房地产相关项目合作建议书.docx

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房地产相关项目合作建议书

全程策划代理合作建议书

策划代理有限公司

2011年07月

前言：

第一部分观点

第二部分合作模式、取费标准、销售进度

第三部分项目营销代理服务工作内容

及服务承诺

第四部分简介

前言：

至诚合作

坦白的说，我们初入长沙市场，尽管在代理湘潭建鑫城国际社区、长沙星城荣域的过程中获得了比较理想的营销业绩，同时也赢得了业界的口碑，但这一切只是刚刚开始，我们在将在后续的合作中，不断的反省自己，追求卓越，全力服务于长沙的“闽籍开发商。

”

励志长沙

（）拥有7年福建省内开发商的服务经验，在长期的配合中积累丰富的全程代理经验，能够更加贴切于闽籍开发商的开发建筑理念，同时在我们长期代理的近百楼盘中，无一失败案例，未来我们将在长沙再铸辉煌——闽籍开发商专属综合代理服务商；

战略联盟

（）励志长沙进行全面发展，迫切需要与贵司达成战略联盟合作伙伴，在秉持专业科学，认真负责的前提下，我司将以最全面的策划代理服务、最超值的策划代理取费，开发商利润最大化的策划理念，进行全程代理跟踪，为我司营造市场口碑与企业形象，同时，为贵司提供更多附加价值服务，以确保开发商能够达到——价值最优化、服务最优化、价格最优化、利润最优化的目标，尽显我司战略联盟合作之诚意。

第一部分观点

一、项目界定

根据与贵司的初步沟通及我司类似项目的顾问经验与实践,项目处于市区成熟住区.但交通通达情况欠佳，未来周边配套提升受集中住区拆迁制约。

百合田认为其特殊性在于:

它不同长沙普通城区小户型公寓项目也不同于市区地段豪宅项目。

它的定位绝对需要颠覆传统、它的推广绝对需要剑走偏锋.都市新贵+成长型商寓是我们对产品的研判。

二、高效率销售

积蓄福建省多年操盘经验同时结合长沙本地市场操盘经验总结出长沙区域市场内高效率销售成功经验：

1、自造营销节点，通过制造营销节点递进式推进项目营销工作。

2、高标准客户维护，以超越市场的服务标准礼遇客户，从心打动客户。

3、高坝蓄水式蓄客，达成开盘必清盘；利用人气去化滞销房源。

三、低成本推广

提供全程策划代理及推广服务,保证销售、策划推广的无缝对接，以达到最高效率，在低成本推广方面百合田一直不断思考，也取得了不少的成功经验：

1、合理的煤体渠道组合，达到1+1＞2的效果。

2、空中轰炸与地面部队结合，通过展销、客户渠道开发、大客户拜访等形式与推广动作相结合；获得低成本下的高效益。

3、结合新闻、事件炒做等低成本甚至零成本的手段推高项目知名度达成客户口耳相传的效果。

四、利润最大化风险最小化

在开发过程中利润与风险总是同在，多年营销经验力求在追求开发商利润最大化的同时将风险降至最低，我们的经验是：

1、小步快跑稳走，既每批推货控制体量，推货频率适当提高，每期供货价格稳步上行。

2、百合田自开发前期就介入项目开发，对产品提出市场适应化建议，保证产品的市场抗风险性。

四、营销是协同作战

深知营销是一场联合作战，是整个开发领域的多公司多部门协同工作。

百合田具备开发领域中各个专业公司（如建筑规划设计院、景观设计院、招商公司、物业公司等）配合经验及整合能力。

同时我们知道与开发商的深入沟通及紧密配合尤为重要，百合田与贵司与生俱来的地缘关系相信从一开始就缩短了彼此沟通的距离。

我们有信心与开发商一起肩并肩背靠背协同作战取得最大胜利。

五、跳脱项目看发展

除实现经济效益以外我们认为开发商已经到了需要上一个台阶的阶段，即从单项目开发向区域战略布局，从机会型公司向战略型公司转变的过程。

百合田愿与开发商携手共进，更愿以专业经验向开发商提供除营销以外的企业发展建议。

第二部分合作模式、取费标准、销售进度

1、合作模式；

*****全程跟踪代理合作模式*****

全程跟踪代理合作模式——我司将长期安排优秀的策划总监、策划经理、项目总监、销售经理全日制驻场进行全方位的代理销售策划工作，力争项目在利润最大化的基础上，达到“短、平、快”的销售目标，以明确我司代理贵司项目之诚意，同时，项目高层务必在每月至少一次前往贵司进行重要营销节点的沟通与战略制定，重要时间节点必须到场。

同时，项目前期规划与设计，我司中、高层将进行全程跟踪，为贵司提供附加服务，确保项目能够保证最高效的开发进度；

百合田（厦门）主要的服务形式有两种：

企业发展及营销顾问

不常驻现场

根据项目所需提供针对性服务

A、策划与广告服务

短期：

仅限开盘或合作初期

常驻现场

长期：

合作期全过程驻场

B、策划、营销、广告、销售代理一体化服务：

即在上述合作形式的基础上，受发展商委托，派出项目销售经理和策划经理长驻现场，并在项目当地招聘专业销售顾问，为项目直接提供销售代理服务。

2、取费标准；

*****多元化战略联盟收费标准*****

多元化战略联盟收费标准——

本案全程营销代理，我司以长期发展长沙、扎根长沙的理念，采用战略联盟的形式进行代理，所谓战略联盟即，公司在平衡日常支出收入的情况，不以盈利为目标，以企业理念与企业发展为导向，通过最超值代理服务取费模式，一流的策划营销服务于本案，最终达到塑造我司企业形象的目的，在整体工作质量不变的情况下，整体收费将突破现有市场代理行业之极限，贵我双方以长沙房地产市场战略联盟的方式进行合作，后期我司拥有长足的发展空间后，我们仍有诚意保持现有的战略合作模式与代理取费标准，以明确我司代理本案之诚意；

收费标准制订依据：

1、本项目收费标准我司按照非常规模式考虑。

本着长期合作的诚意，基础佣金部分仅考虑百合田的实际操盘支出与收支平衡，将公司利润全数压缩至溢价佣金部分；充分表示我司对成功操作该项目及为甲方创造最大利润的信心；

2、我司将完善长沙分公司配置，以便为项目提供高标准服务；但在收费标准上适当压缩，仍按项目组服务模式计费以表达我司与贵方长期战略合作意向。

整体战略合作模式共有3种收费方案，供贵司参考并最终选取最佳合作方案

取费模式——近期我司对本案周边进行了摸排调查工作，本着至诚合作的理念，我司将初步给予贵司代理价格的参考，同时以价格为主导，从而生成整体代理取费模式；

付款方式及其它

1、付款方式为月结。

每月结清当月完成的销售业绩的销售代理费的90%，预留10%待完成阶段销售指标后全额结清。

2、贵司依约按时付款，按时完成工程进度，我司依约按时完成各项销售指标，双方具体违约责任待合同中详细洽谈。

详细合作细节待贵我双方进一步洽谈。

3、销售进度——12至16个月内90%完销；

确保销售进度的前提——工程进度与销售进必须协调一致：

双方约定，项目在我司代理期限内（暂定本项目的销售周期为14个月），贵司应保证按照以下进度完成项目建设并准时交付使用：

2009年全面动工，2010年5月前取得至少一栋单体预售条件.同时我司应按开盘当月完成当期可销售面积60%以上销售率，开盘半年内达到当期推货90%以上销售率。

第三部分：

项目营销代理服务工作内容

一、开发顾问阶段

（一）阶段市场动态分析（月度）

1、市场最新动态（政策、销售、价格、新增项目等）；

2、竞争项目销售情况及变化分析；

3、竞争项目营销策略分析；

4、竞争项目价格变化分析；

5、市场动态总结；

6、项目应对市场动态策略提示。

（二）项目规划设计成果研讨

1、项目（建筑、景观）规划设计成果研讨；

2、户型设计（平面、面积、配比）成果研讨；

3、建筑外立面风格成果研讨；

4、园林设计成果研讨；

5、配套设施设计成果研讨；

6、物业管理及智能化配置成果研讨；

7、项目分期开发战略研讨；

二、项目规划报建完成，施工图报建——项目动工前两个月

（一）项目开发建议书

1、开发节奏

2、开发时序

3、施工与销售场所的组织方式

（二）营销模式研析

1、竞争性项目的营销模式分析

2、成功个案的营销模式分析

（三）项目入市时机及销售周期建议

1、项目启动时机及入市时间

2、项目销售周期建议

（四）价格定位及价格策略

1、价格定位及依据

2、总体价格走势建议

3、价格明细表

4、动态均价测算表

5、付款方式定位

6、销售总控建议

（五）项目推广

1、项目命名

2、项目推广主题

3、项目营销总体构想及创意

4、项目品牌推广策略

（六）广告宣传

1、项目视觉识别系统VIS设计思路

2、总体及各阶段宣传主题的构思创意

3、项目一期年度广告计划

4、媒体选择建议

5、广告投放策略

6、项目包装方案

7、各类宣传资料设计

8、报纸广告创意思路

9、电视广告创意思路

10、SP活动策划方案

11、PR活动策划方案

12、广告宣传费用概预算

三、项目动工前二个月——项目正式认购开始

（一）动态市场调研

1、市场最新动态（政策、销售、价格、新增项目等）；

2、竞争项目销售情况变化分析；

3、竞争项目营销策略变化分析；

4、竞争项目价格变化分析；

5、市场动态总结；

6、项目应对市场动态策略提示。

（二）项目宣传推广方案的修正

（三）宣传工作的准备

1、项目视觉识别系统VIS的设计、修改、定稿、制作建议

2、楼书、单页、折页等资料的设计、修改、定稿建议，监督制作、印刷

3、售楼处展板的设计、修改、定稿建议，监督制作

4、软性广告及宣传文章的撰写建议、监督修改、定稿

5、报纸广告的设计、修改、定稿建议及投放时间确定

6、电视广告的脚本创造建议，协助监督拍摄、修改、制作及播出时段预定

7、路牌广告的创意、设计、修改、定稿建议及展位投放策略

8、项目网站的建立、网页的设计制作、网络广告的设计制作建议

9、其它媒体广告的创意、设计建议，监督制作

（四）项目参展准备

（五）现场包装工作

1、售楼处的定位建议，监督其装饰设计、方案修改、施工及最后的布置

2、样板房的选择建议，监督其装饰设计、方案修改、施工及最后的布置

3、监督售楼处周边环境的营造

4、工地围墙的创意、平面设计建议，监督制作、施工

5、条幅、彩旗、灯箱、气球、拱门的设计建议，监督制作及安装

6、看楼通道的设计建议，监督制作、施工

（六）销售资料及销售工具的准备

1、《商品房买卖合同》补充条款的起草、修改，合同准备

2、《认购书》的起草、修改、定稿及印刷跟踪

3、《临时认购单》的起草、修改、定稿及印刷跟踪

4、《价格表》的修改、定稿、复印或印刷跟踪

5、《认购须知》的起草、修改、定稿及印刷跟踪

6、《购房计划书》的设计、修改及印刷跟踪

7、《销售价格明细表》的制作

8、《客户登记表》的制作

9、《客户调查问卷》的起草、修改及印刷跟踪

10、《销售管理条例》的起草、修改、定稿方案

11、售楼处各项办公用品及办公设备的准备建议

12、售楼处、看楼通道、样板房所播放影音资料的准备建议

13、协助财务收据、发票、银行账号、刷卡机、点钞机的准备

14、建议及监督项目各类模型的制作

（七）人员准备

1、销售及管理人员培训

2、保安、现场服务人员、财务人员的项目培训

3、现场人员服装、名片、工卡等事项的设计、制作建议

（八）开盘活动的准备

1、开盘日期的选择

2、开盘活动的策划和筹备

3、落实开盘仪式的礼仪准备

4、协助贵宾、嘉宾的名单确定及邀请

5、媒体记者的邀请

6、监督开盘活动所需各项软硬件设施的准备

（九）监督、检查、落实法定销售文件（五证）等各项售前准备工作

四、项目正式认购——公开发售

（一）市场预热

1、落实发布新闻

2、落实软性广告宣传

3、现场包装，销售气氛的营造

4、公关活动组织、实施方案

（二）内部认购

1、落实客户来访及电话咨询执行

2、每周汇总、反馈信息

3、协助开发商完善销售的各项准备工作

4、销售价格、付款方式、宣传主题等修订建议

5、销售人员的再培训

6、协助开发商完善各项管理制度

7、监督内部认购情况

8、销售控制策略制定及实施

9、拟定开盘促销计划

（三）正式开盘

1、监督各类媒体广告的发布

2、开盘仪式的组织

3、排队选房或抽签选房活动的组织

4、监督电话咨询情况并做出客户的咨询工作

5、现场客户参观接待

6、监督客户缴纳定金，签署《认购书》情况

（四）各个销售时期

1、做好销售控制工作

2、监督销售价格阶段性调整

3、监督各期广告的创意、设计，制作、发布

4、销售人员的继续培训

（五）销售活动的组织

1、参加房地产交易会（展销会），协助开发商预定展位

2、监督布展的设计、制作、施工

3、展销活动的策划及筹备

4、促销方案的拟定

5、展销宣传资料的准备

6、参展人员及车辆的调配

（六）其它宣传推广活动

（七）售中、售后服务

1、商品房买卖合同的签定

2、按揭手续的办理

3、合同款、按揭款的跟催

4、协助解决客户投诉

5、协助解决危机处理

6、入伙流程的安排

7、协助办理入伙手续

*****（）的服务承诺*****

1.我司考虑对本项目的重视，特别安排我司董事及区域负责人对本项目进行全面跟进，负责对贵司的服务工作及同贵司保持密切联系和沟通;

2.所有方案以及具体工作计划均由董事、项目负责人、创作总监、策划总监、项目管理中心审核监控，保证出品达至本司最高专业水准；

3.我司将确保以最佳服务阵容及水准为贵司提供所约定的服务内容；

4.在公司总部成立项目专案小组，由经营管理委员会、策划中心、项目管理中心、创作中心、营销中心、研究中心组成，负责为项目提供专业全面的服务；

5.公司总部项目专案小组和现场专案驻场小组，根据项目需要配合开展相关营销策划推广执行工作；

6.在项目现场成立专案驻场小组，负责项目现场的策划、推广及销售执行工作，并及时对项目现场和公司总部的情况进行反馈、跟踪；

7.在项目实操阶段，董事/区域总监至少每月与客户会面一次，就项目推广及销售情况进行总结；

8.每月向贵司提交一份《项目本月度工作总结及下月度工作计划报告》。

9.如对我司在开展工作过程中不足之处提出的建议和批评，我司将在三个工作日内给予书面答复，在五个工作日内完成工作流程的检讨和调整。

第四部分简介

*****（）关于*****

❆房地产机构的创立：

2002年，房地产代理有限公司成立。

本着“合众之长，共赢天下”的服务理念，致力于构建房地产领域完整的系统服务，

深知专业乃立身之本，品牌为发展之源，百合田重视每一份委托，珍惜每一个项目。

时至今日，百合田80%新客户来自发展商之间的介绍。

同时，力求在于客户的合作中，学习客户，消化客户。

的价值在于“行万里路”在于无数次：

听君一席话，通过汇集点滴经验与教训。

整合种种成功与失败，诚意与每一位合作者分享。

深信，企业的核心竞争力只能源于企业内部。

在房地产行业爆发时增长告一段落之后，当越来越多房地产公司由“机会型”企业向“策略性”企业转轨，联合全国顶级学府的相关专家，探求房地产企业的持续发展之道。

截止目前，服务的开发商有：

香港英皇集团、银鹭集团、夏商集团、国建集团等；服务的典型项目包括：

湘潭建鑫城国际社区（150万㎡）、安徽银鹭万树城（60万㎡大型住区）、长沙星城荣域（22万㎡大型豪布斯卡社区）、闽西南商贸城（25万㎡大型商住区）、泉州成功国际城（26万㎡大型商住区）、厦门英皇湖畔华庭（9万㎡市区高层）、厦门国际广场（6万㎡市区超高层豪宅）、厦门岳阳楼（6万㎡市区高层）、厦门经典大地（6万㎡市区高层豪宅）、厦门国建东海岸（12万㎡大型别墅住区）、漳州锦绣一方（170万㎡市区大型住区）、漳州天颐香溪（1000亩近郊别墅区）等等。

❆的定位：

Ø公司定位：

中国房地产赢家的专业合作伙伴。

Ø品牌服务理念：

专业、务实、共赢

Ø经营定位：

致力于中国为房地产项目提供深入、全面的专业服务，成为中国最优秀的房地产综合服务商。

Ø长沙分公司经营定位：

贴身服务，专为闽籍开发商量身定制最优营销模式，为闽籍开发商湖南区域拓展保驾护航。

*****（）的服务理念*****

我们常常思考，百合田的强项是什么？

从营销推广、全程策划到决策顾问，从大型住宅小区到商业地产综合服务，……百合田的强项就是专业，百合田在全国的成功就是专业化的成功。

我们更进一步认识到，百合田要加快发展，必须与二、三线城市同行真诚合作；而本地公司想吸引优质客户，也需要借助百合田的专业优势。

百合田（厦门）公司的成立就是为了帮助福建区域正在处于成长性的企业进行转型升级，协助福建房地产企业在全国区域开拓的项目工作保驾护航。

具体而言：

“携手百合田，合创第一”计划能为合作者提供如下关键支持：

1）技术支持：

任何关于房地产策划及操盘方面的问题，均可立即得到全国一流精英的咨询服务，根据项目需要，将安排相关人员亲临现场实地解决。

2）管理支持：

的强大还在于完善的项目管理系统，携手百合田，即获得一流的房地产项目管理经验；同时，还可以为您提供公司管理方面的咨询。

3）资讯支持：

的资讯中心定期提供全国重要房地产资讯，并可为您服务的项目提供全国同类型相关资料，务求做到全国视野。

4）培训支持：

将随时为您所输送的人员提供专业培训，专业体现有目共睹。

5）广告支持：

拥有专业的广告创作部门，将以专业的创意，优质的服务为房地产营销策划提供最直接的表现。

6）操盘支持：

（）公司针对项目的难度，直接安排项目经理长期驻场，充分保障项目服务质量。