房地产稽查中碰到的十六个问题和解释.docx
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房地产稽查中碰到的十六个问题和解释
一、A公司2005年10月5日应交营业税10万元，11月应交营业税10万元，A公司2005年12月5日缴纳营业税15万元，（税票所属期为2005年11月份），则A公司2005年12月5日多缴纳的5万元是否可以抵扣2005年10月应交末交的营业税？
如不能抵扣，则多交的5万元应如何处理？
第一：
根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第七十九条：
“当纳税人既有应退税款又有欠缴税款的，税务机关可以将应退税款和利息先抵扣欠缴税款；抵扣后有余额的，退还纳税人。
”的规定，可以将A公司2005年12月5日多缴纳的5万元抵扣2005年10月应交末交的营业税，补缴差额5万元，但需按10万元进行处罚和加收滞纳金。
第二：
也可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五十一条 的规定对A公司2005年12月5日缴纳营业税15万元，（税票所属期为2005年11月份），多缴纳的5万元，要求企业自行申请退税；按照第二十五条 、第三十一条 、第三十二条 的规定要求纳税人限期缴纳10万元并加收罚款和滞纳金。
二、A公司2005年10月5日报送2005年9月份的营业税纳税申报表，申报表注明应纳营业税为零，（纳税申报表均有税企双方人员签章），但税务机关在2006年1月对该公司2005年度的纳税情况进行检查，发现该公司2005年9月份应纳营业税100万元，税务机关在对该公司处罚时应引用征管法的63条或64条较为合适？
为什么？
这两条的主要区别在于：
六十三条主要强调纳税人通过伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报这些手段，并造成了不缴或者少缴应纳税款的法律后果；六十四条主要是强调纳税人采取了上述手段，但未造成当年或以后年度不缴或者少缴应纳税款的法律后果。
例如：
《国家税务总局关于企业虚报亏损适用税法问题的通知》国税函[2005]190号第二条规定：
企业故意虚报亏损，在行为当年或相关年度造成不缴或少缴应纳税款的，适用《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》）第六十三条第一款规定；第三点规定：
企业依法享受免征企业所得税优惠年度或处于亏损年度发生虚报亏损行为，在行为当年或相关年度未造成不缴或少缴应纳税款的，适用《征管法》第六十四条第一款规定。
三、A公司开发商品房，欠B公司50万元工程款，经双方充分协商，签订一份以商品房抵顶工程款的协议，协议规定A公司以一套商品房抵顶所欠B公司50万元工程款，但商品房并没有过户给B公司，待B公司找到购房者后，商品房直接过户给购房者。
请问A公司的纳税义务发生时间是什么时候？
如何取证？
计税依据是什么？
第一：
审查合同，若合同规定不管将来市场怎么变化，A公司只负责开具50万元的销售发票给B公司找到的购房者或B公司，具体款项数额或支付时间由B公司与找到购房者两者之间协商。
那可按照《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》国税发[2006]31号，第六条关于开发产品视同销售行为的税务处理问题进行处理：
开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
确认收入（或利润）的方法和顺序为：
（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； （三）按开发产品的成本利润率确定。
开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定
第二：
审查合同，若合同规定随着市场的变化，A公司负责开具不定数额的销售发票给B公司找到的购房者或B公司，具体款项数额或支付时间由B公司与找到购房者两者之间协商。
可按照《中华人民共和国营业税暂行条例》第九条：
营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十八条：
纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
所以A公司的纳税义务发生时间是签订以商品房抵顶工程款的协议的时间，50万元视同销售不动产的预收账款。
注意：
B公司在这两种下都不需要按销售不动产缴纳营业税。
若B公司取得所得超过50万元，需按“服务业”税目中的“代理”项目缴纳营业税。
四、A公司从事房地产开发，购入5000㎡土地，签订合同规定土地转让价格为2,500.00万元，其中2000㎡的土地用于A公司的楼宇开发，另外3000㎡的土地由A公司无偿转到B公司，后来B公司把3000㎡的土地无偿转到C公司用于酒店的建设，并以A公司的名义办理2000㎡的国土证，以C公司的名义办理3000㎡的国土证。
（A公司、B公司、C公司同属一人所有）请问A公司无偿转让3000㎡土地是否发生纳税义务行为？
应纳什么税？
计税依据如何确定？
在取证过程中应收集什么资料？
如何进行账务处理？
第一：
根据《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第四大点（二十）条规定单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
以及《关于明确营业税若干政策问题的通知》 （ 粤地税函[2003]339号）六、关于单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权征税问题
（二）单位和个人转让其受让的土地使用权征税问题：
1、单位和个人转让其受让的土地使用权，以全部收入减去土地使用权受让原价后的余额为营业额征收营业税。
2、单位和个人将受赠、政府划拨的土地使用权再转让时，以全部收入为营业额征收营业税。
A公司无偿转让3000㎡土地没有取得应税收入，所以不用缴纳转让无形资产-土地使用权的营业税，但A与B为关联企业是否按《征管法》第三十六条、〈征管法实施细则〉第四十一条纳税人与关联企业之间转让财产、提供财产使用权等业务往来，不按照独立企业之间业务往来作价或者收取、支付费用的，主管税务机关可以参照没有关联关系的企业之间所能同意的数额予以调整。
五、A公司从事房地产开发，该公司开发大厦一栋，其中一至四层由B公司无偿使用并用于酒店经营，（A公司、B公司同属一个所有）A公司是否发生纳税义务行为？
如发生应缴什么税？
应如何进行账务处理？
应如何取证证明该公司发生纳税义务行为？
计税依据是多少？
第一：
按照《征管法》第三十六条企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整；按《征管法实施细则》第四十一条纳税人与关联企业之间转让财产、提供财产使用权等业务往来，不按照独立企业之间业务往来作价或者收取、支付费用的，主管税务机关可以参照没有关联关系的企业之间所能同意的数额予以调整。
第二：
财政部《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》规定，“纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代缴纳房产税。
”
六、A公司从事房地产开发，但在支付工程款或土地款时均以白头单入账，是否不予确认支出并调增应纳税所得额？
税前扣除标准是真实的事实和合法的凭证（国税发[2000]84号），不具有合法凭证不得扣除；按违反发票管理办法处理；作纳税调整；如果查获额+/--所得税申报额后应该缴所得税，定性为偷税（发票管理办法实施细则55条有严格的规定），反之，按照“一事不二”和“择一重处”的原则，定性为64条1款。
七、A公司从事房地产开发，在列支工人工资时，工资单只有A公司的公章，并只有一个代签代领，并无公司负责人、财务负责人、会计员等人员的签章，请问这些工资单是否可作合法凭证列支？
应提请企业改正，并要求企业提供发放工资详细清单，聘用合同等证明资料
八、A公司从事房地产开发，在拆除临时铺位时发生财产损失共25万元，并列入当期管理费用，请问这类财产损失是否需报税务机关批准？
第一：
国税发（2006）31号文第八点第13小点：
成本对象报废和毁损损失。
成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。
第二：
《企业财产损失所得税前扣除管理办法》第六条企业在经营管理活动中因销售、转让、变卖资产发生的财产损失，各项存货发生的正常损耗以及固定资产达到或超过使用年限而正常报废清理发生的财产损失，应在有关财产损失实际发生当期申报扣除。
第七条企业因下列原因发生的财产损失，须经税务机关审批才能在申报企业所得税时扣除：
（1）因自然灾害、战争等政治事件等不可抗力或者人为管理责任，导致现金、银行存款、存货、短期投资、固定资产的损失；
（2）应收、预付账款发生的坏账损失；（3）金融企业的呆账损失；（4）存货、固定资产、无形资产、长期投资因发生永久或实质性损害而确认的财产损失； （5）因被投资方解散、清算等发生的投资损失；（6）按规定可以税前扣除的各项资产评估损失；（7）因政府规划搬迁、征用等发生的财产损失；（8）国家规定允许从事信贷业务之外的企业间的直接借款损失。
九、企业所得税纳税申报表只有企业盖章和税务人员签章，并无企业负责人（法人）盖章，也无税务机关盖章，请问这种申报表是否合法有效？
主要看税务人员是在什么情况下签章的。
一十、国税发（2006）31号文关于未完工开发产品的税务处理问题规定：
开发企业预售收入先按预计计税毛利率分季计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用，营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额。
请问：
（1）相关的期间费用，营业税金及附加具体包含那些费用和税金？
（2）扣除相关的期间费用，营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额是否重复扣除期间费用、营业税金及附加？
如不是重复扣除，应如理解和计算？
第一：
国税发（2006）31号文是将预计利润调整为预计毛利，明确可以扣除期间费用和营业税金。
新政策规定，开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，可以扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
这一调整，解决了各地由于政策理解不同而产生的是否允许扣除期间费用的不同的问题，尤其是记入营业税金及附加的税金能否当期扣除的问题，预售房款按国税发（2006）31号文件规定的毛利率预征企业所得税时，允许扣除的是与同期预售房款配比的税金及附加（包括营业税、资源税、关税和城市维护建设费、教育费附加以及发生的房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、土地增值税）。
第二：
要求企业设立台帐，对会计与税法对预售房款按国税发（2006）31号文件规定的毛利率预征企业所得税时，允许扣除的与同期预售房款配比的税金及附加进行登记。
如企业严格按照企业会计制度进行帐务处理，此种差异为时间性差异，整体不会有影响，按照会计的权责发生制原则、相关性原则和配比原则，上述税款不能计入营业税金及附加，不能由当期的收入负担，
预缴营业税时：
借：
待摊费用＿预交营业税
贷：
银行存款 并调减当年应纳税所得额；
销售收入实现时：
借：
主营业务税金及附加
贷：
待摊费用＿预交营业税。
并调增当年应纳税所得额
若企业没有严格按照企业会计制度进行帐务处理，则可能会造成重复扣除。
会计处理方面，
预缴营业税时：
借：
应交税金＿应交营业税
贷：
银行存款 并调减当年应纳税所得额；
销售收入实现时：
借：
主营业务税金及附加
贷：
应交税金＿应交营业税，并调增当年应纳税所得额
这种会计处理方法不会造成重复扣除，但会造成企业多缴税款的假象。
如果是预缴营业税时借：
主营业务税金及附加，
贷：
银行存款，并调减当年应纳税所得额。
此种情况就会造成税前重复扣除。
十一、国税发（2006）31号文第八款关于开发产品成本，费用的扣除问题的规定中，可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积，而成本对象总成本具体包含什么项目，如何理解？
第一：
成本对象总成本（即开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用）具体包含：
前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等。
第二：
对公共配套设施费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、开发间接费用等主要成本项目，国税发[2006]31号文规定了其核算和税前扣除原则：
属于该成本对象完工前实际发生的，可直接摊入成本对象；属于成本对象完工后实际发生的,首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间分摊，再将由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。
十二、国税发（2006）31号文第八款关于开发产品成本，费用的扣除问题规定中，开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除。
合法凭证包含什么凭证？
如何理解？
国税发（2006）31号文第八款〈规定了成本、费用的扣除原则〉。
这些原则的制定，基本上是参照了《企业所得税税前扣除办法》（国税发[2000]84号）的原则，企业所得税税前扣除办法〉第三条：
纳税人申报的扣除要真实、合法。
真实是指能提供证明有关支出确属已经实际发生的适当凭据；合法是指符合国家税收规定，其他法规规定与税收法规规定不一致的，以税收法规规定为准。
较好的解决了当前实际工作中存在的税务机关与纳税人之间的看法分歧。
第一是权责发生制原则。
开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。
第二是合理性原则。
开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。
第三是配比原则。
开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。
其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。
开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提前或滞后。
如结算了会计成本，则应按税收规定将其调整为计税成本。
第四是真实性、合法性原则。
计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。
计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。
与税收规定不一致的，应以税收规定为准进行调整。
此中的合法性解释，只是强调要求符合税法的扣除标准，并没有要求必须是符合《发票管理办法》的税务发票。
十三、至2004年12月31日止，该公司开发某大厦、某中心、某园、某住宅楼共取得实预收售房收入为105,000,000.00元。
已申报缴纳营业税：
4,000,000.00元、城建税：
280,000.00元及教育费附加：
120,000.00元；已预征土地增值税800,000.00元。
该公司2002年10月17日在无结转营业收入的情况下，申报预收账款15,000,000.00元缴纳营业税、城建税、教育费附加及预征土地增值税；预收账款贷方余额有69,000,000.00元尚未缴纳相关的税费。
2003年1、8、9月共申报预收账款39,000,000.00元,结转营业收入54,000,000.00元,预收账款贷方余额有34,000,000.00元尚未缴纳相关的税费。
2004年申报预收账款41,000,000.00元,结转营业收入41,000,000.00元,预收账款贷方余额有69,000,000.00元尚未缴纳相关的税费。
现有两种定性处理意见：
一种认为应按《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条规定进行处理。
另一种认为应按《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四条规定进行处理。
这两条的主要区别在于：
六十三条主要强调纳税人通过伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报这些手段，并造成了不缴或者少缴应纳税款的法律后果；六十四条主要是强调纳税人采取了上述手段，但未造成当年或以后年度不缴或者少缴应纳税款的法律后果。
例如：
《国家税务总局关于企业虚报亏损适用税法问题的通知》国税函[2005]190号第二条规定：
企业故意虚报亏损，在行为当年或相关年度造成不缴或少缴应纳税款的，适用《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》）第六十三条第一款规定；第三点规定：
企业依法享受免征企业所得税优惠年度或处于亏损年度发生虚报亏损行为，在行为当年或相关年度未造成不缴或少缴应纳税款的，适用《征管法》第六十四条第一款规定。
因此个人建议按按《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条规定进行处理
十四、该公司2002年至2004年把收到员工（其他人员）的按揭银行购房贷款作公司按揭贷款，在“其他应付款”科目反映；总额为71,000,000.00元，未作预售房收入和申报纳税。
期间该公司把其中部分作退房还贷并销售（已在“预收帐款”反映），金额为12,000,000.00元，则该公司少计售房收入为59,000,000.00元。
根据税法规定该公司收到员工（其他人员）的按揭银行购房贷款应作为销售的实现，并应申报纳税。
一部分人认为该行为应认定为“在账簿上不列、少列收入”的行为，应按《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条规定进行处理。
另一部分人认为这是“假按揭”，应按《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四条规定进行处理。
另外该公司将其中一些员工（其他人员）的按揭银行购房真正转让出去（转让出去的收入已作预收账款处理），并将该部分房屋的按揭款12,000,000.00元减少后的余额59,000,000.00元作为售房收入征税，这样可行吗？
《合同法》第五十二条规定：
有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
如果上述合同经司法机关确认是无效的“假按揭”合同，那就不应该征收营业税、企业所得税，否则按59,000,000.00元作为售房收入补征税款是可行的;对于按揭利息的处理,如果做为收入征税了,只要是该按揭产生的利息（公司名下）允许税前扣除.若没有作为收入征税,对应的利息支出不允许税前扣除.
十五、该公司在“某中心”的开发销售中，以房产补偿给拆迁户，补偿面积与拆迁户原产权面积相等的部分未按“销售不动产”处理和申报缴纳营业税及附加。
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一、二、四、五条及粤地税函〔2000〕285号《广东省地方税务局关于房管部门旧城改造指挥部补偿拆迁户住房及销售住房而取得的收入征收营业税的批复》“补偿的房产面积如与拆迁户原产权房产面积相等的,应按同类住宅的成本价核定计征”销售不动产”的营业税”的规定，该公司“某中心”回迁房补偿面积为：
4,000平方米,核定成本价每平方米为600元，《关于市某房地产开发有限公司申请对“某中心”回迁房缴税开票的批复》城地税发〔2004〕242号），计税总额为2,400,000.00元（4,000×600＝2,400,000.00），应申报缴纳营业税：
2,400,000.00×5%=120,000.00元；根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二、三、四、五条规定该公司应补缴城建税：
120,000.00×7%=8,400.00元；根据《征收教育费附加的暂行规定》第二、三条该公司应补缴教育费附加：
120，000.60×3%=3,600.00元。
根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四条规定处以少缴税款0.5倍罚款60,000.00元。
但稽查报告没有将计税总额2,400,000.00元作为营业收入调增计税所得额，少计企业所得税。
个人赞同将计税总额2,400,000.00元作为营业收入调增计税所得额，补计企业所得税
十六、该公司2003年—2004年在房产开发期间其建筑商品房用地没按规定申报缴纳土地使用税，经核实需缴纳土地使用开发面积为50,000平方米。
该公司大部分已竣工入住的楼房没及时进行工程结算，也不能在规定的期间内较准确提供有关工程核算资料。
期间费用未全额结转本年利润，开发成本核算混乱，结转经营收入和经营成本随意性强，不能准确反映当期利润。
根据有关的规定采取如下方法核定该公司当期应税所得额：
（1）根据《企业所得税税前扣除办法》的通知、国税发[2000]84号第五十一条规定：
对当年度的经营税金及附加和期间费用按实际发生额结转本年利润。
并且对当年度的查补税费及期间费用根据规定进行纳税调整，调整所得并入当期应税所得额。
（2）根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》第四条规定：
对已竣工的“某大厦”进行核算，核算营业利润额并入当期应税所得额。
（3）根据《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》国税发[2003]８3号第二、五点规定：
除“某大厦”的销售房款按收入进行核算外，其他以15%利润率预计营业利润额，再并入当期应税所得额。
一部分稽查人员按上述方法征收企业所得税,并将其定性为预征企业所得税。
另一部分人员认为，该公司开发项目某中心竣工时间是2003年9月5日，某大厦竣工时间是2002年12月30日，某园竣工时间是2002年6月1日，某住宅楼还在建。
根据《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》国税发[2003]８3号第二点规定：
预售开发产品完工后，企业应及时按本通知第一条规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项目开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。
为什么只对某大厦进行核算，而不对某园、某中心进行核算呢？
并且查账期间稽查人员要求该公司提供各个开发项目的结算书，该公司陈述某中心和某园都没有结算书（前面已提到该公司开发成本核算混乱，结转经营收入和经营成本随意性强，不能准确反映当期利润）。
根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条第四款：
“纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：
虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的。
”鉴于以上情况，认为应补充取证有关的材料，重新核算该公司实现的利润（或亏损）额，或按上述方法规处理,但不应定性为预征企业所得税。
个人赞同按根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条第四款：
“纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：
虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的。
”鉴于以上情况，认为应补充取证有关的材料，重新核算该公司实现的利润（或亏损）额，或按上述方法规处理,但不应定性为预征企业所得税。
附件：
关于印发偷税行为理解认定的
若干指导意见的通知
2006年4月7日 穗地税发[2006]73号
局属各单位：
为有效防范税收执法风险，进一步统一对偷税行为的理解认定，现将《偷税行为理解认定的若干指导意见》印发给你们，请在执法实践中参考执行,不宜作为具体执法文书的引用依据。
若上级或相关法律法规有明确规定的
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