广州市商业及写字楼市场分析.docx
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广州市商业及写字楼市场分析
2011年广州市商业及写字楼市场分析
1.1广州市商业网点规划1
1.2广州市商业市场分析10
1.3广州市写字楼市场分析15
1.4广州市商服用地土地市场分析24
1.5重点功能区市场分析33
1.6当前房地产宏观调控政策对商业市场影响分析38
1.1广州市商业网点规划
1.1.1商业网点布局规划
根据《广州市商业网点发展规划》（2003-2012），广州市商业网点布局规划根据“东进、西联、南拓、北优”的城市发展战略规划构建“四线三圈、两轴一带”现代都市大商业格局。
广州市将着力构建“四线三圈、两轴一带”现代都市商业格局：
1、拓展“四线”商业带：
沿着东、西、南、北四个方向的快速轨道和快速干道交通放射线，实施“东推进、西延伸、南跳跃、北培育”的商业网点拓展战略。
2、打造“三层商圈”：
“三层商圈”是指依托内、中、外三圈层构建的商圈，按照“内精、中厚、外强”的发展要求，形空间定位准确、圈层分工合理、地域特色鲜明的商业圈层结构。
3、两轴一带：
两轴一带是指老城区中轴线、新城区中轴线和珠江滨水带。
从越秀山至海珠广场的老城区中轴线及东西两侧的老街、从广州东站至海心沙的新城区中轴线及珠江滨水带是广州商业网点发展的主要发展轴。
《广州市商业网点发展规划》（2003-2012）提出重点提
升和建设一批商业功能区，一是六个都会级和二十个区域级零售和服务主导型商业功能区，二是由珠江新城、天河北和环市东组成的中央商务区，三是琶洲和流花两大国际会展商务区。
其中，珠江新城、白云新城、琶洲商务区、广州南站核心区、广州中轴线南区区域，白鹅潭区域形成商业网点布局中六大重点规划功能区，成为广州商业网点规划的主要区域，主导商业市场发展。
1.1.2重点功能区规划
1、珠江新城—员村地区
珠江新城—员村地区规划用地面积12.04平方公里，总建筑面积2,404万平方米，规划就业人口48.8万，居住人口28万。
其中珠江新城地区用地面积为6.5平方公里，总建筑面积1,500万平方米，规划就业人口30万，居住人口
18万。
员村地区用地面积为5.54平方公里，总建筑面积
904万平方米，规划就业人口18.8万，居住人口10万。
珠江新城—员村地区规划总体功能定位为广州二十一世纪国际金融商务核心区。
其中珠江新城规划作为城市中央商务区，主要承担金融保险、信息服务、商务办公等功能。
员村定位为国际金融区，作为城市中央商务区的拓展区，主要承担商务金融、文化创意、时尚休闲等现代服务业功能。
2、白云新城
白云新城为省委、省政府提出建设“首善之区”、宜居城市后规划的第一个城市新区，是城市中心功能疏解的主要承接地之一，是广州市重点打造的未来城市副中心。
布局规划：
1、定位：
“云山西麓的宜居新城，主城区北部商业文化服务中心”；白云新城主要以RBD（译为“游憩商业区”）居住区为发展定位；2、空间结构：
“一轴双中心四大片区”。
“一轴”：
利用老白云机场跑道，形成南北向80m宽中央带形公园，打造景观功能轴；
“双中心”：
北部文化中心依托白云国际会议中心、广州新体育馆，引进广州历史博物馆、广州市城市规划展览中心、广州画院等；南部商业中心以地铁站为中心，集商贸、酒店、休闲、娱乐于一体，成为广州市主城区北部重要的商业服务中心；
“四个片区”：
北部形成“黄石”、“云山”、“萧岗”三个社区，南部为“机场”、“创意”、“柯子岭”三个社区。
3、琶洲商务区
琶洲地区总面积为1,043公顷，总建筑面积1,242万平方米，规划就业人口23.2万，居住人口8万。
琶洲商务区与珠江新城—员村规划相互渗透，整体定位为“会展、金融、商贸三大引擎合力推动的国际城市中央商务核心区；实力、活力、魅力三位一体的复合型新城市滨水中心区”。
琶洲在其中定位为国际会展商务区，重点发展国际会展、总部办公等核心功能，适当发展会展配套、研发办公、酒店、餐饮、休闲、文化旅游等配套功能。
4、广州南站核心区
广州南站地区将打造成亚洲最大的客运交通枢纽，成为服务珠三角、面向华南地区的区域交通枢纽，因此规划好广州南站有利于提升广州在华南地区的战略地位，增强广州作为国家中心城市的辐射力和带动力。
南站地区总规划面积36.1平方公里，其中核心区5.4平方公里。
南站地区规划成为广州南部公共中心，依托多条客运专线和港澳直通车以及城际轨道交通，带动汉溪-长隆及番禺新城地区，发展高端商务。
建成后将与老城区、珠江新城相对应成为城市第三增长极，形成“三站共生”的城市格局。
广州南站定位为华南地区综合客运交通枢纽，以商务、商贸为主导功能的现代服务业集聚区，未来将利用车站的区位和交通优势，发展承接港、澳，辐射珠三角的现代产业服务功能与总部办公基地。
地区城市公共服务体系将完善，形成集行政、文化、教育为一体的车站商务核心。
广州南站规划为“一带，一核，两轴，三区”。
一带为广佛发展带由东至西联系汉溪长隆、钟村、新客站并延伸至佛山林岳商贸区的城市发展轴。
一核为新客站交通枢纽核心。
两轴为以新客站为核心，向东西分别联系车站商务区与总部研发办公区的生产服务轴和以市民中心为核心，向南北分别联系TOD商业中心，文化中心与体育中心。
5、广州中轴线南区区域
广州中轴线南区整体功能定位为“具有岭南特色的行政中心，文化、休闲、公共活动区和高品质多元生活区″。
中轴线南区定位为具有岭南特色的行政中心，主导功能为行
政办公、文化、旅游休闲、生态果园、居住、商业商务等功能于一体的南中心区
、、、、
中轴线南段地区北起珠江前航道和黄埔涌，南至珠江后航道，西起广州大道，珠江后航道沿岸地区四起丫髻沙大桥，东至珠江岛东岸。
规划总面积40.26平方公里，轴线总长度为6.4公里，核心区规划范围：
包括行政办公区、领事馆区、海珠区雨洪调蓄湖、南海心沙等。
中轴线南区分为五个功能区：
（1）旅游观光区：
电视台、赤岗塔、第一领事馆区、商务办公区；
（2）区域行政区：
行政办公区、第二领事馆区、大塘综合商务中心、商务办公区；
（3）生态休闲区：
海珠湖、万亩果园、小洲村等；
（4）滨水居住区：
海心沙、沥滘枢纽、体育公园等；
（5）科技创意区。
6、白鹅潭区域
白鹅潭地区是广州市实现“西联”及“中调”城市发展战略的重要地区，也是广佛同城的重要节点。
白鹅潭地区规划成为广佛之心、广州的国际商业中心和水秀花香的宜居城区。
白鹅潭北至大坦沙尾，南至环翠路与环城高速公路，东到工业大道中和工业大道南，西至芳村大道北和花地河，规划总用地面积3,517公顷，总建筑面积4,183万㎡，居住人口63.4万人，
白鹅潭地区定位为面向广佛地区的商务办公、创意智慧、商业休闲和文化娱乐核心区。
并辐射珠三角、具有国际影响力的集商贸、购物、休闲、文化于一体的复合型滨水商业中心，富有岭南特色与水秀花香风貌的低碳、生态宜居示范区。
1.2广州市商业市场分析
1.2.1广州市十区商业市场分析
市场撤离资金转投商业地产,从2010年起，国内商业地产
资金投入等都达到近年来的顶峰，商业市场呈现供求两旺
的局面
2011年,广州市十区商业市场供应量小幅下降,新增供应呈现向边缘扩散趋势;在住宅投资渠道封闭及通货膨胀的预期下，虽受银行信贷紧缩影响，但2011年广州市十区商业需同时由于商业地产开发门槛较高、国内开发商开发经验欠缺等原因，目前商业成交以居住社区裙楼商业为主，住宅供应的萎缩同时带来商业供应的锐减。
从近几年商业地产成交来看，受08年金融危机影响，导致该年度商业成交大幅萎靡，09年成交开始回暖，虽经历2010年以来持续严厉的楼市调控，相对于低迷的住宅市场而言，商业地产并未受到明显影响，并且从成交均价来看，还出现了大幅上涨。
数据来源：
阳光家缘、易居数据
库
从月度成交数据来看，商业集中成交在4-7月及9-12月份，从侧面反映住宅市场在限购限贷政策影响下，原本住宅市场的成交旺期转移到商业市场，商业市场一片繁
荣，月度成交均价在20,000元/m2左右波动。
2011年广州市十区商业市场成交情况
40,000
30,000
20,000
10,000
数据来源：
阳光家缘
从成交区域来看，由于广州市中心六区商业成熟度较高，其成交量占据广州市十区成交量的60.86%，但新增供应及成交呈现向边缘及郊区扩散趋势，番禺、花都及南沙区由于大规模居住片区的日益壮大，消费需求带动商业配套发展，商业需求旺盛，同时近年来各类专业市场的发展带动了上述区域的商业发展，比如番禺区的酒店用品专业市场、花都区的皮具专业市场商铺等交易均非常旺盛。
萝岗区全年成交量仅3,419m2，由于科汇发展中心个盘成交价拉高，导致其全年成交均价犄高，达到50,616元/m2。
2011年全年广州市十区商业成交情况
白云区番禺区海珠区花都区黄埔区
越秀区成交面积：
70,074m2成交均价：
29,048元/m2
白云区成交面积：
成交均价：
60,364m2
21,085元/m2
天河区
成交面积：
87,707m2
成交均价：
34,914元/m2
荔湾区成交面积：
28,281m成交2均价：
26,889元/m
萝岗区成交面积：
3,419m成交2均价：
50,616元/m
黄埔区成交面积：
14,499m成交2均价：
16,943元/m
南沙区
成交面积：
47,420m2成交均价：
16,289元/m2
成交成交/m
番禺区成交面积：
48,016m2成交均价：
16,943元/m2
海珠区成交面积：
97,761m2成交均价：
29,886元/m2
花都区成交面积：
85,343m2成交均价：
8,512元/m2
数据来源：
阳光家
从成交结构来看，社区型裙楼商业仍是成交的主力，
2
占据全年成交量的“半壁江山”,2011年共成交27.34万m，
2
成交均价达到21,274元/m；酒店式公寓由于兼具住宅属性，成为近年来商业地产开发的“新宠”，由于酒店式公寓对区位要求较高，成交价格也相对较高，成交均价达到35,789元/m2，全年成交面积达6.75万m2；专业市场铺位由于较高的收益率，近年来被投资者追捧，全年共成交
2.54万m2，成交均价12,853元/m2，主要成交区域为花都、番禺。
2011年广州市十区商业成交结构状况
社区裙楼商业商业中心及其他专业市场公寓
数据来源：
阳光家缘
市场小结：
商业物业作为一种主要以投资为主的物业形
态，其发展受宏观经济、区域发展成熟度及物业本身的投资
属性等因素影响。
广州作为华南区域中心，经济发展持续向
好，居民消费水平不断提高，消费需求旺盛，各类配套设施
完善，加之珠三角制造业成熟的产业基础，可预计未来几年
广州市商业地产在整个房地产市场的份额和地位将不断提
升，同时向边缘扩散趋势更趋明显，但老城区大规模的折
迁、改造为中心城区商业地产开发创造了良好的契机，特色
商业、主题商业及城市综合体将是下一轮商
业地产开发的主流
1.3广州市写字楼市场分析
1.3.1广州市十区写字楼销售市场分析
在2011年住宅市场遇冷，投资渠道收窄及通货膨胀预期下，广州市写字楼市场持续走旺，不受限购政策影响、租金不受政府监管及多年来“商住倒挂”写字楼价值被低估等
影
2011年，广州市十区写字楼市场供应面积达79.61万
22m，较2010年增加4.89%全;年成交面积达96.48万m，较2
2010年增加23.68%,成交均价达22,063元/m，与2010年
2
持平（2010年成交均价22,035元/m）,全年供求比1:
1.21从供需关系来看,随着珠三角区域经济持续向好及广州作为区域经济金融中心地位的增强，广州市写字楼市场空置率
降低，租金上涨趋势明显，投资回报率上升，一手写字楼
呈现供不应求的局面。
从租售价格来看,广州写字楼租金和售价双双上涨，租赁市场在强劲需求的刺激下上涨幅度超过预期，销售市场在“商住倒挂”的比价效应下售价未受房地产调控影响而保持稳定增长。
紧缩性财政政策及住
宅限购对开发商资金流的影响加大，开发商转向选择以写字楼销售作为资金回笼的重要途径。
2011年广州市十区写字楼市场成交情况
数据来源：
阳光家
从成交区域来看，天河、海珠、越秀、番禺及萝岗为
2011年广州市写字楼成交重点区域。
天河、海珠及越秀区得益于完善的公共设施配套、成熟的商务环境及政府相关
2
产业政策推动，成交旺盛，天河区全年成交36.41万m2，
2
成交均价达29,782元/m2，无论成交额还是成交均价均位于各区之首；萝岗区近年来大力发展总部经济，吸引中新知识城等一大批高新技术企业进驻，近年来写字楼市场活跃，2011年全年成交14万m，成2交均价13,110元/m;南沙2区凭借“十二五”规划及重新定位利好下，住宅市场带动了
多年不愠不火的商用物业市场，全年成交5.50万m2，成交
均价9,008元/m2。
数据来源：
阳光家
从年度成交数据来看,除2009年由于越秀区个盘拉低整
个广州市写字楼成交均价外,广州市写字楼成交均价呈现稳步增长趋势;而成交面积则大幅递增,以2008年为基点计算,
年均环比增长127.27%。
2008-2011年广州市十区写字楼供求状况
25,000
20,000
15,000
10,000
5,000
数据来源：
阳光家缘
旺盛的投资市场需求和较之其他一线城市相对合理的
售价水平推动广州市写字楼售价不断上扬，2011年甲级写
22
字楼成交面积达58.46万m2，成交均价为27,879元/m2，；乙级及其他写字楼共成交38.02万m2，成交均价13,015元
/m2
数据来源：
阳光家缘
由于短期内写字楼的购买需求将有增无减，因此未来一年写字楼销售市场上升可期，售价仍将保持在高位稳定运行。
1.3.2广州市写字楼租赁市场分析
近年来，受广州市经济持续向好、华南经济金融中心
地位稳固、各类商务配套设施不断完善及广州市政府大力
市写字楼租赁市场稳步上升，新增供应面积及租赁成交面积特别是甲级写字楼不断增加，租金稳步攀升。
根据全球第三大商业房地产服务公司高力国际的最新市场研究报告显示，2011年广州甲级写字楼市场共有约56.40万平方米的新增办公面积，占整体库存的25.6%，是
2005年以来广州市甲级写字楼新增供应体量新高，仅次于2007年的65.8万平方米。
尽管多数优质项目在早期预租状况良好，但大体量的新增供应仍使2011年平均空置率较2010年相比上升约4.2个百分点至20.1%。
新一批高质素写
字楼的入市极大的提升了广州市甲级写字楼档次，进一步推高平均租金水平。
2011年以来受国内经济的持续稳定发展刺激，内资企业加速在本地市场的扩张，对优质办公物业需求旺盛，广州写字楼市场租金得以持续上扬，全年甲级写字楼平均租金为每月每平方米158.5元，较去年同比增幅达11.1%。
国内金融、制造、专业服务和贸易等企业仍是广州甲级写字
楼的主要租户来源，持续强劲的市场需求推动租金的上行。
尽管2012年将面临珠江新城多个项目的入市，但较之北京、上海、深圳较低的租金水平和年底活跃的市场需求继续支持业主方对市场的乐观态度，广州市甲级写字楼整体平均租金保持上升态势。
其中越秀区、天河区和海珠区甲级写字楼平均租金分别为每平方米每月109.1元、170.8元和96.4元，环比涨幅分别为1.8%、6.4%和3.4%。
天河区新增项目如广州国际金融中心、太古汇等在硬件设施、商业配套等方面均处于市场领先地位，租赁门槛及租金水平均高于周边项目。
数据来源：
高力国际
展望2012年，预计将有约87.5万平方米的新增项目落成入市，其中90%以上位于珠江新城。
全球经济不景气导致国外订单减少，影响国内制造业及出口，使这些行业短期租赁需求受限，市场整体空置率预期将有所上升，但由于多个项目有业主自用部分办公面积，并已积极推进预租，预期未来整体空置率上升幅度有限。
租金方面，来自跨国企业和内资公司强劲的市场需求将继续支撑业主的乐观态度，未来一年市场平均租金仍将有一定的上升空间。
同时,2012年新入市的写字楼大多是定位高端的甲级、超甲级
写字楼（如利通广场、恒大中心、广晟国际大厦等），随着高端项目市场份额越来越大，整体市场租金会在高端项目的拉动下继续上涨。
尽管全球经济不明朗因素增加，未来一年外资企业对业务扩张态度将日趋谨慎，但内资公司的扩张需求仍将所有提升，成为市场主动力。
因此预计整体租赁需求在2011
年年底的基础上不会再急剧收缩，但在供应没有明显减少的情况下，2012年写字楼的租金涨势将明显放缓，空置率水平将在目前的基础上继续增长5%左右。
长期来看，一方面，2010年和2011年均出现了写字楼新开工面积的大幅增加，这些新增供应将在2012年之后陆续进入市场；另一方面来看，写字楼的需求与国民经济的增长速度、第三产业的发展速度息息相关，在经济转型、国际金融危机阴云仍然持续的大背景下，经济和第三产业
的增长速度恐将出现一定程度的下滑，当写字楼需求逐步
放缓时，未来写字楼市场或将出现明显的调整压力。
市场小结：
2011年是住宅深度调整的一年，却是写字楼市场高速发展的一年，素有“千年商都”之称的广州，借助亚运的拉动作用，在“后亚运时代”迎来了城市环境改造及配套设施升级，广州写字楼高速发展，各路资本争相入穗，投资热情高涨，一手写字楼量价齐升，全年成交均价22,063元/m2；租赁市场需求旺盛，租售价屡创新高，彻底打破了长久以来价格“商住倒挂”的现象,全年甲级写字楼平均租金158元/m2，同比上升11%。
预计2012年，在全球
经济不明朗因素增加，国内外贸、加工等行业受制约及广州市写字楼新增供应持续增加的背景下，租金增长趋势将明显放缓，空置率水平将提高；同时，由于开发商受制于银行信贷紧缩及住宅市场调控带来的资金困境，预计2012
年开发商将缩减新开工面积，并加大对可售项目的销售力度，但在住宅投资渠道受限及写字楼投资需求旺盛的双重因素下，预计明年写字楼成交价将保持稳定增长。
1.4广州市商服用地土地市场分析
商业地产开发对开发商资金实力、专业化程度、推广
运营能力等要求较高，同时投资回收期长于住宅项目，运营风险较高等诸多因素造成国内商业地产开发都以外资及少数几个内资开发商为主。
受2008年金融危机影响，诸多以住宅开发为主的地产开发商意识到商业地产“价值洼地”，并在平衡企业风险方面的优势，纷纷转向商业地产开发，国内迎来了商业地产开发的热潮，也造就了诸如万达集团此类商业地产开发的旗舰企业。
同时，自2010年国家住宅房地产宏观调控政策出台以来，特别是“限购”政策的影响，促使越来越多的房地产商蜂拥冲向商业地产开发领域。
能够带来稳定现金流收入、不受限购政策影响、租金不受管制、商服土地价格较低及地方政府政策扶持等诸多优势推动了此轮商业地产开发的热潮，全国商服土地成交大幅回升，成交价格持续上涨。
从近几年广州市商服土地成交数据来看，2009年迎来商服土地供应及成交的高峰期，反映受2008年金融危机影响，开发商将资金转投商业地产开发领域，商服土地受到追捧。
2011年受国家房地产宏观调控政策影响，开发商受制于银行信贷紧缩及住宅市场调控带来的资金困境，拿地较往年更为谨慎，同时政府密集出让广州南站区域大批量
商服用地，而该区域在定位、配套方面缺乏认同等多重因素造成大量商服用地流拍，流拍率较往年上升，据统计共有15宗土地流拍。
但商服土地价格在此轮商业地产开发热
潮下大幅上涨，成交量也较2010年有所回升，全年商服土地供应量401万m2，共成交274万m2，成交楼面均价3,400元/m,2较2010年分别上涨50.19%、10.93%及22.08%。
其中2011年珠江新城推出的B2-11地块以17,933元/㎡的高价成交，成为近年来广州商服土地成交“地王”，反映了目前住宅物业受宏观政策调控影响，写字楼物业正逐步成为市场资金追捧的对象。
数据来源：
广州国土局从近年来广州土地成交结构上看，商服用地所占比重正逐年增长，特别是2011年受宏观行业调控，住宅市场受限购影响成交量显著下降，殃及土地市场，住宅用地成交量下降，从而推热了商服用地。
2011年商服土地成交量
274万㎡，占总成交量的35.89%，较2010年上涨3个百分
2009、-2011、、、、、、、、、、、、
点，上升趋势明显
数据来源：
广州国土局
37.00%
2011年广州市共推出商服用地52幅，成交37块，流拍15宗土地，流拍率较去年有所增加，成交区域主要集中在番禺区、海珠区和萝岗区。
海珠区商服用地供应主要集中在琶洲商务区,且多为定向出让的企业总部用地；番禺区商业地块供应主要集中在广州南站区域，但受市场环境、南站总体定位及配套设施不被开发商认同等诸
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