房地产管理制度.docx

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房地产管理制度

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天津市房地产市场管理规定（１９９３年９月３日市人民政府发布１９９７年９月２５日根据市人民政府《关于修改＜天津市房地产市场管理规定＞的决定》修订发布）第一章总则

第一条为发展我市房地产经济，维护房地产市场秩序，根据国家有关规定，结合本市实际情况，特制定本规定。

第二条公民、法人或其他组织在本市行政区域内进行房屋（含附属物）及其相关土地使用权的买卖、租赁、互换、抵押均适用本规定。

通过出让方式取得的国有土地使用权的有偿转让按国家和本市有关规定办理。

第三条房地产交易应遵循自愿、公平、等价、有偿、诚实信用的原则，不得损害社会公共利益和他人的合法权益，禁止私下交易。

第四条天津市房地产管理局是市人民政府管理全市房地产市场的行政主管部门，天津市房地产产权市场管理处负责全市房地产市场的日常管理工作。

区、县房地产管理局负责本行政区域内的房地产市场管理工作，并接受市房地产管理局及市房地产产权市场管理处的业务指导。

第五条凡从事房地产经营的单位，必须经天津市房地产管理局进行资质审查合格，并经工商管理部门核发营业执照后，方可开业经营。

第二章房地产买卖

第六条房地产买卖是指房屋所有权人将房屋所有权及其相关土地使用权转让给买受人，由买受人给付原房屋所有权人约定价款的行为。

第七条房屋所有权转移时，该房屋使用范围内占有的土地使用权同时转移；房屋产权分割转让的，各房屋所有权人按相应的比例占有土地使用权，但同一幢房屋所占有的土地使用权整体不可分割。

第八条使用证。

出售的房地产（不含商品房），必须具有房屋所有权证和土地

第九条开发建设的商品房，包括期房（含境外销售），售前均须到市房地产产权市场管理处申领《商品房销售许可证》；出售期房，必须是完成主体工程投资额百分之二十以上；竣工后仍未售出的房屋，应按规定向房地产主

管部门办理产权登记；购买期房以后，在房屋竣工以前需要转让的，应予以公证并按有关规定办理手续。

第十条买卖房地产应经房地产评估部门进行价格评估，评估价格作为缴纳契税和有关费用的依据。

第十一条本市全民所有制单位买卖非住宅房屋，凭区县局级主管部门的批准文件；集体所有制单位买卖非住宅房屋，凭上级主管部门的批准文件；公民买卖房地产，凭本市城镇居民常住户口本和身份证。

外地单位、个人和港澳台同胞、外国公民、法人及其他组织等购买房屋，须经市房地产产权市场管理处批准。

第十二条机关、团体、部队、企事业单位因需要必须购买本市私有房屋的，按国家和本市的有关规定办理。

第十三条出售已经出租的房屋，房屋所有权人须提前三个月通知承租人，在同等价格条件下，承租人享有优先购买权。

第十四条出售共同共有的房屋，须经全体共有人同意；按份共有的房屋，其共有人有权处分其自有的份额；出售共有房屋时，在同等价格条件下，其他共有人享有优先购买权。

第十五条凡出售通过房改购买的部分产权房屋或单位补贴购买的房屋，按本市的有关规定办理。

第十六条买卖合同。

房地产买卖应当使用天津市房地产管理局统一印制的房地产

第十七条单位之间的买卖及涉外房地产买卖，双方应共同到市房地产产权市场管理处办理交易手续；个人之间的买卖和单位购买私房及个人购买公房的，到房屋所在区、县房地产管理局办理交易手续。

对未办理交易手续、未缴纳税费的房屋，不予办理房屋产权及土地使用权转移手续。

第十八条不准买卖：

房屋所有权人可依法处分其房屋，但有下列情形之一的房屋

（一）无合法产权证件或产权证件被注销、吊销的；

（二）房屋权属有争议的；（三）依法公告拆迁的；（四）经鉴定为危险房屋的；（五）违章建筑；

（六）依法限制产权转移的。

第三章

房地产租赁

第十九条房地产租赁是指房屋所有权人及其相关土地使用权人作为出租人将其房屋、土地使用权出租给承租人使用，由承租人向出租人支付约定租金的行为。

第二十条凡出租房屋的单位或个人须向房屋所在区、县房地产管理局登记，领取房屋租赁证方可出租。

第二十一条房屋所有权人依法出租房屋，租赁双方应签订租赁合同，使用市房地产管理局统一印制的房屋租赁合同。

第二十二条出租私有房屋的，其租赁合同须经房屋所在区、县房地产管理局鉴证，并交纳租金总额５％的鉴证费；鉴证费由租赁双方各担负５０％。

租赁一方为外国公民、法人及其他组织的，或者驻津单位、市级单位、部队自管产非住宅房屋出租的，应到市房地产管理局办理鉴证手续；其他单位自管产非住宅房屋出租的，到区、县房地产管理局办理鉴证手续，并交纳租金总额２％的鉴证费；鉴证费由租赁双方各负担５０％。

第二十三条承租人征得出租人的同意可以将租用的非住宅房屋转租给他人，并协商收益分配。

房屋转租的期限不得超过原租赁合同所规定的期限。

第二十四条本市单位租赁房屋，应持有营业执照和批准证件；外省市单位（个人）租赁本市房屋的，应持有当地政府有关部门出具的证明。

第二十五条房屋租金，一般应执行市政府批准的统一标准，其中出租的私有房屋和执行协议租金的公有房屋，由租赁双方商定协议。

第四章房屋互换

第二十六条房屋互换是指公民、法人及其他组织交换房屋使用权的行为，房屋互换应征得产权人同意，本着自愿互利，合理用房的原则进行。

第二十七条有本市城镇常住户口和合法住房凭证的方可换房。

合法住房凭证，包括房屋所有权证（指自有房产）和房屋租赁合同，其中住用单位自管产的，还包括产权单位同意换房的证明。

跨省市换房的，还须持调令、公安部门户口准迁证等文件办理换房手续。

第二十八条属于双方在同一行政区域内换房的，互换双方在本区换房站办理手续；属于跨区换房的，可任选互换一方房屋所在区换房站办理手续；属于跨省市换房的，到市换房总站办理手续；互换房屋，在办理变更使用关系和租赁合同的手续时，应按规定缴纳费用。

第二十九条互换房屋所有权和使用权的以及差价换房的具体办法由市房地产管理局拟订，报经市人民政府批准后施行。

第五章房地产抵押

第三十条房地产抵押是指房屋所有权人将房屋所有权及其相关土地的使用权抵押给贷款人作为担保的行为。

第三十一条房地产抵押，当事人应当签订房地产抵押合同，经房地产管理机关鉴证生效。

第三十二条房地产抵押合同签订后，当事人应到当地房地产主管部门办理抵押登记，其中抵押人属于外国公民、法人及其他组织的到市房地产产权市场管理处办理抵押登记。

抵押登记后由抵押权人领取《房屋他项权证》，并按房屋抵押价款的千分之二缴纳手续费。

手续费由抵押双方当事人各负担百分之五十。

抵押合同终止时，当事人应到原登记机关办理抵押注销登记手续。

第三十三条房地产抵押期间，该房地产的《房屋所有权证》和土地使用证，由抵押人收存。

《房屋他项权证》由抵押权人收存。

第三十四条同一处房地产设定数个抵押权的，其抵押担保债务之和不得超过该房地产评估现值。

第三十五条已设定抵押的房屋，抵押人如需翻建、扩建或改变使用用途时，必须取得抵押权人的书面同意，但抵押合同另有规定的除外。

第三十六条有下列情况之一者，抵押权人可向房地产主管部门申请处分抵押房地产，并由天津市房地产拍卖事务所进行公开拍卖：

（一）抵押人未依约清偿债务的；

（二）抵押人死亡而无继承人或者受遗赠人的；（三）抵押人的继承人或者受赠人拒绝履行清偿债务义务的；（四）抵押人解散、破产或者被依法撤销的。

第三十七条在设定抵押权时，应由我市经批准的房地产价格评估机构对抵押的房地产进行评估，并出具评估报告书，或由双方协商评估定价。

第三十八条处分抵押房地产所得价款，依下列顺序分配：

（一）支付处分该抵押房地产之费用；

（二）支付与该抵押房地产有关的应纳法定税费；

（三）按抵押顺序依次偿还抵押人所欠抵押权人的本息及违约金；（四）余额退还给抵押人。

第六章房地产交易场所

第三十九条市、区（县）房地产管理局根据需要，可建立房地产交易场所，主要功能是：

（一）引导房地产经营单位进入市场。

（二）为交易当事人提供洽谈、协商的场所和展示行情、市场交易信息等各种服务。

（三）为房地产经营单位、交易中介服务单位提供合法的经营场所。

（四）为政府有关部门提供宣传房地产政策法规，进行法律咨询、监督检查房地产交易活动的场所。

第四十条成立房地产经纪单位，必须经市房地产产权市场管理处进行资质审查合格，领取《天津市房地产经纪单位资格证书》；凡从事房地产中介活动的人员，必须经市房地产产权市场管理处核准，领取天津市房地产经纪人员证书，并加入一个合法的经纪单位开展中介活动。

第四十一条房地产交易场所贯彻政企分开、管理与经营分开、组织管理与监督管理分开的原则。

主办单位和监督管理部门均不得以经营者身份参与房地产交易活动。

第四十二条房地产管理部门，工商行政管理部门，物价管理部门，应依据各自的职责加强对房地产交易活动的管理和监督。

第七章法律责任

第四十三条对违反本规定的单位和个人，由市或区、县房地产管理局和市房地产管理局委托的市房地产产权市场管理处，依照职责分工给予下列处罚：

（一）对非法从事房地产经营活动的单位和个人，无违法所得的，处以１万元以下罚款；有违法所得的，处以３万元以下罚款。

（二）对私自买卖城镇房屋的，除责令其补办买卖手续、据实补交应纳税费外，视情节轻重处以１万元以下罚款。

（三）对未经批准购买私有房屋的单位，处以１万元以下罚款。

（四）对未经房地产主管部门鉴证租赁合同的，无违法所得的处以１万元以下罚款，有违法所得的处以３万元以下罚款；并责令补办租赁鉴证手续。

罚款额由出租人承担百分之７０％，承租人承担３０％。

（五）对未办理换房手续，先行迁入居住的，除责令其补办手续外，并处以１０００元以下罚款。

（六）对未领取《商品房销售许可证》而销售商品房（含期房）的，责令停止销售活动，没收违法所得，并处以３万元以下罚款。

第四十四条对于非法转租、转让、倒卖房屋使用权的，由产权人收回房屋，并由房地产主管部门处以３万元以下罚款。

触犯刑律的，由司法机关追究刑事责任。

第四十五条当事人对处罚决定不服的，可于接到处罚通知之日起十五天内向做出处罚决定机关的上级主管部门申请复议，也可以直接向人民法院提出诉讼。

逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的部门依法申请人民法院强制执行。

第八章

附则

第四十六条照有关规定办理。

第四十七条房地产管理制度作者：

佚名

天津经济技术开发区、天津港保税区的房地产市场管理按

本规定自发布之日起施行。

制度法规来源：

本站原创

点击数：

1962

更新时间：

2007-3-2

第一章总则第一条为了维护国有资产的安全，保障学院教学、科研、行政、生活等各项工作的正常进行，根据国有资产管理局和省教育厅有关国有资产管理规定，特制定本制度。

第二条本制度中的房产是指由国家或学院自筹资金投资兴建的、所有权和使用权归学院所有的各种房屋建筑及附属设施。

第三条本制度中的地产是指由学院历次征用的、使用权归学院的土地。

第四条学院的房、地产均属国有资产，任何单位和个人都不得任意侵占或损坏。

第五条学院的房地产统一由后勤管理办公室校产科负责管理，后勤管理办公室校产科房管人员的职责是：

１、贯彻执行国家和地方政府颁布的房管、房改政策及有关规定，做好产权登记，建立房产档案。

２、建立健全全院房产管理制度。

３、负责全院新建房屋及大中修房屋的接管验收工作。

４、在院房改领导小组领导下，负责全院住房的出售分配和调整工作。

５、根据市政府规定，做好租金调整工作。

６、定期检查全院房产，制定维修、养护计划并组织实施。

第二章接管验收第六条新建房产的接管验收，是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。

接管验收应具备下列条件：

１、建设工程全部施工完毕、并已验收合格；２、供电、给排水、卫生、道路等设施能正常使用。

第七条接管验收应检索提交的资料：

１、产权资料：

包括项目批准文件、用地批准文件、建筑执照等。

２、技术资料：

包括各种竣工图纸、工程合同、施工过程各类记录和报告，材料及设施检验合格证明、隐蔽工程验收签证、竣工验收证明书，工程预决算等。

第八条具备验收条件的房产，由后勤管理办公室主任组织校产科房产管理人员及其他专业技术人员按建设部发布的《房产接管验收标准》验收。

第九条验收完毕，房屋产权资料和技术资料都必须整理归档留存。

第十条房屋及建筑验收合格，由后勤管理办公室校产科负责到市房产局登记办理房屋所有权证。

第十一条因教学、科研、生产、生活所需征用土地或因市规划调整土地，必须及时办理测绘、划定界桩、领取土地使用证等工作。

第三章分配第十二条公用房屋的分配：

１、学院办公用房由院长办公室根据全院实际情况和各部门人员配备及专业设置统筹安排。

２、学院的教学用房由教务处根据学生人数及专业课程的设置进行安排。

３、学生宿舍用房由学生处根据住校学生数进行安排。

４、学院内周转房及集体宿舍用房由后勤管理办公室校产科根据《南京审计学院集体宿舍管理办法》、《教职工周转房管理办法》统一安排。

５、临时工宿舍由用工单位会同校产科根据《南京审计学院临时工宿舍管理办法》统一安排。

第十三条集资建房，由院集资房领导小组组织实施。

第十四条工作。

各用房单位和个人，均应服从学院的整体安排，顾全大局，积极配合分房部门做好用房调整

第四章使用和管理第十五条学院公用房屋及设施，由院校产管理部门会同使用部门共同管理；出租的教职工宿舍由院校产管理部门与承租人共同管理；已出售的学院自管公房，其公用部分由院校产管理部门负责管理；经营性房屋由后勤集团负责管理，办理经营许可证。

第十六条校产科对所有学院房地产、要建立档案，房产以栋为单位建档，档案包括各类竣工图纸、验收记录、分配使用情况、大中修登记、质量检测等。

第十七条教工宿舍、集体宿舍、临时工宿舍分别按《南京审计学院教职工住房管理办法》、《教职工周转房管理办法》、《南京审计学院集体宿舍管理办法》、《南京审计学院临时工宿舍管理办法》进行管理。

第十八条办公楼、教学楼、电教楼、图书馆、学生宿舍、招待所等埸所人员较密集、流动性又大，使用部门在加强和增设防盗设施的同时，应充分注意确保安全通道的畅通，消防器材必须配置齐全，一旦发生事故，便于疏散、自救。

第十九条办公、教学用房，学生宿舍内临时闲置空房或房屋的配电间，不得随意安排人员居住。

否则发生治安问题或事故，除追究当事人责任外，还将追究使用部门领导责任。

第二十条房产使用部门和个人，要经常检查房产质量，发现问题，及时报校产管理部门处理。

校产科每年对全院房产组织进行一次检查。

第五章修缮第二十一条房产必须按期进行维护和修缮，以确保其安全使用。

维修由使用部门提出书面报告，校产科根据使用部门的报告、房产使用期限和损坏程度，于每年11月底编制全院房屋建筑及设施大、中修计划，报院长办公会议审批。

第二十二条五万元以上的基建、改建、维修、安装、装修等工程项目必须经过公开招标或者学院内部议标，不得由项目负责人擅自决定。

所有工程项目必须经过决算审计才能付清尾款。

第二十三条后勤管理办公室校产科根据院长办公会议批准的大、中修计划，按项目的轻重缓急，分季度落实大、中修计划。

第二十四条实行物业化管理的房屋，日常维护和零星小修，按照学院与后勤集团签订的合同要求，由使用部门直接报后勤集团修缮。

第二十五条新建或大、中修的房产，在保修期内，发生质量问题，由负责工程管理的部门联系施工单位组织修缮。

第二十六条中修以上的项目，承担工程管理的部门，必须采取质量监督措施，以确保工程质量。

第二十七条已购学院公房及住学院周转房的住户，其室内维修由购房人、承租人自己负责。

第六章报废第二十八条凡被列为危房，无修复价值或需在原地拆旧建新的房屋，需办理报废审批手续。

由负责拆除的部门提出报告，经院长办公会议审核，报上级国有资产管理部门批准。

二十万元以上的房产报废，需上报国有资产管理局。

第二十九条拆除报废房产，主管部门必须到校产科办理固定资产报废手续，并记载入档。

第三十条拆除报废房产，其残值由校产管理部门收缴后交财务部门。

若以拆除的旧材料冲抵拆除费用，需与施工单位签订有关协议，注明折合费用，作为残值回收，报校产管理部门审核后方可实施。

第七章附则第三十一条第三十二条本制度自下发之日起执行，原有管理办法同时废止。

本制度由后勤管理办公室负责解释。

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房地产管理制度目录第一章组织机构2一、岗位设置原则2二、组织机构2第二章部门职能3一、工程部部门职能3二、项目部部门职能4第三章职位说明书4一、工程部经理4二、总工程师6三、项目部经理7四、土建工程师8五、水暖工程师9六、电气工程师10七、装修工程师11第四章工作制度12一、工程部工作目标管理规定12二、工程部资料与文件管理规定13三、工程项目文件资料的签收传递规定13四、图纸会审，技术交底制度13五、工程现场管理规定14六、用章制度14七、考勤制度14八、工作日志、月报制度15九、设计变更制度15十、签证管理制度16十一、工程款支付程序16第五章工作流程图17一、工程招投标阶段17二、施工准备阶段18三、施工阶段19四、竣工验收阶段23五、工程部与外部的工作关系23第六章附件表格23第一章组织机构一、岗位设置原则工程部岗位调设置依据以下原则：

（1）精干高效的原则；

（2）灵活弹性、相对稳定的原则；（3）因事设岗的原则；二、组织机构1．工程部的编制工程部是公司所有工程项目唯一的组织协调机构，也即公司所有开发工程现场项目部的管理机构。

根据公司总体要求及工程部机构设置原则，工程部人员编制由工程部经理（公司副总经理）、

总工程师、项目部人员组成。

工程部经理（副总经理）、总工程师对公司开发所有项目负责并管理。

2．现场项目部编制现场项目部直接接受公司工程部经理（副总经理）及总工的领导，并对其负责。

项目部人员编制及组成根据开发项目规模及实际需要而定，配备项目部经理1名，内勤1名，专业工程师若干（一般每10万方项目配备专业工程师4名，分别为土建、水暖、电气、装修工程师各1名）。

本着灵活弹性的原则，项目部人员编制随着工程任务量的增加进行人员的增加和职责的细分。

每新开发一个项目，现场项目部按上述编制和原则进行设置。

项目竣工移交后工程部项目管理岗位随之撤消，根据工程部实际情况和项目人员的表现情况进行工程部岗位重新调整安排。

3．工程部组织机构图4．工程部人员编制图第二章部门职能一、工程部部门职能工程部是公司所有工程项目唯一的施工管理、质量监督、组织协调机构。

主要职能包括：

1．配合公司进行项目前期运作，设计规划的论证与可行性分析；2．负责工程开工前的准备及审查工作，成立现场项目部，创造“七通一平”，保证工程按时开工；3．负责工程施工总承包单位、施工分包单位、监理单位招标工作，及随后的合同谈判及草拟；4．负责公司开发所有工程项目施工过程中质量、进度、投资的控制管理；5．严格按照国家的施工规范、规程、标准、规定，对工程实行质量监督和技术管理；审查施工单位的施工组织设计、协调施工进度，确保按时完成任务；指导、监督、检查监理公司的工作；6．组织工程竣工验收及物业移交工作；负责工程建设档案的收集、整理、汇总、移交工作。

7．协助物业公司负责移交竣工工程保修期的外部联系，并督促施工单位及时进行维修。

二、项目部部门职能现场项目部受总公司工程部直接领导，是工程项目现场唯一的管理、组织、协调机构，其主要职能如下：

1．项目部实行项目经理领导下专业工程师负责制；2．组织完成工程项目开工审批手续，协调施工过程中的内外部关系；3．组织图纸会审、技术交底工作，负责施工过程中设计、施工变更的确认，工程建设技术指导工作。

4．组织实施专项招标、评标及合同的洽谈与签订工作；5．负责工程建设过程中工程量变更签证工作，结算签认工作，负责工程材料选型及品质的签定工作。

办理工程进度款审批签认手续。

6．负责工程建设过程质量管理、进度管理及文明施工、安全管理工作，确保项目目标的实现；7．负责对设计院、施工总承包单位、施工分包单位、监理单位的管理及各单位之间的协调；8．对工程管理过程中的文件、资料进行管理、归档。

第三章职位说明书一、工程部经理

职位名称工程部经理所属部门工程部直接领导总经理工作场所办公室、现场职位概要负责所有开发项目工程管理，作好质量、进度、投资、安全控制，作好各方主体、内外部关系的协调，作好合同管理。

负责工程部日常管理，接受公司总经理的领导；职位要求1．要求熟悉房地产开发项目工作程序；熟悉相关法律法规；2．严格控制所有工程项目按公司要求实施，协调解决各项目问题；工作内容1．主持工程部的日常行政和项目目标管理工作；保证工程部工作顺利开展，保证项目按目标实施；2．参与项目可行性研究、项目前期规划方案论证，组织技术人员参与设计方案论证，参与施工图会审；协助前期工作的开展，确保工程按时开工；3．组织施工总包、分包、监理及大型设备招标、评标工作，主持合同洽谈、起草及签订；4．审批监理单位编写报批的监理规划；审批施工单位施工组织设计和专项方案；5．对所有工程建设进度、质量、成本、安全负责。

协调各方主体及内外部工作关系，负责对各项目提供服务和控制；6．组织并主持工程验收，与物业公司进行交接。

7．完成公司领导交办的其他任务；二、总工程师职位名称总工程师所属部门工程部直接领导总经理工作场所办公室、现场职位概要负责领导、组织公司开发项目工程的综合管理、技术支持与论证工作；接受公司总经理的直接领导；职位要求精通行业规范、标准，精通施工流程、质量标准，熟悉行业法律法规。

工作内容1.审查各施工单位的施工组织设计及施工方案，并督促在施工过程中严格按其执行；认真阅读图纸、组织参与设计技术交底，图纸会审工作，审查图纸会审纪要。

2.参与对投标单位及投标人员的资质考察和确认，参与对工程设备和材料的考察和认证。

3.深入施工现场对关键部位和工序进行定时和不定时的检查与抽查，确保结构安全和使用功能；4.组织工程质量检查；组织衔接和及时处理施工过程中的质量技术问题；配合抓好工程进度，安全和成本控制，以及各施工单位的协调工作。

5.全面负责解决设计及施工中出现的重大技术问题；对设计变更进行技术评审，并签署变更意见；6.指导物业管理对建筑物进行合理的维护管理，做好交房后客户装修咨询和管理指导工作，确保房屋结构安全水电气使用合理。

7.考核和培养所属工程技术人员的工作责任心和处理技术问题的能力。

三、项目部经理职位名称项目部经理所属部门工程部直接领导工程部经理、总工程师工作场所办公室、现场职位概要为公司派驻工程项目施工现场的负责人，负责项目部日常管理，接受公司工程部经理的领导；负责开发项目工程管理，作好质量、进度、投资、安全控制，作好