房地产开发三级四级流程制度.docx
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房地产开发三级四级流程制度
开发拓展部流程制度
开发部
2011-04-28
审核：
冯正英编制：
刘鹏飞
一、开发拓展部职能
（一）开发分部工作职责
1、收集政府有关房地产业的政策信息，随时掌握房地产业的新动向。
2、关注土地市场，选择适合公司开发的项目提出建议供领导决策，储备公司可持续发展的土地。
3、与国土部门签订土地使用权出让合同，办理土地初始登记前的相关手续。
4、办理项目启动前的各项报建审批手续，为开工建设创造条件。
5、配合公司各部办理预售、各项竣工验收和项目产权登记工作。
6、与政府有关部门的办事层面保持密切联系，为顺利办理有关报批工作创造和谐氛围。
7、负责政府部门要求的统计报表工作。
8、完成领导交给的其他工作。
（二）开发分部岗位工作职责
1、经理职责
1）主持本部门全面工作，负责部门内部行政管理。
2）收集政府有关房地产业的政策信息，随时掌握房地产业的新动向。
3）关注政府土地市场，选择适合公司情况的开发项目，进行经济分
析，提出建议供领导决策，为公司可持续发展储备土地。
4）组织、安排各项目报建工作，掌握工作动态，及时处理、协调、汇
报工作中出现的问题。
5）协调与相关部门的关系，尽力做好与公司内部单位、部门的协助
配合工作。
6）与政府有关部门的办事层面保持密切联系，为顺利推进有关工作
创造和谐氛围。
7）编写部门管理制度及工作计划，并严格督导执行。
8）负责对下属工作人员的业务指导。
9）完成公司领导安排的其他工作。
2、报建主管职责
1）负责项目报建全面工作，制定团队报建计划，监督部门报建工作执行。
2）负责报建团队的内部培训工作、团队成员的工作指导事宜。
3）组织、安排各项报建工作，掌握工作动态，及时处理、协调、汇
报工作中出现的问题。
4）协调与相关部门的关系，尽力做好与公司内部单位、部门的协助
配合工作。
5）与政府有关部门的办事层面保持密切联系，为顺利推进有关工作
创造和谐氛围。
6）配合经理处理部门其他工作。
3、报建专员职责
1）负责公司所有项目开发建设所需手续的报批报建工作。
2）收集、学习国家房地产业的政策法规，随时掌握房地产业的新动向。
3）熟悉报建业务操作流程、各项报建业务的具体规定、办文时限等。
4）熟悉各项业务的受理部门，办文期间与承办人保持密切联系。
5）熟悉各开发项目的基本情况，对主要的用地、设计、规划指标要明晰、熟记。
6）快速送文，及时跟进，认真落实完成各项报批报建业务，掌握办文动态，
7）与工程部、设计院保持良好的沟通，随时向领导报告进展情况和出现的新问题。
8）负责对外业务公文和部门业务文件的起草。
9）完成领导交给的其他工作。
4、资料员职责
1）负责本部门文件、资料、证件的收发、归档和保管工作，确保文件完整不丢失。
2）负责本部门各项文件的打（复）印工作。
3）承担本部门会议记录和一般性请示、报告的起草工作。
4）协助报建员进行报建资料准备。
5）了解房地产报建业务操作流程及办文部门。
6）熟悉房地产业和建筑业的常用术语，做到在承办文件中应用准确。
7）热情、礼貌地接待本部门联系工作的外单位人员。
8）完成领导交给的其他任务。
（三）拓展分部工作职能
作为房地产开发公司要想在激烈竞争的市场中占有一席之地，首先是必须具备自身的核心竞争力。
核心竞争力中的市场研究能力、土地或项目拓展能力、优秀的融资渠道及低价竞争能力是重中之重，也是拓展部的主要工作内容。
为了达到良好的拓展目的，把拓展工作分成三个部分：
第一关：
目标宗地初步研判。
拓展部负责对目标宗地所在城市房地产市场的系统研究与实地勘察，同时对目标宗地进行实地勘察，落实宗地背景，形成对宗地及周边市场的基本判断，制作《XX宗地初步判断分析报告》，完成对该城市及目标宗地的基本判断。
拓展部领导对《XX宗地初步判断分析报告》进行初审。
第二关：
目标宗地深度研判。
对通过报告的宗地由公司代表进行深度调查并整合公司各个部门的优势完成《XX宗地可行性研究报告》提交公司领导审查。
第三关：
目标宗地合同签订。
通过全方位的考察，完全符合公司发展战略的项目与宗地方进行谈判；对谈判结果完全符合公司发展定位的宗地签订合同。
（四）拓展分部岗位工作职责
1、拓展经理职责
工作职责：
是拓展部的负责人，负责管理、激励本组拓展人员完成拓展任务，负责拓展战略和拓展计划的布置、实施；及时针对公司的拓展战略对拓展部进行战略部署。
对公司的拓展任务进行分工合作、责任到人，确保拓展部工作及时有效完成。
针对土地政策的调整对公司拓展战略提出切实可行的修正意见。
主导工作：
1.制定团队拓展全年计划，并督导各个拓展职责的到位与执行；
2.
3.负责拓展部拓展工作的监督与把控；
4.
5.对拓展主管的工作任务进行指导；
6.
7.负责《XX宗地初步判断分析报告》的审核工作；
8.
9.负责协调各个部门的专业优势配合拓展部撰写《XX宗地可行性研究报告》，并负责报告的审核工作；
10.
11.负责对拓展部的工作结果及时向开发拓展总监汇报；
12.
13.负责协调公司各项资源对意向土地进行论证；
14.
15.负责拓展土地后续筹备工作的监控与指导；
16.
17.负责与项目筹备组进行工作对接。
18.
协助工作：
1.协助开发拓展总监对意向土地进行审核；
2.
3.协助开发拓展总监对意向土地进行合同的谈判工作；
4.
5.协助开发拓展总监对意向土地的合同签订工作。
6.
2、拓展主管职责
工作职责：
负责拓展项目的具体实施，包括人员的分工、可行性研究报告的制作、区域政府公共关系的维系、项目公司的筹备进度等。
协调、监督各项目拓展工作开展和进度把控，并对成果审核后及时上报。
负责拓展部团队的组建与完善，及时针对土地市场的变化对拓展部进行培训，确保拓展部保持较高的敏感性、有效性、积极性的工作状态。
主导工作：
1.完成公司的拓展任务，提出可行性土地拓展工作建议；
2.
3.完善拓展工作流程，负责拓展团队内部建设，提升团队业务素质；
4.
5.关注土地市场，结合公司战略，提出切实可行的拓展时机和方向；
6.
7.负责项目拓展全面工作，对拓展过程的每一个细节进行把控；
8.
9.对市场出现的政策、信息和影响组织拓展部定期制作市场信息报告提交与部门领导；
10.
11.负责意向土地的《XX宗地初步判断分析报告》撰写与指导工作；
12.
13.负责意向土地的《XX宗地可行性研究报告》撰写与指导工作；
14.
15.负责项目签订后土地筹备组的组建工作；
16.
17.负责拓展部经理交办的其他工作事项。
18.
协助工作：
1.协助部门经理对拓展部工作的管理；
2.
3.协助拓展专员工作任务的完成；
4.
5.协助项目筹备组做好前期的勘察、土地征用和拆迁安置工作；
6.
7.协助项目筹备组办理工程项目立项审批、用地计划报批和报审及工程项目开工的各项手续；
8.
9.协助项目筹备组组建项目公司、团队等工作；
10.
11.协助项目筹备组建立和维护地方政府公共关系。
12.
3、拓展专员职责
1、拓展专员
工作职责：
以公司发展战略为方向，以拓展任务为目标，及时、准确、系统的收集土地信息。
对符合公司发展战略的土地要迅速的做出反应并及时向上级做汇报。
对目标项目的工作路径、区位、价格进行初判。
积极配合市场分析师所需信息的收集工作，确保市场报告信息的准确性。
主导工作：
1.负责全面收集以珠三角为主、全国范围为辅的土地信息和项目信息，并进行整理与量化，形成月报提交领导；
2.
3.负责符合公司拓展战略的土地信息进行筛选、整理，并对整理后的土地信息进行深度提炼；
4.
5.对符合公司发展战略的土地进行全方位的信息收集并整理成报告提交领导；
6.
7.负责拓展部经理交办的其他工作事项。
8.
协助工作：
1.协助市场分析师对符合公司发展战略的土地进行市场调查并及时提供必要的市场调查信息；
2.
3.协助拓展主管、项目分析师撰写《XX宗地初步判断分析报告》；
4.
5.协助拓展主管、项目分析师撰写《XX宗地可行性研究报告》。
6.
4、市场分析师
工作职责：
对符合公司发展的区域进行宏观、微观市场调查以及报告的撰写，确保信息的准确性、有效性。
及时对新发布的房地产政策进行收集、分析并对其进行分析，形成报告提交领导，同时负责公司半月刊的编辑。
积极配合拓展专员的信息收集工作，使土地的信息收集体系始终保持完整与准确。
积极配合项目分析师进行目标项目信息的收集整理工作。
主导工作：
1.负责对符合公司拓展战略区域的房地产市场进行全面分析，并形成报告提交领导；
2.
3.负责了解、收集最新的土地政策和信息，并把对公司拓展战略有直接影响的政策和信息及时形成文本发与部门员工；
4.
5.负责对目标土地市场出现的变化及时跟踪并定期形成信息报告提交领导；
6.
7.负责拓展部工作半月刊的编辑；
8.
9.负责拓展部经理交办的其他工作事项。
10.
协助工作：
1.协助拓展专员对目标区域的房地产市场进行信息的收集与整理工作；
2.
3.协助项目分析师进行目标宗地的信息收集整理工作；
4.
5.协助项目分析师进行《XX宗地初步判断分析报告》房地产信息收集工作，和《XX宗地可行性研究报告》撰写的资料整理。
6.
5、项目分析师
对符合公司战略的目标宗地进行资料收集整理工作，对其进行全面的分析（包括：
市场分析、SWOT分析、成本预算等）。
对通过公司领导初步审核的项目进行深度考察，并完成《XX宗地初步判断分析报告》撰写工作。
对有通过领导审核的项目完成《XX宗地可行性研究报告》。
协助拓展专员收集符合公司战略的拓展信息收集整理工作。
主导工作：
1.负责符合公司拓展战略项目的市场调查工作，并形成《市场调查报告》提交领导；
2.
3.负责对符合公司发展战略的项目信息进行收集整理，并撰写《XX宗地初步判断分析报告》；
4.
5.负责对通过《XX宗地初步判断分析报告》的目标土地组织深度考察，并完成《XX宗地可行性研究报告》；
6.
协助工作：
1.协助拓展专员进行信息的收集与整理工作；
2.
3.协助市场分析师进行目标区域的市场分析和政策收集工作；
4.
5.协助合同专员进行拓展资料的收集整理工作。
6.
6、合同专员
负责目标项目谈判开始的合同起草，谈判过程中合同的修改和项目的法律咨询，在项目谈成后的过户手续办理以及拓展部的项目资料管理。
配合项目分析师进行项目的信息收集整理工作。
主导工作：
1.负责目标项目谈判资料的收集整理和正对性法律文件的收集整理；
2.
3.负责对目标宗地的谈判合同的起草、修订；
4.
5.负责目标宗地的过户手续的办理；
6.
7.负责拓展部所有拓展资料管理工作。
8.
协助工作：
1.协助拓展专员进行土地信息的收集与整理工作；
2.
3.协助项目分析师进行《XX宗地初步判断分析报告》的目标土地组织深度考察，和《XX宗地可行性研究报告》的撰写；
4.
5.协助市场分析师进行目标区域的市场分析和政策收集工作。
6.
二、开发拓展部制度及相关规定
（一）开发拓展部管理制度
（二）
1、开发拓展部全体员工必须遵守公司章程，遵守公司的各项规章制度和决定；
2、开发拓展部倡导树立“一盘棋”思想，禁止任何部门员工做有损公司利益、形象、声誉或破坏公司发展的行为；
3、开发拓展部通过发挥全体员工的积极性、创造性和提高全体员工的开发拓展水平，不断完善部门的开发拓展体系，实行多种形式的责任制，为不断壮大公司实力和提高经济效益贡献出自己的力量；
4、开发拓展部提倡全体员工刻苦学习房地产开发拓展知识，并为员工提供学习、深造的条件和机会，努力提高员工的整体素质和水平，造就一支思想新、作风硬、业务强、专业精的开发拓展队伍；
5、开发拓展部鼓励员工积极参与拓展部的决策和管理，鼓励员工发挥才智，提出合理化建议；
6、开发拓展部提倡求真务实的工作作风，提高工作效率；提倡厉行节约，反对铺张浪费；倡导员工团结互助，同舟共济，发扬团队合作和团队创造精神，增强团体的凝聚力和向心力；
7、员工必须维护拓展部纪律，对任何违反拓展部各项规章制度的行为，都要予以追究。
（二）开发拓展部员工守则
1.遵纪守法，忠于职守，爱岗敬业；
2.
3.维护公司声誉，保护公司利益；
4.
5.服从领导，关心下属，团结互助；
6.
7.爱护公物，勤俭节约，杜绝浪费；
8.
9.不断学习，提高水平，精通业务；
10.
11.积极进取，勇于开拓，求实创新。
12.
（三）部门成员个人形象要求及规定
1、外在形象规定
1）开发拓展部工作人员仪容仪表规定。
五官端正，有亲和力；头发干净清爽，发型、发色不得怪异；员工衣着整洁、大方，正装上班；女员工平时应化淡妆，指甲经常修剪，保持清洁，指甲不得过长和过于花俏。
2）开发拓展部人员言谈举止规定。
吐字清晰，语言亲切得体，音调委婉柔和；面带微笑，耐心聆听，不随便打断别人谈话；态度要热情大方，举止要彬彬有礼，规格要对等适中；谈话要有理有据，言简意赅，不应冗长繁杂。
2、内在修养规定
1）开发拓展部人员教育程度规定。
员工受教育程度为正规全日制大专以上学历，毕业证原件需交人力资源部验证；通过公司行政能力测试和专业知识测试，知识渊博。
2）开发拓展部人员品行规定。
对公司信息保密，对领导忠诚，对同事诚恳；对公司同事热情、礼貌，建立良好人际关系；严格遵守公司保密制度，保守公司和部门秘密；自尊自爱，维护公司形象。
3）开发拓展部人员工作态度规定。
工作认真仔细，有敬业精神；工作积极主动，提前沟通；注重工作细节，追求完美；遇到问题，没有借口，只有对策；改进工作方法，增强工作效率。
4）开发拓展部人员专业度规定。
掌握本部门所要求专业知识，提高工作效率；熟悉部门工作流程，处理本职工作熟练自如；积累拓展人脉，力求工作独当一面。
（四）部门成员职业操守规定
1、私下出让项目同外单位勾结虚报价格的规定。
在对外洽谈项目中，必须坚持“以董事会授权、小组集体参加、一种声音对外、禁止单独（私自）接触”的原则，公司员工不得有以下行为：
1）不得单独私自与对方公司或竞争对手公司的人员发生往来；如与对方公司或竞争对手公司人员存在亲戚、同学、同乡等熟人关系时，要主动向公司说明情况，由公司决定是否回避。
2）不得以明示、暗示等方式向对方公司或竞争对手公司人员出卖、透露公司的项目信息（包括项目底价、竞争策略、谈判条款等）；
3）不得擅自发表影响项目谈判合作的言论，只能在董事会的授权范围内，主要由部门经理或项目负责人与对方洽谈协商，项目小组成员只能从中协助，体现一种声音对外，不得有杂音；
4）不得与对方公司或竞争公司私通勾结，以抬高虚报价格或增加影响项目效益的附加条件等方式，私自谋利，损害公司利益。
2、把公司关系介绍给他人的规定
在日常业务往来中形成的信息资源和公司关系，包括合作公司、政府部门和特定社会组织机构的业务范围及特点、其负责人、经办人员信息等，以及与他们之间稳定的熟络关系，是公司广义上的无形资产。
公司员工负有保守秘密义务：
1）不得将工作中掌握的公司关系和信息资源私自介绍给公司以外的他人；
2）不得利用公司关系和信息资源从事谋取利益的行为；
3）不得利用公司关系和信息资源帮助与自己有利益相关的公司或他人开展同业竞争。
3、政府同公司传递内幕信息的规定
公司在项目开发过程中，指定专门人员与政府有关部门开展沟通联系，必须坚持“公司利益为本，保持沟通渠道，及时请示报告，保守工作秘密”的原则，公司员工须遵守以下行为：
1）在与政府有关部门开展沟通联系过程中，公司指定专门人员负责，实行公司授权、单线联系（1—2人）、层级负责，经办人员不得向公司其他员工或他人透露有关信息、情况；
2）
3）与政府有关部门联系沟通的人员要经常性地开展沟通、交流感情，根据公司指令或项目进展情况要及时、主动地了解信息情况，为公司发展和项目利益争取主动权；
4）
5）开展沟通联系时要长期保持、有礼有节，公司员工要主动汇报有关情况，若有重要的项目信息需要特定对价的，要及时请示公司决定。
6）
（五）部门成员信息保密规定
1、遵守公司保密协议内容规定
1）技术秘密。
开发部人员对公司技术方案、工程设计、技术指标、研究开发记录、图纸、操作手册、技术文档、相关的函电等等有保密的义务和责任。
2）商业秘密。
开发部人员对公司以下商业秘密有保密的义务和责任。
①客户名单、开发计划、项目资料、定价政策资料等；②公司尚未付诸实施的开发战略、拓展方向、开发规划、开发项目及开发决策；③公司内部掌握的合同、协议、意见书及可行性报告、主要会议记录；④公司财务预决算报告及各类财务报表、统计报表；⑤公司所掌握的尚未进入市场或尚未公开的各类信息。
⑥公司与相关单位的公关的相关信息；⑦其他经公司确定应当保密的事项。
2、部门保密条款
1）部门资料保密规定。
属于一般密级文件、资料和其它物品的制作、收发、传递、使用、复制、摘抄、保存、销毁及采用电脑技术存取、处理、传递的公司秘密，由部门委托专人保管执行并登记在案。
属于特殊密级文件资料和其它物品的制作、收发、传递、使用、复制、摘抄、保存、销毁及采用电脑技术存取、处理、传递等，需要由经理签字批准，明确责任人并采取必要的登记安全措施，在设备完善的保险装置中保存。
2）部门秘密会议和活动规定。
对部门会议设备和会议管理文件不得对外泄露；部门对外公关活动的场所、事项、活动人员不得对外泄露。
3）日常生活保密规定。
不准在私人交往和通信中泄露部门秘密，不准在公共场所谈论部门秘密，不准通过其他方式传递部门秘密。
（六）对外接洽、接待及相关礼仪规定
1、对外业务洽谈礼仪
1）守时原则。
在办理报批报审业务时，宜提前到达约定地点，把握谈话及业务办理进度，不宜拖延时间。
2）提前准备。
业务洽谈所需的资料和工具应提前准备好，思路清晰。
3）平等原则。
在业务洽谈过程中，态度不卑不亢，保持自尊，维护个人形象和公司形象。
4）在跟政府办事人员宴请、赠送礼物或组织其他活动时，应严格遵守对方秘密，不宜公开。
2、对外接待礼仪
1）衣着大方得体，头发、指甲干净整洁，鞋袜搭配平衡，女士宜淡妆示人，服饰及妆容不可夸张。
2）谈吐礼貌、热情，语气祥和，声音亲切悦耳，语速不宜过快。
3）坐姿端正，走姿精神，视线不紧盯一处。
4）握手不能太重宜不能太轻，表示出热情友好即可，特别跟女士握手，不能时间太长。
5）对方没主动提出抽烟时，不宜主动抽烟。
6）陪同客人行路，请客人行于自己右侧。
7）乘坐车、上下楼梯、电梯、礼让在先主动开关门。
8）自己处于主陪地位，应并排在客人旁边，不要落在后边。
9）同时接待几批客人，按轻重缓急分批接待，先急后缓，对需要等待的客人需说明情况并致以歉意。
（七）开发部业务办理手续规定
1）开发部人员必须明确各项批文的办文单位及办文地址。
2）熟悉各项报建的先后顺序及流程，通宵整个流程各个环节。
3）每项报建业务资料提前准备，申请表填写准确，资料明细完整。
4）按时报送，及时跟踪报批报审进度，并及时向领导反馈办理情况。
5）遇到问题，能独自解决的，自己灵活解决；不能独自解决的，及时寻求领导帮助。
6）在办文过程中，跟政府办事人员保持良好关系，注意人脉积累，以方面开展工作。
（八）资料及证件管理规定
1、资料及证件移交
1）凡是需要档案馆（市或区）备案资料，原件移交至工程部，本部门留底复印件。
2）凡是需要公司保管的证件，原件移交至行政部，本部门留底复印件。
3）移交时必须填写移交单，并由双方部门经理和经办人签字，方可完成资料及证件移交的动作。
2、资料及证件的借阅
1）资料借阅必须在借阅单上签字，并注明借阅用途和归还时间
2）借阅重要资料时，必须由其双方部门经理和经办人签字，才可借出。
3、资料及证件的归档
1）资料及证件的归档应遵循安全、方便查阅、摆放有序的原则。
2）重要文件应做标注，锁在资料柜，有责任人保管好。
3）报建批文、政府文件资料、证件资料、部门学习资料等应分门别类归档，以便于查询。
4）统一性质文件按时间顺序归档，目录清楚，并对文件夹命名和排序。
5）资料柜按功能划分，编号清楚，锁匙完好。
（九）其他相关规定
1）开发拓展部成员，下班必须保持通讯畅通，并按领导安排，随叫随到。
（如有不可控因素，需领导同意）
2）如有加班过晚，影响正常上班，经领导同意后方可调休。
（调休条件：
不能影响正常业务。
）
三、公司流程架构（开发拓展部工作流程制度总表）
开发拓展部制度、流程清单
序号
一级流程/制度
二级流程/制度
三级流程/制度
四级流程/制度
1
拿地立项
招拍挂
公开招拍挂
土地信息获取（土地信息筛选流程）
土地信息收集并报相关部门领导筛选
2
可行性研究分析、经济测算（可研内部审批流程）
项目概况分析
3
市场调查分析
4
项目规划设计建议和进度安排
5
项目费用估算
6
项目财务评价
7
项目风险分析
8
结论与建议
9
土地竞买
竞买申请（具体执行操作方法再细化）
10
领取竞买牌号，现场竞价（相关领导参与，不一定属于开发部的四级流程）
11
签订成交确认书和土地使用合同
12
付清地价款、办理产权登记手续
13
与企业提前洽谈，走招拍挂手续
土地信息获取（土地信息筛选流程）
与企业洽谈，确定合作路径，国家将土地收储，支付给开发企业补偿费
14
可行性研究分析、经济测算（可研内部审批流程）
项目概况分析
15
市场调查分析
16
项目规划设计建议和进度安排
17
项目费用估算
18
项目财务评价
19
项目风险分析
20
结论与建议
21
招拍挂
国家二次招拍挂，承诺该企业拿到土地，支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付；
22
按招拍挂流程拿地
23
城市更新
旧改项目
土地信息获取（土地信息筛选流程）
土地信息收集并报相关部门领导筛选
24
可行性研究分析、经济测算（可研内部审批流程）
项目概况分析
25
市场调查分析
26
项目规划设计建议和进度安排
27
项目费用估算
28
项目财务评价
29
项目风险分析
30
结论与建议
31
项目申报
取得街道办对意向改造项目的书面意见
32
取得原农村经济组织及继受单位对改造项目及改造范围内的书面意见
33
取得项目所在地国土主管部门对改造范围内土地权属情况的意见
34
取得项目所在地规划主管部门的规划意见
35
绘制意向改造范围近期实测图
36
取得街道办对范围内旧屋村核定的书面意见
37
预案编制和公示
38
计划编制（需由改造单位洽谈获得90%以上业主同意项目改造，具体执行应该属于旧改拆迁办流程）
39
改造范围审定手续办理
40
旧改专项规划申报
专项规划委托编制（商务部洽谈委托事宜、签订合同，设计部跟进规划编制）
41
专项规划草案汇报
42
专项规划报区旧改领导小组审议
43
专项规划报市规划局审批
44
专项规划草案公示
45
专项规划报建环委
46
土地竞得
确认改造单位主体（包含主体确认的公示手续）
47
土地使用权与拆迁
升级会员 