业主入住流程.docx
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业主入住流程
驰恒之城入住服务交接方案
根据入住与交房制度，驰恒之城入住验收规定，驰恒之城入住交房应提供的资料清单，驰恒之城入住交房程序，驰恒之城入住交房规程，驰恒之城入住交房流程，按照市政府的文件精神和总公司关于驰恒之城入住交房工作安排部署，依据业主手册，本着坚持表现，保证质量，科学管理，整体移交的工作思路，按照分工合作，分批移交，公示公告，综合协调的方式方法，高标准，高效率完成驰恒之城的入住交房工作。
一、入住办理现场的选址
集中办理期：
*****“*****”
分散办理期：
“*****”物业管理处
二、入住办理的时间
集中办理期：
2012年——月——日至——月——日
分散办理期：
2012年——月——日至——月——日
三、入住办理环境的布置：
物业公司需于——月——日之前完成内外环境布置设计
1、前提：
需工程部、行政部、客服部配合完成，具体如下：
A、综合无腹部于——月——日前完成入住办公现场的导示及现场布置设计。
B、工程部需于——月——日之前在一楼办理现场完成电话安装、备用电源插座等工作。
2、内部环境布置。
A、一层大厅门口设置“*****”物业标识的指示牌。
B、考虑到是集中办理，入住办理现场人数会很多，在一楼大厅内设置休息区域及等候区域，并制作鲜明的标识系统。
C、在一楼放置一些展板，内容有：
乔迁之函、“*****”入住办理流程、“*****”业主入住须知、“*****”入住收费标准、“*****”车位租赁须知、“*****”业主装修须知、家庭装修安全常识、“*****”社区服务项目等。
D、每个岗位在办公桌上用台卡标明，便于与业主沟通。
E、每个工作人员“佩带*****”入住办理工作人员胸卡。
四，人员配备：
1、接待员1名（物业公司），主要做好业主接待、登记工作，协调各环节，掌握现场秩序使业主能按序办理。
2、资料审核、发放员__名（物业公司），主要做好各类文表的发放及指导业主填写资料签署协议,发放<<业主使用手册>>、同意办理装修通知单、钥匙领取通知单、装修申请表、业主情况登记表等相关文件。
3、收款员__名（物业公司），主要做好收取入住所需缴纳的费用及其他费用。
4、钥匙发放员__名（物业公司），主要做好各户钥匙、IC卡的发放及登记工作。
5、房屋验收人员__名（物业公司），__人负责做好解答业主提出房屋质量问题及陪同业主进行房屋验收工作。
__人配合进行房屋验收工作及通水试验，另外，开发商还需现场配备水电工程师、土建工程师,各一名主要负责现场解答业主提问，现场协调整改。
6、验房资料汇总人员1名（物业公司），主要对验房资料进行整理归档，将《房屋维修单》统一发放至施工单位并督促工程维修进度工作。
7、应急事件处理人员__名（物业公司），主要处理入住办理现场的突发事件。
8、保安__名、清洁__名（物业公司），主要负责现场秩序的维护及现场的保洁工作。
9、小区维修1名，主要负责小区应急维修工作。
10、房地产客户服务中心1名，负责解答业主有关提问，并接听现场接待电话。
11、房地产财务部__名，负责收费接款工作。
12、地产按揭组__名，负责合同审核、产证的办理工作。
13、各施工单位负责人1名（项目部），负责接受物业管理部发给的《房屋维修单》，落实维修工作。
14、土建、水电工程师各1名，主要负责督促施工单位落实维修整改和现场解答业主提出的房屋有关质量、技术问题。
15、设计部设计师1名，主要负责现场解答业主提出的有关设计问题。
五、入住办理资料准备
序号
内容
责任部门
责任人
完成时间
1
<<入住情况登记表>>
物业管理处
2
*****<<入住文表签收单>>
物业管理处
3
*****<业主装修申请表>>
物业管理处
4
前期物业管理服务协议
物业管理处
5
*****业主（临时）公约
物业管理处
6
*****《钥匙领取登记表》
物业管理处
7
*****<<入住收费标准>>
物业管理处
8
*****住宅（商脯）装修管理协议
物业管理处
9
*****物业管理服务费用收缴协议
物业管理处
10
车位租赁登记表
物业管理处
11
*****<<车辆管理规定>>
物业管理处
12
*****<<房屋业主验收须知>>
物业管理处
13
*****<<业主房屋验收单>>
物业管理处
14
*****住宅管道、地漏通水记录
物业管理处
15
*****住宅卫生间渗水试验记录单
物业管理处
16
*****业主验房整改通知单
物业管理处
17
<<业主手册》
物业管理处
18
入住须知
物业管理处
19
入住通知书
房产公司
物业管理处
20
质量保证卡
房产公司
21
质量保证卡
房产公司
六、入住交房后的工作
1.移交后物业公司负责对驰恒之城物业的管理、协调与联系。
2.对业主提出的维修报修事项进行核实查验、回复。
3.对确需维修的报修事项报请开发公司及时维修。
4.收集与工作内容相关的信息，及时向总公司反馈，并做好协调处理工作。
七、职责与任务
1.全体入住交接人员，尤其是领导人员必须完成正确地贯彻执行总公司的指导思想、方法、步骤、政策、精神。
2.以业主手册为依据，熟练掌握交房业务，正确处理入住交房工作中的各种矛盾和问题。
3.严格执行有关制度、规定、程序、流程，高标准、高效率完成入住交房工作任务，不留后遗症。
4.佳欣物业参与入住交房人员应按“方案”所规定时间、内容做好入住交房前的各项准备工作，以及整改中的指导工作。
5.全体工作人员要以“责任大于天”的精神境界，以入住交房工作为己任，克勤克俭，细致入微地做好协商协调工作。
佳欣物业公司
2012.3.15
附：
1.驰恒之城入住交房制度
2.驰恒之城入住验收规定
3.驰恒之城入住交房应提供的资料清单
4.驰恒之城入住交房程序
5.驰恒之城入住交房规程
6.驰恒之城入住交房流程
驰恒之城入住交房制度
一、入住准备工作
1、物业管理处在业主入住前一个月制定入住工作计划。
2、入住工作计划应由管理处经理批准，综合管理部会同开发公司应提前一个月向业主发出《入伙通知书》。
二、入住现场工作
1、综合服务部应建立入住登记表，对业主提交的《入伙通知书》进行查验，确认无误后收取《入伙通知书》，在入住登记册中注明，并向入住申请人发放资料。
2、发放的资料应在《入住登记册》中由业主签收，或由管理人员注明。
在提供给业主的《入住说明》中应明确由业主填写并提交的资料
3、管理处对业主的资料进行审核验证，验证内容包括：
（1）表格填写是否完整、正确和清晰；
（2）管理规约和物业服务协议是否已签署；
（3）身份证明文件与购／租房合同及《业主登记表》是否一致。
审查通过后，入住管理员收取购／租房合同复印件、《业主登记表》、《业主临时公约》一份、《物业服务协议》一份，在《入伙通知书》注明签收。
4、预交费用
财务部根据国家和政府的法规及发展商或业主委员会的规定，指定入住《预交费用》。
综合服务部在审查并接受业主收取各项费用，并开具相应票据给业主。
费用项目包括：
预交管理费、装修保证金及清运费等。
财务人员建立费用登记表，对费用交纳完毕的业主，应在登记表中注明。
上述手续完成后，管理处查验入住登记表及已签署的《物业服务协议》及各项收费票据后向业主发放钥匙，并在《钥匙发放登记表》上登记，同时应和业主协定验收房屋的时间和方式。
管理处与业主一起验收其名下的物业，登记水、电、气表底数，双方在验收交接表上签字确认。
验收过程中双方确认需维修的事项由综合管理部通知相关部门处理。
三、入住后的装修管理
综合管理部在提供给业主的文件中应明确装修管理的要求，具体内容参见《管理处物业装修管理制度》。
、
驰恒之城入住验收规定
一、质量与使用功能的检验
1、主体结构。
地基沉降不得超过规定要求允许的变形值，不得引起上部结构开裂或毗邻房的损坏。
其中，房屋的主体构件无论是钢筋混凝土还是砖石、木结构，变形、裂缝都不能超过国家规定，外墙不得渗水。
2、屋面与楼地面。
各类屋面必须符合国家建设设计标准的规定，排水通畅，无积水，不渗漏。
地面的面层与基层必须粘牢固，不空鼓，整体平整，没有裂缝、脱皮、起砂等现象。
卫生间、阳台、厨房的地面相对标高应符合设计要求，不允许倒流水和渗漏。
3、装修。
钢木门窗均应安装平整牢固，开关灵活；进户门不得使用胶合板制作，门锁安装牢固；门窗玻璃应安装平整，油灰饱满、粘贴牢固；油漆色泽一致，不脱皮、漏刷。
4、电气。
线路应安装平整、牢固、顺直，过墙有导管，铅导线连接不得采用绞接或绑接；每一回路导线间绝对地绝缘电阻值不得小于规定要求；照明器具等支架必须牢固，部件齐全，接触良好；避雷装置必须符合国家标准规定；电梯应能准确、正确运转，噪声振动不得超过规定；记录、图纸资料齐全。
5、水、卫、消防。
管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴、漏、跑、冒现象；卫生间、厨房间排水管应分设，出户管长不超过8m，并不可使用陶瓷管、塑料管；地漏、排水管接口、检查口不渗漏，管边排水流畅；消防设施应符合国家标准规定，并有消防部门检验合格证；各种仪表、仪器、辅机应齐全、安全、灵敏、灵活、精确，安装符合规定，运转准确正常。
6、附属工程及其它。
如室外排水系统的标高，窑井的位置，管道坡度、管位、化粪池等必须符合规定要求；信报箱、挂物钩、晒衣架应按规定安装；另外，还包括场地清除、临时设施拆除清理完毕，相应市政、公建配套工程和服务设施也应达到质量要求。
二、质量问题的处理
影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，约定期限由开发公司负责进行返修，直至合格；影响相邻房屋的安全问题，由开发公司负责处理。
对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的治疗问题，看约定期限由开发公司负责维修。
驰恒之城入住交房应提供的资料清单
一、入伙通知书：
（1）需业主准备的证明材料
（2）需业主填写的表格
（3）办理入住手续的程序
（4）办理入住手续的工作现场应张贴入住公告和明确的指示标识，并指定专人负责业主办理入住手续时的各类咨询和引导，以便于业主办理各项手续。
二、入住审查登记时发放资料：
（1）《入住说明》
（2）《业主手册》
（3）《业主临时公约》
（4）《物业管理服务协议》
（5）《预交费用标准》
（6）《装饰装修管理协议》
（7）《住户登记表》
（8）《装修审批表》
（9）《验收交接表》
驰恒之城入住交房程序
一、验证
1、《房屋入住通知单》；2、购房合同；3、身份证、身份证复印件。
二、填表、签定公共契约
1、业主须填写住户登记表，
2、签订《业主临时公约》中的管理公约。
三、收费
1、预收3个月公共性物业管理费。
2、收取装修垃圾清运费（不含建筑垃圾清运费）。
四、发钥匙
五、验房
1、领取《房屋验收单》一式三份（复写）。
2、共同验收新房，并抄写水、电、气表底数，最后双方共同在新房验收单上签字。
3、验收后《房屋验收单》业主留一份；物业服务中心存一份；送房地产工程部一份。
六、房屋验收整改
1、物业服务中心按《房屋验收单》不合格项，通过房地产工程部给施工队发维修单。
确定维修时间通知业主到场开门及验收。
2、施工队维修合格后，需要业主认可在维修单上签字。
3、验收签字后的维修单送物业服务中心存档。
驰恒之城入住交房规程
1.0目的
规范业主入住管理工作，确保业主顺利入住。
2.0 适用范围
适用于业主入住管理工作。
3.0 职责
3.1 管理处经理负责组织安排入住工作。
3.2 总经理办公室负责协助管理处经理安排业主入住工作。
3.3 管理处物业管理员负责具体办理入住手续。
3.4 财务部负责核收各项入住费用。
3.5 设备部负责收楼时发现的楼宇整改的跟进和水电的开通工作。
4.0 名词解释
入住：
是指业主收到书面入住通知，并办理完相应手续。
业主收到入住通知一个月内未办理人住手续的，视为未入住。
5.0 程序要点
5.1 办理入住手续的前提条件。
5.1.1 小区（大厦）已经通过接管验收验收，达到入住条件。
5.1.2 已经通过接管验收，标志是：
a） 房屋无重大质量问题；
b） 工程遗留问题基本得到解决；
c） 工程资料已经齐备；
d） 业主档案资料已经移交完毕，产权确认工作已经结束。
5.1.3 达到入住的条件，这里指：
a） 物业区域实现通路、通水、通电、通气、通讯、通邮、排水、排污等基本使用功能，可以满足日常生活所需；
b） 配套设施基本齐备，建成并能够使用；
c） 管理处有固定的办公场所并开始办公。
5.1.4 物业管理公司已经同委托方签订完毕《物业管理委托合同》。
5.2 入住的准备工作。
5.2.1 入住资料的准备：
a） 根据物业区域的实际情况编写和印制《业主公约》、《住户手册》、《服务指南》、《消防安全责任书》、《入住通知书》；
b） 《入住通知书》的内容要求写明管理处办公地点、业主办理入住手续时应带的资料、证件及交纳的费用明细，并附简明扼要的入住流程等；
c） 印刷以下各类入住表格：
——《〈业主证〉领用登记表》；
——《装饰装修申请表》；
——《住宅使用说明书》；
——《住宅质量保证书》；
——《钥匙领用登记表》；
——开发公司提供的《入住验房表》；
——《业主家庭情况登记表》；
——《入住登记表》。
——《动火申请表》。
5.2.2 设计办理入住手续流程图。
5.2.3 入住时的环境布置：
a） 区内环境：
——入口处挂横幅，内容有“欢迎您乔迁××”等，插彩旗，营造热烈的气氛；
——插指路牌，由入口处到管理处，指路牌标明“管理处→”字样；
——入口处标明管理处办公地址和办公时间。
b） 管理处办公环境：
——挂灯笼，飘小彩带，摆放花篮、盆景，给人以隆重、喜庆的感受；
——张贴醒目的“办理入住手续流程图”，办理手续窗口设置要求做到“一条龙服务”，各窗口标识清楚，一目了然；
——物业管理人员着装整洁，精神饱满；
——办公室内资料摆放整齐有序。
5.3 办理入住手续流程图：
1.1 发出入住通知。
1.1.1 物业公司依据预定的入住时间，及时向业主发出入住通知。
1.1.2 业主收到入住通知后，应当在规定的时间内带齐有关证件和资料到管理处办理入住手续。
如果在规定期限到来的前3天内，业主尚未办理入住手续的，物业管理员应再次发函或致电通知尚未办理入住手续的业主前来办理入住手续；超过规定期限未办理入住手续的，物业管理员应将情况向管理处经理汇报决定是否登报催办。
业主办理入住手续须带以下证件：
a） 《关于办理入住手续的通知》；
b） 《购房合同》原件和复印件各一份；
c） 业主及家庭成员的身份证原件及复印件各一份，一寸彩照每人各一张；
d） 单位购房的尚须带齐营业执照副本及其复印件各一份；
e） 委托他人办理的，须带业主委托书。
1.2 入住手续的办理。
1.2.1 验证：
管理员在业主前来办理入住手续时，应首先对以下证件进行检查：
a） 《购房合同》原件；
b） 业主的身份证原件；
c） 单位购房的还须检查其单位营业执照副本；
d） 委托他人办理的，还须检查业主的委托书。
1.2.2 检查无误后，管理员将《购房合同》原件、业主及家庭成员的身份证原件、单位营业执照副本返还业主，证件复印件及业主委托书存入业主档案。
1.2.3 将业主提供的照片贴在《业主家庭情况登记表》内。
1.2.4 交纳入住费用：
物业管理员指引业主到财务窗口交纳入住费用，财务部根据收款项目开具收款收据。
一般情况下，入住费用包括以下项目：
a） 煤气开户费：
属代收代缴费用；
b） 有线电视初装费：
属代收代缴费用；
c） 装修保证金；
d） 装修垃圾清运费；
e） 物业服务费：
以物业公司与业主交接房之日起计算服务费。
1.2.5 验房收楼：
a） 物业管理员在业主交完入住费用后带业主验收房屋，并请业主将房屋存在的问题填入《业主入住验房表》中；
b） 房屋经验收合格的，管理员应请业主在《业主入住验房表》中签字确认；
c） 验收中发现问题，业主要求在其搬入前或在其二次装修前维修的，管理处应通知开发公司在一周内给予解决，并将整改结果通知管理处：
——开发公司在一周内未整改完毕的，管理处应将整改情况反馈给业主，并告之具体再验收时间；
——整改完毕后，由管理员通知业主二次验收；二次验收不合格的，由管理处经理进行跟进，并依据物业管理公司同开发公司签订的《前期物业管理委托合同》中的保修条款要求开发公司尽快解决。
1.2.6 发放钥匙：
a） 业主收楼无问题的，物业管理员应将业主房屋钥匙全部交给业主；
b） 业主收楼有问题的，物业管理员在将钥匙交给业主的同时，应留下一把大门钥匙在管理处，以供维修时用；
c） &n
bsp;业主在领取钥匙时，物业管理员应要求业主在《钥匙领用表》内签名确认。
1.2.7 签署《业主临时公约》和《消防安全责任书》：
a） 物业管理员将《业主临时公约》、《消防安全责任书》（一式两份）交给业主并请业主详细阅读；
b） 请业主签署《业主临时公约》、《消防安全责任书》；
c） 物业管理员将签署后的《业主临时公约》、《消防安全责任书》其中一份存入业主档案，另一份随其他资料交业主保存。
1.2.8 资料发放：
物业管理员将以下资料发给业主保存并要求业主在《资料领取清单》上签名：
a） 《业主手册》；
b） 《服务指南》；
c） 签署后的《业主临时公约》；
d） 签署后的《消防安全责任书》；
e） 《住宅使用说明书》；
f） 《住宅质量保证书》。
1.2.9 开通水电。
1.2.10 物业管理员邀请业主一起将水电表读数抄录在《业主入住验房表》中。
1.2.11 通知设备部开通该业主房屋的水电。
1.3 业主档案管理的具体办法参见《业主档案管理标准作业规程》。
1.4 本规程作为管理处相关人员绩效考评的依据之一。
2.0 记录
2.1 《业主家庭情况登记表》。
2.2 《业主入住验房表》。
2.3 《钥匙领用登记表》。
2.4 《业主证领用登记表》。
2.5 《入住登记表》。
2.6 《资料领取清单》。
3.0 相关支持文件
3.1 《装修管理标准作业规程》。
3.2 《钥匙管理标准作业规程》。
3.3 《业主档案管理标准作业规程》。
4.0 附录
《关于办理入住手续的通知》。
关于办理入住手续的通知
尊敬的业主：
欢迎您入住本住宅小区。
为了方便您办理入住手续，现将办理入住手续时的有关事项通知如下：
一、办理入住手续时应携带的资料：
1．入伙通知书；
2．业主及家庭成员身份证及复印件；
3．所有家庭成员小一寸彩照壹张（用于办理业主证）；
4．业主委托书（委托他人办理时需带）；
5．营业执照副本及复印件（公司购房时尚需带）。
二、请您于接到入住通知的一个月内，到管理处办理入住手续；逾期不办的，视为入住。
三、办理入住手续流程图（略）。
四、入住时应交纳的费用。
1、水、电费周转金
2、装修保证金及装修垃圾余泥清运费。
五、如有疑问，请致电：
××××－×××××××。
我们真诚地期待着您的光临!
佳欣物业物业管理有限公司
×驰恒之城佳欣物业物业管理处
驰恒之城入住交房流程
业主接到入住通知书、入住手续书、入住须知
携带有关证件及费用（现金）
开发商确认身份、交清购房余款、产证费用
物业公司：
入住手续书登记、发装修须知、两书、填住户情况登记表、签前期物业管理协议等
物管财务处缴纳物管费、建筑垃圾清运费
领钥匙处填写物品签收表、领用钥匙
房屋看房处带领业主看房房、填写业主验房情况记录单
入住办理完毕
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