校园物业管理主要内容.docx

校园物业管理主要内容.docx

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校园物业管理主要内容

校园物业管理主要内容

一、服务工作目标

1、在学校物业管理服务过程中，将严格依照国家建设部制定的物业管理创优考评的各项标准开展工作，使物业各项使用功能正常，使物业各项工作有条不紊的开展。

一年内深化管理服务，提高物业管理服务水平，提升物业管理服务形象，为广大师生提供舒适、安全、宁静的学习、生活环境。

●消防管理：

严格遵守有关消防管理，年检完好率100%，确保无责任性消防事故。

●安全防范：

管理范围内治安案件发率为零，无任何管理责任性事故发生。

●环境卫生实行动态保洁、环境卫生满意率在95%以上。

●房屋及公共配套设施报修及时率100%以上。

●除因基建质量、设备质量在保养期内等特殊原因外，楼内及配套设施、机电设施设备完好率95%以上。

●管理服务人员持有相应的上岗证、资格证，专业培训合格率达100%。

●管理服务工作服从学校的管理监督和指导，积极配合学校各部门开展各项工作。

●客户对物业管理服务满意率在95%以上。

●有效投诉率低于0.5%。

●有效投诉处理率达100%。

●环境卫生、消杀达标率为98%以上。

2、严格遵守国家的法律、法规、条例以及政府部门的各项管理规定。

科学、规范管理，全面引入和推行ISO质量管理体系，服务热情、周到，建立现代化、人性化管理服务体系。

3、建立严格、规范的消防、防台风、公共秩序应急体系，确保物业管理工作万无一失。

4、严格认真推行并实施人性化服务，达到细致、周到、真诚、规范的服务要求，定期发放物业管理服务满意度调查表，对合理的建议及时整改，努力提高广大师生的满意度。

5、建立服务人员与学校师生的沟通机制，推行亲情服务。

6、进一步规范和完善24小时值班制度，将管理处的值班运作纳入公司的24小时值班网络，公示公司和管理处的24小时服务电话。

7、提高优质环境保障，加大清洁管理力度。

确保学校卫生状况良好，垃圾日产日清，定期进行消杀，使学校保持洁净、舒适。

8、进一步完善各项管理制度、各岗位工作标准，建立严格的考核方法，充分调动员工的工作积极性和主观能动性。

进一步加强员工的服务意识和责任心。

9、制定完善系统的培训计划，切实提高员工队伍的整体素质，确保持证上岗率达100%。

二、管理项目内容

（一）安全保卫

负责物业辖内的安全保卫、维护秩序和处置突发应急事件的工作，制定完善的安全保卫应急方案。

1、全天24小时对物业辖区范围治安情况进行巡查和保卫监控。

严禁在辖内人行道上停车以及校区外围张贴、摆卖或闲坐等。

2、全天24小时对物业的门岗、大堂、车场、地下室出入口出入人员实施管理、检查和控制。

非工作时间及假期做好相关保卫工作。

3、加强对出入口和周边环境的监控，严防外来人员从车库及外围直接进入楼宇，密切监视可疑人员出入动态。

4、物业建筑红线范围内发生的侵犯工作人员事件或者出现扰乱学校正常工作秩序情况时，保安人员立即予以制止和保护，并采取救助行动。

5、非开放时间对进入校区的人员实行出入登记，严禁未经批准的外来人员进入校区。

6、对进入生活区的外来人员要进行严格管理与控制，同时对非正常时间回归宿舍的学生要进行登记与管理。

7、熟练并灵活运用监视控制系统，实行24小时全天候对重点部位、监控点进行监视及录像工作。

8、全天24小时内每隔2小时对各楼宇进行安全巡查一次，发现和查问进入物业区域的陌生人员，检查物业内重点部位及各层门、窗、设施设备、水电、消防等情况。

9、对携带大件行李或物品离开校区的，外来人员要提供“放行条”检查，内部人员要实施登记制度。

10、做好物业的安全保卫和人流疏导工作。

在工作时间内，积极做好咨询室的工作人员做好外来人员的咨询和指引工作。

11、在正常工作时间内，进行不间断巡查，负责通道、卫生间等部位的人员来往动态管理，严防不法行为的发生。

12、做好外籍人员进入校区内的指引及各项安全保卫工作。

13、协助学校组织各类活动的开展及临时接待任务的安全保卫工作，随时提供人力支援。

根据学校要求，按照“特殊敏感时期保卫方案”，实施对校区的安全、防护、保卫工作。

14、负责校区辖内重大突发情况和事（案）件的报警及救助工作。

15、制定处置突发事件的应急预案，组织演练，并负责实施。

16、遇有突发事件，值班人员应立即按规定报告相关部门，并在10分钟内赶到现场，控制和处理事件，所有保安人员必须无条件服从应急指挥中心的指挥和调遣。

（二）消防管理

负责物业辖内的全部消防设施、设备的使用和管理及物业火灾的报警和救助工作，并制定较为完善的物业消防应急方案。

1、认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，设立消防组织机构、职责、规章制度和工作程序，落实各级消防责任人。

全面熟练掌握消防监控报警、干式灭火（气体）、湿式灭火（喷淋）、防排烟及消防栓五个系统的作用、位置和操作方法。

2、按广东省公共建筑消防管理规定，负责对消防设备和设施的保养，定期和不定期进行全面检查，确保消防设备和设施随时处于正常工作状态。

我方将按照学校的要求监督配合并积极联系、协调物业消防系统专业承保公司的各项维修保养工作，做好消防维保工作记录，并将记录资料和检测结果提供给学校备案。

宿舍区域和公共区域配装的各种灭火器材、防毒面具、烟感、喷淋设施以及楼梯、走道和出口的安全疏散指示、应急照明、通风设施等由我方负责日常检查，发现缺少和损坏及时上报学校。

3、全天24小时消防中心值班，24小时消防主机监管。

出现消防报警3分钟辨别消防报警的信息，5分钟内到达报警点。

4、建立义务消防队伍，出现消防事故15分钟内应有10人以上到达现场，进行必要的扑救。

5、每周进行一次全部消防设备、设施巡视检查工作，并做好记录，及时整改火险隐患，监护动火和易燃易爆用品存放情况，保持消防区及楼梯走道和出口畅通。

重大节日前配合学校进行节日消防安全大检查，并按学校要求及时进行整改。

6、做好消防知识的培训和宣传，每年组织综合消防应急演练不少于一次

7、做好其它防火灭火工作及消防配套设施的维护。

（三）停车场管理

车库为内部停车场。

全天24小时车辆停放管理，严格执行内部停车场管理规定或临时特定要求。

1、负责学校重要接待及会议的车辆停放指挥、协调，必要时增加保安人员加强地面车辆临时停放管理。

2、每2小时对车场、车辆巡视一次，检查车辆窗门是否关好，是否有漏油等情况并做好记录。

3、负责停车场智能系统的日常使用、管理、保养工作，负责停车场交通配套设备、设施的日常使用、管理、保养及简单维修，按学校规定的时间准时对地下停车场进行排风和送风。

4、对停车场和物业辖内发生的车辆事故及交通设施损坏及时保护现场，妥善处理并报告协助学校做好善后处理工作。

（四）物业配套设施、水电设备的管理

负责物业范围内所有土建、机电设备、给排水、外装饰、课室设备、宿舍设施、办公电器设备的管理与维护；会议设备系统、通信设备系统的管理与维护。

其中，关键区域的设施设备管理与维护在学校指定专业技术人员的指导下实施。

1、负责高、低压变配电设施、设备的日常管理、使用和一般性维修。

按照变压器、配电柜管理规范和标准每2小时进行巡查，并做好记录。

2、建筑主体及内外装饰的日常管理以及配套设施的日常管理、养护和一般性维修。

包括各层办公室、会议室、宿舍、实验室、图书馆、体育场（馆）、地下室（车库、人防工程）、屋顶、内外墙面、地面、楼梯走道、走廊、电梯厅、层间大厅、天花、洗手间、茶水间、阳台、门窗门锁，防火门、围栏等等。

3、物业共用设施和附属建筑物、构筑物的一般性维修、养护和管理，包括道路、院墙、室外上下水管道、沟渠、池井。

4、除电房以外的所有水、电设备设施，全部机电设备设施的日常管理、保养和一般性维修工作。

包括：

给排水系统、照明及动力电系统、空调系统、消防报警及灭火系统、电梯系统、监控防盗系统、会议设备系统、通信设备系统、各层开水器等。

（1）给排水系统（大修除外）：

雨水管、排污管、给水管、天面水池、集水泵、进水泵房、进水阀门等全部水系统的日常管理、保养、一般性维修和急修。

（2）照明及动力等电力系统：

包括低压配电房末级开关后的电力系统。

各校区内外照明、开关插座、所有配电房，母线排及各线路的一般性保养、检查、维修和更换工作。

（3）空调系统：

做好空调系统管理维护工作。

（4）电梯系统：

日常使用、管理和困人的紧急处理。

负责监督、配合电梯专业维修保养公司的维保工作。

（5）安全监视控制系统：

监控主机系统、每个校区内监控摄像点、红外线防盗点、录像设备、电脑抓拍即时打印设备的日常管理和使用，并负责与安全监视控制系统维修保养公司的协调配合、联系及监督工作。

（6）会议设备系统：

负责所有会议室的会议设备系统的使用、调试、检修、保养和管理，发现问题及时报修，确保会议设备系统处于良好的状态。

（7）通信设备系统：

负责对物业范围内的通信设备系统的日常管理，维护保养，监督配合专业公司维修工作。

（8）外饰：

夜饰照明系统的日常管理、使用和一般性维修。

5、设立24小时工程技术人员值班备勤岗2人，随时接受学校报修，满足学校各部门的工作需要（属专业保养公司维修范畴的由我方联系并监督）。

6、对校区内的办公、宿舍设施进行简单的维修。

对物业范围内的办公电器设备简单故障进行排除和维修。

7、负责学校实施校区内土建修缮的一般性维修。

8、与物业相关的工程图纸、竣工验收资料、设备说明书、使用手册等由学校管理，物业管理公司可借阅。

9、在满足学校使用要求的前提下，合理控制机电设备和照明的开关时间，尽量节省能源。

（五）卫生保洁

1、负责物业范围内广场、道路、公共地面、地毯、大堂、会议室、公共部位（卫生间及厕具、楼梯、电梯、走廊、走火通道等）、停车场；各种设备、设施等的日常卫生清洁，以及学校临时要求的突击清洁任务，如清洁会场、大扫除等等，随时保洁。

（1）关键办公区域、指定办公室的清洁卫生由学校安排专人跟进和监督质量。

（2）清洁时间应尽量避免打扰学校的正常工作和生活时间，对公共区域等每天采取循回保洁方式，且周末要有一次大扫除、全面清洗。

（3）清洁时所用的清洁用品要求如下：

①关键办公区域、指定办公室：

会议室台面、沙发选用学校指定的专业清洁剂；

②玻璃：

选用玻璃清洁剂或全能水；

③垃圾桶：

选用全能水；

④楼梯：

选用全能水,也可选用消毒水或漂白水；

⑤洗手间：

地面选用全能水,便器选用洁瓷精；

⑥花岗石地面处理：

选用磨光剂；

⑦大堂、各楼层走廊晶面清洁：

采用清水和推拖；

⑧地毯：

选用中性地毯水；

⑨铝质天花：

采用中性清洁剂或化油剂，此外针对一些难以清除的污垢，选用更强的除污剂，例如洁而亮；

⑩木质地板：

采用专用地板蜡水护理。

2、负责门前三包，各楼层定期消毒，除“四害”，防蚁、灭蚊、灭老鼠、灭蟑螂工作。

协助学校与辖内街道爱卫工作的商洽和落实，并按学校的要求做好爱卫工作有关资料的建档工作。

3、负责物业范围的垃圾收集和清运，做到日产日清。

4、所有保洁范围内做到设备设施完好、干净无尘；洗手间空气清新、无异味；茶水间干净，无杂物、无尘；电梯内光亮、无手印，清洁无尘；地面光亮、无纸屑、无烟头、无积水、无污水污泥；墙身无尘，灯饰光亮、无尘；天花、风口无积尘、无污渍、无手印、无蜘蛛网；楼梯及扶手干净无尘；会议室、办公室整体干净，地毯无污渍无积尘；玻璃光亮无印、无污渍；定期消杀、消毒；无老鼠、无蟑螂、无白蚁。

（六）绿化管理

1、负责物业辖内（室外部分）公用绿地、植物的管理和养护。

2、按照花卉、植物的种类，每天保证植物、花卉水分充足，湿度适当并适时整形修剪，保持花卉表面清洁无尘，叶片茂盛。

3、定期施肥和防虫。

4、定期对绿化场地松土，割除杂草。

5、根据学校的要求及时对绿化植物进行补植和更换，保持公共绿化整体美观，有特色。

6、绿化区域内，达到造型美观、有层次感，不会散发有害气味，危害身体健康。

（七）接待咨询及信件收发保障服务

1、接待咨询服务保障

（1）负责来人、来电的接待咨询服务；

（2）熟悉物业范围内的内部各部门科室的布局设置，熟记所有电话号码；

（3）值班人员要形象好，着装整齐，服务热情，文明礼貌，处事稳重机智。

（4）遵守纪律，认真做好保密工作。

2、报刊信件收发服务

（1）负责学校所订的报纸、刊物的签收和分发；学校来信的签收和分发；

（2）报刊、信件的收发要及时、准确，无错发漏发；

（3）收发的各类重要信件、刊物要认真做好登记；并及时通知相关人员签收；

（4）做好信件刊物的管理工作，做到无信件丢失，无私拆信件邮票；

（5）严格执行保密制度。

（八）档案资料建立与管理

档案资料包括物业资料、工程资料、设备档案、设备运行维护保养资料、客户资料、管理服务资料的收集、编目、归档和管理。

1、按照国家档案管理的标准，建立总体规划，建设资料图纸、设备设施台帐及管理工作记录，建立从主体到配套，从建筑到环境，从硬件到软件等档案资料，按国家档案管理规定要求进行档案管理，按ISO质量管理体系文件资料控制程序进行文档控制，采用先进计算机管理，通过档案的“集中化、有序化、信息化”科学管理程序，同时广开渠道，存储时做到内容全面、丰富，收集时做到完整、详尽和检索方便，建立一整套完善、清晰、取档方便、快捷、保存安全的档案资料，档案管理成为公司管理众多操作环节中严密周详的重要一环。

2、资料的收集坚持内容丰富实用性强的原则，根据实体资料和信息资料的内容，在实际工作中从需要出发，扩大学校管理资料的来源渠道，从时间上讲是指从计划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料；从空间上讲是指物业管理构成的方方面面都有详细的资料收集。

3、档案资料的分类规划建设资料、图纸（复印件）验收资料单项验收资料综合验收资料整体移交验收资料各项管理服务合同爱卫、创卫资料管理制度，管理人员考核制度机电设备运行、检查、保养、维修记录供水、供电、消防、房屋本体检查、维修、保养记录市政绿化、环境、检查维护记录治安、车辆管理记录社会文化活动资料管理服务记录（巡视、投诉、回访、意见征询等）经营管理统计及公布资料管理各项指标完成情况统计分析及纠正、预防措施及改善提高记录

4、资料归档管理归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存。

根据实际需要，校区的文件和资料管理严格执行ISO质量管理体系的管理，拟采用原始档案和电脑档案双轨制。

采用多种形式的文档储存方式，便于原始档案的保存，如录像带、胶卷、照片、图景等。

档案按不同业务性质、编号、造册、编辑、并分柜保存，便于查找和调用。

文件资料的编号及借阅/传阅按公司ISO质量管理体系的质量文件《文件和资料控制程序》执行。

档案的取用、传阅都必须由专人登记；管理人员需及时收回在外文件，严防文件的流失；

5、档案的管理环境必须做到“三防”，即防火、防潮、防变质。

（九）师生公寓管理服务

1、管理范围和主要设施

管理范围：

学校实施校区内学生公寓及老师公寓。

主要设施：

舍套床、椅子、风扇、热水器。

2、管理服务的内容及要求

严格遵守国家的法律法规，严格遵守学校的规章制度。

加强对员工的培训、教育和管理，不断提高服务能力。

热诚为广大师生员工提供高效优质的服务，做好校区的和谐稳定；自觉接受学校及相关部门的检查、监督和指导；积极配合学校做好各项活动的有关工作；认真做好与供水（含热水）、供电、供气和电视、网络、电信、住户在公寓内（经学校相关部门同意）增加设备设施等有关的业务联系和协调工作；及时记录及积累相关资料。

每天必须有相关负责人和工作人员在校区24小时值班；自备保洁用品、用具，以使校区整洁和各项管理服务工作正常运转。

根据学校的安排承担：

（1）做好学生宿舍区域内综合管理协调：

楼宇标识物管理、宣传栏管理、单车管理等，确保学生宿舍的良好秩序；

（2）配合学校做好学生宿舍公共区域12小时保洁及绿化管理工作；

（3）学生宿舍管理服务人员保持良好形象，对待学生要文明礼貌，学生来办事要做到事事有答复，有落实。

（4）负责学生宿舍的财产管理，制定完善的财产管理制度。

（5）负责学生宿舍的秩序管理，对学生宿舍出现的学生违纪事件和突发事件要按照预案的要求初步处理和及时报告。

（6）配合学校有关部门做好学生宿舍内学生的思想政治教育、学生宿舍文化建设活动和综合治理工作，包括学生宿舍的稳定、防火、防盗和学生违纪处理等。

（7）配合学校有关部门做好学生宿舍除四害及防疫的相关工作。

（8）做好公寓内各种设备设施的管理。

（9）完成学校交办的其他临时性工作。

（十）其他事项

1、按学校要求做好物业范围内防范各类传染病（非典及类似疫情）的各项防疫及应急工作。

2、负责物业范围内防范自然灾害（台风、洪水、暴雨）等及应急工作。

3、根据学校的要求和指引，协助校方物业范围内废旧物品的处置。

4、专人负责学校办公物品仓库的管理，按学校的要求收发相关物品；按仓库管理要求制定相关管理制度；仓库物品存放分类、整齐；帐物相符。

5、掌握各种设备运行情况、管理要求和操作规程；掌握相关技术资料，做好各种设备接管交接工作。

6、负责校区物业管理服务项目其它相关工作及学校提出的物业其他管理工作、任务和要求。