领域时代商业项目推介书.docx
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领域时代商业项目推介书
领域时代商业项目推介书
目录
第一部分关于项目3
一、项目区位优势3
1.50万居住人口——北市中心商业区带来的巨大商机3
2.商务集群效应提供稳定精英客户4
3．轨道交通——人潮即商潮5
二、项目技术经济指标及经济测算6
1.相关建设手续6
2.技术经济指标6
三、2008昆明及北市区商业物业供应情况8
1.2008年昆明商业物业供应情况8
2.北市区概况：
8
四、经济测算10
1.租金收入试算10
2.物业增值收益试算11
第二部分关于项目投资方式（略）13
一、投资人参与方式13
1.通过特定法人投资13
2.云南君瑞资产投资有限公司简介13
3.具体方式14
二、与已有投资模式比较的优势14
1.传统的产权投资14
2.产权式商铺投资15
3.经营权投资15
4.先进的产权持有方式——合伙持有商铺产权15
三、对投资人的权益保障15
四、项目招商运营16
五、关于派生权益16
1.银行融资：
16
2．出售经营权：
16
3．发售金融产品：
16
4．股东间拆借资金：
17
附件：
1.领域时代商业项目部分效果图：
图一至图八；
2.领域时代项目总平面图及商业部分一至四层平面图：
图九至图十八；
3.领域时代商业项目面积及层高表；
4.《售楼部》杂志刊登内容：
图十九至图二十一；
前言
领域时代项目地理位置优越，位于北市区核心区域的北京路延长线及金色大道交汇处，与北市区地标建筑——财富中心和“欣都龙城”隔北京路延长线相对，紧邻“金色家园”和“温馨家园”，地处正在形成中的北市区中心区域。
项目占地3072.5㎡，总建筑面积37896.8㎡，由一幢高25层、建筑面积27867.8㎡的写字楼及建筑面积5260.4㎡的四幢单体商铺组成。
根据市政府最近公布的昆明计划建设的地铁及轻轨线规划，地铁及轻轨二号线均从本项目经过，轨道交通的建设更将给本项目的未来升值带来巨大潜力。
领域时代项目由昆明怡泰房地产开发有限公司开发。
昆明怡泰房地产开发有限公司是本土资深房地产开发企业，先后开发了盘龙水晶大院、86街公寓、86街公寓U2、怡泰A区等项目，具有一定市场影响力及品牌知名度。
本推介书只涉及领域时代项目四幢单体商铺部分（以下统称领域时代商业项目或简称项目）的推介，不包含写字楼部分。
由于商业项目只有在统一业权的基础上才能实现价值最大化，故领域时代商业项目是采用通过一特定法人——云南君瑞资产投资有限公司购入并持有领域时代商业项目资产。
投资人进入本项目的方式是通过持有云南君瑞资产投资有限公司股份间接持有项目资产，投资人退出本项目方式是通过股份转让退出。
此种投资人参与商业地产投资的方式除因业权统一可保证资产最大化增值外，同时也避开了传统商业地产买卖关系产生的税金，是一种对投资人利益最大化提供有效保障的先进的商业地产投资方式！
如投资者2008年9月以单价1.20万元／㎡的价格购入领域时代商业项目，按昆明市商业物业价格历年平均增长率16.66%作为计算领域时代商业单价增长率的依据，则在第六年即2014年单价即可上涨到2.58万元／㎡！
由于领域时代商业项目是整体购入项目资产，所涉及交易总额较大，因此仅对投资额在500万元以上的投资人开放！
感谢您的关注与参与！
第一部分关于项目
一、项目区位优势
1.50万居住人口——北市中心商业区带来的巨大商机
伴随着经济发展和城市规模的不断扩大，昆明也和其他城市一样，开始出现多中心发展的格局。
昆明市政府的“一湖四片”总体规划的实施，以及呈贡新城等的建设，已为昆明多中心发展奠定了基础。
而在未来5年内将拥有50万居住人口的北市区，商业地产的发展有别于以休闲旅游为主的南市区，以呈贡新城新行政中心为核心发展的东市区，和以高新区等工业区特色的西市区，北市区作为离主城最近的城市副中心，开发成熟度及实际人口入住率都是四个区域当中最高的，也正为此，北市区商业地产已呈现出独特的魅力，其发展潜力为越来越多的人群认同。
商业地产的发展，必然与城市化进程和城市功能的需求密切相关。
商业地产就是“城市功能配套地产”。
作为距离主城最近的副中心区，北市区商业的开发均带有鲜明的弥补城市功能的特征，这从财富中心，欣都龙城和领域时代商业项目的开发中都能感受到。
北市区休闲商业集中区的出现，就是弥补城市发展进程中人群对休闲和人际交往的需求。
而北市区50万居住人口为商业提供了强大的市场支撑。
北市区从1995年开始经过10多年的发展，已经从原来的单一住宅开发向新型商业地产开发变化。
随着财富中心、怡泰领域时代、欣都龙城、和谐世纪、官城嘉年华等商业复合体项目的开发入市，北市区商业价值凸显；同时以已建成投入运营的财富中心、建设中的怡泰领域时代、拆建中的欣都龙城所形成的北市中心商业区，使北市中心商业寻求到了扩散、升级的基点。
北市区的商业定位，也从简单的社区型配套商业，升级到中心休闲类匹配式商业。
相对于升值空间有限的社区型配套商业，中心休闲类匹配式商业等新型商业业态具有更大的升值潜力。
领域时代商业项目正处于这一商业中心，区位优势毋庸置疑！
2.商务集群效应提供稳定精英客户
随着2010年昆明新国际机场的投入使用，将会有大批的产业随之迁移，如物流、旅游等行业，这些产业的大量迁徙，将会给北市区商业的发展带来巨大的潜力。
加之轻轨二号线的建设，北辰大道及北金大道的打通和建设、东三环可上昆曲高速路，直通嵩明，北市区已成为进入昆明的第一站。
企业将会充分考虑北市区的交通及其完善配套的便利优势。
今后随着周边欣都龙城的建设，怡泰领域时代、财富中心（总建筑面积13.8万平方米）、欣都龙城（总建筑面积29.7万平方米）三者将形成北市中心区域的写字楼群，提供总计约23万平方米的适合各类公司使用的写字楼系列产品，产生极强的写字楼集群效应，大大提升项目的未来升值潜力。
商业和商务一直密不可分，离开了商业的有效配套，商务会显得苍白和单调。
商务环境的快速发展，集群效应优势将得到更为充分的体现。
因此北市区未来商务及商业的发展不可估量。
领域时代商业是写字楼的有效配套，并根据写字楼的需求来配置商业业态，写字楼所带来的精英消费人群，为领域时代商业项目的发展带来了人流、客流，提升了周边的人气，带来有效消费人群。
怡泰领域时代项目写字楼是一栋优质的纯商务写字楼，根据项目定位入驻的客户均是优质中小企业客户，写字楼公共楼层有3层（含顶层），可出租楼层有23层，2009年投入使用后将为上百家优质企业近1000人提供服务。
财富中心及欣都龙城建成后入驻写字楼办公人群约1万，时代领域商业项目可服务的商务人群将更多。
3．轨道交通——人潮即商潮
规划建设中的地铁及轻轨二号线都将经过领域时代项目，并在项目附近有站台，轨道交通的建设将给片区及项目带来不可限量的发展，这些可以从国内外的发展经验中可以看出，“轨道交通＋商业物业”、“人流＋消费”已形成现代轨道商业模式。
根据对上海轨道商业价值的调查，上海轨道商业价值比之周边同质素的物业有30-50%的提升幅度（数据来源：
上海中瑞市场研究有限公司报告）。
可以预见，在地铁线及轻轨二号线建成投入运营后，领域时代商业项目及轨道周边商业物业的价值均会有可观的提升，现在就投资领域时代商业项目就是投资了未来的资产增值！
二、项目技术经济指标及建设手续
1.相关建设手续
建设用地规划许可证：
昆规地证（2003）2074号
建设工程规划许可证：
昆规建证（2006）0285号
建筑工程施工许可证：
380000200703270101－02
国有土地使用证：
昆国用（2006）第00940号
2.技术经济指标
总用地面积：
9217.2㎡，占地面积：
3072.5㎡，总建筑面积：
37896.8㎡
地上建筑面积：
32714.3㎡，其中：
写字楼建筑面积为：
27867.8㎡
商业建筑面积为：
4846.5㎡
地下建筑面积：
5738.9㎡，其中：
商业建筑面积为：
413.9㎡
绿地面积：
2525.5㎡，绿地率：
27.4％
建筑密度：
33.33％，容积率：
3.53，公摊系数：
约25%
地下停车：
121辆，地面停车：
52辆，自行车停车：
73辆
3.项目形态：
由于领域时代商业项目体量不大，因此不具备财富中心及欣都龙城更为宽泛的业态定位的条件，领域时代商业项目的定位要求必须精准，项目周边资源及项目气质决定商业业态配比是以商务休闲为主的定位，营造精致，优雅的商务氛围。
商业建筑面积约为:
5260.4㎡（以最终实测面积为准），地面部分建筑面积约为4846.5㎡，地下部分建筑面积约为413.9㎡，由B、C1、C2、C3四幢单体商铺组成。
整个业态的配比将以休闲商务为主，具体业态配比如图：
其中：
B幢是经设计人员与餐饮界资深业主多方沟通后，从建筑形式至功能均专为主题餐饮而量身定造，总面积为1250.1㎡。
地下层设置为厨房及储藏间，并有电梯从地下车库到达B幢各层，另设有提升机便于厨房菜品出品；在平面布局上设计了内庭院及露台，既丰富了立面又便于室内外空间的交流，特别是主题餐饮对与室内外空间的要求；目前已有“阳光金辰”餐饮公司等来主动接洽，目前预招商正在启动中。
C1幢是以养生会所为主题的建筑，在建筑上充分考虑了SPA功能对水电载荷等的特殊要求，在平面设计上也充分考虑了SPA功能的特点。
目前已与“香堤雅”，“蓝波湾”（预升级旗舰店）等进行了多轮沟通。
C2幢是以商务会所为主体的建筑，可以为商务快餐，商务会所等业态服务，并在建筑上充分考虑了上述业态的需求。
目前已与“贵太郎”，“绿茵阁”，“代官山”等进行了多轮沟通。
C3幢底层临金色大道一侧为四间底层商铺，业态规划为百货零售；临北京路一侧为商务快餐，考虑到今后经营的风格，专门在临北京路一侧退出露台，便于室外摆台等的要求。
（具体建筑形态详见附件）
领域时代商业项目预招商工作已经全面启动，并将继续按照业态规划进行商家洽谈及筛选工作，以为投资人创造良好的日常经营收益。
三、2008昆明及北市区商业物业供应情况
1.2008年昆明商业物业供应情况
据田野咨询机构的数据显示，2008年第一季度，昆明市场主要在售商业物业共有13个商铺尾盘和9个商铺新项目。
其中新增商业物业供应量约为30万平米，销售量约为10万平米，新增物业的销售率约为30％。
而2007年底上市新盘的销售也主要集中到了今年，2007年第四季度有10个商业项目集中投放，总供应量达38万平米。
第一季度市场供应的商铺大部分都以社区底商为主，部分含有独立商铺，其中只有昆明老街和万兴印象为纯商业项目，经营方式多以租售同步为主。
就需求量而言，第一季度商业物业供应中，新增商业物业需求量虽然也比较大，但需求仍以存量商业物业为主。
目前在售楼盘价格最高的商业物业是商街，均价为25000元/平米，部分底商＋商业街的售价稍低，为12000元/平米。
2.北市区概况：
通过对北市区商业市场调查，目前市场部分商业的租售价格如下：
物业名称
位置
面积（m2）
租价（元/m2）
售价（元/m2）
周边业态
形态（底商或商业街
时光俊园
北京路
30000
200
30000
除餐饮均可
住宅底商
财富中心
北京路延长线
14138
一层150
二层75
只租不售
服装、百货
餐饮、娱乐
住宅底商
金色年华
北京路
9100（按使用面积计算）
一层160－200
二层60－100
三层40－60
已趸卖
金利茶市，银行、网吧、谭鱼头
独立商铺
颐高数码
北京路延长线898号
14000
一层300
二、三层160
四层40
只租不售
数码产品
写字楼底商
江东和谐世纪
北市区耀龙康城
20万
只售不租
一层26000
二层7600
三层5700
除餐饮均可
住宅底商
江东好世界
北市区
只售不租
价格尚未公布
整体招商
纯商业业态
云南印象
穿金路
20000
30－60
一层15000－18000
二、三层6000
未定
大型商业体
印象首日封
穿金路
7000
20－60
3800-12000<,/P>
药店、美容美发、中介、超市
春城邻里
穿金路
10000
30－40
一层12000
二层6000
电玩
实力上筑
穿金路
3000
40－60
报价12000
网吧、餐饮、美容美发、书吧、移动或联通营业厅、酒吧
葵花公社
金星立交桥与龙泉立交桥之间
5000
60
8000－15000
暂无商家入驻
江东商业街
北辰大道与北京路交汇
55
15000
餐饮、娱乐、服饰
以街铺为主
实力郡城
银行大道
20000
30－50
5000－9700
大型KTV、餐饮、健身、连锁药店、娱乐、服饰
独立商业体、住宅底商
根据以上调查显示，北市区的发展日趋成熟，未来的北市区的商业供应开始出现增长的趋势，与前几年相比，北市区整个的商业租售价格均成上涨态势。
项目与财富中心及在建的欣都龙城紧邻，处于北市区中心商业区，具备极佳的区位优势，随着区域的成熟，将有极大的发展空间；由于是单体商业，比同区域社区型商业有更大的价值增长空间；同时由于项目采取整体购入方式，比上述项目相比又在价格方面均有显著优势（关于价格优势等内容请详见第二部分）。
四、经济测算
投资人购入领域时代商业物业可以获得的收益主要由两部分构成，一部分为租金收入，第二部分是更为重要物业增值收益。
购入商铺的最大利益在于可以获得物业增值收益，日常经营收益只要能够与同期银行贷款利率相近即可。
作为投资型资产，投资者更看重第二部分的收益。
1.租金收入试算
1.1不计算租金上涨的经济测算
租金
租金每年上涨
可出租面积
租赁税+营业税
企业所得税
80元/月
0%
5260m2
17.55%
25%
说明：
（1）租金参考财富中心及目前项目预招商情况确定，目前财富中心的租金为110元/月，我们取80元/月作为领域时代商业的租金
（2）租赁收入需要缴纳12%的租赁所得税及5.55%的营业税。
（3）公司有盈利需缴纳25%的企业所得税。
（4）公司日常年管理费支出为30万元。
（下略。
。
。
。
。
）
2.物业增值收益试算
购入商铺的最大利益在于可以获得物业增值收益，日常经营收益只要能够与同期银行贷款利率相近即可。
我们先看看昆明最近几年的商业物业价格走势。
（数据来源：
昆明田野市场调查公司）
根据这一市场持续观测数据，表明昆明市商业物业价格总体成逐年升高的态势，年均复合增长率为16.66%。
根据这一增长率，我们可以试算一下领域时代商业项目的单价及总价：
（下略。
。
。
。
。
）
附件：
1、领域时代商业部分效果图：
图一至图八；
2、领域时代大厦总平面图及商业部分一至四层平面图：
图九至图十八；
3、领域时代商业部分各层面积及层高表；
4、《售楼部》杂志刊登内容：
图十九至图二十一；
图一
图二
图三
图四
图五
图六
图七
图八
2、领域时代大厦总平面图及商业部分一至四层平面图：
图八——图十八；
图九
图十
图十一
图十二
图十三
图十四
图十五
图十六
图十七
图十八
3.各幢面积及层高如下：
B栋
总建筑面积：
1250.1㎡
其中
层高
一层建筑面积
530.9㎡
餐厅建筑面积：
1250.1㎡
5.4m
二层建筑面积
300.1㎡
厨房建筑面积：
413.88㎡
3.6m
三层建筑面积
419.1㎡
露台建筑面积：
236.91㎡
3.6m
C栋
总建筑面积：
3596.4㎡
一层建筑面积
1307.9㎡
二层建筑面积
1393.8㎡
3.6m
三层建筑面积
894.7㎡
3.6m
C1
养生会所建筑面积
1052.5㎡
一层5.4m，二层以上3.6m
露台建筑面积
146.72㎡
商务会所建筑面积
990.7㎡
一层5.4m，二层以上3.6m
露台建筑面积
46.6㎡
C2
商务快餐建筑面积
483.45㎡
一层5.4m，二层以上3.6m
露台建筑面积
60.4㎡
商务快餐建筑面积
613.35㎡
一层5.4m，二层以上3.6m
露台建筑面积
212.54㎡
C3
商铺一层建筑面积
171.22㎡
5.4m
商铺二层建筑面积
95.81㎡
3.6m
商铺三层建筑面积
95.34㎡
3.6m
商铺四层建筑面积
94.05㎡
3.6m
4.《售楼部》杂志刊登广告
图十九
图二十
图二十一
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