东盟新天地可行性建议方案二.docx

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东盟新天地可行性建议方案二

“东盟新天地”

项目可行性建议方案

广西策划协会运营中心

二OO九年三月六日

前言

常言道：

“商铺无价”！

商业地产的真正核心价值在于经营，而不仅仅在于其外部形式。

对于商业物业开发而言，决定其投资价值的关键因素是“人气”！

不管是地段也好，配套设施也好，如果没有办法聚集足够的人气，商业的价值就无法真正得到实现，甚至出现同地段的商业物业销售价格还比不过住宅的销售价格。

相反，如果是定位得当加上经营有道，哪怕是小小的乡镇市场也经常出现销售价格超过几万元每平方米的铺王。

这也正是商业地产开发的魅力所在。

对于东盟新天地而言，无论是现有的地理位置，还是开发商的实力以及立志打造广西一流商业地产的企业理念与决心，都是无可挑剔的！

但是，除此之外，我们站在市场的客观角度来讲，项目还缺少一个重要的条件，那就是对商业资源的有效控制（包括市场定位的把控、项目开发全程人才物的合理配置、商业资源的前期储备以及后期经营的先期导入等等），而这恰恰是决定东盟新天地开发成功的关键！

为了避免百益集团在开发东盟新天地项目的过程中走一些没有必要的弯路，减少外部干扰对项目开发所造成的损失，受贵公司委托，我们策划协会运营中心特组织了一个集合人力资源、投资策划、项目管理、商业运营、政府公关等方面的专家小组对“东盟新天地项目”进行了较为全面的评估和有关的市场调研工作，旨在对“东盟新天地项目”的整体定位、开发、规划、营销策略、配套开发运作，以及总体营运策略等关键性问题做出战略性的建议方案。

本建议方案的主要目的是通过市场形态分析和消费群细分，论证“东盟新天地项目”的整体发展策略，深入剖析项目目前和未来所面临的问题，制定针对性、前瞻性策略，解决从开发到招商、经营方面的全局性课题，在现有开发条件下，以实现项目利润的最大化。

第一章项目市场概况

一、南宁市商业地产的投资环境

东盟新天地项目所在的城市——广西南宁市，具备优越的商业发展潜质，其良好的城市建设基础与持续快速的经济增长给东盟新天地项目的发展提供了巨大的想象空间。

作为中国经济发展战略第四极——北部湾经济圈的中心城市，作为中国—东盟博览会的永久主办地，作为中国—东盟自由贸易合作的桥头堡，南宁市给东盟新天地的商业发展提供了立足于世界的战略高度！

1、南宁市社会基本情况

南宁是广西的首府城市，是全区政治、经济、科技、文化、信息、金融中心和最大的城市，北部湾经济开发区的中心城市，也是中国—东盟博览会的永久主办地，全市总面积22293平方公里，其中，市区面积6476平方公里，建成区面积152平方公里。

南宁现辖兴宁区、江南区、青秀区、西乡塘区、邕宁区、良庆区6个城区和武鸣县、横县、宾阳县、上林县、马山县、隆安县6个县。

全市总人口为659.54万人，其中市区人口为249.67万人

2南宁的经济发展状况

⑴、南宁08年国民生产总值

受中国—东盟博览会和北部湾发展战略的影响，南宁市的经济呈现高速增长的态势！

据统计，08年全市生产总值1316.21亿元，增长14.5%，连续七年实现两位数增长；三次产业结构由上年16.34：

34.18：

49.48调整为15.44：

34.65：

49.91。

财政收入191.17亿元，增长26.74%；全社会固定资产投资693.44亿元，增长23.78%；全部工业总产值1050.62亿元，增长26.55%；社会消费品零售总额631.68亿元，增长22.51%；外贸出口15.86亿美元，增长56.54%；外商实际投资2.52亿美元，增长35.65%；区外境内实际到位资金202.59亿元，增长29.84%。

在广西14市中，南宁市是唯一GDP突破千亿的城市，经济规模远大于其他城市。

南宁市GDP总量占全区比重为18.35%，比上年提高0.4个百分点。

南宁市经济总量在全区中的份额稳步提升，作为全区经济中心的地位进一步巩固。

⑵、房地产投资快速增长

随着北部湾经济开发区的影响不断扩大，外地投资者纷纷抢滩南宁，其中房地产投资尤其受到追捧，而商业地产更是未来南宁地产投资当中的热点！

2008年，南宁投资规模快速扩大，房地产开发投资增长趋缓。

全市全社会固定资产投资完成693.44亿元，增长23.78%，其中基本建设投资278.31亿元，增长30.82%；更新改造投资142.45亿元，增长37.6%。

全市房地产开发投资199.3亿元，增长6.32%。

3、人口状况/居民收入/消费水平

⑴、人口状况

2007年末，南宁市户籍人口683.51万人，比上年增加11.62万人，增长1.73%，其中市区人口259.77万人，增加4.91万人，增长1.93%。

全市人口出生率为11.45‰，比上年下降0.09个千分点；人口死亡率3.18‰，比上年下降0.23个千分点；

南宁的整体人口规模水平与其省会城市地位相比偏小，这是制约南宁商业发展的主要因素之一！

随着外地人口的不断涌入，以及城市规模的不断扩大，南宁城市消费人口将呈现几何增长的趋势，这也成为南宁商业跨越式发展的机遇！

⑵、居民收入水平、消费水平

2008年，城镇新增就业岗位7.26万个，城镇登记失业率3.57%；城镇居民人均可支配收入14446元，增长19.95%；农民人均纯收入4001元，增长15.58%；居民消费价格总水平上涨8.4%；人口自然增长率8.46‰。

4、南宁未来2年经济预测

⑴、2009年经济预测

2009年南宁市经济和社会发展主要预期目标为：

生产总值增长13%；财政收入增长18%；全社会固定资产投资增长20%；全部工业总产值增长23%；社会消费品零售总额增长18%；万元生产总值能耗降低2%，化学需氧量排放量削减4%，二氧化硫排放量不增；外贸出口增长25%，外商直接投资增长15%；城镇居民人均可支配收入增长12%；农村居民人均纯收入增长10%；居民消费价格总水平涨幅5%左右；城镇新增就业岗位6万个，城镇登记失业率4.5%以下；人口自然增长率10‰以内。

⑵、南宁十一五规划：

经过“十一五”时期的发展，南宁将形成全方位、多层次、宽领域的开放格局，工业化、城镇化、信息化、农业产业化、市场化、国际化进程明显加快，区域性的加工制造中心、商贸中心、物流中心、金融中心和科技创新基地、文化交流平台建设取得明显成效，城市综合经济实力明显增强，区域性国际化城市功能明显提升，中国绿城建设取得明显成效，成为最适宜人居的城市之一。

主要目标是：

经济总量不断壮大。

在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，生产总值年平均增长12%；力争到2010年，生产总值突破1000亿元；人均生产总值比2000年翻1.5番；工业总产值突破1000亿元，年平均增长19％；工业增加值、财政收入、全社会固定资产投资、外贸出口总额比2005年翻一番，工业增加值年平均增长16％，财政收入年平均增长15%，全社会固定资产投资年平均增长16％，外贸出口总额年平均增长20％；社会消费品零售总额年平均增长13％；。

城市建设以邕江为轴线，东建西扩，完善江北，提升江南，期末建成区常住人口超过200万人。

六个城区按照各自功能分工，加快建设和发展。

期末兴宁区建成区人口达到23万人左右，青秀区建成区人口达到52万人左右，西乡塘区建成区人口达到78万人左右，江南区建成区人口达到30万人左右，邕宁区建成区人口达到13万人左右，良庆区建成区人口达到14万人左右。

小结：

东盟新天地项目所在的城市——广西南宁市，具备优越的商业发展潜质，其良好的城市建设基础与快速的经济增长给东盟新天地项目的发展提供了巨大的想象空间：

●作为中国经济发展战略第四极——北部湾经济圈的中心城市，作为中国—东盟博览会的永久主办地，作为中国—东盟自由贸易合作的桥头堡，南宁市给东盟新天地的商业发展提供了立足于世界的战略高度！

●作为广西的首府和全区政治、经济、科技、文化、信息、金融中心与最大的城市，南宁市为东盟新天地的商业发展提供了整合广西以及区域相连省市商业资源的平台高度！

●受中国—东盟博览会和北部湾发展战略的影响，南宁市的经济呈现高速增长的态势，这为东盟新天地的商业发展提供了吸引外部资本与有效投资客群集聚的经济环境！

●随着北部湾经济开发区的影响不断扩大，外地投资者纷纷抢滩南宁，其中房地产投资尤其受到追捧，而商业地产更是未来南宁地产投资当中的热点，这为东盟新天地的商业发展提供了利用集团资本渠道优势，整合市场，打造中国北部湾第一商业品牌的历史机遇！

优越的自然条件，加上良好的外部环境与历史机遇，东盟新天地没有理由不打造成广西商业地产第一品牌与百益集团最有效的赚钱机器以及持续撬动资本市场的融资平台！

二、南宁市商业地产发展状况

1、南宁市房地产宏观市场发展状况

南宁市整体的房地产市场尚处于初步发展阶段，离进入成熟发展阶段较远。

外地投资商特别是珠三角、长三角一带的实力企业都十分看好北部湾房地产市场的发展前景，尤其是对南宁的地产情有独钟。

20世纪末与21世纪初，两个世纪的分界点，也是南宁市房地产市场发展的分界点。

20世纪90年代，南宁市的住房模式主要以单位福利房、集资建房为主导，商品房为辅的市场供求体系；进入21世纪，逐步取消了福利分房与集资建房，商品房逐步占据市场主导地位，特别是2003年以后，南宁市房地产市场开始迅速发展，至2007年增长速度环比达到34.5%，达到历年来房地产市场增长高峰。

2007年，南宁房地产增长速度已远远超过经济增长速度，房价迅速上涨，已经超出居民收入水平与经济承受能力。

2007年，国家出台了一系列的行政、房贷政策调控房地产市场，12月宏观调控作用充分体现出来，至2008年1月，南宁市房地产市场明显回落。

由于南宁市大部分区域房地产价格基数并不是太高，除了小部分原来价格升幅太高的楼盘出现明显回落外，大部分中低价位的楼盘没有出现明显回落现象，基本保持原有价格水平，部分甚至出现一定的上涨。

从2008年1月至今（即2008年5月），房地产价格整体稳定。

价格是衡量房地产市场最主要、最敏感的因素。

衡量房地产市场发展状况，还需要从房地产产品、市场需求、消费水平两个供求关系去分析。

从房地产开发产品角度看，在2007年之前，南宁市大部分楼盘的产品还是比较粗糙，精品很少；从消费市场需求角度看，在2007年之前，消费者对购买商品房是比较盲目的，跟风非常严重，南宁本地刚性需求很强，但是价格承受能力有限，主要依赖外来投资、消费拉高整个消费市场。

经过国家宏观控制，2008年1月南宁房地产市场出现转折，转入理性发展阶段，价格稳定，消费者购买行为开始转为理性消费。

2、商业地产发展概况

南宁的商业地产刚刚起步，真正意义上的品牌商业项目不多，大部分商业物业发展基本处于传统的房地产发展阶段——开发商根据自己的感觉来开发，而缺少真正专业的商业发展理念与专业经营的前期导入，甚至出现大范围的跟风。

即算是在全国商业地产发展方面独树一帜的大连万达地产，在南宁所建的万达商业广场，也没有真正做到对商业资源的有效配置，甚至出现商户因经营困难而集体要求减租的尴尬。

商业地产涉及内容涵盖商铺卖场、写字楼、酒店、物流等领域，每一个领域都有自己相对独立的经营管理系统与资源配置要求，因此形成了多元化的商业发展格局。

⑴、南宁商业地产的现实格局

受城市规模与政府发展思路的影响，南宁市的商业长期以来发展较慢，在很大程度上对外地品牌商家的吸引力甚至比不上柳州，而商贸、物流方面更是无法与玉林、梧州相比。

虽然因首府位置形成了极其旺盛的政府消费市场，但主要体现在经济拉动面较为局限的餐饮等方面，而大范围的消费市场还缺少真正的主题。

南宁市目前的商业格局可以简括为“四圈两带”。

“四圈”即“四层商圈”，内圈以零售、商务、休闲等综合功能为主；中圈一方面作为承接内圈老城区商贸业的疏解，另一方面与外圈共同突出专业批发为主体的商贸功能。

“两带”一是邕江滨水商贸带，着重突出休闲游憩、滨水景观和商贸互动三大特色；二是快速环道及高速环路，重点发展现代物流和大型专业市场。

与住宅地产相比，南宁市商业地产模式比较原始，市场体系比较粗放与分散，按照商业发展的历史以及商圈人流量、商业密集程度，对商圈进行划分，大体上可以分为：

A、一级商圈

位于朝阳路周边，人民路一带，这是南宁传统的商业中心，代表商业有骑楼步行街、百货大楼、朝阳商业广场、万达商业广场、钻石广场、中山路步行街、和平商场、裕丰商厦、交易场等；

B、二级商圈

以民族大道为轴线，从民族广场一直到五象广场、航洋国际城，分布于民族大道两侧1公里半径范围之内，沿途代表性商业有梦之岛百货，七星路步行街，新民路、古城路、星湖路、园湖南路、东葛路、长湖路临街商业，五象广场的广州友谊百货、梦之岛水晶城、人人乐超市百货、百货大楼五象店，再往东延伸就是航洋国际城购物广场；

C、三级商圈

位于江南区、西乡塘区、兴宁区（朝阳路以外）的城市主干道上，主要道路为江南区星光大道、亭洪路，西乡塘区明秀路、大学东路、衡阳路、北大路、友爱北路，兴宁区北湖路、明秀东路、望州路、园湖北路；

D、四级商圈

位于除以上快环边上，以及快环以外的社区商业，如科园大道、竹溪大道、白沙大道、厢竹大道、秀厢大道沿途商业，以及快环以外的社区商业。

由于缺少国际性商业大鳄的进入，南宁市的商业竞争较少，几个国内二线的品牌商家就把南宁市的主要商业领域分割完毕。

从综合商业经营来看，经过多年的发展，几个经营品牌已经占据南宁市综合商业市场的绝大部分份额，其中占据市场份额较大的有梦之岛百货、南城百货，其中梦之岛百货是南宁本土成长起来的品牌，在南宁共有四家分店；南城百货属深圳信南实发展有限公司投资经营，南宁共有三家分店；其次是南宁百货、人人乐、万达商业广场、北京华联、广州友谊百货、巴黎春天百货等知名品牌。

各个名牌的商业定位有所区分，根据经营档次按低、中、高档分布在一级、二级、三级、四级商圈内，共同构成了南宁市的主体商业格局。

⑵、目前南宁市的几个主要商圈分析

A、朝阳花园商圈：

·交通：

老城区的弊端，交通拥挤状况非常严重，交通流线不明确，造成商业之间的区域流动性不足。

·环境：

商业氛围是南宁市最好的地段，但陈旧的商业设施也决定了其商业层次南宁再做大的调整，朝阳广场空有人气却没商业配套。

·商业：

沃尔玛、百盛、南宁百货大楼、兴宁步行街、金朝阳广场，商业非常集中，同质化带来的相互竞争已经损害到商圈的稳定发展。

·特色：

中山路的小吃面临绝迹，万达广场的体验式消费正在过时，步行街的价值逐步在减退

总体来看，朝阳商圈面临全面的结构性调整。

一方面传统批发集散地正在向安吉、江南分流；另一方面旧城改造的加快带来中心经营成本的压力不断增加，商业经营的并购在所难免。

B、五象－凤岭商圈：

五象广场是南宁市新兴的商业中心，经过近十年的发展，慢慢开始成型。

受政府主观性过强的规划影响，五象广场自身的商业已成为一大死局，连带周边的商业一起，完全无法成为一个满足区域消费需求的商业主题。

从文化角度来讲，无象广场本身的内涵是非常丰富的，但可惜的是商业与文化没有从形式上得到很好的融合，而人为地形成“一个天上，一个地下”的难题，周边的商业物业更是缺乏整体的规划——各自为政、相互割裂，完完全全起不到积聚人气的作用，就连区域自身庞大的商务人流所形成的消费需求都难以满足，可以说是南宁市商业发展史上的一大败笔！

·交通：

公交线路密集度大，但流线过于单一，商业人气完全被破坏掉。

·环境：

商务功能过强，居住配套稍显不足。

·商业：

五象商业广场、航洋沃尔玛、巴黎春天百货，主题明确，但需要等到周边的居住完全形成才能满足目前经营的要求。

·特色：

南宁市的商务中心，城市集中发展区域。

C、心圩江商圈：

南宁市新兴的社区型商业圈，以南宁集中的高等院校、高新技术产业园区的消费需求自发形成，主要消费集中于文化商业区域，文化氛围较浓，纯消费群体庞大。

从目前心圩江区域的总体开发情况来看，缺乏整体商业的规划将是该商圈长远发展的最大障碍。

·交通：

道路宽阔，目前的交通压力较民族大道小。

·环境：

高等学校较多，学生、教师群体庞大，消费层次比较集中，商业需求面较小。

·商业：

碧园商业广场，火炬路商业街，五里亭集贸市场，三联书店，整体的商业主题不明确。

·特色：

文化气息较好。

3、江南区商业分析

江南的商业发展起步较晚，主要是自发形成的市场以及沿街的商铺。

江南华联的进驻掀开了江南商业发展的新篇章，随着江南海鲜市场、淡村市场、荣宝华商城、白沙大道沿线汽车专业市场、10+1商业大道等商业的不断推出，江南正在逐步摆脱对朝阳商圈的依赖，形成自身的商业集群。

然而，受江南厂区集中、商业功能过于分散的影响，大江南商圈一直缺乏真正的核心。

江南华联虽然是地理的中心，但是商业功能的不足决定了它难以支撑商圈核心的位置。

淡村市场改造而成的淡村商贸城虽然整体硬件改善了，但市场定位仍然停留在原有的形象位置，作为区域商业的辅助还行，但离商圈核心则太远。

荣宝华商城的规模和硬件条件基本可以满足辐射区域的功能要求，但是地理位置太偏，而且周边环境已经成型，要作为商圈核心需要付出的代价太高。

白沙大道沿线具有地理位置的条件，但道路的分割与快速交通会造成相当大的经营障碍，而且目前在这一线没有具备商圈中心规模与硬件条件的的综合商业项目。

小结：

从南宁市商业地产发展状况来看，东盟新天地的出现不仅符合南宁市的城市发展需求，而且正在迎接一次历史性的发展机遇：

◆南宁市整体的房地产市场尚处于快速发展与结构性调整时期，珠三角、长三角一带的大量资本与商业资源正在纷纷涌入北部湾，这对东盟新天地来讲是一次绝好的商业整合机会！

◆南宁市真正意义上的品牌商业项目不多，大部分商业物业发展缺少真正专业的商业发展理念与专业经营的前期导入，这对东盟新天地来讲是一次抢占市场市场制高点，实现商业价值最大化的发展机会！

◆南宁市因首府位置形成了极其旺盛的政府消费市场，但主要体现在经济拉动面较为局限的餐饮等方面，而大范围的消费市场还缺少真正的主题，这对东盟新天地来讲是一次以高调的主题推广实现项目品牌与企业品牌大丰收的宣传机会！

◆南宁市商业竞争较小，真正的商业大鳄还没有进入，这对东盟新天地来讲是一次以合理的成本实现项目市场分额最大化的经营发展机会！

◆朝阳商圈面临全面的结构性调整，一方面传统批发集散地正在向安吉、江南客运站一带分流；另一方面旧城改造的加快带来中心经营成本的压力不断增加，商业经营的并购在所难免，这为东盟新天地的发展提供了有利的时机！

◆五象广场受政府主观性过强的规划影响，自身的商业已成为一大死局，连带周边的商业一起，完全无法成为一个满足区域消费需求的商业主题，这为东盟新天地的发展提供了与政府商榷的机会与案例！

◆从文化角度来讲，无象广场本身的内涵是非常丰富的，但可惜的是商业与文化没有从形式上得到很好的融合，而人为地形成“一个天上，一个地下”的难题，周边的商业物业更是缺乏整体的规划——各自为政、相互割裂，完完全全起不到积聚人气的作用，就连区域自身庞大的商务人流所形成的消费需求都难以满足，这对东盟新天地的规划设计是一个非常重要的借鉴！

◆江南的商业发展起步较晚，主要是自发形成的市场以及沿街的商铺，随着江南城区建设的发展，江南正在逐步摆脱对朝阳商圈的依赖，形成自身的商业集群，但大江南商圈一直缺乏真正的核心，这对东盟新天地的市场定位与经营发展来讲是一个寻求商业发展综合效益最大化的机会！

从某中意义上来说，大江南商圈给予了东盟新天地发展的天赐良机——不是一个简单的商业项目，而是改写江南商业格局的“大江南商圈的商业中心”！

第二章、项目自身的概况和建设情况分析

一、项目自身情况

1、项目的区位分析

商业圈：

东盟新天地位于江南区10+1商业大道（亭洪路）中段，与江南华联紧密相连，形成“大江南商圈”的地理与消费的绝对中心，通过10+1商业大道连同南建路、星光大道构成大江南商业新格局。

东盟新天地（主要是白马商城和农贸市场部分）经营过的商业内容有：

中低服装、美容美发、菜市、大排挡、招待所、小型低端娱乐等，东盟新天地目前的商业氛围、地段环境、设施条件、消费群体不支持高端消费项目。

生活圈：

东盟新天地属于旧厂改造的集中商业区，与菠萝岭成熟社区连在一起，生活配套设施齐全。

由于在老厂区的基础上发展，新起的大型居住楼盘规划越来越好，带动居住区域群体素质的不断提升。

未来数年内，从城市发展的角度，区域生活功能将会逐步增强，从而带动商业功能的进一步强化。

交通网：

10+1商业大道的整体改造，使东盟新天地周边的交通条件产生了质的改变，通过10+1商业大道的连接，北经南建路与百星光大道直接北湖与朝阳两大城区中心，南则经白沙大道与江南大道将整个邕江南岸融为一个整体。

随着项目周界路网的完成，菠萝岭的交通便利性将进一步提升。

人流特征（群聚性）：

东盟新天地所处的大江南地理中心位置，确定了江南华联的人流聚集效应，加上区域各大厂区的逐步变性、改造，居住楼盘越来越集中，区域内较高收入的居民不断增多。

但是从东盟新天地的人流特征来看，本区域高收入人群较少。

主要人流以厂区职工、附近学校的学生、周边的常住人口为主。

消费力：

整体的消费能力处于南宁市的中低水平，提升的空间很大。

行为习惯：

东盟新天地内的人群以江南华联日常消费为主，人群表现出高度的稳定性，青年人群尤为明显。

地域文化：

区域商业的中心，日常消费活动场所，自然社区氛围浓重。

升值潜力：

市政配套设施的提升与周边大型厂区不断转为房地产开发，确保未来大江南商圈发展带来巨大的升值潜力。

2、区位优势

●东盟新天地所依托的江南华联店作为江南最早的大型购物中心，已成为江南区生活的重要组成部分，在江南区广大市民的心目中留下了不可取代的良好印象，形成了一种天然的亲和力。

●东盟新天地所处的10+1商业大道，在南宁市已经形成了相当的影响力和一定的知名度。

●大江南商圈的地理中心位置，得天独厚的黄金商业发展地段，已经形成较大的人流量。

●集中发展的厂区改造项目，形成大型的高品质楼盘区，未来新增大批高收入的居住人群，具有相当的消费潜力。

●南宁市其他中心城区，根本无法找到象东盟新天地这样大幅的优质地块来开发大型商业项目，随着旧城改造深入，这类地块已经成为可遇不可求的珍稀资源。

●10+1商业大道与南建路、星光大道等多条道路交汇，交通便利。

●周边大型厂区集中开发，想象空间很大，形成新的城市发展契机。

●江南原有商业规划不善，经营定位含糊不清，给东盟新天地立足发展大江南商圈主题中心留下了最大的空间。

3、周边的配套

●东盟新天地与江南华联店完全是一个整体，依托江南华联在江南区乃至南宁市的影响力，东盟新天地尚未正式推广即得到众多投资者的追捧，短期的寻租热情持续不断。

●10+1商业大道是东盟新天地可以借势的又一个重要配套，它不仅让沿线道路的形象突出，其多年经营所形成的商业资源与行业调整经验都对东盟新天地的后续发展更是提供了难以取代的利用价值。

●菠萝岭的居住环境是东盟新天地发展的基础，除了日常消费的保障之外，成熟的市政配套设施与不断增加的居住人口带给东盟新天地发展的最大的实际支持。

●周边集中的大型厂区改造是东盟新天地长远发展的最好支持，一方面自身发展带来了大量的消费需求，另一方面通过商业空间的扩展形成大江南商圈的商业集群效应，进而推动商圈内所有商业的不断进步和发展。

4、项目本身的地块情况

东盟新天地是原壮宁工贸园的改造项目，前期除农贸市场与白马商城部分相对形成经营的基本环境之外，大部分长期处于非商业经营的状态，商业基础配套条件很差，但可开发的空间条件非常优越。

项目地块上已建的建筑面积有15757.38平方米，分为四个部分：

农贸市场、临华联入口大厂区、白马商城、壮宁工贸园厂区。

项目靠江南华联与10+1商业大道相接的入口位置，长期保持旺盛的人气，但是由于入口路线设置的原因，大部分的人流被阻止在入口广场位置，而没有给东盟新天