物流地产行业市场调研分析报告.docx
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物流地产行业市场调研分析报告
2017年物流地产行业市场调研分析报告
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第一节自上而下看待物流地产
一、物流地产：
草根升级，需求缺口
1、现代物流设施：
传统仓库软硬件升级
现代物流地产属于工业地产的范畴，指投资商投资开发的物流设施。
其范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。
而对于现代物流设施而言，不再等同于传统的“农民仓”—仅是为货品提供场地与遮蔽，使之不至于幕天席地而已，物流地产行业所经营的现代物流设施在建造标准、后期运营等远高于传统仓储设施。
图表1：
传统物流设施建设无标准脏乱差
数据来源：
XX网，北京欧立信信息咨询中心
图表2：
现代物流设施在硬件指标上大幅提升
数据来源：
XX网，北京欧立信信息咨询中心
表格1：
现代物流设施与传统物流设施建造标准上的区别
资料来源：
戴德梁行，北京欧立信信息咨询中心
2、硬件要求基于下游需求
如果说传统的非现代物流仓储设施标准极低的原因是因为下游需求的“劣币驱逐良币”，那么对于现代物流而言，其建造标准则是为了满足下游客户的需求。
网络零售、零售消费品及高端制造业是拉动现代物流地产发展的三驾马车。
以普洛斯最新财年年报为例，其前五大客户均属于第三方物流与电商行业，存储的主要货种包括快消品、汽车零部件、医疗器械等。
现代物流地产的三种下游需求实则代表了近年中国社会消费升级与制造业转型趋势，从产业链来看，现代物流地产的存储货物更多集中于生产环节面向消费环节的最末一环，储存的是“产成品”，产品附加值高、需要快速流通以节省成本并提高配送效率，因而对仓储环境、货物完好率、信息管理水平的要求高标准严要求；传统仓储设施更多存储生产前端的原材料与半成品，对硬件设施要求较低。
图表3：
普洛斯存储商品货种结构
数据来源：
普洛斯15年报，北京欧立信信息咨询中心
表格2：
普洛斯前五大客户
数据来源：
普洛斯16年报，北京欧立信信息咨询中心
但现实中的现代物流设施供需结构却短期呈现失衡。
中国当下的现代物流设施建设速度落后于需求，根据戴德梁行统计数据与预测，2015年，中国现代物流设施行业的需求/供给比为44.9%，供给缺口达到2390万平方米。
但就戴德梁行的预测而言，不论是供给亦或是需求仅有个位数的增长：
需求2016E-2019E的CAGR为6.3%，供给则为5.3%，因此一旦供给端出现较大扩容，当前的供小于求亦存在被逆转的可能。
图表4：
中美日网络零售渗透率
数据来源：
国家统计局美国商务部日本经济产业省，北京欧立信信息咨询中心
图表5：
2010-2019E现代物流设施供给情况及预测
数据来源：
戴德梁行，北京欧立信信息咨询中心
二、从价值链看物流地产：
核心三要素为“地、人、钱”
实际开发过程中，不同于商住类开发项目，物流地产在拿地和实现盈利的环节有其自身特征，可概括为：
拿地难度大、网络化布局、开发模式灵活、后端参与管理、产业链条长及金融属性较强。
物流地产价值增长的核心环节在于其拿地、开发运营和资金周转上，其对应的生产要素则为“土地、人（管理）、钱（资金流）”。
图表6：
物流地产开发核心流程
资料来源：
北京欧立信信息咨询中心
1、拿地：
物流地产发展基础，掣肘在于工业用地供给有限
（1）一线城市供给不足，周边二三线享受溢出效应
建设物流地产的地皮性质需为工矿仓储用地，即平常所说的工业用地，而工业用地具体又细分为工业用地、采矿用地、仓储用地三个子分类。
根据国土资源部信息，截止1Q2016，全国工业用地、居住用地与商业用地均价分别为766元/平方米、5554元/平方米与6767元/平方米，工业用地地价远低于其他类型地块，而一线城市政府出于城市规划、财税征收、就业解决等考量，近年来出让的工业土地连年萎缩。
另一个现实问题是：
在工业用地本身供给下降的背景之下，仓储用地占工业用地比重极小，部分地方政府划定了“投资强度1000万/亩，税收贡献100万/亩，容积率为1”的硬性指标，加剧了仓储用地的成交难度。
以上海为例，世邦魏理仕统计2011－2013年的三年间，上海物流仓储用地出让面积仅占工业用地出让面积的3%左右。
这导致的现实问题是不少企业打着擦边球，拿的是工业厂房用地却用于仓储开发。
图表7：
2011-2015全国各类型用地出让面积（万公顷）
数据来源：
国土资源部，北京欧立信信息咨询中心
图表8：
一线城市成交工业土地面积（百万平方米）
数据来源：
世邦魏理仕，北京欧立信信息咨询中心
一线城市在物流用地供给上的短缺直接导致了对周边卫星城的溢出效应。
二线城市在土地供给、土地价格和用工成本都较一线城市享有优势，而出租价格却未必落后太多，因此“立足二线，服务一线”成为很多物流地产开发商的拿地策略，相应衍生出了长三角的苏州、昆山，珠三角的佛山、肇庆，京津冀的廊坊等卫星城。
物流地产商在选址时需考虑二线城市在地价下降和客户物流费用上升之间的平衡。
图表9：
我国正在形成的物流地产体系
数据来源：
前瞻研究院，北京欧立信信息咨询中心
表格3：
全国各区域主要城市现代物流地产出租单价水平
数据来源：
中国物流资产（1589.HK）招股说明书，北京欧立信信息咨询中心
（2）拿地政策历经变更，管制收紧现存变数
由于过去15年国内土地价格的水涨船高，国家从鼓励实体经济、杜绝投机商囤地、炒地的角度出发，对工业用地的出让、价格以及建设标准已有较为规范的规定：
工业用地的出让过程中必须采用招拍挂方式，且企业在获得地块之后一年内必须破土动工，否则闲置土地满一年未动工开发需征收闲置费，满两年未动工开发的可无偿收回使用权。
另外，部分一线城市（北京、深圳）现已出台工业用地出让弹性年限的试点制度，将工业用地使用年限缩短或实行租让结合等方式出让土地，这对于签长约、资产重的物流地产开发商而言，在固定资产折旧、到期资产评估、客户延续性方面都会产生一定负面影响。
表格4：
工业用地相关重要政策年表
数据来源：
XX网，北京欧立信信息咨询中心
表格5：
工业用地弹性出让相关政策
数据来源：
XX网，北京欧立信信息咨询中心
2、建设与运营：
定制产品流行，深入物流链条提升管理要求
物流地产商的收入来源包括：
租金（最为基础）、管理服务费（如果深入物流链条）、税收优惠、土地增值等。
一般来说现代物流地产的客户多为物流、商贸、大型电商和高附加值制造类企业，储存产品类型涵盖食品饮料、医药、化工产品、汽车等形形色色，不同类型产品对仓储设施具有不同要求，因此物流地产领域内的定制化建设较商住领域更为流行。
一旦地产商与租方敲定合作关系，二者签订长约，且有的物流地产商本身也具备第三方物流商的能力，双方在物流链条上的合作将会极为深入。
因此物流地产开发商往往身兼开发商与运营商两种角色，运营阶段为客户提供例如设备的融资租赁、信息采集甚至物流等多样服务，此时需要开发商具备丰富的物流行业经验与科学的管理手段。
相比商住地产而言，物流地产回报周期较长，但胜在业绩稳定、现金流充沛、受宏观地产调控政策影响较轻，且同样可以享受土地增值带来的溢价。
3、金融杠杆：
不只是地产和物流
单纯的收取租金模式下，回报周期可能长达10-20年，因此物流地产商往往会通过活用资金的方式加快资金流转速度，其中最长使用的工具为私募基金。
另外，部分物流地产商同时为下游客户提供物流设备融资租赁服务。
（1）私募基金
我们发现几乎每一个大型的外资物流地产商都能够娴熟运用私募地产基金以提升杠杆、加快资金流速，其典型模式为：
成立基金并引入外部投资者，收购运营成熟后的自身物流地产项目以增加杠杆。
以其中最为典型的普洛斯地产基金为例，物流地产企业身兼地产建设商、管理商、基金股东三重身份，大部分外资企业模式与之雷同，区别多在杠杆倍数、基金规模等。
而参与基金的投资者多为养老金、保险资金等风险偏好较低、追求稳定回报的资金。
具体来说，设立了物流地产私募基金的物流企业，其物流地产开发模式将会遵循以下三个主要步骤：
1）开发部门负责项目开发：
物业开发部门以为客户定制开发或标准化开发模式完成项目建设，同时进行初步招租，此时出租率可能已经较高；
2）达到稳定运营后移交运营部门：
项目完工后，物业开发部门将项目移交给运营部门管理，运营部门通过进一步的招租和服务完善，使项目达到稳定运营状态；
3）成熟产业置入基金：
基金管理部门负责将达到稳定运营状态的成熟物业置入旗下物流地产基金。
仍然以普洛斯为例，普洛斯每年可提取固定比例的管理费用，并在业绩达到目标收益门槛后，又获取20%左右的超额收益提成，同时向负责物业管理的运营部门支付服务费。
图表10：
物流地产基金典型运作模式（以普洛斯为案例）
数据来源：
GLP年报，北京欧立信信息咨询中心
这种基金模式的特点在于：
1）基金加杠杆：
对于物流地产商而言，通常持有基金中部分股权（比如20%-30%），以实现几倍杠杆，对于风险偏好度较高的开发商而言，有可能再通过负债率撬动两倍的债务杠杆，将总的资本杠杆率进一步放大；
2）缩短投资回报期，实现资金快速回笼：
正是因为物流地产商在基金中并不控股，因此资产置入基金相当于完成一次销售，物流地产部门提前兑现了开发收入和开发利润，并回笼大量资金可用于新项目的投资。
在传统物业自持模式下，开发部门只能通过租金的逐步提升来收回投资，投资回收期通常都在10年以上；但在基金模式下，开发部门90%以上的资产置入基金，从而提前兑现了物业销售收入和开发利润，投资回收期相应缩短到2-3年。
（2）融资租赁
物流地产商的融资租赁服务为客户提供仓储设施+物流设备/车辆+资金的一体化综合解决方案，增强了客户的粘性和凝聚力，推动了物流地产商在综合服务领域的延展和升级。
目前走在该领域前列的地产商为普洛斯。
4、总结：
行业的三项核心竞争力
我们在上文中梳理了物流地产行业的价值链条，
1）拿地能力：
拿地能力包括两方面，一是选址，即能不能拿到距离交通枢纽、发货端（工业制造业聚集地）或是收货端（消费品聚集地等）附近的地块，地块在配套基础设施、供水供电、土地外形等方面也需要标；另一方面是要有合适的拿地成本以保证未来的收益率、适当的地方政策保证稳定经营；
2）运营管理团队：
现代物流地产设施服务的客户，典型的如第三方物流、电商等企业，在配送速度、仓储效率、货物保管完好度方面要求较高，更重要的是，仓储是这些类型企业压缩成本的重要环节，故而对降本和增效需求强烈。
由于物流地产商通常与客户深度合作，同时作为仓库的出租方和运营方，因此物流地产运营团队的能力就显得至关重要，我们再次以行业标杆普洛斯为例，其年报显示普洛斯能为客户节约20%的物流成本。
3）融资成本与杠杆使用：
物流地产是重资产行业，初始阶段的拿地与建设都将产生大规模的资本开支，需要尽可能低的融资成本与杠杆加持用于提升收益率，并加速资金流转速度。
三、国内格局：
一超多强外资领先，内资民企迎头赶上
从地产商性质划分，国内的物流地产行业参与者可以分为专业物流地产开发商、综合地产开发商以及行业外来者（主要是电商和物流企业）三类，而从资金性质上看，又可以外资、国资、民资三类口径划分。
另外，在商住地产繁荣顶点已过之际，物流地产子行业亦迎来许多新型参与者，其一为原先的巨型综合地产开发商如万科，其二为由金融领域向不动产行业的平安不动产。
我们国内物流地产的主要参与者以矩阵形式呈现如下。
图表11：
物流地产行业参与者矩阵
数据来源：
北京欧立信信息咨询中心
从市场份额上看，由于专业的物流地产概念实为西学东渐，最早开辟中国物流地产市场的外资企业，故而外资迄今依旧牢牢把持市场份额前两名的地位（普洛斯中国、嘉民），截止4Q2015行业CR3水平达到75（普洛斯占比超过55%）。
但纵向对比4Q2013与4Q2015数据，我们发现：
1）CR3提升：
国内物流地产行业CR3由72.3增至75，行业前三集中度提升，这是由普洛斯份额缩小、嘉民宝湾扩大而导致的；
2）内资企业话语权提升：
2013年底国内民企代表宇培与易商的份额排名分列6、8名，市占率共计8.7%，截止2015年底，宇培和易商排名分别位列4、6名，市占率合计11%。
而在2013年底榜上无名的平安不动产，则凭借近两年的急速扩张迅速跻身前列，占据统计结果1%的市场份额。
图表12：
4Q2013中国物流地产行业份额
数据来源：
戴德梁行，北京欧立信信息咨询中心
图表13：
4Q2015中国物流地产行业份额
数据来源：
戴德梁行，北京欧立信信息咨询中心
第二节外资：
多以合资方式拿地，基金杠杆灵活运用
海外物流地产企业是中国物流地产业的最大玩家，除了善于采用合资入股等方式拿地之外，他们共有的特点是赋予了地产开发以金融属性，大部分的海外开发商都会以私募地产基金方式加快资金周转。
一、普洛斯：
物流地产加金融，跨界玩家成行业老大
1、脱胎于美国ProLogis，断臂求生落地中国
物流地产大亨普洛斯可能会有两个指向：
一是美国ProLogis，现已与AMB安博置业合并，其实说的是安博；二是收购了美国ProLogis中国、日本区业务，并发展出巴西业务的GLP，在中日两国沿用了普洛斯名称和所有资源，而GLP才是我们谈论的、在中国落地生根的物流地产大亨“普洛斯”。
为明确二者分别，我们梳理了ProLogis从建立到拆分的时间线：
图表14：
普洛斯发展历程
数据来源：
XX网，北京欧立信信息咨询中心
2、卡位早加引中资，奠定物流地产王者基础
官网信息显示，截止2015年9月30日，普洛斯业务遍及中国36个城市，拥有2340万平方米物流基础设施（自有与管理）。
这只是个绝对数字。
横向比较来看，普洛斯目前市占率超过55%，远远甩出第二名几个身位。
同时普洛斯在全国布局也较为完善，已连成有效网络。
普洛斯的土地资源不仅在于“多”，亦在于“精”，其年报中明确指出，GLP的核心竞争力之一便是他们的物流地产大多位于靠近城市中心与交通枢纽的绝佳位置，普洛斯最具代表性的物流园区可分为毗邻或位于海港、空港、工业园三类：
1）海港物流园：
上海洋山深水港、深圳盐田港、青岛前湾港、广州南沙港；
2）空港物流园：
北京首都机场、广州白云机场、南京禄口机场、青岛流亭国际机场；
3）加工基地：
苏州工业园、天津经济开发区、杭州经济开发区。
图表15：
普洛斯中国网络分布
数据来源：
普洛斯公司公告，北京欧立信信息咨询中心
普洛斯拿地的原因可总结为来得早、合资拿地以及中资直接参股公司这三个原因。
1）来得早：
普洛斯早在03年进入中国，抓住了消费升级、网购高速增长的那几年黄金机遇期；
2）通过合资、入股拿地：
一级市场拿不到地，大可转战二级市场，外资独资拿不到地，大可成立合资公司——这便是当时普洛斯的思路。
通过与已有土地资源的中国公司合资是在当时获取土地的捷径：
2004年4月，普洛斯于上海桃浦成立合资公司，收购乐购的配送设施和上海西北物流园区物流设施的独家开发权；几乎与此同时，普洛斯和苏州工业园的苏州物流中心签署合资经营协议，开发苏州物流园区，普洛斯以现金入股，苏州物流中心以仓库和土地入股；与此同时，普洛斯亦直接参股国内数家仓储物流企业，尤其2015年以战略投资者身份参股央企中储股份，持股15.45%成为其第二大股东。
表格6：
普洛斯以合资、入股、战略合作等多种方式参与国内公司
数据来源：
公司官网，北京欧立信信息咨询中心
3）直接引入国资血液：
普洛斯有18.4%的股东来自亚洲，其中2010年普洛斯于新加坡上市时，总部股东包括基石投资者如中国国家社保基金（1亿股，占比2.2%）、中投公司、阿里巴巴、香港周大福、香港南丰等；而普洛斯中国分部在经过2014年2月获得中国人寿、中银集团和厚朴基金的投资之后，其三分之一股权已由中资持有。
图表16：
GLP股权结构
数据来源：
普洛斯年报，北京欧立信信息咨询中心
表格7：
GLP融资历程
数据来源：
XX网，北京欧立信信息咨询中心
3、设施高端现代，客户附加值高
作为现代物流仓库的领军者，普洛斯主要客户也大多集中于零售业（快消、电商、快餐连锁）、第三方物流及制造业（汽车零部件、机械、医药与医疗器械）。
普洛斯可以为客户提供定制化或标准化的物流设施。
图表17：
GLP临港物流园
数据来源：
普洛斯年报，北京欧立信信息咨询中心
数据来源：
普洛斯年报，北京欧立信信息咨询中心
图表18：
GLP主要客户
数据来源：
普洛斯年报，北京欧立信信息咨询中心
4、地产基金高手，资金迅速回流
普洛斯有三个主要部门：
开发-development，运营-operation，基金-fundmanagement。
其中前两个部门一般的地产商都有，是地产开发商安身立命之本，而最后一个基金管理部门，则是普洛斯实现快速资金流转和迅速扩张的秘诀。
我们在上文已经以普洛斯为典型阐述了物流地产基金的主要运作模式，以及其对物流地产商资金快速回笼、缩短投资回报期的作用。
公司目前在中国的基金有两只，分别为30亿美元与70亿美元（目标），杠杆水平较其全球平均水平略低。
表格8：
普洛斯中国区基金
数据来源：
公司官网，北京欧立信信息咨询中心
二、嘉民：
以高级定制为特色，以物流基金加杠杆
1、始于南半球的综合类型开发商
嘉民集团（GoodmanGroup）是澳大利亚最大的工业房地产投资信托公司之一，也是全球最大的工业地产基金管理人之一，在全球持有、开发和管理工业地产和商业物业，投资的领域包括商务办公园区、工业园、仓储和配送中心。
嘉民还提供一系列的地产基金，给予投资者渠道投资于专业服务和物业资产。
图表19：
嘉民中国重要事件时间轴
数据来源：
公司官网，北京欧立信信息咨询中心
2、项目选址精益求精
截至2015年末，嘉民集团在大中华区（中国内地及香港）一共拥有41项物业项目（包括工业地产、仓储设施和物流中心），管理物业面积达到369万平方米，在建项目达到了72.99万平方米。
其中，在中国大陆的开发中项目面积约为68.8万平方米。
图表20：
嘉民大中华区业务概况
数据来源：
嘉民公司公告，北京欧立信信息咨询中心
物流地产项目优质、精益求精。
公司持续关注土地供不应求及需求最旺盛的主要地区，辐射珠江三角洲、长江三角洲、京津冀地区等经济发展重镇；并选址于主要的基础设施（如主干道,港口,机场,分销中心等）附近，为客户提供了便捷有效的配送运输网络。
最具代表性的物流项目可分为毗邻或位于交通枢纽、工业园区两类：
1）交通枢纽：
上海虹桥交通枢纽、青岛流亭国际机场、重庆江北国际机场、成都新津铁路中心
2）工业园区：
苏州吴江经济开发区、无锡锡山经济开发区、沈阳经济开发区、武汉经济开发区、西安经济开发区、惠阳经济开发区
3、高级定制模式为主
与中国市场大多以标准仓库为主的状况不同，嘉民一直以定制高端仓库为自己的经营策略，其拥有的仓库中也主要是高端仓储。
已完工的仓库，70%-80%是定制的，在建的项目中约70%也是定制的。
海外商业环境较为稳定，客户两三年前就会告知嘉民之后需要的仓库规模，所以公司一直采用的是“有客户就定制，没有客户就不开发”的模式；进入中国后，由于土地指标需要申请，嘉民需要先买地再与客户谈定制意向，如果达成协议便可以定制仓库，否则就开发公司自己的标准仓库。
图表21：
嘉民为华晨宝马定制的河北配送中心
数据来源：
公司官网，北京欧立信信息咨询中心
图表22：
嘉民在中国定制仓库模式
数据来源：
北京欧立信信息咨询中心
嘉民在2005年以高级定制模式打入中国市场，当时是为金鹰国际在上海康桥定制5.6万平方米的华东区分配中心。
在此之后，公司也依靠这个独特的模式获得很多承租商的青睐，目前在大中华区共有283家客户。
表格9：
嘉民主要承租商
数据来源：
公开信息嘉民中国官网，北京欧立信信息咨询中心
4、引入物流基金，杠杆比例偏高
嘉民中国物流基金（GCLP）在2009年创建之后，获得了嘉民以及加拿大养老金计划投资委员会（CPPIB）的定期增资从而不断扩张。
2015年嘉民及CPPIB各注资2.5和10亿美元，使得合资公司总股本升至32.5亿美元，双方各占20%和80%的股份。
该比例之下，嘉民的基金杠杆水平较普洛斯更高。
图表23：
嘉民中国物流基金股本
数据来源：
嘉民公司官网，北京欧立信信息咨询中心
嘉民中国物流基金在中国专注于投资中国内地的物流地产。
它在一二线城市买入仓库，管理、出租以获得租金和物业升值作为回报。
根据嘉民中国官网，截至2015年9第三季度，该公司共拥有24个成熟项目，13个开发项目，2个定制项目，出租率达到96%。
与大多数私募基金不同，GCIP并未规定期限，但每隔五年审议一次决定基金是否继续运行下一个五年，嘉民和CPPIB一直保持着20:
80的股权比例。
根据每日财经信息，2015年，嘉民中国物流基金将向嘉民集团收购九个项目（包括土地），最终完工价值超过6.5亿美元。
三、安博：
选址交通成熟地块，三大亮点夺人眼球
安博为全球知名工业物流设施提供商和运营商，在中国多个战略区域拥有并管理现代物流仓储设施，为制造商、零售商、电子商务企业和第三方物流公司提供现代物流仓储解决方案。
安博在中国的业务量占到其全球的40%左右
1）2005初入中国，华东业务为基石：
在上海成立中国区总部，并通过九亭推出的首个中国物流仓库场地项目进驻华东市场，时至今日，华东仍旧是安博中国布局最密集的地区；
2）业务拓展至华南华北：
2008.建设安博北京首都机场物流中心一期，进军华北市场；进驻广州开发区进入华南市场；
3）总部与安博合并，中国网络伸往华西：
2011.安博成都空港物流中心开工，标志安博进入华西市场；美国普洛斯（Prologics）宣布与AMB安博置业合并。
图表24：
安博中国四大片区划分
数据来源：
安博官网，北京欧立信信息咨询中心
1、资源配置青睐交通成熟板块
截至2015年末，在4个核心城市设立分公司，并在17个城市运营物流园，全国物业面积达2.5百万平方米，主要集中在长江三角洲、环渤海经济开发区、珠江三角洲以及成渝经济开发区。
物流地产项目致力于交通成熟地块。
一直以来，安博都致力于投资位于交通成熟地段的物业，开发临近空港、海港、高速公路及人口密集的中心城市等内陆交通枢纽的物流仓储设施。
目前，安博的物业都坐落于地产业、物流业和基础设施最为发达的市场内。
虽然从物业面积来看，安博并不是中国最大的物流商，但是它专注在选址及仓库占有率的方面做到最好。
1）高速公路：
G50、G92、G15、G312、G5、G76、S4、312国道、京沪高速、沪杭甬高速、沈阳绕城高速、从莞高速
2）海港：
宁波港、大连港
3）空港：
北京首都机场、成都双流机场、重庆江北国际机场
4）铁路：
苏州新区高铁站、重庆轻轨3号线延伸线
5）工业园区：
宁波经济开发区、苏州经济开发区、天津京滨工业园区、广州开发区、沈阳浑南新区电子商务物流产业园、昆山出口加工区
2、深入物流链条，坚持自有管理
安博从合理选址，到建设与物业管理，为客户全方位定制个性化物流设施，并规划专业物流园区，值得一提的是，安博一直坚持自由物业管理，即所有的物业由安博自己管理，没有外包给第三方公司,并坚持依照行业最高标准管理和维护安博的物流设施。
同时安博坚持与世界同步的高标准，满足可持续发展的要求。
安博在全球68%的物业环保设计，积极承担社会责任。
安博的诸多亮点也吸引了很多客户。
目前安博的客户多达5200家，包括括制造商、零售商、电子商务企业、运输公司、第三方物流提供商等。
图表25：
安博主要客户
数据来源：
公司官网，北京欧立信信息咨询中心
四、盖世理：
三次易主致使发展波折，环保品牌
1、股权曲折，多次易主
盖世理是全球领先的可持续性仓库开发商，业务遍布欧洲、中国、北美、中东等地，在为零售、快速消费品及相关行业客户提供度身定制仓储解决方案方面有专业地位。
盖世理自成立以来经历过沃尔玛、迪
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