房地产销售代理产业分析报告环境篇.docx
《房地产销售代理产业分析报告环境篇.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产销售代理产业分析报告环境篇.docx（13页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
房地产销售代理产业分析报告环境篇
房地产销售代理产业分析报告（环境篇）
目录
环境篇
1.政策与经济环境…………………………………………………………………6
1.1我国房地产相关政策综述……………………………………………………………6
1.2我国国民经济概况……………………………………………………………………10
1.3经济发展展望…………………………………………………………………………16
2.住宅与房地产业“十五”规划………………………………………………18
2.1目标和战略……………………………………………………………………………18
2.2主要任务和重大措施…………………………………………………………………19
我国房地产业相关政策发展历程：
从1958年开始，房地产收归国有，中国房地产市场从此消失。
直到1979年开始经济体制改革，中国房地产业才有了发展的契机。
按发展速度划分，中国房地产市场大致可分为以下三个阶段：
第一阶段：
1979-1991年，中国房地产市场复苏成长。
1980年4月，邓小平发表了关于建筑业和房地产业的谈话，此后全中国开始了城镇住房制度的改革。
1986年，全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过了《中华人民共和国土地管理法》。
到了1990年，中国国务院又发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》，再加上上海浦东开发开放的带动作用，1991年下半年，房地产市场呈现了明显的回升趋势。
从房地产金融政策上看，1979年，基本建设投资由财政拨款转为银行贷款，与基本建设投资资金一并下达的住房资金转为有偿使用的信贷资金。
1984年，全国各地相继开始成立房地产综合开发公司，对城市建设进行综合开发。
1985年，建设银行开始办理土地开发的商品房贷款业务。
到了1988年，各专业商业银行建立房地产信贷部，形成目前的商业银行房地产信贷为主的房地产金融政策体系。
1991年，上海市更是在借鉴新加坡住房制度的经验上，在全国率先建立了住房公积金制度。
第二阶段：
1992-1997年中国房地产市场初步形成。
1992年初，在邓小平南方谈话的推动下，中国房地产市场得以全面发展。
《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》相继出台。
但是，到了1992年，房地产开发投资731亿元，同比增长117.5%；土地开发面积2.334万公顷，同比增长175%。
1993年，在上年市场迅速发展的推动下，中国房地产业发展出现过热趋势。
这一期间，全中国商品房开发投资额同比增长143.5%，新开工面积同比增长136%，房地产开发企业接近2万家。
中国随即采取了一系列调控措施，房地产业也告别疯狂，迎来理性。
1994和1995年，中国房地产开发投资额分别只比上年增长了31.8%和23.3%，1997年更是出现了负增长，为-1.2%。
第三阶段：
1998年以后，中国房地产市场进入了新的发展时期。
政府为了鼓励房地产市场的重新发展，采取了一系列的优惠措施，1999年4月，国务院发布了《住房公积金管理条例》，要求在全国城镇范围内实施住房公积制度，结合96-98年央行的七次降息以及地方政府采取的诸如推行蓝印户口政策（上海）、购房退税政策（上海）、调整契税（上海）等，大大刺激了消费者购房的潜力。
到了2001年，《商品房销售管理方法》出台。
在政府的鼓励和引导下，中国房地产市场明显转暖，仅98年上半年房地产的开发投资同比增长就达到14.57%。
而今年上半年，增长幅度更是达到22.4%。
到了2002年，中国的房地产市场发展呈现出一幅欣欣向荣的趋势，此时，政府为了防止出现房地产投资过热的趋势，相继出台了一系列法律法规来加以宏观调控，其中包括，以控制土地开发源头为宗旨的《协议出让国有土地使用权规定》、以控制房地产开发商开发环节为宗旨的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》以及建设部在2001年颁发的关于修改《城市商品房预售管理办法》的决定，从多个角度全面调控中国房地产市场的发展走势，从而引领中国房地产市场向着健康的、正确的方向发展。
今年的8月12日，国务院颁布了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，从而进一步重申了中国已经把房地产业作为国家的支柱产业来看待，中国的房地产发展是健康有序的。
因此我们可以预测，中国房地产市场将进入新一轮的发展时期。
这一轮发展的特点将是以住宅建设和消费为重点，以改善城镇居民居住条件和带动经济增长为目的，逐步消化存量，实现房地产市场的平稳发展。
（附表：
我国房地产业相关法律）
房地产
法规分类
法规名称
颁发/实施时间
综合
法规
中华人民共和国宪法修正案
1988年4月12日第十届全国人大常委会第一次会议通过，2003年12月十六届三中全中进行第四次修正
中华人民共和国城市规划法
由中华人民共和国第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议于１９８９年１２月２６日通过，现予公布，自１９９０年４月１日起施行
土地管理相关法规
中华人民共和国土地管理法
1986年6月25日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过
1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订
中华人民共和国主席第八号令公布，自1999年1月1日起施行
征用土地公告办法
2001年10月18日国土资源部第9次部务会议通过，现予发布，自2002年1月1日起施行
中华人民共和国土地管理法实施条例
中华人民共和国国务院令第２５６号发布，自１９９９年１月１日起施行
中华人民共和国城镇国有土地
使用权有偿出让和转让暂行条例
1990年5月19日国务院发布
外商投资开发经营成片土地
暂行管理办法
1990年5月19日国务院发布
出让国有土地使用权审批
管理暂行规定
1990年4月29日国家土地管理局发布
土地登记规则
1988年11月18日大陆国家土地管理局发布
房地产
法规分类
法规名称
颁发/实施时间
土地
房屋税
新增建设用地土地有偿
使用费财务管理暂行办法
中华人民共和国财政部、中华人民共和国国土资源部于2001年6月10日颁发
中华人民共和国城镇土地
使用税暂行条例
1988年9月27日国务院发布
中华人民共和国建筑税暂行条例
1987年6月25日国务院发布
中华人民共和国房产税暂行条例
1986年9月15日国务院发布
中华人民共和国土地
增值税暂行条例
1993年12月23日国务院发布，
1994年1月1日起施行
中华人民共和国土地
增值税暂行条例实施细则
1995年1月27日财政部颁布
房产管理相关法规
中华人民共和国城市房地产管理法
1994年7月第八届全国人大常委会第八次会议通过，1995年1月1日实施
《房地产经纪人员职业
资格制度暂行规定》和
《房地产经纪人执业资格
考试实施办法》
中华人民共和国人事部、中华人民共和国建设部于2002年12月18日颁发
城市房地产权属档案管理办法
于2001年8月23日建设部第47次常务会议审议通过，现予发布，自2001年12月1日起施行
城市房地产开发经营管理条例
中华人民共和国国务院令第２４８号，自１９９８年７月２０日实施
城市私有房屋管理条例
1983年12月17日国务院发布
商品房销售管理办法
２００１年３月１４日经建设部第３８次部常务会议审议通过，自２００１年６月１日起施行
城市房屋拆迁管理条例
中华人民共和国国务院令第７８号一1991年3月22日发布，自1991年6月1日起施行
《关于进一步加强房地产
信贷业务管理的通知》
2003年６月１３日，中国人民银行正式颁布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称121号文件或《通知》）
《国务院关于促进房地产
市场持续健康发展的通知》
于2003年8月12日国务院出台
1.2我国国民经济概况
经济持续高速增长
1978年实行改革开放以来，中国经济取得了重大成就。
1978～2002年，GDP从3624.1亿元增至102398亿元，其间GDP平均保持了年均9%以上的高速度。
2002年GDP按可比价格计算，比上年增长8%。
其中，第一产业增加值14883亿元，增长2.9%；第二产业增加值52982亿元，增长9.9%；第三产业增加值34533亿元，增长7.3%，中国GDP总量跃居世界第6位。
国内生产总值突破10万亿元
1978年以来，中国经济增长经历1978～1984年、1985～1987年、1988～1992年、1993至今的四个周期波动。
与改革前相比，中国经济波动的周期拉长了，峰位、谷位落差降低了。
这反映了中国经济增长质量的不断提高，由过去追求高速度逐步转向兼顾发展与稳定、兼顾速度与效益、追求经济持续稳定、健康发展。
中国经济增长质量的不断提高为我国房地产的稳定发展奠定了基础。
产业结构有所改善
产业结构严重脱离需求结构的畸形状态得到很大改善，长期困扰计划经济国家的商品数量“短缺”现象基本消除，能源、交通运输与邮电通讯、重要原材料等基础产业和基础设施得到了快速发展，农业持续稳定增长，瓶颈产业制约经济增长的现象得以缓解。
第一、二、三产业的发展比较协调。
接从业人员，三个产业的比例1985年为68.7：
18.2：
13.1；2000年改变为50.0：
22.5：
27.5。
按国内生产总值的比例，1980年为30.1：
48.5：
21.4；2000年改变为17.1：
47.4：
35.5，它们之间的关系已有了初步的改善。
国内生产总值中三次产业所占比重的变化
年份
第一产业（%）
第二产业（%）
第三产业（%）
世界平均
1980年
7.0
37.7
55.2
1993年
5.4
31.8
62.3
中国
1980年
30.1
48.5
21.4
1993年
19.9
47.4
32.7
1999年
17.7
49.3
33.0
2000年
17.1
47.4
35.5
中国三次产业从业人员比例（更多资料请参考）
年度
1980年
1990年
2000年
第一产业
68.7
60.1
50.0
第二产业
18.2
21.4
22.5
第三产业
13.1
18.5
27.5
城乡人口生活水平持续提高
城乡居民生活继续得到改善。
2002年全国城镇居民人均可支配收入7703元，考虑物价下降因素，比上年实际增长13.4%；农村居民人均纯收入2476元，实际增长4.8%。
居民家庭恩格尔系数（即居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重），城镇为37.7%，比上年降低0.2个百分点；农村为46.2%，降低1.5个百分点。
五年来城乡居民生活改善情况
指标
1998
1999
2000
2001
2002
城镇居民人均可支配收入（元）
5425
5854
6280
6860
7703
农村居民人均纯收入（元）
2162
2210
2253
2366
2476
城镇居民家庭恩格尔系数（%）
44.5
41.9
39.2
37.9
37.7
农村居民家庭恩格尔系数（%）
53.4
52.6
49.1
47.7
46.2
产业结构的不断优化与人民生活水平的提高，激发了对房地产业的需求与产品的更新。
对外开放日益扩大
2002年我国进出口总额已达到6208亿美元，从1978年排在世界第32位跃升到第5位，表明我国在世界经济中的地位日益上升。
外贸进出口规模显著扩大
世界贸易排名
年度
1978年
1989年
1997年
2001年
2002年
中国排名
32
15
10
6
5
实际利用外资数额不断增加，2002年外商直接投资合同金额828亿美元，比上年增长19.6%；实际使用金额527亿美元，增长12.5%。
对外经济技术合作保持良好发展势头。
2002年对外承包工程和劳务合作完成营业额144亿美元，比上年增长18.2%；新签合同额179亿美元，增长8.7%。
我国对外开放促进了房地产业的供给多元化及对高档物业的需求
城市化进程有待提高
改革开放20年来，城市化仍然未能与工业化同步发展，截至2001年，我国目前已有设市城市667个，其中，百万人口以上的特大城市37个，50万至100万人口的大城市51个，20万至50万人口的中等城市216个，20万人口以下的小城市363个，另外还有19000个建制镇。
与世界城市化水平相比我国城市化水平偏低，城市化低于世界平均水平。
目前世界城市化平均水平为47%，发达国家平均城市化水平为75%，发展中国家为37%，我国只有30.9%
从世界各国城市化发展历程的规律来看，"十五"时期开始，我国的城市化进程应当进入一个较快发展的阶段。
城市化将是"十五"时期我国国民经济的一个重要增长点。
预计2010年城市化水平应当达到45%；2020年城市化水平应当达到50%；2050年城市化水平应当达到60%-70%，才能适应我国经济社会的发展。
更多资料请参考
随着城市化的进展，房地产的潜在需求将得到释放
房地产金融的发展滞后
就住房融资而言，我国住房融资的发展经历了如下三个阶段：
第一阶段,（80年代初至1992年上半年）配合住房制度改革试点的住房私有化。
这一阶段,区域性、政策性的住房融资开始在局部形成，并为住房金融的全面开展，打下了一个良好的基础。
1991年1月，为了进一步推动不动产金融业务的发展，中国人民银行总行增设房地产信贷部，它是我国房地产金融业务的最高管理机构。
第二阶段，（1992年下半年至1998年7月）配合房地产开发和旧城改造。
这一阶段，主要表现为住房贷款向生产者即开发商倾斜。
但住房消费的概念开始被大众所接受，各专业银行全面参与住房信贷业务，均成立了住房信贷机构。
第三阶段，（1998年7月1号至今）从1998年7月1日起，停止实物分房,从而很大程度上激活了房地产业特别是住房建设的发展。
而这一阶段的一个特点则是住房信贷向消费者即买方倾斜，并且将住房的开发建设纳入国家宏观经济决策的范畴，将住房建设作为国民经济新的经济增长点。
就房地产企业融资而言，过去二十多年来，中国房地产开发企业的主要资金来源是依赖银行贷款和预售房款。
开发商银行贷款在1988年其比重为79.19%，到了2002年占了85%。
房地产上市公司融资在2002年占市值的3.3%，2003年上半年降到了3%。
2002年，上市公司融资29亿人民币，而2003年截至9月，仅仅融资5亿人民币。
而信托融资方面，2002年融了28亿，2003年截至9月，融资99亿，增加了不少，但信托融资占房地产总融资比例只有0.5%。
目前房地产融资还过于单一，如何丰富房地产与金融合作的渠道，从单纯的依靠购房者预付款、银行贷款模式向直接融资，间接融资模式同时过渡，努力把握当今发达国家的融资体系，积极尝试证券市场、债券市场、融资租赁市场、房地产信托基金等各种金融工具，将是未来几年房地产金融市场急需解决的问题。
房地产金融未来发展的速度，将对房地产业的供给、需求产生重大影响，在很大程度上决定我国房地产业未来发展的前景。
市场机制在经济生活中作用增强
随着改革的深化，中国已确立社会主义市场经济体制作为改革的目标模式，市场正逐渐成为配置资源的基本手段。
从1988年开始，中国开始了生产要素的市场化进程，1990年代生产要素市场化速度有所加快。
在1980年代，生产要素市场化主要体现在生产资料流通领域，并以实物资本的形态进行。
进入1990年代后，土地、资金开始急速进入市场，推动房地产市场、股票市场、债券市场的超常发展。
这表明大量生产要素脱离了计划轨道，各经济主体行为方式发生巨大变化，对中国经济运行方式也产生较大的影响。
同时，通过对计划、投资、财政、金融、收入分配、就业和社会保障等一系列改革初步确立了市场经济的宏观调控体系的框架。
以公有制为主体多种经济成份并存的局面正在形成
改革开放前公有经济一统天下，国有经济在第二产业和多数第三产业中占据绝对垄断地位的状况已被打破。
2002年国有及国有控股企业完成增加值16638亿元，比上年增长11.7%，增速比上年加快3.6个百分点；集体企业完成增加值2769亿元，增长8.6%，比上年加快1.4个百分点；股份制企业完成增加值11570亿元，增长14.4%，比上年加快4个百分点；外商及港澳台投资企业完成增加值8091亿元，增长13.3%，比上年加快1.4个百分点。
市场机制的成熟、多种经济成份的并存，将在经营模式、管理理念等方面对房地产企业的运作产生影响，未来房地产企业的运作将更加趋向规范化、国际化。
发展中存在众多的困难与问题
总的看，全国经济已进入全面、快速工业化的阶段；在取得巨大的成绩的同时，也存在不少困难和问题，集中表现为明显的、多侧面的二元现象：
新的社会主义市场经济体制已开始运行，但旧体制仍然在许多领域起作用，新旧体制双轨运行并存，转轨缓慢，特别是国有企业改革面临一定困难；经济高速增长与低效率、低质量并存，经济仍然以粗放型增长为主，资源配置结构不合理，规模经济效益差；在国内市场容量不断扩大的情况下；相当部分的国产商品生产能力过剩，销售困难与部分商品大量进口并存，国产名牌不断消失，一些“民族工业”被外资打压兼并，国家经济安全受到威胁；出口高速增长与传统的低附加值产品占主导地位并存，高档名牌产品和高新技术产业国际竞争力不强，国内市场占有率日益下降：
东南沿海地区经济持续高速增长、人民生活奔向富裕与中西部多数地区经济发展缓慢、收入水平相对低下并存，经济发展的地区差距日益拉大；随着经济规模扩大、就业人数不断增加与全社会的失业率上升并存，农村剩余劳动力流动速度加快与困难加大并存，这将使得潜在的社会不稳定因素有增加的趋势；少数人暴富与相当部分的城乡贫困人口并存，社会不同人群的收入差距不断扩大；工农业产品积压，产销率不高与相当一部分人民群众（尤其是农村居民）的有效购买力不足并存；经济规模迅速扩大与资源浪费、环境污染日益严重并存，能源和水资源短缺和生态失衡、环境恶化日益成为经济社会可持续发展的制约因素；对科学技术和人才的需求日益提高与大量低素质的剩余劳动力并存。
升级会员 