高新区技术管理规定.docx

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高新区技术管理规定

西安高新技术产业开发区城市规划管理技术规定

第一章总则

第一条为了科学合理地制定城市规划，加强城市规划建设管理，保证城市规划的实施，促进西安高新技术产业开发区（以下简称高新区）的开发和建设，根据《中华人民共和国城市规划法》、《陕西省实施<城市规划法>办法》、《西安市城市总体规划》、《西安高新技术产业开发区总体规划》等有关法律、法规、规范、规划等，借鉴国内外大中城市的城市规划建设管理的经验，结合高新区的实际情况，制定本规定。

第二条在高新区规划区范围内制定和实施城市规划，进行各项建设，除应满足国家工程建设标准强制性条文、各类专业技术规范和陕西省、西安市的相关要求外，必须遵守本规定的要求。

第三条在高新区规划区范围内的各类建设工程项目，其控制性详细规划和修建性详细规划、城市设计已经上报批准的，按已批准的详细规划和城市设计执行，未经上报批准的，应执行本规定的要求。

建设用地总平面规划（修建性详细规划）设计文件编制应按照附录表一要求执行。

设计方案会审后，应按会审纪要修改意见要求进行调整修改，并上报调整方案，经高新区规划建设局审定，下达设计方案审定通知书。

第四条高新区规划范围内的临时建设、村镇建设和私有房屋修建按其它有关规定执行。

第五条本规定由高新区管理委员会批准之日起生效

第六条本规定由高新区规划建设局负责具体解释工作。

第二章城市土地使用管理

第七条高新区建设用地，按其主要用途和功能分区的基本原则，参照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90），结合高新区实际情况，用地分类如下：

（一）居住用地（R）；

（二）公共设施用地（C）；

（三）工业用地（M）；

（四）仓储用地（W）；

（五）对外交通用地（T）；

（六）道路广场用地（S）；

（七）市政公用设施用地（U）；

（八）绿地（G）；

（九）特殊用地（D）;

（十）综合用地（Z）

（十一）高新技术产业用地（H）

第八条居住用地（R），指居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星用地。

居住用地包括住宅用地、居住小区及小区级以下的公共服务设施用地、道路用地和绿地。

（一）第一类居住用地（R1），指市政公用设施齐全、布局完整、环境良好、以底层住宅为主的用地；

（二）第二类居住用地（R2），指市政公用设施齐全、布局完整、环境较好、以多、中、高层住宅为主的用地；

（三）第三类居住用地（R3），指市政公用设施比较齐全、布局不完整、环境一般、或住宅与工业等用地有混合交叉的用地；

（四）第四类居住用地（R4），指以村民安置住宅为主的用地。

第九条公共设施用地（C），指居住区及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构与设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地。

（一）行政办公用地（C1），指行政机关、党派和社会团体等机构用地；

（二）商业金融业用地（C2），指商业、金融业、保险业、服务业和旅馆业等用地；

（三）文化娱乐用地（C3），指新闻出版、文化艺术、广播电影电视、图书展览和游乐等设施用地；

（四）体育用地（C4），指体育场馆和体育训练基地等用地，不包括学校等单位内的体育用地；

（五）医疗卫生用地（C5），指医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救等设施用地；

（六）教育科研设计用地（C6），指高等院校、中等专业学校、成人学校、业余学校、残疾人学校、工读学校、科学研究和勘测设计机构等用地，不包括中学、小学和幼托设施用地（纳入居住用地）；

（七）文物古迹用地（C7）具有保护价值的古遗址、古墓葬、古建筑、革命遗址等用地，不包括已作为其他用途的文物保护用地，该用地应分别列入相应的用地类别；

（八）其他公共设施用地（C9）。

第一十条工业用地（M），指工矿企业的生产车间、库房及其附属设施用地。

（一）第一类工业用地（M1），指对居住和公共设施用地的环境基本无干扰和污染的工业用地；

（二）第二类工业用地（M2），指对居住和公共设施用地的环境有一定干扰和污染的工业用地；

第一十一条仓储用地（W），指仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施用地。

（一）普通仓库用地（W1），指储存一般货物的普通仓库用地；

（二）危险品仓库用地（W2），指储存易燃、易爆和剧毒等危险品的专用仓库用地。

第一十二条对外交通用地（T），铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及附属设施等用地

（一）铁路用地（T1），铁路站场和线路等用地；

（二）公路用地（T2），高速公路和一、二、三级公路线路及长途客运站等用地；

第一十三条道路广场用地（S），市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地。

（一）道路用地（S1），主干路、次干路和支路用地，包括其道路交叉路口用地。

（二）广场用地（S2），公共活动广场用地不包括单位内的广场用地

（三）社会停车场用地（S3），公共使用的停车场和停车库用地。

不包括其他各类用地配建的停车场和停车库用地。

第一十四条市政公用设施用地（U），指市级、区级和居住区级的市政公用设施及其附属的建筑物（含构筑物，下同）和管理维修设施等用地。

（一）供应设施用地（U1），指供水、供电、供燃气和供热等设施用地，不包括电厂、煤气厂用地（纳入工业用地）；

（二）交通设施用地（U2），指公共客运交通、货运交通和其他交通设施用地；

（三）邮电设施用地（U3），指邮政、电信等设施用地；

（四）环境卫生设施用地（U4），指雨、污水泵站、污水处理厂及粪便垃圾集运、堆放、处理等设施用地；

（五）施工与维修设施用地（U5），指房屋建筑工程、设备安装工程、市政工程、绿化、地下构筑物等的施工及养护维修设施用地；

（六）其他市政公用设施用地（U6），如：

消防、防汛等设施用地。

第一十五条绿地（G），指市级、区级和居住区级的公共绿地和生产防护绿地（包括其范围内的水域）。

（一）公共绿地（G1），指向公众开放、有一定游憩设施或装饰作用的绿化用地，包括各类公园和街头绿地；

（二）生产防护绿地（G2），指用于园林生产、隔离、卫生和安全防护等的绿化用地。

第一十六条特殊用地（D）指军事用地、外事用地、保安用地等

第一十七条综合用地（Z），包括产业与商业兼容（Z1）、商业与居住兼容（Z2）、商业与金融（Z3）兼容等三类用地。

第一十八条高新技术园区用地（H），指高新科学技术研究、开发以及高新技术产品生产经营用地。

第一十九条各类建设用地的划分应遵循土地使用相容性的原则，按经批准的详细规划执行；尚无经批准的详细规划的，按分区规划（或地区结构规划）和本规定表一《各类建设用地适建范围表》（以下简称《表一》）的规定执行。

凡《表一》中未列入的建设项目，应由高新区规划建设局根据对周围环境的影响和基础设施的条件，具体核定适建范围。

凡需改变规划用地性质、超出《表一》规定范围的，应先提出调整规划，按规定程序和审批权限，报高新区规划建设局批准后执行；特殊情况，须报高新区管理委员会批准。

表一各类建设用地适建范围表

序号

用地类别建设项目

居住用地

公共设施用地

工业用地

高薪产业用地

仓储用地

市政设施用地

绿地

一类

二类

三类

商贸办公

教科文卫

一类

二类

普通

危险品

公共绿地

生产防护绿地

C1C2

C3-C6

低层独立式住宅

√

○

其他低层独立式住宅

√

○

多层居住建筑

√

○

高层居住建筑

○

√

○

单身宿舍

√

○

√

○

居住小区教育设施（中小学幼托等）

√

○

√

居住小区商业服务设施

○

√

○

居住小区商业服务设施（青少年和老年活动室文化馆等）

○

√

居住小区体育设施

√

○

√

○

居住小区医疗卫生设施

√

居住小区市政公用设施

√

○

√

○

居住小区行政管理设施

√

○

√

○

居住小区日用品加工、修理场

√

○

√

○

√

○

小型农贸市场

√

○

√

○

小商品市场

√

○

√

○

居住区级以上行政办公建筑

√

居住区级以上商业服务设施

√

○

√

○

居住区级以上文化设施

○

√

居住区级以上娱乐设施

√

○

√

○

居住区级以上体育设施

○

√

○

居住区级以上医疗设施

○

√

○

√

特殊病院（精神病院、传染病院等）

○

√

○

办公建筑、商办综合楼

○

√

○

√

○

一般旅馆

○

√

○

√

○

旅游宾馆

○

√

○

√

商住综合楼

√

○

高等院校、中等专业学校

√

职业学校、技工学校、成人学校、业余学校

○

√

○

科研设计机构

○

√

○

对环境基本无干扰、污染的工厂

○

√

○

√

○

对环境轻微干扰、污染的工厂

○

√

○

普通储运仓库

√

○

√

○

危险品仓库

√

农、副、水产品批发市场

√

○

√

社会停车场、库

○

√

○

√

○

加油站

√

汽修、专业保养场和机动车训练场

√

○

√

客货运公司站场

√

○

√

施工维修设施及废品场

√

○

√

○

污水处理厂、殡仪馆、火葬场

○

√

○

其他市政公用设施

√

○

√

○

√

○

备注：

√为允许设置，×为不允许设置，Ο为当地规划管理部门根据具体条件和规划要求确定允许或不允许设置；未列入“建设用地适建范围表”的建设项目，由高新区规划建设环保局根据对周围环境影响和基础设施条件，具体核定适建范围。

第三章建筑容量控制指标和规定

第二十条地块控制

（一）建筑基地未达到下列最小面积的，不得单独建设：

1）低层居住建筑基地为500平方米；

2）多层居住建筑、多层公共建筑基地为1000平方米；

3）高层居住建筑基地为2000平方米；

4）高层公共建筑基地为3000平方米。

建筑基地未达到前款规定的最小面积，但有下列情况之一，且确实不妨碍城市规划实施的，城市规划管理部门可予核准建设：

1）邻接土地已经完成建设或为既成道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的；

2）因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的；

3）农村地区的村镇建设，因特殊情况，确实难以达到前款规定面积的。

（二）非产业用地面积小于5万平方米其建筑容积率和建筑密度按本规定表二《建筑容积率、建筑密度控制指标表》（以下简称《表二》）进行控制。

（三）非产业用地面积大于或等于5万平方米或建设用地位置特别重要的建设项目，必须先编制详细规划或城市设计，其建筑容积率和建筑密度，由经批准的详细规划和城市设计确定。

（四）对未列入《表二》的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、托幼等设施的建筑容积率和建筑密度控制指标，应执行有关专业设计规范的规定，但不得大于《表二》中居住建筑的控制指标。

（五）建设用地红线图是建设工程选址意见书的附图。

建设用地红线图必须在比例为1：

500或1：

1000现状地形图上绘制，图上必须根据需要绘出规划用地范围线、拆迁范围线、道路红线、建筑红线及绿化、水系、文物、市政设施保护范围线，并用坐标限定。

图上还须标明车辆出入口的方位或位置。

建设用地范围线、规划用地范围线、拆迁范围线必须闭合，其面积计算精确到平方米。

表二建筑密度和建筑容积率控制指标

项目

一级中心区

二级中心区

三级中心区

FAR

低层独立式住宅

0.5

0.4

其他低层居住建筑

0.8

0.6

居住建筑

多层

2.0

1.8

1.7

高层

3.6

3.5

一般办公建筑

多层

3.0

2.5

高层

6.0

5.0

4.5

公寓式办公建筑

旅馆

多层

2.5

2.0

高层

5.0

4.5n

4.0

商业建筑

多层

3.0

2.5

2.2

高层

5.0

4.5

4.0

商住综合体

多层

2.5

2.2

高层

4.0

3.5

工业建筑

一般通用厂房

低层

1.0

1.5

多层

1.5

普通仓库

低层

1.0

1.5

多层

1.5

公共绿地

按国家、陕西省及西安市相关规定执行

第二十一条非产业用地在符合消防、卫生、交通等有关规定和本章有关规定的前提下，可按下表的规定增加建筑面积。

但增加的建筑面积总计不得超过核定建筑面积（建筑基地面积乘以核定建筑容积率）百分之十。

表三提供公共空间增加建筑面积核定表

容积率控制指标（Far）

每提供1M2开放空间，允许增加的建筑面积（M2）

Far<2

2≤Far<4

1.5

4≤Far<6

Far≥6

2.5

第二十二条各设计阶段建筑面积计算均按国家有关建筑面积计算规则进行。

施工图设计阶段较批准方案的建筑面积增加幅度不得超过1%。

第二十三条原有建筑的建筑容量控制指标已超出规定值的，不得在原有建筑基地范围内进行扩建、加层。

第二十四条建筑物之间因公共交通需要，架设穿越城市道路的空中人行廊道的，应报高新区规划建设局和公安交通管理部门批准，并应符合下列规定：

（一）廊道的净宽度不大于6米，廊道下的净空高度不小于5.5米；但穿越宽度小于16米且不通行公交车辆的城市支路的廊道下的净空高度可不小于4.6米。

（二）廊道内不得设置商业设施。

凡符合前款规定的廊道，其建筑面积可不计入建筑容量控制指标范围。

第四章建筑间距

第二十五条新建、改建、扩建各类建筑的间距除必须符合消防、卫生、环保、工程管线和建筑保护等方面的要求外，应同时符合本章的规定。

第二十六条根据日照、通风的要求和建设用地的实际情况，居住建筑的间距应符合下列规定：

（一）相邻住宅建筑，主采光面相对平行布置时的间距：

1、朝向为南北向的，其间距应不小于南侧建筑高度的1.35倍。

2、朝向为东西向的，其间距应不小于较高建筑高度的1.0倍。

（二）居住建筑垂直布置时的间距：

南北向的间距，不小于南侧建筑高度的0.8倍。

东西向的间距不小于较高建筑高度的0.8倍。

垂直布置的居住建筑的山墙宽度必须不大于16米；山墙宽度大于16米的，间距按平行布置的居住建筑控制。

（三）居住建筑既非平行也非垂直布置时的间距：

当建筑方位偏东或偏西时，则不同方位间距折减系数换算如下表：

表四不同方位间距折减系数换算表

方位

0°-15°

15°-30°

30°-45°

45°-60°

>60°

折减系数

1.0L

0.9L

0.8L

0.7L

0.75L

第二十七条多层居住建筑底层有商店或其他非居住用房的，其间距计算不得扣除底层高度。

第二十八条多层居住建筑的山墙间距不小于较高建筑高度的0.5倍；低层居住建筑的山墙间距不小于4米。

对按此规定不能满足消防间距或通道要求的，应按消防间距或通道要求控制，并由高新区规划建设局核定。

点式居住建筑的东（西）侧有居室窗户的，其与相邻居住建筑东西向的间距不适用前款规定的山墙间距

裙房必须满足消防要求，并符合多层非居住建筑间距的规定

第二十九条在第一类居住用地的低层独立式住宅地区及其紧邻地区进行新建、改建的，其间距不得小于南侧建筑高度的1.35倍。

第三十条高层居住建筑与低层独立式住宅的间距，应保证受遮挡的低层独立式住宅的居室冬至日满窗日照的有效时间不少于连续两小时；与其他居住建筑的间距，应保证受遮挡的居住建筑的居室冬至日满窗日照的有效时间不少于连续一小时，并应符合下列规定：

（一）高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时的间距：

1、南北向的，不小于南侧建筑高度的1.0倍且其最小值为24米；

2、东西向的，不小于较高建筑高度的0.9倍且其最小值为18米。

（二）高层居住建筑与多、低层居住建筑平行布置时的间距：

1、高层居住建筑与其北侧多、低层居住建筑的间距不小于高层建筑高度的0.5倍，且其最小值为24米；

2、高层居住建筑与其东（西）侧多、低层居住建筑的间距不小于13米。

（三）高层居住建筑与高、多、低层居住建筑垂直布置时的间距不小于13米。

（四）高层居住建筑与高、多、低层居住建筑的山墙间距，按消防间距的规定控制，但山墙有居室窗户的，其间距应不小于13米。

第三十一条非居住建筑的间距，应符合下列规定：

（一）高层非居住建筑平行布置时的间距：

1、南北向的，不小于南侧建筑高度的0.9倍，且其最小值为18米。

建筑物各退地界的一半。

2、东西向的，不小于较高建筑高度的0.6倍，且其最小值为13米。

建筑物各退地界的一半。

（二）高层非居住建筑与多层非居住建筑平行布置时的间距最小值为13米；

（三）多层非居住建筑平行布置时的间距最小值为10米；

（四）低层非居住建筑与高、多、低层非居住建筑平行布置时的间距按消防间距的规定控制，但最小值为6米。

第三十二条两栋住宅建筑山墙均无窗户时，可以连接修建，但连接后长度必须符合消防规定。

新建住宅不能与已建的带槽口的住宅对接，但可以错接。

两栋建筑连接以后的面宽，按整栋计算。

第三十三条一幢建筑的主要采光面与另一幢建筑主要采光面的不开窗部分相对时，或两幢建筑主要采光面的不开窗部分相对时，均视为主要采光面与主要采光面相对。

第三十四条建筑间距按建筑的外轮廓线（封闭式阳台、飘窗不能作为建筑间距计算）。

第三十五条当建筑作退台时，按第二十六条至第三十四条的规定，视其不同高度分别确定间距。

第三十六条其他各类建筑的间距，应遵守以下规定：

（一）新建、扩建的学校教学楼、托幼建筑、医院病房相互之间的距离，以及与相邻建筑、堡坎之间的间距，除应符合相应的设计规范，还应在第二十六条至第三十四规定的基础上增加3米；

（二）新建、扩建的公共建筑、工业建筑、仓储建筑与公寓式办公楼、住宅建筑相互之间的间距，除应符合相应的设计规范外，还应符合第三十一条的规定；

（三）新建、扩建的公共建筑、工业建筑、仓储建筑相互之间的间距，应符合功能要求和相应的设计规范。

第五章建筑物退让

第三十七条沿建筑基地边界和沿城市道路、公路、河道、铁路两侧以及电力线路保护区范围内的建筑物，其退让距离除必须符合消防、防汛和交通安全等方面的要求外，应同时符合本章的规定。

第三十八条沿城市道路新建、改建建筑物，建筑退让距离按下表执行：

表五建筑物退让城市道路红线控制表

用地性质

道路红线宽度

建筑物退让距离

高度24M以下

高度24以上

产业

30M以上

10M

15M

20M-30M

10M

15M

20M以下

10M

15M

居住

30M以上

15M

20M

20M-30M

10M

15M

20M以下

10M

15M

公建

30M以上

20M

25M

20M-30M

15M

20M

20M以下

10M

15M

第三十九条临街与支道平行布置的板式建筑（含高层建筑的裙房），其高度（从人行道标高起算）在新建区不得

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