五条 建设项目选址应符合城市总体规划、土地利用总体规划、控制性详细规划、专项规划及有关规划要求,优先选址在现状交通和基础设施条件较为完善的区域.特殊地段的建设项目选址还应符合下列要求：
（一）符合城市总体规划确定的“三区四线”（禁建区、限建区、适建区和城市紫线、绿线、蓝线、黄线）空间管制要求；
（二）在历史文化街区范围内,应当以旧城更新、整治为主,不得破坏原有历史文化风貌和空间格局；
（三）临近受保护的山体、水体周边区域的，应当注重保护自然山水风貌、塑造特色城市景观，其建筑高度、面宽、开敞面、后退绿（蓝）线距离等应当符合相关规划要求及规定.
第六条规划区内的建设用地使用,应当以控制性详细规划为依据,并遵循土地使用兼容性原则.各类建设用地使用性质的划分,应按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GＢ５０137－2011）确定，详细规划已明确兼容性内容的，按批准的详细规划执行;未明确兼容性内容的按《各类建设用地适建范围表》（详见附录2）的规定执行。
控制性详细规划确定的居住用地,其配套商业、商务等建筑面积应不超过总计容建筑面积的5％；以居住为主的商住混合用地,其商业、商务等建筑面积应不超过总计容建筑面积的3０％。
临时建设项目不得影响近期建设规划、控制性详细规划实施以及交通、市容、安全等，同一临时建设项目内临时建筑总建筑面积不应大于2000平方米；临时建筑使用年限不得超过二年，因特殊原因需延长使用的,建设单位应在使用期满前申请一次延期,且延期时限不得超过一年。
第七条建设用地使用应当符合集约利用、整体实施原则，除公益性设施和市政基础设施外，建设用地最小建设单元为５000平方米。
但有下列情况之一的,在满足消防、交通、景观、环境、净空及间距等要求的情况下，城乡规划主管部门可以批准建设:
（一）相邻地块已建设完成，规划期内不具备扩大建设条件的;
（二）邻近土地为道路、广场、河道、绿地等城市开敞空间或公共服务、市政公用设施用地,且实施特殊功能控制不宜扩大、合并实施的；
（三）按批准的总平面或者修建性详细规划，进行分期实施的；
（四）经规划论证可以进行建设的。
第八条 建设单位报送的建设工程设计方案应包含总平面布局、规划条件、绿地平面布局、停车位配建方案、市政管线、场地竖向、交通组织、消防布置、建筑外观效果、夜景亮化方案。
用地规模达２．0万平方米以上的商业、居住类建设项目，学校、医院等重大公共服务设施，以及具有特殊功能的建设项目，应编制修建性详细规划。
新建居住类建设项目应按要求配套物业管理用房、社区公共服务用房、社区居家养老用房、体育健身设施、公厕、垃圾收集站等设施.居住户数达1000户以上的居住小区还应按要求配建幼儿园、超市、医疗卫生、文化服务等设施.居住项目配套设施配建标准按表２．１控制。
表2.1 居住项目配套设施配建标准控制表
序号
项目
配建标准
是否
计容
建设要求
１
物业管理用房
按计容建筑面积配建,１0万㎡以内按3‰;1０－２0万㎡的部分按2‰；超出２0万㎡的部分按1‰。
否
分期建设的物业管理用房，首期交付使用时物业管理用房面积应当不低于应交面积的５0%；房屋交付使用过半的,物业管理用房应当全部交付。
物业管理用房按规划要求在末期建设的，建设单位应当无偿提供临时物业管理用房.
2
社区服务用房
住宅建筑面积3‰
否
社区公共服务用房与其他建筑物合建时，应当设置在建筑物地平面以上的１-3层，并开设独立的出入口。
按照规划配置的社区服务大厅应临道路布置,并保证一楼有不低于8０平方米的一站式服务大厅。
3
体育健身用房／场地
建筑按人均0.１㎡/
场地按人均0.３㎡
否
4
居家养老服务用房
２0㎡/１0０户
否
5
幼儿园
１2—15人/千人
是
100０户以上的居住区必须配建幼儿园;幼儿园设于阳光充足,接近公共绿地，便于接送的地段，服务半径不宜大于300m。
幼儿园每班按3０座计,三班和三班以下的托、幼园所，可混合设置,也可附设于其它建筑，但应有独立院落和出入口;四班和四班以上的托、幼园所均应独立设置；八班和八班以上的托、幼园所,其用地应分别按每座不小于7㎡或９㎡计；幼儿园建筑层数不宜高于3层；托、幼建筑宜布置于可挡寒风的建筑物的背风面，但其主要房间应满足冬至日不小于２H的日照标准;活动场地应有不少于１/２的活动面积在标准的建筑日照阴影线之外。
６
垃圾收集点、站
未设垃圾收集站的住宅每4幢应设置一个垃圾收集点;垃圾收集站建筑面积≥８0㎡
是
收集站的规模应根据服务区域内规划人口数量产生的垃圾最大月平均日产生量确定,宜达到4t／ｄ以上。
收集站的站前区布置应满足垃圾收集小车、垃圾运输车的通行和方便、安全作业的要求,建筑设计和外部装饰应与周围居民住宅、公共建筑物及环境相协调.收集站应设置一定宽度的绿化带.
7
公共
厕所
附属式:
居住区３０～６0㎡；商业区5０~１20㎡.
独立式：
居住区60～100㎡；商业区８0～170㎡。
是
公共厕所应设置在人流较多的道路沿线、大型公共建筑及公共活动场所附近。
独立式公共厕所与相邻建筑物间宜设置不小于3m宽绿化隔离带。
附属式公共厕所应不影响主体建筑的功能，并设置直接通至室外的单独出入口。
公共厕所宜与其他环境卫生设施合建。
在满足环境及景观要求条件下,公共厕所可以设置于城市绿地内。
第九条建设用地规划条件一般应明确用地性质、用地面积、建筑密度（建筑系数）、容积率、建筑高度、主要功能建筑比例、绿地率、停车位配建、公共服务设施和市政基础设施配建、建筑退让、公共通道、山体水体保护、绿化带控制以及控制性详细规划确定的其它控制要求等内容。
工业、仓储等项目用地规划条件还应符合《工业项目建设用地控制指标》（国土资发〔２０08〕24号）、《湖北省人民政府关于实行最严格节约集约用地制度的通知》（鄂政发〔201４〕2４号）等相关规定，且工业项目所需行政办公和生活服务用房（包含厂区办公楼、值班宿舍、职工食堂及职工活动用房等）建筑面积不得超过项目总建筑面积的2０％.成品仓库、研发室、实验室、产品展厅等功能用房在互不干扰的前提下可与行政办公和生活服务用房混合建设，但其所占建筑比例不应超过行政办公和生活服务用房总建筑量的30%.
建设项目主要经济技术指标应按净用地核算。
对于建设项目用地中有代征城市道路、绿地、广场等用地的,由城乡规划主管部门确定代征范围及面积.
第十条用地建设强度指标应依据控制性详细规划，结合城市设计（规划策划方案）和专项规划要求确定.编制控制性详细规划应参照《建设容量指标控制表》（表２.1）并结合周边环境和城市设计确定各类建设用地的建设总量。
旧城改造区和城市新建区范围由城乡规划主管部门划定（详见附录３）,涉及历史文化名城保护范围内的建设容量指标按相关规划执行。
应当被认定为湖北省绿色建筑的项目,其相关指标还应符合《湖北省绿色建筑省级认定技术条件》（试行）。
单独地块的独立建筑和具有特殊功能要求的独立地块建设项目，建设容量确实无法满足表2。
2要求的，其相关指标根据实际情况论证后确定。
表２．２ 建设容量指标控制表
类 别
城市新建区
旧城改造区
建筑密度
（％）
建筑系数
（%）
容积率
绿地率
（％）
建筑密度
（％）
容积率
绿地率
（％）
居住用地
低层住宅
≤40
≥1.2
≥30
≥25
多层住宅
≤３5
≤2．0
≤35
≤2.０
高层住宅
≤25
≤４.0
≤3０
≤5。
5
商业用地
多低层
≤45
≤3。
0
≥１5
≤45
≤3。
0
≥10
高层
≤45
≤5。
０
≤45
≤6。
0
商住混合用地
≤4０
≤5.0
≥25
≤４5
≤6．0
≥２0
办公用地
多层
≤35
≤2。
０
≥25
≤４０
≤２.5
≥20
高层
≤30
≤5．0
≤40
≤4。
5
工业用地
４0—６0
≥１．0
10－15
仓储用地
４0-６０
≥１.0
8-１5
第十一条建设项目应当遵循统一规划建设的原则，确因先期还建或者实现建设计划目标等需要分期实施的，在符合下列要求的情况下,统一规划后可分期实施建设：
（一）各期用地均独立成宗、具备可开发建设的条件，并满足本规定第七条的相关要求。
（二）先期建设的建筑总面积不得超过已取得土地可建设量的５０%。
（三）先期建设的各栋建筑应满足建筑退界、出入口开设等管控要求，并同时满足与周边区域现状建筑、规划建筑之间的间距、消防通道等相关要求。
（四）满足先期建设部分所需的社区用房、物业管理用房、体育健身设施、停车泊位及市政基础设施等相关配套要求,优先建设学校、幼儿园、养老等公共服务设施。
第十二条同一建设单位取得相邻的两块或者多块用地,在符合下列要求的情况下，可统一规划建设：
（一）各地块规划用地性质满足用地兼容性的要求;
（二）建筑密度、建设规模等规划控制指标不突破原批准总指标；
（三）若各地块规划用地性质或控制要求不同,合并后各使用性质建筑面积的比例应当不变，且符合相关规划控制要求.
不同建设单位的相邻地块，在各土地权属单位协商一致的情况下统一规划建设的，应保证各地块规划指标不发生变化。
第三章 建筑间距
第十三条 城市规划区范围内新建、改建各类建筑可不进行日照影响分析，但应满足本章规定确定建筑间距。
建筑间距应满足消防、交通、防震、环保、安全、采光、视觉卫生、工程管线敷设、建筑保护及城市设计等方面的要求。
第十四条 相对布置的居住建筑、非居住建筑半间距按以下规定执行:
（一）居住建筑半间距:
１．建筑计算高度小于等于２7米的居住建筑,半间距为计算高度的0．4倍，且不小于4米。
2。
建筑计算高度大于2７米、小于或者等于５4米的居住建筑，面宽小于或者等于５0米的，半间距为计算高度的０．２5倍，且不小于13米;面宽大于50米的，半间距为计算高度的0．35倍，且不小于15米。
3。
建筑计算高度大于5４米的居住建筑，面宽小于或者等于５０米的，半间距为计算高度的０。
2倍,且不小于１5米；面宽大于5０米的，半间距为计算高度的0.３5倍。
（二）非居住建筑半间距：
1。
建筑计算高度2４米及以下的非居住建筑，半间距为计算高度的0.4倍，且不小于４米。
2。
建筑计算高度大于2４米、小于或者等于50米的非居住建筑，面宽小于或者等于５0米的，半间距为计算高度的0.2倍，且不小于11米；面宽大于５0米的，半间距为计算高度的0.3倍，且不小于１３米。
3。
建筑计算高度大于５0米的非居住建筑,面宽小于或者等于50米的，半间距为计算高度的０。
15倍，且不小于13米;面宽大于50米的，半间距为计算高度的0.３5倍。
第十五条居住建筑之间、非居住建筑之间、居住建筑与非居住建筑之间的间距，按照以下规定执行：
（一）相对布置夹角大于45度或建筑错位布置,且至少有一个相对面为山墙的，山墙面半间距按下表执行（见表3。
1）.本规定所指山墙为条式建筑的外墙中短边所在的外墙面，其中居住建筑不得开设居室窗，且长度多、低层不超过14米、高层不超过2０米；非居住建筑不得作为主要功能用房的自然采光面,且长度不超过２0米.
（二）相对布置夹角小于或者等于45度的，不小于本规定第十四条的相对面各自半间距之和.
表3。
1建筑山墙面半间距表 单位：
米
建筑高度
建筑类型
居住建筑
H≤27
居住建筑2７<Ｈ≤５4
居住建筑
5４〈H≤1０0
H>100
非居住建筑
Ｈ≤24
非居住建筑２４＜Ｈ≤５0
非居住建筑
50＜H≤10０
居住建筑
4
9
１2
16
非居住建筑
4
9
1１
１5
第十六条 下列各类建筑的间距,按照以下标准执行:
（一）建筑计算高度６米以下的门卫房、车行及人行出入口、雨篷等附属建筑物与其他建筑物之间的间距,应当符合相应设计规范，且不小于4米；
（二）工业、仓库等建筑之间间距，按相应设计规范执行；
（三）无裙楼或裙楼以上的商住混合建筑按居住建筑计算间距；
（四）同一裙楼上的各塔楼之间的建筑间距以本规定第十四条、十五条相关条款执行，其建筑计算高度可扣减裙楼的建筑高度;
（五）同一项目内的步行商业内街、寺庙以及合院建筑等具有特殊功能布局要求的建筑之间的间距可按消防间距控制，并考虑采光、通风、人行尺度等相关要求；
（六）若相邻地块已完成建设，且不满足后退建筑半间距要求的,新建建筑应按规定退足自身建筑半间距,并同时满足消防、通风、采光等相关要求。
第十七条旧城改造区项目，建筑间距按以下规定执行：
（一）相邻建筑计算高度居住建筑小于等于27米的，非居住建筑小于等于2４米的，其间距按本规定第十四条至第十六条执行；
（二）相邻建筑计算高度居住建筑均大于27米，非居住建筑均大于2４米的，其间距按本规定第十四条及第十六条所确定的间距的基础上,建筑间距减少4米执行，同时应满足消防平面布局等要求。
第十八条相邻建筑底层标高不一致时,其间距按照相对高度确定，其中一栋屋顶标高在另一栋室外地坪标高以下的,在满足相关规范的前提下,建筑间距不作要求。
第十九条 建筑平面不规则的，以各立面宽度与其延长线形成的剖面宽度之和为建筑间距计算面宽,按照本规定第十四条至第十七条的规定分别确定其间距要求.
第二十条建筑退台时,按照本规定第十四条至第十七条的规定，视其不同建筑计算高度分别确定间距。
第二十一条 建筑与挡土墙、护坡相邻时，其外墙面（含阳台、凸柱、外廊、飘窗、空调搁板等）与挡土墙、护坡下缘的最小距离不得小于4米。
第二十二条在满足相关规范、景观、环境等要求的情况下，新建建筑可与既有建筑进行拼接,并应当符合以下规定：
（一）建筑物相互拼接后的面宽不得大于８0米，拼接后的建筑面宽为立面最大宽度之和。
（二）非居住建筑不得与居住建筑拼接。
第四章 建筑退让
第二十三条 建筑退让是指建、构筑物后退规划用地红线、道路红线及城市“四线”等的距离,按照建构筑物最凸出部分的外缘垂直投影线起算。
第二十四条建筑后退用地红线按以下规定计算：
（一）相邻建筑双方，按本规定第十四条至十七条计算建筑半间距计算后退距离.
（二）地下室后退规划用地红线的距离不少于3米。
围墙基础外缘线不得超越规划用地红线.
第二十五条 建筑后退道路红线距离按照以下规定确定：
（一）建筑后退道路红线距离按表4。
1执行。
表4.1 建筑后退道路红线距离控制表（单位：
米）
红线宽度
后退距离
建筑高度
D≤１５
15〈D〈30
D≥3０
非居住建筑ｈ≤２4
居住建筑 ｈ≤2７
３
４
6
非居住建筑24＜ｈ≤50
居住建筑２7＜h≤54
５
6
8
非居住建筑50居住建筑5４＜h≤１００
10
１2
15
h＞１０0
1２
15
２0
注：
h—建筑高度；Ｄ—规划道路红线宽度
（二）有大量人流、车流集散的大型公共建筑和商业建筑退后城市道路红线的距离按表4.2执行。
表4.2大型公共建筑后退道路红线距离控制表（单位:
米）
红线宽度
后退距离
建筑类别
D≤３0
3０＜D<50
Ｄ≥50
影剧院、游乐场、展览馆、体育场馆
１0
15
２５
总建筑面积大于１万平方米的商场、超市
８
12
20
注：
ｈ—建筑高度；D—规划道路红线宽度
（三）各类建（构）筑物的围墙、挡土墙、护坡、台阶、化粪池及其它附属设施外边缘，后退城市规划道路红线不小于１.５米。
地下室后退规划道路红线的距离不少于３米.
（四）道路交叉口转角处建筑物后退规划道路红线的距离应满足视线、景观要求，并按上表中较高等级道路后退要求控制（自两条相交道路各自规划红线直线段与曲线段切点的连接线算起）。
（五）新建建筑物外墙面（含阳台、外廊、凸柱、飘窗等）垂直投影线退让城市道路桥梁距离（自桥梁外边缘起算）应按表５．1规定值的1。
5倍进行控制，退让人行天桥结构外边缘的距离不少于７米。
（六）建筑后退城市道路两侧绿化控制带距离不小于６米。
第二十六条 建筑退让河道蓝线应满足《恩施州河道岸线界限划定标准》的要求，沿清江、带水河两岸新建建筑物高度不宜超过其退后河岸线的距离。
建筑后退城市公园及山体保护绿线、文物保护紫线等的距离不得低于相关部门要求，并满足经批准的各类专项规划确定的退让要求。
第五章 建筑规划设计
第二十七条 建筑规划设计应贯彻“适用、经济、绿色、美观”的方针,宜彰显地域文化特色,注重民族建筑符号的引用,创造疏密有致、高低错落、特色鲜明城市空间形态。
第二十八条建筑物的平面布局应有利于自然通风、采光和景观通透.居住建筑宜选择南北（南偏东3０度至南偏西30度）朝向布置，以获得较好的冬季日照条件。
第二十九条 建筑高度应符合控制性详细规划，并按城市设计的要求控制。
在机场、气象台、电台、无线电通讯设施等有净空高度控制要求的周围新建、改建、扩建建（构）筑物，建筑高度应符合相关管理规定.
临城市主次干道、保护山体、保护水体、公共广场、公园绿地、重大公共建筑等城市重要景观区域，应按城市设计的要求控制城市天际轮廓控制线；对新建、改建建筑物的体量和高度进行严格控制，合理确定建筑物的高宽比例,对城市天际轮廓控制线有重大影响的,应专题论证。
高层建筑成组群布局的,应当结合地形高差和周边环境，形成富于变化的城市天际轮廓线，不宜采用同一或者相近建筑高度布局。
第三十条建筑色彩控制应符合城市设计的要求，同一组建筑的主体色调应当统一,以不超过三种相互协调的主体色彩为宜，颜色的明度、彩度应当与周边建筑协调。
建设项目应当充分利用环保科技饰材，鼓励使用具有传统特色的建筑材料。
除消防站、派出所、邮政局等国家规定有统一标志色彩的建筑物外，位于城市主干路、城市广场及城市公园绿地周边等城市景观节点区域内建筑色彩的色相不宜选择红、黑、绿、蓝、橙、黄等大面积高彩度的原色。
相邻的同类性质建筑物建筑色彩应当选择同一色系，同一组建筑物的主要色彩组合一般不得超过三种,塔楼与裙楼之间的颜色应当协调一致。
位于临河、临山地区等景观控制区域建筑物的建筑色彩应当与周边自然环境相协调,宜采用淡雅明朗的色系,临山的建筑屋顶色彩应当考虑城市俯瞰效果。
第三十一条在历史文化街区和文物保护单位保护范围及建设控制地带内新建、改建、扩建建（构）筑物,建筑高度、体量应符合文物保护的相关规定，维护街巷传统格局、尺度和风貌，对有历史价值的建筑应当重点保护,建筑色彩、风格等应当与历史文化风貌相协调。
第三十二条 结合城市主导风向和山体、水体的保护要求，合理确定城市生态景观廊道、通风廊道,临城市主次干路的建设项目应预留不低于用地宽度2０%的景观开敞面;临河流、公园绿地、公共广场、保护山体的建设项目应预留不低于用地宽度30%的景观开敞面.
第三十三条建设项目临近或内部包含受保护山体、水体的,应符合相关保护规划要求。
需要开挖山体或改造水体的，应报送山体保护、开挖、生态修复方案和水体保护、控制、改造方案.
第三十四条 临城市主次干路、河流、公园绿地、公共广场、保护山体等城市开敞空间的建（构）物，应符合以下规定：
（一）建筑物临开敞空间一侧不得设置开敞式阳台,空调外机、落水管、管线等设施应围（隐）蔽，雨棚应统一设置.建筑山墙面、背立面应按照正立面要求进行设计建设.
（二）临城市主次干路、河流、公园绿地、广场等建设用地需要设置围墙的，应设置通透式围墙，有特殊要求的除外.
第六章规划指标计算
第三十五条建筑面积计算应按《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T5０353—2013）规定执行。
出现下列情况的，按以下规定执行:
（一）主体结构内的阳台,应按其结构外围水平面积计算全面积。
主体结构外的阳台,以其外围最突出的部分起算进深大于2。
4米的,应按其结构底板水平投影面积计算全面积;进深不大于2．４米且其结构底板水平投影面积小于１0平方米的,应按其结构底板水平投影面积的1／2计算面积。
（二）满足以下条件的主体结构外空调室外机搁板，不计算建筑面积:
分体式设置的,单个结构底板水平投影面积不超过1。
2平方米;集中式设置的，住宅建筑每户只允许设置一处,结构底板水平投影面积不超过3.0平方米。
否则,应按结构底板水平投影面积计算建筑面积并计入容积率。
第三十六条计入容积率的建筑面积计算出现下列情形的,按以下规定执行：
（一）居住建筑:
１.层高大于3。
6米、小于或者等于５。
8（即3.６＋2。
2）米的，不论层内是否设有夹层，其计容建筑面积按照该层水平投影面积的2倍计算；
2。
层高大于5.8米、小于或者等于8（即５．8+２。
2）米的，不论层内是否设有夹层，其计容建筑面积按照该层水平投影面积的３倍计算；
3.层高大于8米的,以此类推；
4.跃层式居住建筑:
⑴门厅、起居室、餐厅的通高部分不超过该层套内建筑面积的3０%且高度小于或者等于６．6米的，该通高部分的计容建筑面积按照其水平投影面积的1倍计算;
⑵门厅、起居室、餐厅的通高部分超过该层套内建筑面积的30％或者高度大于6．６米的，按照本条第
（一）项1、2、3目的规则计算.
⑶ 除门厅、起居室、餐厅、与起居室相连的封闭式阳台之外的其他部分出现通高情况
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