上海房地产估价师《理论与方法》动态分析法和静态分析法的优缺点试题.docx
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上海房地产估价师《理论与方法》动态分析法和静态分析法的优缺点试题
上海2016年房地产估价师《理论与方法》:
动态分析法和静态分析法
的优缺点试题
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题（共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意）
1、商品房现房广告不得涉及的内容是。
A:
销售价格
B:
装饰装修
C:
小区环境
D:
升值承诺
E:
执行层的组织协调
2、房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物的2m以外和项目范围内的各种管线、道路工程的建设费用。
A:
黄线
B:
紫线
C:
蓝线
D:
红线
E:
借款合同
3、计算前后两面临街矩形土地的价值,通常是采用__。
A.资本率法
B.现金流量表法
C.重叠价值估价法
D.折旧率法
4、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于。
A:
市场价值
B:
清算价值
C:
快速变现价值
D:
投资价值
E:
工业用地的监测点评估价格
5、在估价假设和限制条件说明中,当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时,应（）。
A.假定建筑结构是安全的
B.肯定建筑物是安全的
C.强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定
D.说明建筑结构安全难以确定
6、估价对象房地产剩余使用年限为40年,可比实例的剩余使用年限为50年,成交价格为3500元/㎡,该类房地产的报酬率为12%,则与估价对象相同年限的房地产价格为。
A:
1126元/㎡
B:
3446元/㎡
C:
3473元/㎡
D:
3527元/㎡
E:
工业用地的监测点评估价格
7、下列股东权利中,属于自益权的是__。
A.出席股东大会的权利、股票过户的权利、表决权
B.股票过户的权利、股息红利分配的请求权
C.表决权、查询公司经营状况的请求权、出席股东大会的权利
D.股票过户的权利、表决权、查询公司经营状况的请求权
8、某公司以120万元购买了150m2的写字楼单元用于出租,如果合同租金为每年20万元,业主需支出的年维修管理费为5万元,房产税、营业税等税费支出为2万元/年,则该写字楼投资的年收益率为（）。
A.7.5%
B.10.8%
C.12.5%
D.15.0%
9、购买某类房地产,通常抵押贷款占70%,抵押贷款的年利率为6%,自有资本要求的年收益率为9%,该类房地产的资本化率为。
A:
6.0%
B:
6.9%
C:
8.8%
D:
9.0%
E:
工业用地的监测点评估价格
10、盈亏平衡分析结果显示:
甲项目当售价下降30%、成本上升60%时,开发利润（税前）为0;乙项目当售价下降20%、成本上升50%时,开发利润（税前）为0。
因此,在抵御售价和成本变动风险的能力方面,。
A:
甲项目强于乙项目
B:
乙项目强于甲项目
C:
甲项目与乙项目一样强
D:
不能确定哪个项目强
E:
借款合同
11、某宗房地产2004年的纯收益为500万元,预计以后每年按照25万元速度递减,该房地产的合理经营期限为。
A:
15年
B:
20年
C:
25年
D:
30年
E:
工业用地的监测点评估价格
12、当开发项目完工并具备竣工验收条件后,负责组织有关单位进行验收的是（）。
A.开发商
B.设计单位
C.承包商
D.监理单位
13、对于同一估价对象和同一估价时点,下列价值类型中评估价值最大的一般是。
A:
谨慎价值
B:
市场价值
C:
残余价值
D:
快速变现价值
E:
工业用地的监测点评估价格
14、回顾性房地产估价,其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是__。
A.估价对象状况为过去,房地产市场状况为现在
B.估价对象状况为现在,房地产市场状况为现在
C.估价对象状况为过去,房地产市场状况为过去
D.估价对象状况为现在,房地产市场状况为过去
15、价格指数中如果是以上一时期作为基期的,称为。
A:
前期价格指数
B:
定基价格指数
C:
长期价格指数
D:
环比价格指数
E:
工业用地的监测点评估价格
16、房地产开发投资通常属于。
A:
长期投资
B:
中长期投资
C:
中短期投资
D:
置业投资
E:
借款合同
17、某购房人为购买住房申请了住房抵押贷款20万元,年贷款利率为12%,如果他今后10年内按月等额偿还此项贷款,如果他总收入的30%可以用于住房支出,则他的月收入额需达到__元才有足够的偿还能力。
A.9876.35
B.9564.72
C.9421.67
D.9375.81
18、某城市某类房地产的当期实际价格水平为3600元/m2,预测值为3630元/m2,修匀常数为0.65,则下一期房地产的预测值为__元/m2。
A.3610.5
B.3619.5
C.3711.5
D.3719.5
19、售公有住房的住宅公共部位维修基金向__筹集。
A.房管部门
B.物业管理公司
C.住房公积金管理中心
D.售房单位和购房人
20、住房公积金的本质属性是__,是住房分配货币化的重要形式。
A.利润性
B.税率性
C.余额性
D.工资性
21、影响某套住房的实物因素不包括。
A:
装修
B:
户型
C:
层高
D:
楼层
E:
工业用地的监测点评估价格
22、承包商收到竣工结算价款后,通常应在（）内将竣工工程交付给开发商。
A.半个月
B.一个月
C.一个半月
D.二个月
23、动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标,动态投资回收期Pt与设定的目标收益率Ic之间的关系是__。
A.Ic越大,Pt越大
B.Ic越小,Pt越大
C.Pt越大,Ic越小
D.Ic与Pt无关
24、在居住区控制性详细规划的控制体系指标中,建筑密度属于。
（2009年试题）A:
用地控制指标
B:
环境容量控制指标
C:
建筑形态控制指标
D:
城市设计引导及控制指标
E:
执行层的组织协调
25、货币供给层次中,为狭义货币。
A:
=现金流通量
B:
=单位和个人的活期存款
C:
=+单位和个人的定期存款+其他存款
D:
=+++政府存款
E:
执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分）1、,除业主大会另有决定外,都应当转入住宅专项维修资金滚存使用。
A:
住宅专项维修资金的存储利息
B:
利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益
C:
住宅共用设施设备报废后回收的残值
D:
物业服务企业的支出节余
E:
利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的,业主所得收益
2、按不同的信用形式划分,金融工具可分为。
A:
商业信用工具
B:
消费信用工具
C:
国际信用工具
D:
国家信用工具
E:
短期信用工具
3、获取房地产估价业务的措施可以有__。
A.突破专业能力限制,接受各种估价要求
B.提高服务质量
C.恰当的宣传
D.低收费
E.最大限度压缩估价作业期
4、房地产投资方案比选通常是在之间进行。
（2009年试题）
A:
独立方案
B:
互斥方案
C:
净现值法
D:
等额年费用法
E:
借款合同
5、工程造价控制的主要方法有。
（2008年试题）
A:
价值工程
B:
协议发包
C:
合同管理
D:
非限额设计
E:
可行性研究
6、关于实际利率和名义利率的谎法,错误的是__。
A.名义利率对应一年中计息周期的单利计息
B.实际利率对应一年中计息周期的复利计息
C.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值
D.当计息周期为”月”时,实际利率小于名义利率
7、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种,两者的主要差异在于.（2005年试题）
A:
变动成本的设置
B:
销售收入的不同
C:
固定成本的设置
D:
平衡点的设置
E:
借款合同
8、下列关于票据贴现市场,表述正确的是。
A:
票据贴现市场是指对未到期的票据进行贴现为客户提供短期资金融通的市场B:
票据贴现市场具体又包括贴现、再贴现和转贴现
C:
贴现是指客户将所持有的未到期票据向商业银行（或办理贴现业务的其他金融机构）兑取现款以获得短期融资的行为
D:
转贴现是指商业银行将其贴现收进的未到期票据向中央银行再办理贴现的融资行为
E:
再贴现是指商业银行将贴现收进的未到期票据向其他商业银行或贴现机构进行贴现的融资行为
9、某房地产的重建价格为2000万元,已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元,投入使用后每年多耗电费0.8万元。
假定该空调系统使用寿命为15年,估价对象房地产的报酬率为12%,则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（）万元。
A.1838.00
B.1844.55
C.1845.87
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