北京市绿色物业管理导则.docx
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北京市绿色物业管理导则
通知
尊敬的领导：
建委物业处和北京物协组织专家起草的《北京市绿色物业管理导则》现征求企业意见，请贵单位安排土建及装饰装修管理、电、暖通空调、给排水、秩序维护、环境、绿化、客户服务等专业管理人员结合工作实际，对相关板块内容提出宝贵意见或建议（可在征求意见稿中插入批注、修订）。
集合汇总意见后，请于2012年5月25日中午（周五）前将汇总后的意见、建议回复至协会邮箱（bjwy123@）。
非常感谢您在百忙中抽出时间支持协会工作！
协会秘书处
2012.5.21
北京市绿色物业管理导则
主编单位：
北京市住房和城乡建设委员会
北京物业管理行业协会
二零一二年三月
前言
为了推动节能减排工作，引导物业服务企业提供绿色物业服务，北京市住房和城乡建设委员会、北京物业管理行业协会组织编写了《北京市绿色物业管理导则》。
本导则依据国家及北京市涉及物业管理的相关规定和标准，汇集了本行业各物业服务企业在长期的物业服务实践中积累的节能、环保经验，可指导物业服务企业在物业服务过程中开展节水、节能和使用可再生能源、注重生态环境、远离污染、延长建筑物寿命等工作。
《北京市绿色物业管理导则》由总则、土建及装饰装修管理专业、电专业、暖通空调专业、给排水专业、秩序维护、环境清洁、绿化管理以及客户服务中的行为引导等9章组成。
编写单位如下（以文章章节顺序排列）：
北京市新奥物业管理有限公司
北京盛世物业服务有限公司
北京银达物业管理有限责任公司
北京万科物业服务有限公司
北京招商局物业管理有限公司
国贸物业酒店管理有限公司
北京网信物业管理有限公司
主要编写人员：
郭彦利、安世锦、周星、薛福志、李永仓、化向东、吕而文、胡叶、王瑜、周霁树、许新鹏、杨燕玺
目录
1总则5
2土建及装饰装修管理专业7
3电专业13
4暖通空调专业18
5给排水专业27
6秩序维护38
7环境清洁41
8绿化管理45
9客户服务中的行为引导51
引用标准目录52
1
总则
1.0.1为贯彻执行国家节约资源和保护环境的基本国策，促进北京市经济健康、持续发展，规范、指导北京市绿色物业管理活动，特制定本导则。
1.0.2遵循公众对绿色“生命、节能、环保”的一般理解，绿色物业管理定义为物业管理过程中有关保护环境、节约资源、人与自然和谐发展的各个方面，也包括健康的生活理念和良好的行为习惯等。
1.0.3绿色物业管理的理念应当贯穿于一个物业项目从规划设计到建设、销售、使用、管理的各阶段。
各阶段工作的开展均应树立绿色物业管理的概念，并在实际工作中加以运用；本导则着重对物业服务阶段的物业管理行为进行引导，以物业项目的物业服务内容为指导范围。
1.0.4导则的实施主体是物业服务企业、专业公司及自行管理物业的业主组织。
1.0.5本导则提倡、介绍、推行、建议绿色物业管理的理念和行为，物业服务企业采取的任何关于节能、环保的管理措施和技术措施，均应在满足物业服务合同约定的标准和质量前提下开展；均应在符合法律法规、不违背合同约定的范围内开展。
1.0.6本导则适用于本市范围内住宅和非住宅的物业服务活动。
1.0.7建议有条件的企业，通过环境管理体系认证，建立考核激励机制，配备专门的管理人员和技术人员，有组织、有目标、有计划地开展节能减排工作：
1建立健全物业管理区域内水、电、气、暖等能源计量系统，对重点设备进行专项计量。
2建立各类能耗设备的统计和数据分析制度，做好能源消耗的原始记录，建立能源消耗数据库。
3建立能源管理责任制度和考核奖惩制度。
4编制能源消耗计划，分解能耗指标。
5加强日常监控和统计分析，查找高耗原因，寻求节能途径，采取有效的改进措施。
6建立采购程序的环境审查标准。
7建立改造施工的环境审查制度。
8建立各专业废弃物分类消纳管理制度。
9建立全员环境保护与节约能源的培训制度，开展宣传活动，普及知识，倡导理念，引导行为。
2
土建及装饰装修管理专业
2.1土建专业
2.1.1管理措施
1建立房屋安全管理责任制，设立专职的房屋建筑安全管理员，企业或项目的经理为房屋安全管理第一责任人；建立健全房屋管理的各项规章制度，定期进行房屋管理的各项培训。
2建立完整的房屋设施管理台账，建立房屋公共区域定期巡视检查制度。
对定期巡查及重点维修维护保养应有相应的记录，并建立数据库。
每年第四季度按政府规定进行房屋安全检查，填报相关记录，制定年度养护维修计划并实施。
3房屋基础、梁、板、柱等主体结构外观出现变形、开裂等影响房屋安全的情况，及时向业主报告并采取必要防护措施，需要时应申请房屋安全鉴定。
4每年春季解冻后应彻底清扫屋面，清除屋面、天沟及落水管处的积灰、杂草、杂物等，使落水管排水通畅。
每季度对屋面进行一次检查；每年开春解冻后、雨季来临前、第一次大雨后、入冬结冻前等关键时期对屋面防水情况进行检查，发现破损，及时修补，并做好维修记录。
5对楼梯、门、窗、檐、墙、外保温、干挂石材、玻璃幕墙等设专人定期检查并记录。
建筑物内共用部分的墙面、地面发生破损时要及时修复。
配置望远镜定期检查建筑物外墙饰面，或使用热成像仪对外墙饰面的空鼓、渗漏进行检查，合理制定维修计划。
6房屋维修施工时应有安全防护及警示措施。
2.1.2技术措施
1维修施工中所用材料的品种、规格和质量应符合设计要求和国家现行标准的规定，必须有产品合格证及产品检测报告。
2通过日常管理和维护，保持门窗玻璃无破损，密封严密，保温隔热、隔音效果良好；门窗配件无损坏，使用功能良好；外墙面、建筑小品外观完好、整洁。
外墙贴面建材无脱落；外玻璃幕墙清洁明亮、无破损；外墙涂料单块无大面积脱落和污渍。
房屋通风良好，公共区域纱窗无破损、无缺失。
楼道及公共部位地面、内墙及天花整洁、统一，无脱落渗漏现象。
屋面、女儿墙、屋檐、外墙等部位安装有附属物的，要按照要求规范安装，并确保牢固可靠，不影响建筑物整体风格。
3建筑物主体结构、防水工程、保温工程、装饰装修工程可参照《房屋修缮工程施工质量验收规程》（DB11/509-2007）。
2.1.3行为引导
1宣传爱护家园，文明居住
a）引导房屋所有人和使用人，遵守《临时管理规约》或《管理规约》，爱护公共区域的设备设施；
b）引导房屋所有人和使用人，在装修和使用时不得有影响房屋外观统一的改动，不破坏房屋承重结构、不破坏屋面及外墙保温层，不改变房屋使用功能。
c）引导房屋所有人和使用人在发现房屋有安全隐患现象时，及时向物业服务企业报告。
2鼓励房屋产权人按国家和本市现行标准和规范对老旧房屋进行节能改造。
3老旧房屋在进行维修改造施工时应进行屋面保温改造，增强屋面保温隔热效果。
4老旧平顶多层房屋应依据本市的相关政策法规逐步进行“平改坡”改造。
5没有进行过外墙外保温改造或外墙外保温破损的老旧房屋，要在维修中增加外墙外保温处理，外挂保温材料和保温施工工艺应符合《外墙外保温施工技术规程》的规定，并按规定要求经有相关资质、政府部门认可的检测单位进行材料复试。
6新建房屋窗户玻璃或老旧房屋门窗在大修时宜使用双层中空玻璃，玻璃材质及安装规范符合相关要求，达到保温、隔热、隔音的效果。
2.2装饰装修管理
2.2.1管理措施
1应根据有关法律法规和实际情况，建立装饰装修管理的各项规章制度，并采取合同约定、书面告知、公共宣传、巡视检查、现场纠正等手段进行装饰装修管理，采取有效措施预防危及房屋建筑、公共设施设备的损害行为，避免施工现场的各种粉尘、废气、废弃物、噪声、振动等对周围环境造成污染和危害。
2对墙面打磨、清扫地面等散发较大粉尘的施工作业，应要求装修施工单位根据需要采取洒水、篷布覆盖等措施，进行降尘处理；应对装修区域内的烟感、温感等报警装置及门禁对讲等弱电设备采取适当保护隔尘措施。
3对油漆、粘胶等可能产生异味的装修施工作业，应要求装修施工单位必须采取增加强制排风等有效措施防止异味在相邻区域内扩散；在使用中央空调的物业区域应要求装修施工单位将空调送、回风口用空调风口保护罩进行保护，以避免装修灰尘和异味通过回风进入空调系统。
4对业主自行安装的独立系统可能产生的热、噪音、污染、振动等外部影响，应要求其在装修方案中采取有效措施解决，并督促其实施。
5业主更换散热器等自有供热设施时，取得供热运行管理单位同意后方可进行。
6应对装修施工所涉及的公共区域建立特殊的保洁管理措施，以保持相邻区域正常的工作和生活环境；应要求装修施工单位在材料运输和储存过程中，采取有效措施防止损坏污染公共区域环境。
7物业管理区域内装修施工产生的装修垃圾应进行集中堆放，并做到日产日清；应要求装修施工单位将施工产生的垃圾、渣土使用坚固耐用的编织垃圾袋装袋存放，运送到指定地点，不得将装修垃圾放在公共区域或生活垃圾收纳点与生活垃圾混放，严禁在绿地堆放施工材料和装修垃圾。
8装修施工单位应将剩余的易燃、易爆物、腐蚀性液体当日运离，严禁倾倒于生活排水系统。
9业主和装修施工单位不得将污水、中水、雨水、空调冷凝水的排水管道混接。
10业主应按照房屋原有规划的范围和用途进行装修，不对自有绿地进行硬化，不改变其用途；不占用公共绿地。
11应建立并实施对装修施工中有害物质的控制程序:
a）对可能含有有害物质的装修材料进行识别，建立控制清单并及时更新以保持其有效性；对装修施工中可能使用含有有害物质的装修材料的作业过程进行识别，并对其建立和实施控制方法。
（事前控制）
b）对装修过程中使用的可能含有有害物质的装修材料进行标识，保存记录以实施有效的追溯；针对不同管理对象采取提示、警告、禁止等管理措施限制不符合国家、行业规范和本物业相关管理规定的含有有害物质装修材料的使用。
（事中控制）
c）装修施工完成后可进行有害物质检测，以保证装修符合国家有关规范。
（事后控制）
2.2.2技术措施
1装修材料的选用应符合国家、行业规范和标准的要求，并应根据2002年国家颁布的强制性室内装饰装修材料标准文件GB18580-2001至GB18588-2001等的相关规定，选用绿色环保材料，避免装修材料中含有有害物质或含量超标；禁止使用国家和北京市明令淘汰及假冒伪劣的装修材料和设备。
2装修施工所用材料应按照《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（GB50325）规定的项目抽样复验；装修施工完成后，室内环境质量应符合《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（GB50325）的规定。
3装修材料应具备合格证或检测报告，主要包括电气材料和元件的国家强制认证，装修材料的环保检测合格证，装修使用的壁纸、地毯、纺织等物品的防火检测报告。
4装修涂料应使用国家批准的合格的绿色环保水性漆，减少使用溶剂性油漆。
5应使用无挥发性的环保复合防水材料。
2.2.3行为引导
1引导业主、物业使用人在装修施工中使用新型的管道材料，如铝塑复合管、钢塑复合管、不锈钢管等代替易损坏的铸铁水管、镀锌钢管及用铅盐做稳定剂的PVC-U管材、管件。
2引导业主、物业使用人改变户内制冷、采暖设施时，按照原设计要求配备散热装置，避免增加散热量；中央空调应妥善设计气流循环，充分考虑房间的不同光照，保证有效的能量传输及室内温度的平衡；有条件的应采取单独房间温度控制。
3引导业主尽可能采用最节能环保的方式进行房屋装修，避免破坏性和重复性装修。
4建议业主使用节能灯具、节水器具和2级以上能效比标识的节能家电，购买家具时确保其符合环保要求。
5推广家庭式太阳能热水器和集中式太阳能集热系统，用以供应生活、生产用热水。
建立太阳能设备的安装审批、监督制度，合理规划太阳能安装位置，保证安装后不会影响其他业主或使用人的正常工作和生活。
6提醒业主在装修施工中尽量减少土建方面的施工，在装修审批时要引导业主采用环保方案和使用环保材料。
7装修施工宜推行工业化、工厂化的施工方法，减少现场作业，缩短施工周期，减少现场环境污染。
8提醒业主选择石材与建筑陶瓷产品时，使用低辐射产品，必要时可向经销商索要产品放射性检测报告。
9建议业主在装修完成后，开窗通风一段时间后再入住，以避免装修过程中产生的和新家具散发出的有害气体对人体健康的影响。
10装修施工前提示业主对所有管道进行试水确认排水畅顺，关注重要节点工序（例如防水），主动配合业主进行装修隐蔽工程如水管打压、电器线路绝缘检测、地漏和排水管道的通水等项目的测试。
11装修时应避免对外墙保温层的破坏。
涉及外墙保温层的装修施工应符合公安部消防局及北京市住建委的有关规定。
3
电专业
3.1节约用电
3.1.1管理措施
1基础工作
a）物业服务企业应在服务区域内建立健全电计量系统，以全面掌握公共区域及公用设备用电量的基本情况。
b）对重点用电设备进行专项测量，以掌握其用电特性。
（如：
峰谷平分时段电量，高次谐波成分，输入电压等。
）
c）建立重点用电设备用电量的统计和数据分析制度。
做好电能消耗的原始记录，建立电能消耗数据库。
2建立用电管理体系
a）有条件的企业应建立能源管理系统（EMS），将各类能耗分类计量，集中处理，实现系统优化，提高能源效率。
b）设立能源管理责任制度，应由企业或项目的经理担第一负责人。
c）针对主要用电设备建立用电监测、分析制度。
d）根据各项目的具体情况建立统计模板和分析程序。
e）建立并不断完善节能奖惩制度。
f）建立全员环境保护与节约能源的培训制度。
3用电计划
a）物业服务企业根据历年用电统计资料以及本年度节电措施的实施情况，制定下一年度的用电指标和电费金额。
同时规定考核和奖惩办法。
b）根据指标，编制本年度用电计划并将用电指标分解到各用电单位。
c）各用电单位根据实际运行规律将用电指标分解到每个月。
d）各用电单位每月上报用电量和用电统计分析。
如发生超计划现象，应认真查找原因，采取相应的改进措施。
e）定期组织对用电计划的执行情况分析，在每年第四季度进行年度用电分析和总结。
4制定合理运行时间
a）在合同约定的服务时间以外，商业、写字楼内公共区域可根据现场实际关闭部分照明灯。
b）小区内道路照明灯的工作时间可参照北京市路灯的工作时间确定并实施。
c）地下停车场应在不影响安防视频监控工作的前提下，按照进出车流高峰，早晚和深夜等时间段提供不同的照度。
d）建筑物夜景照明除在节假日按照北京市有关部门规定的时间开闭以外，平日应在23：
00之前关闭。
e）外露管道上的电伴热装置，在周边环境温度低于2摄氏度时开启。
f）喷泉、壁泉水系循环泵的运行时间除节假日以外，平日每天不大于8小时。
g）在通道等非停留区宜采用声光、远红外等感应开关，以杜绝长明灯。
h）写字楼在节假日期间可根据实际需求减少运行电梯的数量并缩短电梯运行时间。
i）写字楼在节假日期间可根据实际需求减少公共区域内开水器的运行时间。
j）合理设定信息发布显示屏的运行时间。
5设施设备管理
a）建立完整的用电设施设备档案。
建立重点用电设备的运行参数的数据库。
b）根据设备运行状况和使用年限制定合理的维修养护计划，使设施设备长期处在良好的运行状态。
c）全面推广用电设备的经济运行方式。
d）严格执行巡视检查制度，消除一切无目的的电能消耗。
e）办公楼由于夏、冬季负荷变化较大，可根据实际情况减少变压器运行台数，以减少变压器的固定损耗。
f）在有条件的物业项目中，推广采用“合同能源管理”模式与业主建立能源服务关系。
委托专业节能服务企业或机构进行节能诊断、改造或融资。
3.1.2技术措施
1采用国家有关部门推荐的节电产品。
不使用国家明令淘汰的用能产品和设备。
2合理控制变压器的输出电压，使主要用电设备在额定电压下工作，减少不必要的电能消耗。
3必要时可对风机和水泵进行改造，推广使用电动机调速节电技术。
4充分利用楼宇自动化系统，严格控制用电设备的开启和关闭的时间。
5可在运行频繁、停站较多的电梯上采用电梯电能回馈技术，以减少在电梯控制箱放热电阻上消耗的电能。
6可在扶梯上采用变频技术，在无人乘梯时降频减速运行，以降低空载用电。
7控制低压配电系统中的高次谐波含量，对主要高次谐波源进行必要的治理。
8在对建筑物及其附属设备进行维修、更新改造时，应严格遵守国家有关节能的标准和规定。
9所有节能改造在施工前都应认真组织投资效益分析,同时确认计量方式，以保证改造后能够进行长期跟踪评价。
3.1.3节约用电行为引导
1推广采用高效光源
a）公共区域内应采用发光效率高、显色性好、使用寿命长、色温相宜、符合环保要求的光源。
如：
荧光灯，紧凑型单端自镇流荧光灯（节能灯），金属卤化物灯等。
b）采用直管形荧光灯的，应使用26mm的T8型灯管，有条件者可选用16mm的T5型灯管。
c）园区道路、地下车库通道照明应在不影响视频监控的前提下采取间隔分组控制，以便在不同的时间段关闭部分照明灯。
2推广采用节能灯具
a）直管、环形荧光灯应使用电子镇流器。
其总谐波和三次谐波含量值应符合有关标准的规定。
b）在满足眩光限制的条件下，宜选用开启式灯具。
3推广采用高效电动机
4推广采用发光二极管（LED）光源
应急照明灯，疏散指示灯，楼层指示灯，引导灯，信号灯，广告灯，标志灯，装饰灯等应优先使用。
5推广采用自然光进行照明
6推广采用非均匀照明
区域内应根据不同的视觉需求采用非均匀照明方式。
7关注设施设备的合理匹配
对新增用电设备应从策划、设计、选型等各个阶段进行控制，力争从源头消除低效率，低负荷率，过大裕量等现象。
3.2环境保护
3.2.1有电脑操作的办公区域宜采用双抛物面格栅灯具，以防止降低电脑显示屏上映像的亮度。
书写作业为主的场所宜选用蝠翼式配光灯具，以防止在作业表面上的光幕反射。
3.2.2应限制室外照明装置对环境造成的光干扰。
3.2.3商业广告灯箱，楼宇标志灯应按照城市管理的相关规定控制其亮度。
3.2.4所有含有危害环境的电专业废弃物都应集中处理，由有资质的企业回收处理、消纳。
如：
废旧荧光灯管，废旧蓄电池，废矿物油，含油棉纱（布）等。
3.2.5废旧电器、电子产品应遵照国家相关规定集中收集后，由有资质的企业回收处理。
3.2.6对直流屏、UPS、EPS等设备上的蓄电池应定期进行充放电和活化试验，以便延长其使用寿命。
3.2.7物业管理区域内不应采用反射式路灯和庭院灯，以降低电耗。
4
暖通空调专业
4.1供暖节能管理措施
4.1.1建立适合本物业项目的供暖节能目标，和管理体制责任到人。
4.1.2根据不同的物业性质，不同的使用目的，制定相应的供暖方式、节能运行管理制度、区域温度目标，并对该目标进行有效的监控，对室内温度、热能消耗进行日常监测记录。
4.1.3建立供暖运行岗位责任制，供暖运行人员应具备相应的职业资格及上岗证书，确保供暖运行安全有效。
4.1.4严格按设备保养规定对供暖设备进行保养，确保设备效率在额定范围内，减少能源浪费。
4.1.5掌握系统的实际能耗状况，定期对能耗分布状况和节能潜力进行分析，提出节能运行和改造建议。
4.1.6具备计量供暖的物业逐步实施能耗定额管理。
4.1.7供暖运行人员应及时掌握每天的气象资料，根据气温的变换对供暖参数进行及时调整，确保使用区域温度不超标。
4.2采暖节能技术措施
4.2.1健全供暖运行方式
1根据采暖性质的不同，供给不同的采暖温度，实现按区域控制温度与运行时间的方式，进行供暖节能管理。
2对于具备电脑设定温度曲线的供暖热源制备设备（如采暖锅炉），按照设定温度程序曲线控制运行的时间和温度。
适用于同一冷热源供应不同的区域，如办公区、居住区、医疗区、工业区的分区控制。
3对多供暖支路（区域）的供暖系统，实行每天不同时间段按照不同温度要求，进行分时段控制运行（分时段控制模式），尤其适用于每日白天和夜间早、中、晚不同时间，不同温度设定需求的区域。
4.2.2完善系统的功能性
1在具备条件的供暖系统各分支管路上，增加分支控制阀门，使同一温度供应不同区域（如：
办公区、教学区与居住区），中央空调白天晚上同一温度，以及初寒、末寒、严寒采用温度分级控制运行方式，同时在局部供暖管网发生渗漏和故障时，避免供暖热水被大量排掉。
2利用楼宇自动控制系统，完善自动调整供暖调控方式，例如将控制程序编程为按照室外温度、风力等气候因素的实际变化实时控制调整供热温度，实现水温随着气温的变化而变化。
3利用分控温度调节和各种平衡调节装置，实现各用户各支路供热流量的合理分配，确保热能利用率的最佳状态。
。
4采集空调末端设备进出水的温度、压力，使用区域的室内温度等参数，通过变频控制系统，改变水泵工作频率，及制冷机的工况，实现变流量控制。
5对供暖设备进行更新改造时，应全部选用节电设备、节水设备，合理配置能耗较大是水泵、风机等。
6逐步实现对锅炉房和换热站的能耗进行单独计量，并进行统计分析，复核能耗水平。
4.2.3供暖设备的维护管理
1对使用市政一次热水进行换热供暖的设备，应每年对换热器进行清理，确保换热效率。
2制定供暖设备的维护保养计划，对系统管线，仪器仪表，风机盘管或新风机进行清洁保养，确保设备运行正常。
3对采暖循环泵进行检修，防止在供暖期间发生事故影响供暖正常进行。
4.3采暖节能行为引导
4.3.1各供暖企业，应加强冬季供暖运行调节，将办公区与住宅区供热系统分开，控制办公区温度不超过20℃，住宅内室温不低于18℃。
4.3.2合理设置供暖温度，对写字楼等公共建筑在公休日及夜间在保证设备安全的情况下低温运行。
4.3.3学习先进的节能技术，对能耗较大的设备应逐步进行节能改造，不得提高运行效率。
4.3.4加强对设备设施的维护保养工作，使设备在额定的工况下运行，减少能耗。
4.3.5对具备新风系统的采暖楼宇，不得开窗进行通风，减少能源浪费。
4.3.6对物业项目中具备自供暖设备的,要建立“以需定供”概念，按照实际供热负荷需要来控制热源的供应，实现真正的按需分配。
4.3.7对供暖设备设施的管理应采用“以监带控，以控为主”的节能方式。
使供热采暖运行工作做到温度调节人性化、程序化，充分体现供暖企业的采暖管理对用户的人文关怀。
4.3.8供热系统所有设备应采用高效、低能耗产品。
4.3.9换热器的实测运行效率应大于95%。
4.3.10室内采暖系统应安装室内温度控制装置，散热器和风机盘管采暖系统应安装室内温度自动控制装置。
室内温度应不低于设计温度，且不宜高于设计温度5℃。
4.3.11逐步完善计量供暖的方式
1集中供热的新建建筑和既有建筑的节能改造应安装热量计量装置，其中楼口热量表应为超声波或电磁式热量表，并具备远程通信抄表功能，做到每户一表。
对于不具备每户一表的住宅分户热计量应采用以楼栋计量、每户按面积分摊的方式。
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