房地产管理制度汇编.docx
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房地产管理制度汇编
目录
一、前言
二、总工办管理职责
1、总则
2、管理制度及管理程序
2.1图纸会审管理程序
2.2设计变更管理程序
2.3样板验收检查管理程序
2.4隐蔽验收检查管理程序
2.5关键部位、关键工序检查验收程序
2.6资料移交及归档制度
2.7月度项目现场检查制度
2.8工程管理奖惩制度
2.9公司检查停工、复工程序
三、工程项目部管理职责
1、总则
2、进度管理
3、安全文明施工管理
4、质量管理
5、工程技术资料管理
6、现场管理要点及检查验收程序
四、相关部门管理制度
1、消防验收管理流程
2、工程竣工备案验收配合工作流程
3、关于甲供材料的管理规定
4、工程材料认质认价流程
5、关于甲方分包队伍配合费的规定
6、水暖电安装工程界面
7、防雷工程报审及验收流程
8、建设工程规划竣工验收流程
9、电梯安装验收工作流程
五、附表
附表一、通用施工样板确认表
附表二、工程停工通知单
附表三、工程复工通知单
附表四、隐蔽工程验收台账
附表五、关键部位（工序）检查记录
附表六、甲供材料请购单
附表七、认质认价审批表
附表八、认质认价业务流程图
一、前言
目的：
程序清楚、分工明确、责任到人。
作用：
工程管理制度作为工程管理的依据，作为员工培训的教材，作
为合同管理的补充文件，达到项目管理的标准化、程序化、制度化。
二、总工办管理职责：
1、总则：
总工办负责监督检查项目部、监理单位、施工单位的工作
情况，解决存在的技术问题。
1.1总工办对项目部有直接管理权、监督检查权、处罚权，对施工单
位有停工权、处罚权。
1.2涉及样板引路，关键部位、关键工序的验收，项目部文字申请提
交到总工办。
总工办要有文字确认。
1.3项目部提交的经项目经理签署意见的施工方案、工程洽商、材料
申请等文件，总工办按相关流程规定时间及时回复。
2、管理制度及管理程序
2.1图纸会审管理程序
2.1.1图纸会审及设计交底流程
图纸发放（图纸到达后2日内发放至项目部、预算部、监理公司、施工单位）
↓
图纸审查（设计部、预算部、项目部、监理公司、施工单位，10日内完成）
↓
问题汇总、沟通
↓
问题汇总文件传递给设计院（设计部，3日内完成）
↓
召集、组织图纸会审会议（设计部组织设计院、项目部、预算部、监理公司、
施工单位参加。
1日内完成）
↓
形成图纸会审纪要文件（施工单位整理，5日内完成）
↓
图纸会审纪要内容沟通（项目部，10日内完成）
↓
会审纪要签字、盖章（施工单位组织建设单位项目部、设计部，设计院，监
理公司。
5日内完成）
↓
图纸会审纪要下发并存档（设计部，2日内完成）
2.1.2图纸会审及设计交底管理程序:
2.1.2.1会审目的:
为了使施工单位熟悉了解图纸，了解工程特点和设计意图及对关键工
程部位的质量要求，同时也为了减少图纸的差错，将图纸中的质量隐患消
灭在施工之前，特进行设计交底及图纸会审。
2.1.2.2会审程序:
①在参建各方对设计图纸，已经审查且问题汇总到设计部，由设计
部将问题传至设计单位，为图纸会审做技术准备。
②由设计部在图纸下发完毕后15日内召集并组织图纸会审会议。
③先由设计单位介绍设计思路、结构特点、施工要求、技术措施和有
关注意事项。
④然后由设计部、预算部、项目部、监理公司、施工单位提出图纸中
存在的问题和需要解决的技术难题。
⑤通过几方研究、协商、沟通，拟定解决的办法，由施工方负责形成
会议纪要，由项目部组织各方签字盖章，上交技术部下发并存档。
2.1.2.3会审内容:
①是否无证设计或超级设计，图纸是否经设计单位正式签署。
②地质勘探资料是否齐全。
③设计图纸与说明是否齐全；有无分期供图的时间表。
④设计地震烈度是否符合当地要求。
⑤图纸相互间有无矛盾；专业之间、平、立、剖面图纸之间有无矛盾；
标注有无遗漏、错误。
⑥总平面图纸与施工图标注的几何尺寸、平面位置、标高等是否一致。
⑦防火、消防是否满足要求。
⑧建筑结构与各专业图纸本身是否有错误；结构与建筑图中标注的平
面尺寸及标高是否一致。
⑨地基处理方法是否合理。
⑩水暖管路、电气线路、设备装置与建筑物之间或相互间有无矛盾，
布置是否合理；各种参数是否合理。
○11材料来源有无保证，能否用其他材料代替。
○12新材料、新技术的应用是否技术成熟。
2.1.2.4会审要求:
①要求设计部、项目部各专业工程师一定认真对待，根据所掌握的专
业知识及多年的工作经验，认真核对、审查，发现的问题以文字形式并经
本部门领导签字认可，上报至设计部专业工程师汇总。
②根据各专业工程师上报会审内容的多少及深浅程度，可列入月度绩
效考核的内容。
2.2设计变更管理程序
2.2.1设计变更流程:
2.2.1.1施工阶段设计变更（不涉及功能、安全）
书面报告或方案建议（设计部或项目部提出）
↓
技术方案及图纸（设计部专业工程师）
↓←―――――（设计部、预算部、项目部）
变更原因分析、成立
↓
报总工及设计管理部主任批准
↓
涉及费用增加的请示总经理批准实施
2.2.1.2涉及安全、功能工程变更（由设计单位出具）
施工阶段设计变更
↓←―――――（设计部、项目部提出）
变更原因分析、成立
↓
出具方案及变更通知单（设计院）
↓
总工办专业工程师审核、签字
↓
报总工及设计管理部主任批准实施
2.2.2工程设计变更程序
2.2.2.1工程设计变更的定义
①由于设计与现场实际情况不符。
②由于工期、材料、施工环境改变、由于施工错误、土方超挖等。
③由于设计错误或失误。
④由于甲方原因，对建筑、结构、设备使用功能进行变更的。
⑤改变设计。
2.2.2.2设计变更程序
①属于安全、功能性变更，须有设计单位出具设计变更。
变更申请可由项目部、设计部书面提出，报总工处核审，变更事由成
立，由设计部专业工程师与设计单位联系、沟通，设计单位出具设计变更；
专业工程师及总工程师签字后下发实施。
②不涉及安全、功能的变更，可由设计单位或设计部专业工程师出具
设计变更。
变更可由项目部、设计部书面提出，报总工核审，变更事由成立，设
计院或设计部专业工程师出具设计变更，总工程师审核签字后下发实施。
③在施工过程中，由于图纸问题或现场条件，发生的工程变更须由项
目部门在2日内以书面提出，设计部专业工程师须在2日内给予签字确认或提出解决方案及上交设计单位，并督促设计单位解决。
④不涉及钱款增加的变更，总工办专业工程师审核，总工程师复审，
总工办主任签字生效。
⑤涉及钱款增加的变更，须由预算部在2日内审核完毕，总经理批准
确定后实施。
⑥由于市场供应条件的限制，采取以同等材料置换，可通过设计部、
材料部协商解决。
⑦由于客观原因造成的延期、用工、用料或专业之间管线避让所发生
的问题，可以采取洽商、签证的方式。
2.3样板验收检查管理程序
2.3.1样板验收程序
①工程大面积施工前必须先做“样板”，“样板”验收通过后才可以大面积施工。
②做“样板”前，项目部组织施工单位、监理公司仔细研究图纸、工
艺做法，然后进行“样板”施工。
“样板”施工完毕后施工单位进行自检，自检合格后报监理、项目部验收，项目部签署验收意见后，书面通知总工办工程管理部进行验收（工作联系单），总工办收到通知后36小时内组织“样板”验收并签署“样板”确认表（附表一）。
2.3.2需做样板项
①主体结构的钢筋及模板、填充墙砌筑、门窗安装、外墙保温、内墙
饰面、厨卫间防水、室内地面、室内精装、屋面找平层、屋面防水。
②标准层给排水采暖管道及附件安装（室内及管井），标准层通风风
口、消防箱，通风管道及设备的安装。
③标准层室内各类灯具、面板的标高、位置的确定。
④关键部位、关键工序项。
2.4隐蔽验收检查管理程序
2.4.1隐蔽检验批施工完施工单位自检后报监理工程师，监理、甲方
专业工程师验收合格后报项目经理验收，项目部经理必须对隐蔽检验批进行进行验收，并在隐蔽验收台账（附表四）上签字。
总工办对每个项目部隐蔽验收台账进行抽查。
对基槽开挖、素混凝土
桩、基础钢筋、地下室顶板钢筋、第一层钢筋、顶层钢筋必须验收，项目部验收后通知总工办，总工办24小时内进行现场验收并在验收台账上签字。
2.4.2隐蔽验收项及验收要点：
①地基处理素混凝土桩：
原材料、半成品质量、槽底标高、桩顶标
高、桩位、有效桩长。
②基坑验槽：
基坑（槽）截面尺寸、基底标高。
③锚杆（土钉）：
成孔孔径、成孔角度、成孔深度、锚杆长度、水灰
比。
④砼结构自防水的各种变形缝、后浇带、预埋件、穿墙管等的设置和
构造。
⑤模板工程：
模板的支撑、支柱位置、垫板、预埋筋、预埋螺栓、预
留洞、轴线位置、表面标高、截面尺寸、相邻两块板表面高差、表面平整
度等。
⑥钢筋工程：
钢筋的规格、形状、尺寸、数量、间距、位置、锚固长
度、搭接长度、接头位置、保护层厚度等。
⑦砌体工程：
砌体放线、砌筑砂浆标号、墙柱预留拉结筋、构造柱的
锚固与拉结、顶砖砌筑时间和方式。
⑧地暖工程：
绝热层的厚度、材料的物理性能及铺设应符合设计要求；
加热管材料、规格及铺设间距、弯曲半径、管道固定等应复符合设计要求；
埋设于填充层内的加热管不应有接头，管道表面不允许由凹陷、折痕；地暖管道系统必须按设计要求进行水压试验且100%合格；混凝土填充层的施工应符合设计要求；伸缩缝的设置应符合设计要求。
⑨线管暗埋和预留：
预埋套管（含预留洞口）的规格、标高、位置、
数量；管线的规格、连接质量、固定间距和管间间距、保护层厚度、弯曲半径、底盒的标高和高差；室内外给排水管的沟槽、管径、规格、位置、标高、接口质量、固定点的间距进行检查核对，给水管必须合格，排水管的灌水、通水、通球试验必须合格。
⑩防雷、接地工程：
焊接质量、焊接长度、接地电阻测试。
2.5关键部位、关键工序检查验收程序
2.5.1监理工程师、项目部专业工程师对关键部位、关键工序进行100%验收。
项目部经理抽查总数不少于50%并做好验收台账。
项目部检查完毕书面通知总工办（工作联系单），总工办在收到书面通知后48小时内抽查10%同时检查验收台账。
若抽查不合格所作检验批全部返工。
验收标准：
图纸、规范、图集；批准的施工组织设计或专项方案；验
收确认的样板做法；中宏公司相关作业指导书和管理规定。
2.5.2关键部位、关键工序项
①屋面渗漏关键部位：
出屋面的管道、通风道根部；女儿墙与屋面结
合部位；雨水管下水口。
②外墙渗漏关键部位：
穿墙螺栓套管封堵；架眼封堵；空调板、露台
等与外墙结合部；落水管、空调冷凝管等管卡根部；窗框与墙体缝隙封堵、打胶；窗台找坡。
③卫生间渗漏关键部位：
给水、排水等管道穿楼板根部处理；给水、
采暖管道穿墙、过门坎部位；卫生间地漏部位找坡。
④内、外抹灰关键部位：
剪力墙与后砌墙接茬部位；墙体后开槽部位；
配电箱、弱电箱与墙体接茬部位；后砌墙施工洞、运料口处理；外墙分隔缝；变形缝部位处理。
⑤外保温关键部位：
基层处理、增强网铺设、板缝及构造节点。
⑥内墙抹灰关键工序：
基层处理，薄弱部位加钢丝网。
⑦防水工程关键工序：
屋面淋水实验，卫生间闭水试验。
⑧水泥砂浆楼地面工程关键工序：
基层处理，原材料质量控制、混凝
土或砂浆配合比控制。
⑨水暖安装关键部位：
地下室水暖管路出墙套管内部处理，出屋面管
道套管内部处理，厨、卫间穿墙和楼板管道套管内部处理，建筑土建通风道的严密性。
⑩水暖安装关键工序：
原材料质量控制、暗敷管路隐蔽之前水压试验
及保压浇筑。
○11电气安装关键部位：
屋面避雷带与避雷引下线连接处，电缆在桥架内敷设。
○12电气安装关键工序：
电缆头制作，线路相序正确性，消防报警与应急照明、电梯、风机、消防泵的联动试验。
2.6资料移交及归档制度
2.6.1目的:
规范工程图纸管理要求，确保其充分、适用和有效性。
2.6.2适用范围:
工程图纸的形成、标识、审核、执行、发放、回收、
销毁及归档管理。
2.6.3职责范围:
①总工办资料员负责施工图纸的接收、标识、登记、发放、回收、移
交及归档管理。
②项目部专业工程师负责审核施工单位编制的竣工图纸。
③项目部专业工程师负责督促施工单位完成竣工图纸质版本和电子
版本的编制。
④项目部专业工程师负责督促将设计变更及时标注于施工图上。
⑤总工办资料员负责项目报建图纸的收集、接收，并将经政府审批通
过的原图归档。
2.6.4工作程序
2.6.4.1工程竣工图纸编制要求
①所有图纸要标明项目、专业、图名、图号、版次及出图日期，并有
完备的签字盖章手续及施工图目录。
②报建图一律叠成A4大小，图标栏一律在右下角，要折叠露出图章。
③所有的竣工图必须是新蓝图，须施工单位加盖竣工图章。
④竣工图的绘制（包括新绘和改绘）必须符合国家制图标准，使用国
家规定的法定单位和文字；深度及表达方式与原设计图相一致。
⑤施工图和竣工图要求设计单位及施工单位移交AUTOCAD电子文件，
光盘留存。
2.6.5图纸发放、接收及移交
2.6.5.1报建图:
总工办接收到报建图纸时，负责将报建图按类别送
相关部门/人员送审，注明生效日期及版本号。
项目报建审批后，由总工办资料员将各审核确认的原图档案登记存档。
2.6.5.2施工图
①总工办接收到施工图须由专业工程师确认。
确认后，下发至项目部、
预算部。
②资料员登记发放，发放记录保存纸质版本及电子版本各一套。
③发放图纸均要填写《文件发放回收登记表》，由接收人签名确认。
2.6.5.3竣工图
①电子版与纸质版本图纸要求一致，由项目部专业工程师督查。
②图纸移交时均要填写《文件交接登记表》，由交接双方签名确认。
③供水、供电、供气、供暖、有线电视、通讯（信）等相关协议，由前
期部组织，向物业公司移交，清单交总工办存档。
④其余建筑工程技术资料（含水、电、暖设备设施资料）由项目部向物
业公司移交，清单交总工办存档。
2.6.6具体要求
①设计院交接单要求交接现场清点签字；图纸、变更下发要求工程部
资料员签字认领；施工单位竣工图纸、施工单位资料上交要求交接单由施工单位项目经理签字；向物业公司移交要求有物业部经理签字。
②设计院图纸要求十二套图纸：
包括施工单位施工用四套，现场甲方、
监理各一套，消防设计审核验收各一套，审图单位留一套，竣工图交档案馆、物业各一套、房管局测面积参考、总工办参考各一套。
③工程变更要求五份原件，施工单位、监理公司、项目部、预算部、
总工办各一份。
④施工单位所有竣工资料、图纸要求上交两套，经总工办资料员审核
后一套交档案馆，一套交物业公司。
⑤施工单位上交资料要求内容完整齐全，纸张整洁。
竣工资料以三孔
装订本形式，并要求附有总目录及详细目录。
竣工图纸要求新蓝图，把现场变更记录准确详细，交档案馆图纸要求三孔线装式，交物业公司图纸要求带硬皮精装。
⑥电梯要求有随机文件（见《电梯工程施工质量验收规范》）、安检合格证、检验报告、使用证及施工资料，换热站资料要求有热力资质设计院图纸、设备管材厂家资质、监检报告、使用证、施工资料等。
两个分部要求单独成册上交总工办，交接单上有现场工程师签字确认内容准确，合格证齐全。
⑦地基处理灌注桩及工程加固、精装修工程竣工资料图纸交接单要求
现场工程师签字确认内容及图纸准确；其他分包单位资料图纸独立成卷，所含设备材料质量证明文件齐全，交施工总承包单位；总承包单位负有连带责任。
⑧外网资料、市政资料、燃气竣工资料图纸交接单要求首先现场工程
师签字确认内容准确。
⑨所有交接资料图纸、交接单由资料员统一保存。
2.7月度项目现场检查制度
2.7.1为了加强公司建设项目施工现场管理工作，提高各项目部对文
明施工的认识，高标准的完成在建工程，把在建工程做成精品，做出特色。
如期完成项目的总体指标，特制订本制度。
2.7.2组织架构
①组长：
中宏地产公司总经理
主要职责：
对月度检查做出总体评定，对奖惩做出最终裁定。
②副组长：
总工办总监
主要职责：
负责月度检查的组织，包括人员分组、检查项目的确定，
检查结果汇总并监督检查结果公正性。
③组员：
各地产公司副总经理，预算部、前期部、财务部、办公室、
企划部总监，总工办全体专业工程师。
主要职责：
按照检查评分办法认真严格检查和检查结果汇总。
对项目
工程管理提出预见性指导性意见。
2.7.3检查内容及分值组成
①施工质量20分
检查依据：
施工图纸、设计变更；现行建筑工程施工及验收规范；《河
北省住宅工程质量分户验收暂行办法》等。
②现场安全、文明施工40分
检查依据：
《建筑施工安全检查标准》（JGJ59-99）。
③施工进度20分
检查依据：
公司批准的各项目施工进度计划。
④施工技术资料10分
检查依据：
河北省建筑工程技术资料管理规程DB13（J）35-2002。
⑤领导综合评定10分
检查依据：
项目的综合管理水平、管理能力、协调配合能力。
2.7.3检查时间安排
①资料检查：
在每月18-25日。
②现场检查：
每月25日-31日。
③特殊情况另行通知。
2.7.4检查奖惩办法
检查完毕后，由检查小组成员进行打分，根据打分结果，对项目进行
名次排序，并将检查结果以检查通报形式如实抄报到各个施工单位的总公司及在现场公布。
2.7.5关于处罚的相关规定
①管理处罚制度由总工办牵头负责落实，针对违反各项管理规定的行
为如实、客观地开具罚款通知单并限期整改，各部门给予全力支持与配合。
②各项目部对检查发现的问题必须予以高度重视，积极整改，并将整
改结果报总工办复查。
对检查到的问题拒不整改、整改不力的项目，在下次的月度检查中将予以重罚。
③对连续三个月文明工地检查评分最低且完不成公司下达的各项任
务者，将给予项目经理批评、调岗、降低工资的处罚。
2.8工程管理奖惩制度
2.8.1安全文明施工检查：
①建筑材料、构件、料具堆放不整齐、未挂名称、品种、规格料牌的；
对施工单位处以5000元罚款，对监理单位处以500元。
②大门口、施工现场及生活区路面脏、乱、差有扬尘现象的对施工单
位处以5000元罚款，对监理单位处以500元。
施工单位活完场地不清，每发现一处罚款500元，累计处罚。
③脚手架架管有锈蚀的、外挂密布网有破损的或不严密的有一处对施
工单位处以500元罚款，对监理单位处以50元，累计处罚。
④检查时如发现有不戴安全帽、安全带及使用不规范的，对施工单位
罚款100元每人次，楼梯口、电梯口、预留洞口、通道口及各临边防护有一处无防护或防护不符合要求的对施工单位处以罚款500元每处，对监理单位处以50—100元，累计处罚。
⑤无灭火器材或灭火器材配置不合理；无消防水源或不能满足消防要
求的；对施工单位处以5000元罚款，对监理单位处以500元。
⑥生活区宿舍床铺、生活用品放置不整齐的；未制定垃圾存放点、或
垃圾点不规范、清理不及的；厕所及周围环境脏、乱、差有异味影响工地环境的；对施工单位处以5000元罚款，对监理单位处以500元。
⑦施工现场及生活区用电不符合检查要求的，对施工单位处以5000
元罚款，对监理单位处以罚款500元。
⑧施工作业队伍在施工中不注意成品保护的，对施工队伍处500元每
次罚款。
⑨施工队伍出现因自身原因造成的重大安全事故，视情况给予10万
到20万元罚款，直至终止施工合同清除出场。
2.8.2进度检查：
实际进度比公司批准的施工进度计划落后的，即按照进度检查评分表
扣除八分以上每增一分，对施工单位处以罚款1000元，对监理单位处以100元。
2.8.3质量检查：
①混凝土出现严重质量缺陷的，每一处对施工单位处以1000元罚款。
对甲方项目部处以100元，对监理单位处以100元。
②按照质量检查评分表评分如果低于16分，在16分的基础上，每低一分对施工单位处以3000元罚款,对甲方项目部处以300元，对监理单位处以300元。
③施工队伍出现因自身原因造成的重大质量事故，视情况给予10万
到20万元罚款，直至终止施工合同清除出场。
④使用应报未报验材料或使用建设单位认定单以外的材料，对施工单
位罚款20000元。
⑤严格施工报验程序，强调执行施工工艺标准，违反以上之一者,对
施工单位出5000元罚款每次。
2.8.4工程管理：
①对建设单位甲方代表给予的书面施工指令，监理公司和施工单位应
遵照执行。
口头施工指令应在发出后48小时内给予书面认可，对甲方施工指令拒不执行或者故意拖沓推诿者，给予3000元每次的罚款。
②各施工单位、各监理公司进场前，应组成各级质量保证体系，监理
公司应将监理工程师人名单（如果通过招标手续应和招标备案一致）报建设单位工程管理部备案，未经建设单位工程管理部批准，擅自更换总监，对监理公司处10000元每人次的罚款；擅自更换监理人员，对监理公司处5000元每人次的罚款。
施工单位应将和上报质监站的质量保证体系人名单报建设单位项目部备案，并且保证人员和名单相符，未经项目部批准，擅自更换项目经理、对施工单位处10万元每人次的罚款；擅自更换施工员、质检员、安全员、取样送样员，对施工单位处50000元每人次的罚款，并责令改正。
③凡是工程施工过程中收到政府主管部门奖励或处罚的，项目部应立
即通报公司，公司视情况给予奖励或者处罚。
④因安全文明施工、质量、技术资料整理等问题施工单位受到公司检
查处罚的，项目部、监理公司也将受到相应处罚。
2.8.5奖励提倡制度：
①特殊工种持证上岗，并且人证相符。
②进入施工现场的作业人员，必须佩戴上岗证，载明单位名称、姓名、
工种、班组。
③施工现场安全帽分色。
其中管理人员（带班长以上）为红色，班组
人员为黄、蓝色，监理公司为白色，建设单位为橙、红色。
④活完场地清。
⑤外脚手架架杆刷色，黄黑或红白相间。
外脚手架密目网干净整齐，
无水泥渍、无水泥袋、编织袋等飘挂物，无架杆、模板、方木等杂物。
⑥施工场地周边春夏秋季应有适当的绿化种植或盆栽鲜花。
2.9公司检查停工、复工程序
2.9.1公司或总工办检查发现项目有较严重的管理或质量安全问题有权停工。
2.9.2停、复工流程：
下发书面停工通知单（附表二）至项目部
↓
项目部提出整改方案报总工办审批
↓
项目部按审批后的方案进行整改
↓
项目部整改验收完毕后报总工办复检
↓
总工办复检通过后签发复工令复工（附表三）
2.9.3停工通知单应说明停工的范围和原因，除混凝土浇筑、管线连接等特殊原因应施工到施工缝部位外，要求停工的范围应立即停止施工。
不得以任何理由拖延和改变形式复工。
三、工程项目部管理职责：
3.1总则：
工程项目部是甲方工程管理的主体，项目经理是甲方工程管理责任
人。
项目部负责工程现场质量、进度、安全文明施工、资料的具体管理，全面负责对施工单位、监理公司的具体管理。
3.2进度管理：
3.2.1依据施工合同条款及工程特点，在施工单位进场后15天内组
织完成总进度计划。
报公司审批同意后分解成月度进度计划，每月25日前报总工办审核同意后负责落实实施。
3.2.2跟踪监控施工单位的施工
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