红星路步行街地块价值分析报告.docx

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红星路步行街地块价值分析报告

红星路步行街项目地块价值分析报告

一、商圈分析

商圈是指某个商业区域或者商业物业的目标顾客分布的地理区域范围，商圈范围的大小决定了商业区和商业物业的市场容量和经营规模，商圈人群的结构特点决定了商业区和商业物业的经营特征。

因此，准确地进行商圈分析，对承载商业物业的地块价值的评判至关重要。

1.1成都商圈概况

成都作为四川的省会城市、西部重镇，经过多年的发展，商业发展日益繁荣，形成了多个区域性的商圈，其中包括了市中心最著名的三大商圈：

骡马市商圈、盐市口商圈和春熙路商圈。

骡马市作为成都传统商业口岸，曾经因人气、商气两旺，与春熙路、盐市口等一道并称为成都中心三大商圈之一。

由于城市的变迁，现在该商圈的人气、商气及商业口岸价值相对于春熙路、盐市口两个商圈而言已显得有些逊色，呈现出日趋没落的态势。

受此影响，诸如轻工商厦、外贸大厦等百货相继淡出该商圈。

而传统意义上的春熙路、盐市口两大老牌商圈，随着城市基础设施的改造和城市大规模的“拆迁运动”，如今的交通规划、整体商业业态更趋于合理。

尤其是政府斥巨资打造（通）的春熙路，使春熙路、盐市口两大商圈有机的融为一体。

与此同时，改造后的春熙路商业街如今已成为成都的标志性商业街，为塑造整个春熙路-盐市口商圈在成都乃至全国的形象书写了浓墨重彩的一笔。

一批商业新秀如：

大地城市脉膊、新中兴广场、中环广场等大型综合性商业物业相继粉墨登场，使得原本人气、商气鼎盛的春熙路-盐市口商圈更是如虎添翼。

根据政府有关中央商业区规划的出台，春熙路-盐市口商圈两个商圈呈现出逐渐融合态势。

政府此举旨在加强成都中央商务区的形象，将该商圈成为成都市不可多得的中央商务区。

在大的商圈地位巩固后，该商圈内部的商业格局则变动激烈。

新的干道建设计划会导致人流量、走向的变化，从而对原有固化的商业格局产生影响。

大型商场的不断开业引起商气的不断变动，而一些新兴的大型商业地产陆续呈现后，更会对商圈内部的商业布局产生更多的影会对商圈内部的商业布局产生更多的影响。

1.2地块所处位置界定

地块所处红星路步行街，南接东大街，左邻春熙路，右靠纱帽街。

春熙路商圈则以春熙路为中心，南至东大街，西至署袜街，东至红星路，北至总府路；而根据《大慈寺片区修建性详细规划》设计方案显示，大慈寺片区北至蜀都大道，西至纱帽街，南至东大街，东至天仙桥北街。

该地块恰恰处在春熙路商圈和大慈寺商圈的交接处。

1.3春熙路商圈、大慈寺商圈现状

1.3.1春熙路商圈

春熙路商圈一直是成都城市发展中最浓墨重彩的一笔，具有悠久的历史渊源。

2002年2月10日，改造后的春熙路步行街隆重开街。

在短期内，作为成都传统百货业的集聚地，春熙路人流量翻了一番，北段黄金口岸的租金由从前的300~400元/平方米，迅速攀升至1200~1500元/平方米。

据了解，一个占据春熙路黄金口岸10平方米左右的店面，月租在2.5万元左右。

目前，近2平方公里的老春熙路商圈集中了千户商家，聚集了太平洋百货、王府井百货、伊藤洋华堂等大型商场，也有大量的老字号店铺，仅时代广场一年之内就入驻了近70家企业，其中包括15家世界500强。

如今的春熙路商圈已成为“都市精华商业区”，被细分为“精品一条街”“休闲个性一条街”“餐饮一条街”和围绕中山广场形成的商贸中心区。

在业态上基本确定了以大型百货商店、购物中心为主，以品牌专卖店及其他各类型商业零售为辅助的构架。

以太平洋百货、王府井百货、伊藤洋华堂为主力卖场，定位在销售中高档流行时尚百货，而客户则主要瞄准了城市追求时尚的年轻一族和外地游客。

2005年，面积约0.4平方公里的春熙路步行街片区商家销售总额达100亿元，春熙路无疑是成都人气、商气指数最高的核心商业区，也是是西部身价最高的商业街。

区位划分

租金水平

黄金口岸

2000—2500元/平方米

核心口岸

1200—1500元/平方米

次级口岸

800—1000元/平方米

1.3.2大慈寺商圈

大慈寺位于成都市东风路一段，东倚府河内环线，西对红星路步行街，座南朝北，是一座历史悠久、文化积淀丰厚的名刹，距今已有1600年，属成都市三大名胜保护片区。

以大慈寺为中心的形成大慈寺商圈，囊括了纱帽街、庆云街、惜字宫街、东糠市街、西糠市街、书院街、东顺城街、天仙桥街等20条街道，商圈范围还是很大；但是，该区域原来是成都最大的低洼棚户区，加上纱帽汽配一条街形成的阻断，该区域给消费者的印象较差，加上毗邻春熙路较近，分流了许多客户，该区域的商业氛围较差。

租金水平与春熙路相比，差别很大。

区域划分

租金水平

东大街及临近区域

50—80元/平方米

惜字宫街及相邻店铺

30—50元/平方米

2002年，成都市政府投入13亿资金对该区域实行了拆迁改造，并于2004年批准大慈寺的对外开放；随着，前来寺庙观光旅游人群的增多，以大慈寺为核心的集佛教文化、商业、旅游为一体的历史文化片区形象得到了很大的提升，商业氛围也日益浓厚，但相比春熙路，还有很大的差距。

1.4春熙路、大慈寺商圈的发展前景

从整个城市环境来看，随着整个成都城市社会经济的发展和新的城市规划的实施，一些新的商圈在产生，另外一些商圈在发展变化，剩下的一些商圈在逐渐淡出人们的视野。

春熙路商圈，如同香港的中环、上海的南京路一样，一直是成都最繁华的城市核心商业区。

百年来，春熙路商圈的商业价值已潜移默化地得到了人们的认可，而现在经改造后精致的步行街则进一步提升了春熙路商圈的商业感觉。

另外，据成都市新制定的《成都商业网点规划》显示，成都中心城区的功能定位在发展商务中心和购物中心为主体的商业中心及现代服务业，同时确定了盐市口——春熙路——大慈寺仅有的一个市级商业中心，而春熙路是中心的中心。

根据新的规划，今后的大春熙路商圈目标是塑造具有成都特色的多功能、综合性的城市步行商业中心，同时为市民提供富于个性、丰富多彩、充满活力的城市空间。

而骡马市被列入了商务中心区的范畴，盐市口与春熙路又有逐渐融合的趋势，可见将来春熙路商圈的商业地位不可撼动，将成为成都商业区域的常青树。

从城市规划方面来看，根据《成都大慈寺片区修建性详细规划》要求，在春熙路、红星路两大商业步行街全面形成后，形成一个以大慈寺为中心，融合佛教文化、川西建筑文化、民俗文化和新商业文化，集旅游、休闲、餐饮、购物为一体的文化商业区。

规划资料显示，大慈寺片区将实行基础设施完全按规划预先配套的政策。

大慈寺周边将展开集畅通工程、旧城改造、建设商贸文化区“三位一体”的大规模拆迁改造。

纱帽街、庆云街、惜字宫街、东糠市街、西糠市街、书院街、东顺城街、天仙桥街等20条小街小巷都将被拓宽成十多米宽的城市干道。

同时，以红星路步行街为纽带，将三大片区融为一体，共同构成城市中央商务区（CBD）的核心。

另外，将来地铁三号线也在红星路步行街口设置了站点，地铁经济给红星路步行街区域带来的商机是巨大的。

不少专家指出，地铁的开通使物业升值至少在20％以上，特别是地铁所带动的人流物流，将进一步刺激轨道沿线物业，商铺、写字楼、住宅市场。

（注3号线经过站点:

新都[红星车站]-新都钟楼-三河场-天回镇-陆军总医院-动物园-驷马桥-高笋塘-李家沱-太升桥-红星路-春熙路-新南门-磨子桥-省体育馆-高升桥-武侯大道-晋吉路-武侯立交-金花镇-紫东街-双流广场）

今年8月下旬，成都市红星路商业广场项目拆迁工程正式启动。

以此为基础，毗邻春熙商圈的红星路、大慈寺片区即将会被陆续拆迁“变脸”，向新的商务商业中心迈进。

而由此引发的一场投资也将随之而来，不久的将来，这里将变成具有繁荣商气的CBD（中央商务区）商业繁华地，使春熙商圈与大慈寺片区连成一片。

而将来呈现的红星路商业广场（红星中路以东、江南馆街以北、纱帽街以西、大慈寺路以南,总面积约106亩），可塑造的空间比中山广场大，在休闲娱乐设施上肯定会超过中山广场，因而可能成为春熙路—大慈寺商圈新的区域中心，发展空间是可想而知的。

而从城市商业经营者所表现的态度来看，虽然春熙路商圈的租金水平是日益上涨，但是商家对该区域的经营热情却是愈发的高涨。

由于春熙路有限的经营铺面，星巴克、肯德基等品牌进入春熙路都至少花了两年左右的时间，而一些中小经营者宁愿承担高额的租金，做保本甚至“亏本”生意，也不愿意让出铺面的经营权。

据悉，成都百货大楼、银太百货、香港新世界、台湾崇光百货等纷纷看好春熙路，而香港新世界因在春熙路找不到合适的卖场，而不得不退而选择了中环广场。

由此可以看出，春熙路几乎已经是无地可建、无房可租，而离春熙路更近的红星路步行街区，在将来的发展中必定会成为各个商家争夺市场的下一个战略要地。

小结：

通常城市商业中心区，由一些不同类别的商业建筑聚集在一起，便形成城市黄金商圈、核心商圈，又因为这类商圈一般是城市商业繁荣程度的标志，是城市消费水平的指南针，是城市社会面貌和经济面貌的综合体现，因此，核心商圈又被称为形象商圈，它代表所在城市的整体形象，也代表了在核心商圈经营企业的形象，表现了经营企业的实力和信誉，核心商圈是一笔巨大的社会无形资产。

春熙路对商贸和服务领域企业的吸引力是不言则明的，而现在可出租的商场和商铺已经几乎绝迹，可开发的土地又屈指可数，春熙路要发展只有向相邻的区域扩张。

而大慈寺商圈的发展方向已经明确，随着红星路广场的拆迁，并即将开工建设，春熙路商圈获得了更大的拓展空间，而大慈寺商圈又迎来了良好的发展机遇。

可以预见，向西起于盐市口，向东连接水井坊，以春熙路—大慈寺为中心的超大型商圈，会以红星路商业广场拆迁改造为契机，并依靠地铁经济带来的商机，将成为引领成都乃至西部地区商贸发展的动力机。

二、地块价值分析

2.1地段等级：

本地块地处红星路步行街路口，南接东大街，与香槟广场相邻，时代华章、郁金香花园广场、正熙国际甲级写字楼隔街相望，，属春熙路—大慈寺商圈，红星路步行街黄金地段。

2.2区域地价水平：

近两年相邻区域土地拍卖价格

土地位置

面积

大小

规划指标

土地

成交单价

楼面地价

用地性质

交易时间

锦江区东大街以北、暑袜街南街以东、南新街以西（东大街2号地块）

6.8329亩

容积率≤1.6建筑密度≤45%

2210万/亩

2.1万/㎡

商业

2006.9

青石桥街以东、半边桥街以南（青石桥6号地块）

3044.83

合4.5672亩

容积率≤8.0商≤40%

住≤25%

1410万元/亩

2644元/㎡

商住

2006.5

锦江区东大街12号地块（东方广场）

12-1地块：

1010.91

合1.5164亩

商业：

容积率≤1.0，建密≤40％金融：

≥4.0≤50％

500万元/亩

1.26万/㎡

商业金融用地

2006.3

锦江区东大街以南、水井街以北（东大街11号地块）九龙仓

70747.14

（合106.1207亩）其中

A地块:

52627.75

B地块:

18119.39

容积率：

A地块≤7.0

B地块≤4.0建筑密度：

A地块≤65%

B地块≤30%

734万元/亩

1767元/㎡

商业金融住宅

2005.8

锦江区东大街以北、较场坝中街以南（东大街14号）东方广场

8391.88

合12.5878亩

容积率≤7建筑密度≤50%

810万元/亩

1736元/㎡

商业用地

2005.5

锦江区红星路三段以西、正科甲巷以东、利都广场以北（第一商业广场）

8159.29合12.2389亩

容积率≤7.建筑密度≤60%

2005万/亩

4296元/㎡

商业娱乐、商业办公、旅馆酒店

2004.7

锦江区东大街以北红星路以东（东大街4号地块）现香槟广场

11874.28

合17.8113亩

容积率≤7.建筑密度≤50%

880万/亩

1885元/㎡

商业金融用地

2004.3

由于成都房地产市场的发展，成都中心城区可供应土地的日益减少，特别是市中心的商业区域存量土地的不足，土地资源日益稀缺，地价总体水平上扬很快。

2004年，春熙路商圈香槟广场用地单价为880万/亩，楼面地价为1885元/㎡；同年下半年，春熙路中心区域的最后一块用地（现第一商业广场用地）拍到了2005万/亩的天价，楼面地价上涨到4296元/㎡；东大街沿线受此影响，每亩地价上涨到了800万以上；今年9月，东大街2号地块虽然在规划条件方面有诸多限制，仍然阻挡不住开发商买地的热情，使该地块拍到了2210万元/亩的天价。

可见，随着时间的推移，受大环境的影响，成都春熙路—大慈寺商圈内的未开发土地会变得更加珍贵。

2.3.规划条件

可用地面积

容积率

建筑密度

土地用途

6215.53㎡

7

55%

商住

从地块的规划条件来看：

■容积率和建筑密度已经限制此用地为高层建筑

■建筑性质为商住两用地，对开发商的商业整合能力要求提高

2.4地块的SWOT分析

◆地块的优势分析（S）

地段的稀缺性：

地块处于红星路步行街中心位置，前承春熙路后靠大慈寺，占据了即将大开发的东大街、大慈寺以及红星路三大片区总体构成的“旅游休闲购物大商圈”的黄金口岸位置，地段优势无可比拟。

地块的稀缺性：

春熙路商圈“寸土寸金”，土地是用一块少一块，更何况现在该地块是春熙路核心商圈最后的处女地。

成熟的配套：

太平洋、王府井、伊藤洋华堂、市邮政局、建行、工行、农行、光大、市一医院、市二医院、西南购书中心，该区域内吃、穿、玩、乐、购的设施是应有尽有。

便利的交通：

东大街和红星路两大交通动脉，出租车在该区域出现的频率最高，公交车的线路多。

◆地块的弱势分析（W）

街区性购物氛围不成熟：

由于春熙路步行街吸引了该商圈最大份额的人流，而红星路东侧的建筑景观和铺面质量也限制了人流的到来，受此影响，红星路步行街东侧，商气明显不足。

◆地块的机会分析（O）

整个城市发展方向的明确：

在规划中，成都已经明确了发展以商务中心，购物中心为主体的商业中心及现代服务业。

区域的发展前景：

红星路广场的拆迁，使得该区域的商业发展空间更足，商业氛围逐渐向大慈寺一边拓展；随着《成都大慈寺片区修建性详细规划》的继续实施，将来以红星路步行为平衡点的春熙路大商圈的发展前景更为乐观，必然会形成成都集购物娱乐，休闲观光为一体的，精品商业中心区。

相邻项目带来的人流：

香槟广场、时代华章、郁金香花园广场等项目已经培育了一定的消费人群，经过长时间的经营，增加了地块周边的商业气氛。

◆地块的威胁分析（T）

整个市场变化的风险：

随着成都市场经济的发展，商住一体成为各开发商所钟爱的房地产开发模式。

一方面住宅开发的风险较小，收益水平较低，另一方面商业项目开发风险较大，但收益率较大，为平衡房地产开发风险，获得稳定的较大投资回报，商住一体群楼项目成为各开发商所青睐的对象，这种优势难免不成为开发商出现盲目跟风的由头。

而在后期经营中出现商家经营状况不好，特别是地商业氛围不足的地段，出现租赁价格与售价严重脱节的状况，严重影响投资者信心。

同质化产品带来的风险：

该区域内已经呈现的项目，如郁金香花园广场、时代华章、香槟广场等，基本布局都是底部群楼商业加上部住宅（兼酒店、写字间）的形式，使得项目在销售或后期招商上客群雷同，客群发生分流，相互的竞争激烈，不利于项目的特色化。

2.5地块的初步产品定位方向

通过对成都整个宏观环境的理解，再结合到地块的规划指标、土地价值及土地优劣势的认识，该地块的定位方向应把握以下两个原则：

●地块气质对产品的影响：

本地块的特殊位置已决定商业价值的充分利用是本项目的重点。

●土地价值对产品的影响：

鉴于本地块高昂的土地价值，在充分挖掘本项目的商业价值的同时，如何充分利用容积率来降低一部分楼面土地成本，利用商业地产与住宅的价格剪刀差来摊消土地成本，才是最终出路。

规划条件已经限定本项目的总体开发模式为“商住结合”，而且土地成本越高，商业的面积所占比例也要求越大；因此，鉴于这些认识，根据规划指标，经测算，将该地块的商住面积搭配比例初步如下：

总建筑面积

43508.71㎡

面积分配

1—5层

基底面积：

3427.34㎡总面积：

17136.7㎡

6—30层

基座面积：

1054.9㎡总面积：

26372㎡

注：

测算中未考虑车位、建筑外观效果等其他情况

三、项目前景分析

3.1本项目商业部份市场前景

3.1.1该商业生存发展的条件

一般来说，商业项目生存和发展的条件很多，但最基本的条件至少包括如下几个方面：

交通条件：

商业项目有其服务半径，服务半径的有效必须依赖于现代交通工具和交通网络。

从本项目看来，其地处红星路和东大街交汇“枢纽”位置，且在本项目附近均有公交车站，购物便利性比较强，满足大型商业设施的基本需要。

要说明一点的是，本项目和其商业对手相比交通优势明显。

场地状况：

要做相当规模的商业设施，就必须有相当规模的用地、建筑空间和相应基础设施配套条件。

本项目两面临街，规划密度55％，有一定的空间设计门前广场，便于开展商业活动（产品展示、路演、节气包装、抽奖活动、服装表演等等），但土地总面积只有10亩左右，将来的停车位有可能不足。

人气状况：

作为商业项目特别是零售商业项目，其销售收入来自大量消费者的参与和购买，有人气才有商气。

但是红星路步行街的休息区域比较多，可以利用这些吸引人流前来。

现有商业氛围：

商业设施对人气的吸引，必须依赖于一定的商业规模和商业氛围，只有当“商点”形成“商圈”，其人气集聚才会经久不息。

对本项目来说，红星路步行街只有正熙国际群楼底商、东大街灯饰城、春熙公寓底商和香槟广场商业，设施相对较少，商业诱惑力不强。

总体人口状况：

成都市区总人口只有470多万，为西南第一大城市。

由于成都闲适的生活状态，对外来人口吸引力巨大，成都市区人口数量有上涨趋势。

春熙路商圈为市级商圈，消费人群针对全市居民，消费人群的增多，必然需求更多的消费场所和设施。

收入状况：

据成都市统计局资料显示，2005年成都市市区居民人均可支配收入达11320元，和2004年相比增加8.9%，为全省最高。

消费习惯：

消费习惯的了解需要长期观察或大范围的抽样调查，由于时间紧迫，我们只在调查中对此做附带了解。

大部分成都年轻人称自己购物去春熙路步行街多一些，偶尔会到红星路步行街休息。

自香槟广场营业后，会经常从红星路步行街经过。

事实上消费人群的消费习惯是市场培养起来的，经过这两年的发展，红星路步行街的商务环境已有了很大的改观。

以后在该区域消费才能真正体会到连续“休闲、购物”的乐趣，而且购物成了“闲逛、消遣”的副产品。

3.1.2该项目可选择的商业形态

近代商业的历史也是其不断开发新业态、不断拓展新市场的历史。

目前国内的商业形态比较多，但按不同特征基本可以分出如下商业形式：

◎按服务半径分类：

近邻型购物中心

社区型购物中心

地区型购物中心

超地区型购物中心

店铺面积

1万平米以下

3万平米以下

3～9万平米

9万平米以上

业种

日常用品服务

日常用品、高级品、服务

日常用品、高级品、服务

日常用品、高级品、服务

核心店铺

超级市场、杂货商店

超级市场、杂货商店、GMS,百货店

杂货店、GMS、百货店

GMS、百货店

商圈

车程10分钟以内

车程15分钟以内

车程30分钟以内

车程30分钟以上

商圈人口

8000人左右

3万人～10万人

10万人～20万人

20万人以上

停车辆数

50～100

100～150

500～5000

5000以上

从以上各商业模式的主要特征对比可以看出：

单从成都总人口（470万）看来，其是适合做各种规模的商业设施的，但如果做近邻型（小区型）购物中心，由于该区域的主要功能不是居住区，根本无法发掘项目的商业价值，也会浪费地块的优势位置。

如果做社区型购物中心，其流行的是超级市场、杂货商店、GMS、百货店，但同时这又面临几个问题：

一是周围有足够的居住人群，二是此类消费都是为日常生活服务的额。

如上所述，春熙路商圈目前已经是一个成熟的市级商业中心，基本形成了以春熙路步行街为中心，其他街道和购物商场为辅的的一种局面。

从服务半径来说，该商圈吸引人群的交通时间已经达到了30分钟以上，消费者到此消费的目的是找到消费乐趣，寻求更多的消费附加值。

因此，本项目做跨地区型商业场所，是最好的一种选择。

但是，必须解决两大问题:

首先是如何利用差异化经营来避免和其他已经存在商家面对面的竞争；其次是在红星路街区商气不足的状况下，如何唤起商业投资者对红星路步行街板块商业潜力的信心和消费者对项目热情度的问题。

◎按照销售形式和国民经济行业分类：

零售业

食品、饮料、烟草零售；日用百货零售；纺织品和服装零售；日用杂货零售；五金化工零售；药品和医疗器械零售；图书报刊零售；家具等其他零售

批发业

除以上行业外，还包括能源、建材、金属材料、农业生产资料、矿产品等等及其他无法零售的大型工业产品的批发

春熙路商圈商家众多，囊括了批发零售各种业态。

虽然成都商品批发行业的总体盈利水平比零售高，但批发行业的“集中”要求也要比零售要高，对整个城市状况来讲，成都已经有了荷花池商品批发市场、五块石电器商贸批发市场、九眼桥灯具批发市场等成熟批发市场；而就区域内部来讲，有了九龙服装城、泰华服装城、金开服装城、即将加入的尚都服饰城等批发市场，且这些批发市场集中于春熙路以西。

显然在红星路步行街做批发业是不适合的，而做零售比做批发的条件要成熟和有利得多。

◎按照商业形态分类及其特点：

形态

形态

细分

经营特色

核心竞争力

场所选择

百货

大厦

传统

百货

它是计划经济时代的产物，随着时代进度，传统百货向其它现代购物中心的转移，品类规划更现代和专业

百年品牌

其场地资本上均属于商业公司自有

大型销品茂

它实现的“一站式”购物，即在一个商业中心可以实现餐饮、购物、休闲等一体化，并具备规模优势

现代与全能

自建为主，买断与租赁为辅

休闲

百货

其内部商业布局引进商业街形式，商品陈列位置缩小，休闲空间加大，卖的商品紧扣科技、文化、艺术和各种民族特色，可担当地方旅游设施的作用，大型旅游城市才有此类别

时尚与休闲

投资买断再转租

连锁

超市

仓储配送中心

其主要特点是规模大、品类全、价格低。

紧扣日用品，内部装修简单，可让消费者自由选购的乐趣

低廉价格

自建和租赁

百货

超市

规模适中，往往深入新建社区，以提供生活便利服务于近邻

便利性、亲和力

买断或租赁

专营

市场

以家电、家居、电子产品、音像、药品、图书等某一个专业领域为框架，重在完善品牌的多样性和服务的专业性，使客户在购买同一功能产品时可进行多品牌选择，并得到专业的售后服务

专业和专营性

自建、买断或租赁

临街

门店

主题特色街

开发商在招商时规定经营类别，在有限规模内强化产品特色，比如女人街、文化街、××风情街等，使购买者更有针对性和消遣性

特色突出、休闲性

买断后租赁

混合

商业

开发商只管卖门面，由个体业主自行决定经营产品类别，这是大部分临街门面的运作模式

买断

买断后租赁

其他形式

餐饮

娱乐

中式餐饮一般设在在办公场所集中位置，西式快餐一般设在人流较多的商场内或附近

特色和便利

租赁为主

办公

场所

高档办公场所一般设在交通便利、餐饮娱乐设施健全、环境优美的地方

现代和便利

买断或租赁

金融

超市

多家银行门市集中办公，为市民提供更全面的服务

全能和便利

租赁或买断

其他概念店

IT行业带来的新概念，网上购物，正在发展中

专业化、虚拟化

租赁

根据以上商业形态的分析，我们认为：

在现阶段的红星路步行街做商业，应该在商业形态上做到如下几点：