商业地块可行性研究报告.docx
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商业地块可行性研究报告
-X区X镇商业地块可行性研究报告
一、项目基本情况介绍
1、项目位置
本案地理位置位于XX区，基地位置为于X区X镇板块：
东靠逸仙路，南靠长逸路，西临X路，北对建配龙。
[地理位置]
X区位于X市北郊，长江与黄浦江的交汇处东北濒长江。
遥对崇明县；东临黄浦江，与浦东新区隔水相望；南与杨浦、虹口、北、普陀四区毗连；西与嘉定区接壤；西北与江苏省太仓市为邻。
全区分为陆地、岛屿两部分。
长兴、横沙两岛自西向东横卧于长江入海口。
全境东西长56．15公里，南北宽23．08公里。
面积415.27平方公里（岛屿面积占26％），面积415平方公里，常住人口约122.8万。
淞南镇则位于区境南部。
东沿黄浦江岸至闸北电厂，与杨浦区接界；西至西泗塘河，与泗塘新村街道相邻；南接江湾机场，与高境镇毗邻；北有蕴藻浜，与杨行镇、吴淞街道相望。
[镇域面积]
全镇总面积13.65平方公里，其中市属企业约占总面积的70%，本镇可规划面积4.25平方公里。
[社会人口]
淞南是一个以动迁导入人口为主的新兴区域，现有16个居委会和2个筹备居委会，至2002年底，共有居民26329户，常驻人口约80000人。
截止至2006年，常驻人口约150000人。
[经济发展]
2002年全镇经济保持快速度发展，全镇综合经济实力进一步增强。
完成增加值7.63亿元，同比增49.96%；工业销售产值11.44亿元，同比增22.49%；社会消费品零售额2.01亿元，同比增55.18%；外贸出口拔交额1113万美元，同比增38.90%；实现财政收入9178万元（含区级），同比增56%。
2、交通条件
——逸仙路上交通：
轻轨3号线、51、51X、101、751、713
——X镇内交通：
810、713、751、52、53、95
交通运营表如下：
51路
宝昌路--同心路--大连西路--上农新村--新华一村--大柏树--纪念路--江湾镇--场中路--三门路--高境庙--马桥--何家湾路--严家宅--张行--张华浜--北张华浜--淞兴路--同泰路--吴凇码头--水产路--双城路--宝杨路--凇宝路--宝杨码头
6:
00-20:
00
52路
花园路--大连西路--上农新村--大柏树--纪念路--江湾镇--场中路--三门路--高镜庙--马桥--何家湾路--西塘桥--同南路--长江南路--吴凇煤气厂
4:
30-23:
30
53路
X镇--X医院--牡丹江路--友谊路--宝杨路--七号门--水产路--海滨新村--泰和路--北张华滨--张华滨--华浜新村--吴凇煤气厂--长江南路--三转炉--江杨南路--泗塘新村--爱晖路--呼玛路--通河路--共和新路
4:
30-23:
30
95路
X火车站--中兴路--中山北路--闸北公园--广中路--彭江路--五汽冠忠--走马塘--彭浦新村--遵义医院--纪江路--共江花苑--纪蕴路--通河新村--泗塘新村--江杨南路--三转炉--上钢一厂
4:
00-23:
55
101路
鸿兴路--同心路--大连西路--上农新村--新华一村--大柏树--纪念路--江湾镇--场中路--三门路--高境庙--马桥--何家湾路--严家宅--张行--张华浜--北张华浜--泰和路--水产路
4:
00-24:
00
713路
黄兴路--国顺路--国定路--五角场--政民路--邯郸路--结核医院--武川路--纪念路--江湾镇--三门路--高镜庙--马桥--何家湾--西塘桥--淞肇路--长逸路--淞南新村
6:
00-23:
00
751路
虹镇老街--张家巷--临平北路--四达路--大连西路--曲阳新村--大柏树--纪念路--江湾镇--场中路--三门路--高镜庙--马桥--何家湾--长逸路--X五村--X医院--X镇
6:
00-20:
30
810路
呼玛新村--爱晖路--泗塘新村--江杨南路--三转炉--西塘桥--何家湾--高境庙--三门路--江湾镇--大柏树--玉田支路
6:
00-18:
30
3、周边环境
附近商业设施：
虽然依托淞南中心但是如果要买大件或是一次性采购还是要乘车前往江湾镇的华联吉买盛。
距离本案2公里以上。
KFC
联华超市
爱辉购物中心
教育：
淞南小学
长江二中
宝钢工业技校
X职校
医院：
X地段医院 离本案距离:
700米/步行时间:
8分钟
上钢一厂职工医院/ 出租车起步费11元
生活配套：
农村商业银行
建设银行
工商银行
X银行
X邮局
泗溏农贸市场
X公园 离楼盘距离:
600米/步行时间:
10分钟 免费公园
宝江宾馆
X大酒店
4、经济指标
用地性质：
商办
容积率：
1.7
产权：
50年
绿化率：
30%
车位配比：
0.3/100平米
车位地上：
10%
车位地下：
90%
建筑密度：
50%
第二部分：
项目发展背景
1、宏观市场分析
X宏观经济背景
根据统计资料，随着世界经济的复苏，大部分国家与地区的资产价格都大幅上涨。
2006年上半年，英国的房价比其2000年年末上涨幅度超过100%；同期，美国的房价涨幅也超过60%；其他国家和地区的房价都有不同程度的上涨。
跟随着英国、美国等国家房价上涨的步伐，我国房价也于1999年末、2000年初开始上涨，在2004年涨幅达到高峰，最近涨幅有所缓和，这主要与宏观调控有关。
2006年5月17日以来，国务院关于房地产宏观调控文件及相关配套政策出台后，房屋销售价格指数由今年峰值5月份的105.8逐步下降至9月的最低值105.3，10月份略有上升，为105.4。
总体来看，房屋价格涨幅总体趋缓，显现了宏观调控的初步效果，但是形势依然不容乐观，刚性需求坚挺、土地成本上升，导致了少数城市房价涨幅仍然较高。
在宏观经济调控的政策下，2006年X的楼市几经大起大落，尤其是公寓房，受宏观调控的影响最大，供、销、价格各条曲线异常敏感，起伏不定。
年终回顾时，我们发现，其实2006的X楼市不断地有一股股的暗流在催动着公寓住宅的价格曲线上扬。
——住宅市场分析：
1.12007出现根本性转变
2006年上半年“国六条”之后国家陆续出台了一系列的宏观调控政策，针对住房供应结构不合理、炒房风气浓厚等问题制定了相关的政策。
显而易见，在打击投机炒房的同时，改变住房供应结构并加大对中低收入人群的住房保障，是这次宏观调控希望着力解决的问题。
假设现有政策措施被严格执行的话，2007年的房地产市场将出现一些根本性的转变，房地产市场也会迎来持续、稳定、健康的发展；毕竟政府的调控目的不在于打压房地产市场，而是希望引导出一个房地产市场良好发展的局面。
“90/70”是现期调控政策中最惹眼的一条，从总量上保证套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占比重达到开发建设总面积的70%以上，导致中低档住房供给彻底敲实；“去年下半年以后，因为原本设计的住房结构不符合70%以上建小户型的要求，很多项目一直陷入审批的停滞阶段。
”一位X房地产界人士如是说。
而1月9日建设部的“征求意见稿”出生24小时不到便夭折，充分说明了住房结构调整已经不仅仅是房地产行业的业务问题，房价的不断高涨和之前的调控政策在某种程度上的失灵，关于90/70的住房结构调整已经被提升到一个社会问题的高度；也表明了政府调整住房结构问题的决心。
与此同时，同样被人们关注、与住房结构相关的政策内容另有一条—即关于加快城镇廉租房制度的建设、规范发展经济适用住房，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。
前期的廉租房和经济适用房供给的短缺，造成了一部分中低收入家庭被挤进购买商品房的队伍，这也促成了商品房的需求过旺、价格上扬；“一套房子在造就一个百万富翁的同时也毁灭了一个百万富翁”，受结婚、拆迁等刚性需求的影响，一部分中低收入的家庭不得不在价格不断上涨的商品房房源中寻求空间；这样的情况久而久之就很容易会把住房问题推向一个前所未有的亟待解决的社会问题的高度。
1.2倡导“梯级住房消费”
“2007年是个政策落实年。
”发展中、小套型低价位房，调整住房供应结构势在必行。
在这里笔者不得不提到另一个问题———房地产金融创新。
房地产金融创新不仅要服务于推动中小套型、中低价位住房的建设和消费，增加其在商品住房供应中的比例；同时，也要继续实施有区别的信贷政策，在首付款比例等方面，充分发挥信贷政策对引导居民合理住房消费的作用，积极支持居民购买自住住房消费贷款，严格限制投机性购房贷款，控制投资性购房贷款；积极支持居民购买中小套型、中低价位普通商品住房和经济适用住房，限制购买大套型、高价位商品住房的贷款。
相比较欧美、日本和香港地区，也不是多数青年刚刚参加工作便去买产权房。
比较流行的住房是先租房的“梯级住房消费”模式；而在我国，20-29岁年轻住房私有化的比率为78%，年轻人刚毕业，拿什么来买房？
自然是家庭的积蓄。
因此中国人传统的观念对房价飚升的影响也有其因素。
其实，在“国六条”中，“合理引导住房消费需求和消费模式”，已经开始成为国家政策调控的手段之一；“国六条”甚至提出，要“积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。
”这不能不说是政府在旗帜鲜明地倡导“梯级住房消费”概念。
——商业市场分析：
2006年X商业市场，无论是一手销售，还是二手租赁和销售，都表现出良好的发展势头，供需两旺，租售价格整体呈现增长的趋势。
但是也不能忽视目前X商业市场中突显的一些问题，譬如供应结
构、成交结构的不平衡等。
1. 一手商业市场
1.1 2006年新增出售大型商业项目
2006年新增供应面积在3万平方米以上的大型商业项目主要有6个，主要集中在4、7、12四个月份上市，其中大分物业分布在七浦路商圈、曹安商圈和五角场商圈。
而万达商业广场供应面积为208,650
平方米，为所有新增供应项目中面积最大的。
2006年新增出售大型商业项目列表
月份
项目名称
地址
供应量（平方米）
1月
东晶国际商业街
浦东大道900-988号
80,000
4月
新干线
松江泗砖路1弄
55,894
兴力达国际广场
真光路1326号
159,980
5月
七浦联富商业广场
河南北路99号
47,577
6月
X曹安国际商城
曹安路1833号
49,041
7月
万达商业广场
邯郸路万达展示中心
208,650
12月
中邦金座
康沈路686号康桥文化中心一楼
50,000
1.2 新增物业供不应求，物业售价上涨
2006年商业物业全年新增供应面积约为91.96万平方米，截止
到年底全市可售商业面积为243.74万平方米，全年去化面积为183.62万平方米，呈现供不应求的局面。
除7月份外，市场中可售商业物业的面积每月均呈现量减。
其中，4月份上市的普陀区综合商办物业——兴力达国际广场，其商业面积为159,980平方米；7月份上市的五角场万达商业广场商业面积为208,650平方米。
这两艘商业航母拉高了4月份和7月份的整体供应量。
同样在4月份，由于所推出的兴力达国际广场被整体收购，因此本月去化面积也达到了全年的高峰，共实现销售31万平方米左右。
图1：
2006年商业物业供求情况表
1.3 商业物业价格全年走势上扬
2006年1月份X商业物业销售均价为8,720元/平方米，到了12月份销售均价达到11,022元/平方米，上涨了将近26.4%左右，归根结底还是由于宏观调控政策对住宅市场造成的影响，使得投资住宅物业在短期内已经无利可图，故投资者选择受调控影响较小的商业物业进行投资。
4月份由于兴力达国际广场的整体收购，且其收购价格价格较高，从而大大提升了该月的商业市场的销售均价。
2006年上
海商业市场的销售价格基本保持振荡中上升的势头。
图2：
2006年商业销售价格走势
2. 二手商业市场
2.1 商业物业租金水平价格小幅上扬
2006年X市各类商铺租金价格趋稳，其中市级、区级商圈租金价格坚挺。
12月份市级商圈平均租金达到45.89元/平方米·天，
而1月份平均租金仅为38元/平方米·天，全年租金水平增长了20.76%；12月份区级商圈平均租金达到了18.32元/平方米·天，而1月份平均租金为13元/平方米·天，全年租金水平增长了40.92%；居民消费圈商铺由于新增供应较多，从而使得这些区域的商铺租金出
现较大幅度的回落，降幅达到了30.17%；郊区商圈平均租金最为稳定，其全年涨幅在4%之内。
2006年X商业租金水平的走势表明，市级商圈和区级商圈对于集中型商业的需求是很大的，但是由于市中心区域土地资源有限，故此难以满足这些需求，2007年这些区域的商铺租金仍将继续上涨。
而居民消费圈由于新增供应日益增多，从而出现供过于求的局面，从而拉低该区域的租金水平。
租金水平的走势表明，X商业的供应结构是非常不平衡的，局部地区供不应求，但另外一些区域却供过于求，这一情况将大大制约居民消费圈内新增商业的销售过程。
X市房地产市场调控
2006年X土地与商品房市场调控回顾
2006年X房地产市场就如同树欲静而风不止，在经历了2005
年宏观调控后的X房地产欲平稳过渡，但2006年政策风潮亦是袭
卷而来，不过虽然今年政策是风云四起，但对市场的实际影响有
限……
1．政策市场风云四起
2006年政府综合运用经济、法律、行政等多种手段来调控房地产市场供求，从而达到平抑房价的目的，同时通过进一步规范房地产企业的开发行为，提高房地产行业的准入门槛，使得房地产市场走向健康、和谐的发展道路。
从政策目标的号召力来看，与往年相比有过而无不及；从政策的可操作性来看，诸多政策首度出台，其执行力如何还无从显现；从影响市场的程度来看，更多心理预期的影响。
阶段
政策名称
颁布日期
实施日期
颁布单位
第一阶段
关于微调本市部分二手房住房公积金个贷政策的通知
2006.2.28
2006.3.1
X市公积金管理中心
上调金融机构贷款基准利率
2006.4.27
2006.4.28
中国人民银行
第二阶段
温家宝要求进一步搞好房地产市场引导和调控的六项意见
2006.5.17
——
——
国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知
2006.5.24
——
国务院办公厅
关于调整住房供应结构稳定住房价格意见（15条细则）
2006.5.24
——
建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局 统计局、银监会
上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.6个百分点
2006.6.16
2006.7.5
中国人民银行
《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》
2006.7.6
建设部
关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知
2006.7.6
——
建设部、国家发展和改革委员会、工商行政管理总局
关于进一步加强房地产信贷管理的通知
2006.7.22
——
中国银行业监督管理委员会
《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》
2006.7.24
——
建设部、商务部、发改委、人民银行、国家工商行政管理总局和外汇管理局
关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知
2006.7.18
2006.8.1
国家税务总局
第三阶段
上调存款类金融机构存款准备金率0.6个百分点
2006.7.21
2006.8.15
中国人民银行
上调金融机构人民币存贷款基准利率。
一年期存款、贷款基准利率均上调0.27个百分点。
2006.8.18
2006.8.19
中国人民银行
《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》
2006.9.14
——
国家税务总局
上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5%
2006.11.3
2005.11.15
中国人民银行
关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策的通知
2006.11.7
2007.1.1
财政部国土资源部中国人民银行
2006年政策一览
1．土地市场惊涛骇浪
土地作为房地产业的源头正成为宏观调控的重中之重，“普通住房不得低于年度出让总量的70%、提高土地相应税费等政策相继出台，表明政府运用行政及经济手段，进一步加强土地市场管理的信号，同时重申对闲置土地的调控力度、也表现出政府将政策落到实处的信心与决心。
X受国家土地宏观调控的影响，土地在供应、需求、价格等方面正相继发生着变化……
2.1市场供应
2.1.1供应总量大幅减少
土地作为房地产的主要原料历来属于稀缺资源，没有土地便没有房地产产品，然而在土地如此重要的情况下，2006年X土地市场最为显著的特点便是土地供应大幅减少，2006年1-11月新增经营性项目土地出让面积仅为1433万平方米，同期减少了38%，其中住宅土地出让同比更是减少了49.3%。
从供应结构来看，今年中低价商品房与配套商品房土地供应量远远少于去年是土地市场整体供应锐减的主要原因。
表2000-2006年土地市场交易量 单位：
万平方米
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005
2006年1-11
新增经营性项目土地出让面积
874
1050
2041
3520
3420
2931
1433
其中：
商品住宅土地出让面积
/
865
1757
2795
2431
2119
885
2.1.2住宅用地比例降，综合用地比例升
2006年1-11月累计土地出让中，住宅用地、综合用地、商业用地及办公用地面积比例分别为61.8%、25.8%、8.61%及2.2%。
而2005年累计出让土地中，住宅用地面积占75.4%；综合用地面积占12.1%；商业用地面积占9.5%；办公用地面积占0.6%。
虽然今年住宅用地仍为出让主力，但呈现出下降的迹象，而综合性质的土地则呈现出后来居上的态势。
从今年五次土地公告出让结构中也可看出，非居住类物业，商办、金融、综合等性质物业出让幅数占半壁江山。
商办及综合类土地出让比例的上升，与城市经济发展及房地产发展需求密切相关，一方面随着郊区住宅物业的开发，其商业配套势必需跟进，另一方面伴随X2010年“国际经济、金融、贸易、航运中心框架的形成，城市中心区域改造扩建的步伐也正加大。
（如虹口区四川北路和北外滩两大区域在2005年底已开始进入全面改造阶段，今年有2幅商办土地出让：
轨道交通10号线四川北路站地块、轨道交通10号线天潼路站地块等；副中心区域正加快建设发展的脚步（城市副中心之一，普陀区真如副中心地块等）。
2.1.3郊区土地出让总体平稳
2006年1-11月，郊区土地出让幅数为98幅，占整体出让的54%，土地出让面积867.82万平方米，占整体出让的61%，总体情况与去年水平相当，所不同的是：
今年郊区土地出让呈现多面开花的迹象，嘉定、青浦、南汇等区土地出让面积均超过了150万平方米，其中青浦以270平方米的出让量位居之首。
而以往土地供应大户松江今年出让面积依然有限，另外去年出让面积之最的奉贤区今年出让面积也有所缩水。
2.2市场需求
2.2.1实力开发商拿地热情不减
虽然近两年来，国家一再紧缩地根、银根，土地费用也被抬高，但仍挡不住部分开发企业储地扩张的脚步，资金势力雄厚的外资企业或者负债率低，资金运作良好的国企面对来势凶猛的政策如同“兵来将挡，水来土淹”，他们对土地竞标的热情依然不减。
首当其冲的便属新鸿基地产，2006年1月，新鸿基将闲置近9年的襄阳路地块纳入囊中，该地块占地面积约4万平方米，批租时容积率超过6，用途为综合地块，原计划建造五星级酒店、办公楼、商铺。
在五次土地公开招投标中，诸如新江湾城C2地块、真如副中心启动区地块，南码头街道8街坊等大型或优质地块备受境内外大企业关注，如新江湾城C2地块，不乏巨头——新加坡的凯德置地，香港的新鸿基地产、东方海外、华润集团，以及内地的万科、招商、金地等身影。
2.2.1部分中小企业面临资金短缺，被迫出局
由于政策实施使开发商面临着资金和管理方面更大的压力和要求，部分开发商只能选择出让土地或者项目以度过难关。
国六条及15条细则出台不久，有些大型开发商一天内接到多块卖地信息，很多中小开发是准备退出市场。
如X爱梦敦置业有限公司分两次挂牌出售其全部股份，总价格达到4.9亿元人民币，该项目公司的主要资产就是土地储备。
2.3土地价格
2.3.1地段及规划引领价格
对于土地价格来说，地段固然是衡量土地价格的重要指标之一，而区域发展前景及目前的配套设施的完善与否也是考量地价高低的标准。
从今年公开招投标土地价格来看，普陀区真如副中心地块成为今年的“标王”，究其原因，之所以成为“霸主”，主要得有益于区域规划，真如副中心是全市四副中心之一，随着区域正式纳入启动阶段，其未来前景不可小觑，何况该地块是中心区内出让面积颇大的商业用地，也决定了其总地价的高昂。
从楼面地价来看，轨道交通十号线站点四川北路地块由于位于的绝佳位置，再加上被规划、定位为四川北路上的高档商务、精品商业集聚区，受到了绿地、中信泰富、仁恒等10多家房地产开发巨头的青睐，预计其土地成交价格将超过10,000元/平方米。
住宅用地中，新江湾城C2地块经过175轮叫价，最后由华润集团以15.41亿元获得，折合楼面地价6,677元/平方米，这个价格刷新了去年珠江投资竞得新江湾C1地块时的纪录，同时也是今年X住宅用地中成交价格最高的土地。
2.3.2土地竞价再创新高
素有“X地王”之称的花木地块招标引来金地、华润置地、合生创展、中海地产、新鸿基、世茂集团等诸多大型开发商的争夺。
这幅占地面积560亩、容积率1.5的住宅用地如此引人瞩目主要是该地块推向市场前，一级土地市场供应奇缺，更为重要的是该地块位于内环线以内，周边配套设施较完善，居住氛围已相当浓郁，并且土地出让面积之大是引来众多开发商竞相追捧的原因。
竞标过程无异于一场无硝烟的战场，底价仅为27亿的花木地块，竞标价多在40亿元左右，金地集团出价59.89亿元更是令人“乍舌”。
2006年部分挂牌成交地块基本情况
性质
区域
地块名称
用途
土地面积
（万M2）
总地价
（万元）
楼面地价
（元/M2）
中标单位
商办
长宁
华新街道71街坊31/2丘地块
商业、办公
1.42
1,800
9,010
X万博房地产开发有限公司
X
淞南镇长逸路南侧地块
商业、办公
0.39
2,600
3,890
X名府置业
普陀
桃浦镇549坊12丘地块
商办
3.57
7,273
1,018
X致臻实业发展有限公司
综合
普陀
真如副中心A3-6地块
住宅、商办
19.75
220,000
3,056
雅富投资、X长润、X江和
X
淞南镇长江南路地块
住宅、商办
2.55
10,300
2,689
X湘腾房地产发展有限公司
住宅
杨浦
新江湾城C2地块
住宅
14.42
154,100
6,677
华润置地股份有限公司
浦东
南码头街道8街坊地块
住宅
5.71
41,800
4,066
东方海外
X
淞南镇逸仙路地块
住宅
13.72
88,000
4,008
X市浦东新区房地产（集团）
X
罗店镇C3-3、4、5地块
住宅
8.94
26,400
2,894
X罗南房地产有限公司
X
罗店新镇C5-3地块住宅
14.23
44,000
2,576
X绿洲花园置业有限公司
南汇
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