近年来西安房地产市场总体详细分析.docx
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近年来西安房地产市场总体详细分析
近年来西安房地产市场总体详细分析
2008年1季度，西安楼市销量方面增幅有所减缓，较去年同期减少7.66%。
销售金额较去年同期上升6.92个百分点。
本季度商品房投资额同比增长5.95%，成交价格同比环比涨幅较大。
全市二手房售价方面虽然有所波动，但是浮动区间较小走势趋于平稳，稳中有升。
1、市场供应
2008年第1季度，西安市商品房投资额较上期减少45.39%。
本季度自有资金、其他资金较上月市场份额均有不同程度上升。
预售资金在总投资额中的比例为25.44%，较上期下降0.84个百分点。
2008年第1季度商品房施工面积与去年同比上升5.95%，较上季下降
2、市场销售
今年1季度地产销售一改往季旺销态势，全市商品房销量全面下滑1季度西安商品房市场平均成交价格较上期上浮5.29%。
分物业类型在售均价情况：
普通住宅在售均价为3720元/平方米，同比上年上涨11.88%，环比上季上浮4.7%。
3、市场需求和宏观经济
（1）国民经济
1季度，全市经济继续保持稳健增长，工业生产、固定资产投资、房地产开发增势不减，生产投资价格均呈现出稳中有升的局面。
（2）固定资产投资
全市工业投资29亿元，房地产投资持续快速增长。
（3）社会消费与人民生活1季度，社会消费品零售总额同比增长14.6%。
城市消费品零售额增长263.7%；县消费品零售额3.94亿元，增长12.09%。
3月份，居民消费价格指数（CPI）下降0.4%，同比提高9.2个百分点；商品零售价格下降0.2%，同比提高7.6个百分点。
在
（4）财政金融
2008年1季度，全市地方财政一般预算收入37.6亿元，同比增长36.4%。
全市地方财政一般预算支出同比增长24.5%，其中，财政用于城乡社区事务支出增长19.9%；教育类支出下降
二、分物业市场
1、普通住宅
2008年1季度普通住宅完成投资额较去年同比增长7.32%。
2008年1季度西安普通商品住宅施工面积去年同比下降，占同期商品房总施工面积的91.6%。
本期西安普通住宅平均成交价格较去年同期增长20.32%。
2008年1季度西安商品房普通住宅销售面积较去年同比下降6.48%。
1季度末西安商品住宅空置面积较上期上升9.77%。
三、分城区商品房市场
四、西安商品房市场特点总结
1季度，全市各类物业销售情况均不理想，销售面积、销售金额较上季度全面下滑,全市各城区销量环比大幅下滑，且下滑幅度较为接近。
2008年2季度，西安楼市销售面积达与上季相比上升16.05%，销售金额方面环比同样有较大幅度回升，较上期增长24.77%，较去年同期下降9.96个百分点。
本季度商品房投资额同比上升16.39%，成交价格方面则有涨有跌
1、市场供应
与去年同期相比上升16.39%。
本季度仅有预售资金较上月市场份额有一定程度上升，其在总投资额中的比例为27.12%，较上期上升1.68个百分点，借贷资金本期占资金总34.75%。
商品房施工面积与去年同比上升1.78%；本季商品房竣工面积与去年同比上浮6.88%
2、市场销售
销售受开年以来的观望情绪及地震灾害影响，较1季度虽有所上升，但同比依然有较大幅度下滑。
08年2季度销售面积与上期相比上升16.05%，较去年同期下降25.8%。
西安商品房市场平均成交价格较上期上浮7.51%，分物业类型在售均价情况：
普通住宅在售均价为3925元/平方米，同比上年上涨14.9%，环比上季上浮5.51%；商服用房在售均价为8733元/平方米，同比上涨13.81%，环比上季上浮5.97%；写字楼在售均价为5022元/平方米，同比上升8.40%，环比上升6.83%；别墅类在售均价为5914元/平方米，同比差异较大，上浮16.53%，环比上升5.08个百分点
3、市场需求和宏观经济
（1）国民经济
上半年，全市经济继续保持快速增长态势，工业生产、固定资产投资、房地产开发等经济指标均呈现出稳中有升的局面。
上半年西安市国民生产总值达到936.56亿元，增长16.1%
（2）固定资产投资
全市工业投资159.06亿元，同比增长29.6%。
城市消费品零售额为504.6亿元，增长25.6%；县级消费品零售额为24.25亿元，增长25.3%。
6月份，居民消费价格指数（CPI）环比下降1.1%，同比提高6.6个百分点；商品零售价格下降1%，同比提高6个百分点。
（4）财政金融
2008年上半年，全市地方财政一般预算收入同比增长32%。
全市地方财政一般预算支出同比增长27.5%，其中，财政用于城乡社区事务支出增长9.5%。
6月份，全市金融机构各期末存款余额比年初增长13.8%。
城乡居民储蓄存款2207.74亿元，比年初增长10.5%。
2008年2季度普通住宅完成投资额为较去年同比上升15.28本期西安普通住宅平均成交价格较去年同期增长18.27%，较上季度上升3.59%。
本期全市普通住宅在售均价为4037元/平方米。
2008年2季度西安商品房普通住宅销售面积较去年同比下降30.72%。
08年3季度，西安楼市销售面积与上季相比微升1.89%，较去年同期下降37.78%。
销售金额方面环比同样有小幅变动。
本季度商品房投资额同比下降12.85%，降幅较为明显，同时在价格表现上环比上季各物业也是有涨有跌。
1、市场供应
2、市场销售
今年3季度市场观望情绪依然浓厚，成交冷淡，同比上年下降幅度明显。
3季度西安商品房市场平均成交价格为较上期上浮1.54%，与去年同比上升23.78%。
分物业类型在售均价情况：
普通住宅在售均价为4097元/平方米，同比上年上涨17.4%，环比上季上浮1.49%；商服用房在售均价为9139元/平方米，同比上涨17.45%，环比上季上浮4.65%；写字楼在售均价为5185元/平方米，同比上升12.3%，环比上升3.18%；别墅类在售均价为6249元/平方米，同比上浮17.63%，环比上升5.66个百分点。
3、市场需求和宏观经济
（1）国民经济
今年前3季度，全市经济发展持续保持快速稳定的发展势头。
前3季度西安市国民生产总值增长16.2%，
（2）固定资产投资
前3季度完成全社会固定资产投资额增长速度达39.1%。
其中城镇投资876.07亿元，同比增长38.1%。
全市工业投资同比增长39.8%；第一产业投资17.21亿元，同比上升112.8%。
房地产投资持续快速增长。
（3）社会消费与人民生活
前3季度，西安市社会消费品零售总额同比增长18.3%。
城市消费品零售额增长26%；9月份，居民消费价格指数（CPI）环比上升0.4%，同比提高4.3个百分点；其中商品零售价格上升0.6%，同比提高4.4个百分点。
（4）财政金融
2008年前3季度，全市地方财政一般预算收入同比增长35.3%。
全市地方财政一般预算支出同比增长26.7%，其中，财政用于城乡社区事务支出增长32%；教育类支出增长4.2%。
9月末，全市金融机构各期末存款余额比年初增长20.5%。
城乡居民储蓄存款比年初增长16.8%。
1、普通住宅
2008年3季度普通住宅完成投资额较去年同比下降占本期商品房投资总额的73.85%。
2008年3季度西安普通商品住宅施工面积与去年同比大幅下降，占同期商品房总施工面积的87.13%。
本期西安普通住宅平均成交价格较上季度下降1.7%。
本期全市普通住宅在售均价为4097元/平方米。
2008年3季度西安商品房普通住宅销售面积较去年同比下降42.22%。
3季度末西安商品住宅空置面积为较上期上升11.63%。
市场总体特点
3季度，全市商品房销量环比有涨有跌，但同比数据中除别墅类物业有大幅增长之外，其他各物业均有不同程度下滑，其中尤以普通住宅市场表现最为明显。
一、房地产市场总体形势
2008年4季度，西安楼市销售面积与上季相比上升2.14%，较去年同期下降38.7%。
销售金额方面环比下降，本季度全市商品房销售金额较上期下降2.71%。
1市场供应
2008年第4季度，西安市商品房投资额与去年同期相比下降12.95%。
2市场销售
今年4季度市场伴随金九银十风光不再，虽12月全市销量一度冲高，但对于本季总体销量来看提升不大，本季度同比上年销售面积下降幅度依然明显。
4季度西安商品房市场平均成交价格较上期下降4.75%，与去年同比上升9.49%。
分物业类型在售均价情况：
普通住宅在售均价为4111元/平方米，同比上年上涨15.71%，环比上季上浮0.34%。
1.3市场需求和宏观经济
（1）国民经济
2008年全市生产总值达到2190亿元，增长15．6％，创15年来新高；地方财政一般预算收入145．61亿元，增长28．9％；全社会固定资产投资1906．16亿元，增长32．8％；社会消费品零售总额1154．3亿元，增长25．3％；城镇居民人均可支配收入15207元、农民人均纯收入5212元，分别净增2545元和813元
（2）房地产
2008年经济适用住房竣工170万平方米，新开工225万平方米；廉租住房竣工2．47万平方米，新开工5．3万平方米，领取租赁补贴家庭达到12121户。
（3）财政金融
2008年166个市级重点在建项目完成投资530．6亿元，完成年计划的145％。
全市金融机构贷款余额3560．02亿元 较去年同比下降19.78%，占本期商品房投资总额的78.66%。
2008年4季度西安普通商品住宅施工面积与去年同比大幅下降29.41%，占同期商品房总施工面积的90.09%。
本期西安普通住宅平均成交价格环比上季度下降0.34%。
本期全市普通住宅在售均价为4111元/平方米。
2008年4季度西安商品房普通住宅销售面积较去年同比下降40.92%，销售额同比下降37.25%。
4季度末西安商品住宅空置面积为较上期上升31.02%。
4季度，全市销售成绩有所转好，环比上季小增2.14%，但就各物业来看涨跌不一，其中，作为市场主体的普通住宅类物业，受益于12月份销量大幅增长使得季度成交量有所攀升，环比上季增长4.8%。
住宅市场销量有所回升，成交面积环比上季增长4.8%。
12月全市住宅销量突飞猛进，成就了当年最高销量月的称号，虽10、11两月销量平平，但由于12月的出色表现，也带动了4季度全市住宅销量
2009年1季度，西安楼市销售面积达到1912967平米，与上季相比上升7.76%，较去年同比增长30.14%。
销售金额方面环比同样有增，本季度全市商品房销售金额为894913万元，较上期增长8.11%，较去年同比劲增35.77个百分点。
本季度商品房投资额同比增长63.63%，增幅明显。
同时施工、竣工、新开工等指标同比上年也均有超过两位数的比例增长。
急需一年之久的刚性需求在09年1季度得到明显释放，使得市场销量直线走高，各指标均大幅超过上年同期水平。
1.1 市场供应
2009年第1季度，西安市商品房投资额为412068万元，与去年同期相比增长63.63%，环比上季度增长2.66%。
2009年第1季度商品房施工面积2252127平方米，环比下降10.39%，与去年同比增长31%；本季商品房竣工面积2036572平方米，环比上季增长0.25%，同比增长25.53%；2009年1季度西安市商品房新开工面积为1958744平方米，环比下降16.96%，与去年同比增长13.24个百分点。
开发市场方面1季度表现活跃，各指标同比上年增幅均十分明显，可见，开发市场对于09年西安楼市趋于回暖的态势有所肯定，均在开年之际加大开发力度。
1.2 市场销售
西安1季度房地产市场呈现出较为火热的销售场面，各物业成交情况除写字楼类物业之外均同比大幅增长，1季度全市商品房成交面积达到1912967平米，环比上季度增长7.76%这在历年之中尚属首次。
在同比方面，较08年1季度成交量大幅增长30.14%。
成交金额方面也有较大幅度的增长比例，1季度，全市商品房成交894913万元，环比增长8.11%，同比增幅达到35.77%。
2009年1季度西安市商品房成交数据列表
单位：
平方米；元；元/平方米
车位/地下室
普通住宅
商服用房
写字楼
别墅
合计
成交面积
24405
1701735
121552
32656
32620
1912967
成交金额
40693409
7398829037
935720673
173045762
400837730
8949126611
成交均价
1667
4348
7698
5299
12288
4678
1季度西安商品房市场平均成交价格为4678元/平方米，较上期微增0.32%，与去年同比上升4.32%。
分物业类型在售均价情况：
普通住宅在售均价为4114元/平方米，同比上年上涨10.59%，环比上季上浮0.07%；商服用房在售均价为9127元/平方米，同比上涨10.75%，环比上季下降0.19%；写字楼在售均价为5218元/平方米，同比上升11.00%，环比上升0.12%；别墅类在售均价为6459元/平方米，同比上浮14.77%，环比上升0.5个百分点。
2009年1季度西安商品房空置面积有所增长，本季总空置面积为137.84万平方米，较上季度增加5.51%，较上年同期相比增长33.09%。
虽1季度市场成交情况良好，但对于消化市场存量房、降低市场空置率方面作用仍显不足，使得先前开发的房屋空置面积继续增长。
1.3 市场需求和宏观经济
（1）宏观经济
综合各项数据指标显示，1-2月份我市经济总体上保持平稳发展状态，但面临的压力依然较大。
投资保持较快增长势头：
1-2月份，全社会固定资产投资100.25亿元，同比增长34.5%，增幅比上年同期回落5.3个百分点。
房地产销售明显回升：
1-2月份，全市商品房销售面积36.85万平方米，同比增长34.1%，增幅较上年同期提高27个百分点，为去年以来各月累计增速最高。
其中，经济适用房销售面积9.38万平方米，增长6.7倍。
存贷款继续强势增长：
截至2月末，全市金融机构贷款余额3589.33亿元，比年初增长10.9%，较上年同期提高8.7个百分点。
（2）土地市场
2009年1季度，西安全市出让土地944.58亩。
成交情况如下：
住宅用地706.19亩，商业用地17.29亩，工业用地221.1亩。
2009年1季度分类型成交土地面积一栏表
公开拍卖招标挂牌土地面积（亩）
成交用地面积（亩）
未成交土地面积（亩）
出让宗数
成交宗数
未成宗数
住宅
706.19
706.19
0
10
10
0
商业
17.29
17.29
0
2
2
0
工业
221.1
221.1
0
3
3
0
合计
944.58
944.58
0
15
15
0
2009年1季度分城区分类型土地交易情况
面积单位：
亩；金额单位：
万元
住宅
商业
工业
区域
面积
金额
面积
金额
面积
金额
碑林区
1.31
120
雁塔区
54.88
3055
15.98
616
阎良区
6.89
280
221.1
2693
莲湖区
103.53
15560
未央区
540.9
78105
合计
706.19
97000
17.29
736
221.1
2693
普通住宅
2009年1季度普通住宅完成投资额为341028万元，较去年同比增长59.41%，占本期商品房投资总额的82.76%
2009年1季度西安普通商品住宅施工面积2010474平方米，与去年同比增长27.66%，占同期商品房总施工面积的89.27%；竣工面积为1860409平方米，较去年同比上扬25.06%，占同期商品房总竣工面积的91.35%；新开工面积1742695平方米，同比上年增长19.46%，占同期商品房新开工面积总量的88.97%。
本期西安普通住宅平均成交价格为4348元/平方米，较去年同期增长3.67%，环比上季度同样有2.15%的上涨。
本期全市普通住宅在售均价为4114元/平方米。
2009年1季度西安商品房普通住宅销售面积1701735平方米，较去年同比增长27.56%，销售额739883万元，同比增长32.24%，本季度普通住宅销售面积占同期商品房销售的比例为88.96%，销售额所占比例为82.68%。
作为商品房主体的普通住宅类物业在1季度中无论开发市场和销售市场均表现出活跃的运行态势，各类指标增长均较为明显，可见积压许久的刚性需求在1季度得到一定程度的释放，推动普通住宅类物业在经历过去年的低潮之后趋于回稳。
1季度末西安商品住宅空置面积为68.72万平方米，较上期上升8.61%，占商品房空置面积总量的49.85%
市场总体特点
08年楼市的萧条让西安房地产市场经历了前所未有的严冬时期。
2009年的初春，在房企一段时间以来不断的促销让利以及国家出台各类救市政策的双重刺激下，购房者积蓄已久的购房热情在一季度得到充分释放。
一、房地产市场总体形势
2009年2季度，西安商品房销售面积与上季度相比增长57.72%，较去年同期相比增长76.88%。
销售金额方面，本季度全市商品房销售金额较上期增长64.44%。
1市场供应
2009年第2季度，西安市商品房投资额与去年同期相比增长65.13%。
2市场销售
纵观09年上半年2个季度销售情况，自08年1季度市场销售情况开始走低以来，至到08年4季度商品房销售面积保持在06年2、3季度水平上。
2季度西安商品房市场平均成交价格较上期增长4.25个百分点。
分物业类型在售均价情况：
普通住宅类物业在售均价为4253元/平凡米，环比上季度上涨3.38个百分点。
2009年2季度西安各项经济指标开始回暖，各项指标均较上季度有较大幅度增长，2009年2季度普通住宅完成投资额为较去年同期相比增长64.53%，占本期商品房投资总额的83.89%。
本期西安普通住宅平均成交价格环比上季度同样有2.15%的上涨。
本期全市普通住宅在售均价为4253元/平方米
一、宏观经济概况
1.1经济环境
与2009年相比，2010年1季度中国宏观经济发展环境得到明显改善，欧洲、美国、日本等主要经济体相继复苏，中国出口贸易逐步增加。
国内宏观经济政策具有连续性，经济增长动力仍然充足，经济有望实现稳定较快增长。
2010年1季度，西安经济延续了上年持续回升、不断向好的发展势头，总体开局良好，已基本走出了金融危机的影响，进入了正常的平稳较快增长区间，为确保全年经济增速完成13.8%的目标任务奠定了坚实的基础。
1季度，西安市主要经济指标较去年同期均有大幅增长，初步预测估计全市实现生产总值580亿元左右，同比增长15%左右，增速较上年同期提高4.5个百分点左右，为1994年以来同期最高增速，为改革开放以来同期第三高增速工业经济高开稳走预测估计全市总量以上工业增加值完成189亿元左右，同比增长29%，较上年同期提高22%。
装备制造业在交通运输设备制造业高速增长的带动下，增速明显加快。
投资增速有所回调
1季度，受大批项目去年集中提前开工以及今年新增贷款放缓等因素影响，我市固定资产投资较抗击金融危机时期的高速增长有所回调，预测估计全社会固定资产投资实现320亿元左右，同比增长25%左右，增幅比上年同期回落10个百分点左右。
1季度，西安市城乡居民收入持续增加，预测估计城镇居民人均可支配收入为5500元左右，增长15%左右，保持了上年同期快速增长的势头。
预测估计农村居民人均现金收入1800元左右，同比增长15%左右，比上年同期提高2.1个百分点。
1季度，全市城镇新增职业人数2.19万人，城镇登记失业率4.33%。
全市共发放小额担保贷款0.92亿元，完成年目标任务2亿元的45.8%。
重点项目新开工项目数量创新高
截至3月底，西安市330个重点建设项目已实现投资186.3亿元，完成年计划投资任务的23%，与去年同期基本持平。
在今年80个新开工项目中，西安新三力汽车零部件加工和制造基地等42个项目提前开工建设，开工率达到53％，较上年同期增加5个百分点，新开工项目数量为历年最高。
250个续建项目按计划加快推进。
。
1.2金融环境
2010年我国经济面临的有利因素较多,国民经济有望继续保持平稳较快增长的基本态势,但也面临国内外复杂局面的挑战。
一方面,尽管世界经济运行中的积极变化增多,但全球经济新的增长点尚不明朗,主要经济体继续加大刺激政策的空间有限,贸易摩擦加剧及刺激政策退出等不确定因素也会对国际经济和我国外部发展环境产生重要影响。
另一方面,目前内需回升的基础还不平衡,民间投资和内生增长动力尚待强化,持续扩大居民消费、促进经济结构优化的任务还很艰巨。
同时,要关注价格走势,加强金融风险防范。
与此同时，前期货币政策和银行监管政策在陕西省实施效果明显，金融机构新增贷款趋缓，增速下降。
进入2010年，央行两次上调大型金融机构的存款准备金率共计1个百分点，加大对金融机构信贷结构调整的窗口指导力度，银监会“一个指引三个办法”的全面实施以及进一步对银行业金融机构资本充足率、单一客户最高贷款比、拨备覆盖率等风险控制监管要求的强调，都对陕西省金融机构的信贷投放产生了较为明显的影响。
各金融机构保持信贷投放的适度增长，合理控制贷款投放力度和节奏。
二、政策回顾与分析
2.1 房地产行业政策出台情况
◆2010年1月10日：
国11条下发全面确定房产调控基调
国务院办公厅十日公开发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“国十一条”），从增加保障性住房和普通商品住房有效供给、合理引导住房消费、抑制投资投机性购房需求、加强风险防范和市场监管、加快推进保障性安居工程建设、落实地方各级人民政府责任五个方面，进一步加强房地产市场调控。
中国房地产专家指出，“国十一条”与此前中央所有调控楼市的政策方向一脉相承，但更加系统全面，从“调结构、抑投机、控风险、明责任”四个方面，正式确定了2010年中国房地产政策基调和架构，今年的中国房地产市场变化将难以脱离此政策的背景。
◆2010年1月18日：
存款准备金率上调信贷收紧信号明显
中国人民银行宣布自1月18日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是央行自2008年6月7日后近19个月来首次上调存款准备金。
◆2010年2月15日：
清华大学法学院、深圳市房地产研究中心联合起草《住房保障法》
压缩房地产投机利润空间、提高骗购违法成本、保障经济适用房公平合理分配，成为起草中的《住房保障法》的重要内容。
在2009年度房价进一步高涨的形势下，《住房保障法》的起草引人关注。
◆2010年2月18日：
六部委发布《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》住房城乡建设部副部长齐骥和国家发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、银监会六部门发布《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，一是要增加供给；二是要合理引导投资消费，抑制投资和投机性购房；三是要加快保障性住房的建设。
◆2010年3月10日：
国土部出台“19条”
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