登记簿的推定效力仅及于权利客体而不及于事实析郑某诉吴某财产权属案.docx

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登记簿的推定效力仅及于权利客体而不及于事实析郑某诉吴某财产权属案

登记簿的推定效力仅及于权利客体而不及于事实——析郑某诉吴某财产权属案

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登记簿的推定效力仅及于权利客体而不及于事实

——

析郑某诉吴某财产权属案

王忠北京市房地产法学会常务理事

一

基本案情

2002年11月l5日,郑某（甲方）与吴某（乙

方）签订了一份协议书.其内容为,甲,乙双方经

协商,就目前在乙方名下的诉争A公寓底商1A,

1B的房产权属及使用事宜一致同意并确认以下

内容:

（一）A公寓底商1A,1B系甲方的住房,但

由于甲方尚未取得北京市户口,故使用乙方名义

购房,而实际购房付款均为甲方付款,现该房由

甲方管理使用.

（二）鉴于上述情况,乙方对该房

产不具有实际产权和使用权,也不对该房产承担

任何风险及法律责任,不承担该房产发生的任何

费用;乙方不得擅自将该房产处置,转让,设置抵

押或担保;不得就该房产向甲方提出任何权利主

张.（三）甲方对上述房产享有实际的产权和完全

的使用权（包括收益权）,同时,由于上述房产尚

在乙方名下,乙方应为甲方出具全权授权书,由

甲方自用或出租,经营使用该房产,并收取租金

等收益,该收益与乙方无关.甲方在自用或出租,

经营使用该房产中发生的法律问题由甲方承担.

2002年11月15日,吴某出具一份授权委

托书,授权委托郑某负责出租,使用和管理授权

人名下的A公寓底商1A,1B,有权签署与该物业

出租,使用和管理有关的合同文件,并负责收取

租金,使用费等收益.

另查明,2000年9月5日,吴某（乙方,买

方）与某开发商（甲方,卖方）签订了《某市内销商

品房预售契约》（以下简称预售契约）.主要内容

为:

乙方自愿购买甲方开发的A公寓lA,lB底

商,建筑面积为642.03平方米,预售房价为每建

筑平方米12000元,总价款为7704360元.付款

方式为:

2000年8月31日交付定金2万元,

2000年9月5日交付首期房款1524360元,乙

方向银行申请贷款616万元.之后,吴某与某支行

签订了贷款合同,贷款期限从2000年9月28日

起至2020年9月27日,共20年,月供43040.37

元.

为证明付款情况,郑某提交了支付全部购房

款发票的原件,某支行的储蓄存款存折原件（户

公告方式和纯招标方式等,都是试图通过完善土

地出让方式而制约市场的炒作行为.

四,建议

要保持地价和房价的稳定增长,需要不断完

善市场机制,也要不断提升政府的调控能力.当

前特别要关注以下几个问题:

行为进行控制.

第二,约束地方政府卖地的冲动.规范和完

善土地征收的补偿和安置规则,规范和完善土地

出让金的收缴和使用规则,通过减少买地卖地的

利益空间从根源上来降低政府卖地的冲动.

第三,引导住房投资和消费合理化.拓展和

引导民众的投资渠道,同时除了要对购房进行一

定直接和间接限制以外,对存量的空置房和闲置

住房也要建立市场流动的奖惩机制.

齐婧/责任编辑

名为吴某）和吴某的身份证原件,用于证明郑某

支付购房款和支付月供的情况,同时郑某明确陈

述了贷款银行及每月按揭还款数额.吴某称是其

支付房款和月供,但是经法庭询问,吴某对其付

款的地点,付款的数额,付款的时间均不能明确

陈述.此外,吴某对于郑某所持有的上述户名为

吴某的储蓄存款存折的开户日期的陈述也是错

误的.再查,2007年3月28日,某区房屋管理局

向吴某颁发了房屋产权证.

二,裁判

一

审法院经审理认为,郑某与吴某于2002

年11月15日签订的协议书系双方当事人的真

实意思表示,不违反法律,行政法规的强制性规

定,合法有效,双方当事人均应依约履行义务,行

使权利.在签订该协议书之前,吴某已经与开发

商签订了上述房屋的预售契约,对于购房的相关

事实是清楚的.在2002年11月15日签订的协

议书中,双方明确约定,郑某使用吴某名义购买

的上述房屋,实际购房付款均为郑某付款,吴某

对于该房产不具有实际产权和使用权,不得就该

房产向郑某提出任何权利主张.双方的约定,内

容明确,系各方的真实意思表示.吴某称该协议

无效,缺乏依据,法院对其主张不予支持.

本案诉争的房屋,虽然吴某拥有产权证,但

是其并不能提供其对该房屋实际享有所有权的

充分证据.根据双方所签订的协议及购房合同履

行情况,可以明确郑某系以吴某的名义购买的该

房屋.从双方提交的付款情况的证据来看,郑某

持有交付房款的发票原件,还持有储蓄存款存折

的原件和吴某身份证的原件,并能够明确每月实

际存款的数额等情况.吴某称是其支付了房款和

月供,但未能提供任何证据证明其曾经交付过上

述款项.因此,法院认为是郑某实际支付了购房

款及月供,这与双方在协议书中的约定也是相吻

合的.

房屋产权证书是登记机构颁发给权利人作

为其享有权利的证明,具有证据资格,但并不能

最终决定实体上的法律关系的存在与否.房屋产

权证书是物权的外在表现形式,只具有"推定的

证据效力",与实际权利状况并不一定完全吻

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合.

本案中,经实体审查,虽然该房屋的所有权

证上显示所有权人为吴某,并且吴某也实际持有

该房的所有权证书,但并没有证据证明其对该房

屋拥有实体所有权.依据相应的证据,可以认定

郑某是以吴某的名义购买的上述房屋,并实际支

付了全部购房款,是该房屋的真正购买人,是该

房屋的实际所有权人.综上,郑某要求依法确认

诉争房屋为郑某所有的诉讼请求依据充分,依法

予以支持.

三,评析

本案的案情并不复杂,争议焦点是房屋登记

簿登记的权利人与实际权利人发生冲突时,应如

何认定诉争房屋的权属.引申出的问题是:

不动

产登记的性质,登记的法律效力,登记簿推定力,

证明责任的负担等.下面分述之.

（一）不动产登记的含义

所谓不动产登记,系指经权利人申请,国家

专职部门将申请人的不动产物权变动事项记载

于国家不动产物权登记簿的事实.

1.不动产登记是依权利人和利害关系人的

申请而启动的行为.提出登记申请,是不动产登

记的起始环节和必经步骤,没有申请,就不会产

生登记法律关系.

2.不动产登记具有公示不动产物权变动的

作用.因此,登记必须具有权威性.否则,登记就

无法具有公信力.所以登记是国家专职部门的活

动,各国均明确规定由专门的登记机关办理不动

产登记.

3.登记内容为不动产物权及其变动事项.我

国法律明确规定不动产物权的设立,变更,转让

和消灭,应当依照法律规定登记.故登记内容应

为不动产物权及其变动事项.

4.登记事项须记载于不动产登记簿.不动产

登记簿是登记机关依法制作的用于登录,记载不

动产物权状况的档案簿册.不动产登记簿乃不动

产物权归属和内容的根据,不动产物权

记机关记载于不动产登记簿,才能发

力.

（二）不动产登记的效力,性质

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大陆法系民法物权理论通常将登记作为不

动产物权变动的公示方式以及物权变动的要件

（生效要件或对抗要件）.本来,民法崇尚意思自

治,物权变动应以民事主体意思表示一致为依

据,若以国家机关的公法行为介于其间,似有破

坏私法自治之嫌.但为保护交易安全,使物权变

动的事实为当事人以外的第三人知晓,必借助于

国家登记机关通过一定行为将权利记载于法定

的登记簿,向社会展示,并颁发权利证书作为权

利行使的合法凭证.基于物权公示,使被登记的

权利产生社会公信力,形成推定该权利存在的客

观效果.善意第三人基于此种信赖而与登记权利

人进行的合法交易不因登记错误而丧失效力,不

动产真正权利人也不能因实际权利与登记权利

不符而对善意第三人主张其物权.由此可见,不

动产物权登记的主要作用在于产生权利公示公

信的效应,以维护交易安全为其首要的制度价

值.

关于不动产登记的性质,主要有三种学说.

其一为公法行为说.认为不动产登记属于一种公

法上的行政行为,它体现了国家对不动产物权关

系的干预,干预的目的旨在明晰各种不动产物

权,依法保护物权人的合法权益.其二为证明行

为说.该说避免公,私法性质上的判断,认为房屋

产权管理机关的职责范围也只是审查买卖双方

是否具备办证（交付）条件,房屋产权变更登记本

身,也只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行

确认和公示,而不是对房屋买卖合同的审查和批

准.其三为私法行为说.该说认为登记本质上应

为私法行为.

笔者认为,我国的登记机构系行政机关而不

是中立的社会机构,审理不动产登记类案件的现

状是由于案件中存在民行交织等情形,导致不动

产登记案件多采行政诉讼以撤销产权登记的模

式解决.所以,不宜抛开这些现状而探讨我国不

动产登记的性质.不动产登记行为的性质,有双

行

行

行

其

为物权变动的要件.需要强调的是,判断不动产

登记行为的性质,首先要厘清登记行为本身及登

记行为效果二者的关系.根据《物权法））的规定,

不动产登记行为是国家登记机关依相对人申请

就民事主体设立,变更,移转,处分,消灭不动产

物权的事实进行审查,记载的行为.登记是物权

变动的要件指的是行为效果即法律赋予的意义.

登记行为既不是纯粹的私法意义上的意思表示

行为,也不是一个纯粹的公法意义上的"意思表

示行为"（行政行为）,而是由两个不同性质的"意

思表示"相互作用结合而成.一个是横向的民事

主体间申请登记确认物权的意思表示,是私的意

思表示,其产生的法律后果由民法调整;另一个

是民事申请主体与国家机关之间纵向的作出的

准予或不予登记的"意思表示",是公权的体现,

其产生的法律后果由行政法调整.因民事主体的

意思表示瑕疵（如提供虚假证明材料,隐瞒真实

情况等情形）导致登记不成立,无效,被撤销的后

果应当由民事主体承担,通过民事诉讼程序救

济;而因国家机关的意思表示瑕疵（行政不作为,

程序违法,工作人员过错等情形）导致登记不成

立,无效,被撤销的后果则应由国家机关承担,通

过行政诉讼程序救济.《物权法》第21条没有区

分登记行为的性质及登记错误的原因而规定赔

偿责任是一个缺憾.

（三）对《物权法》第16条的理解

《物权法》第l6条规定,不动产登记簿是物

权归属和内容的根据.如何理解该条规定呢?

程

啸认为,《物权法》第l6条规定的是不动产登记

推定力.所谓"推定"是指,在某些法律规范中,立

法者以一定的事实（推定基础）直接推导出另外

一

个特定的法律要件（法律效果）.这种被推定的

法律要件可以是一个事实（1~IJ所谓事实推定）,也

可以是一种权利状态（即所谓法律推定）.不动产

登记簿的推定力是指不动产物权经过登记（即记

载于不动产登记簿）之后,即推定不动产登记簿

上记载的该物权的归属和内容与真实的物权归

属和内容是一致的.但是,这种推定效力是属于

法律推定中的权利推定而非事实推定.所以,登

记簿的推定力的标的是某种权利的存在或某种

.利的不存在而不是登记原因行为（例如买卖,

r与等债权行为）的真实与否.

该种推定力也涉及到证明责任的分配.表现

第一,登记推定力规范属于证明责任规范.推

力制度的设置,并不导致登记名义人终局地享

真实的权利,只是减轻登记名义人的证明负

即其无需积极证明自己权利的真实性,而是

证明责任转移给提出相反主张的人,由其举证

驳登记的推定力,即举证责任倒置.第二,要反

推翻登记的推定力,反驳方在诉讼中所举证据

证明力就要大于登记方所举的扞卫其权利享

的证据的证明力,得出被推定存在的权利不存

的结论.即必须提供登记错误的完全证据,使

法官依据自由心证能够判断出推定的不真实,

推定的对立面却是真实的.第三,虽然权利支

人对物的支配没有通过登记表现出来,但只要

证据表明权利人有合法的依据可以决定物的

终归属,法律就应保护权利人.第四,纠纷的缘

是权利归属,解决的途径是权利的证明,正是

明将权利的归属这种抽象的论点转化为具体

件中的证明,最终用可见的客观形式证实了无

无色的权利归属.

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（IN）对本案的剖析

首先,从登记簿的推定效力进行分析.结合

本案,对于诉争的房屋,吴某系登记簿上的产权

登记人,拥有该房屋的产权证,所以,根据《物权

法》第16条的规定,法律上推定吴某是诉争房屋

的权利人.但是,该推定仅止于吴某系诉争房屋

的的权利人,并不能进一步推定出导致吴某拥有

诉争房屋的基础事实,即买卖合同和付款关系的

真实性.所以,推定的客体是权利的存在与否而

不涉及到基础事实或原因,推定是权利的推定而

不是事实的推定.所以,本案中存在着郑某举证

推翻吴某与开发商签订买卖合同和付款的事实,

从而证明吴某取得诉争房屋登记的基础事实为

伪的可能.

其次,《物权法》第l6条的规定在程序法上

是证明责任的分配.德国民法学界通说认为,《德

国民法典》第891条只是一个纯粹的程序性规

定,即证明责任规范或举证负担规范,而与实体

权利无关.程啸进一步指出,《物权法》第16条不

动产登记簿的推定力是可以被击破的,其对登记

簿上关于物权归属,内容的记载的正确性推定是

可以被推翻的,不能将该规定认为是对实体权利

的终局确定,否则将极大的损害真实权利人的利

益.

结合本案,《物权法》第16条作为举证分配

规范在权利人吴某和异议人郑某之问的证明责

.

任的分配效果是:

1.郑某对登记簿为吴某有异议,

仅异议是无法撼动登记簿的推定力的,他必须提

出能够从中推导出登记簿是错误的主张并加以

证明.2.鉴于登记簿的推定是权利的推定而不是

事实的推定,郑某的突破口只能是吴某取得权利

的基础事实是不真实的.3.究竟证明到何种程度

才能证实基础事实为伪,应当根据案件的具体情

况使证明标准达到法官的自由心证为准.

笔者作为法官,综合全案证据分析判断后认

定:

吴某不是真实的权利人.理由如下:

从双方订立的协议书分析,虽然是

发商签订的《某市内销商品房预售契约

屋登记在吴某名下,但是上述行为从形

吴某的行为,实质上是郑某的行为,只

房地产法律

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某借用了吴某的名义.该事实有双方于2002年

l1月lS日签订的协议书为证.双方在该协议书

中明确约定,郑某使用吴某的名义购买的上述房

屋,实际购房付款均为郑某付款,吴某对于该房

产不具有实际产权和使用权,不得就该房产向郑

某提出任何权利主张.上述双方的约定,内容明

确,系各方的真实意思表示,是对吴某与开发商

订立诉争买卖合同后,在吴某,郑某之间,吴某系

郑某的代理人,郑某系诉争房屋真实幕后权利人

的确认.吴某称该协议无效,缺乏依据,法院不予

支持.

从付款方面分析,为证明付款情况,郑某提

交了支付全部购房款发票的原件,某支行的储蓄

存款存折原件（户名为吴某）和吴某的身份证原

件,用于证明郑某支付购房款和月供的情况,同

时郑某明确陈述了贷款银行及每月按揭还款数

额.吴某称是其支付房款和月供,但是经法庭询

问,吴某对其付款的地点,付款的数额,付款的时

间均不能明确陈述.此外,吴某对于郑某所持有

的上述户名为吴某的储蓄存款存折的开户日期

的陈述也是错误的.

从对诉争房屋的实际控制使用分析,吴某对

该房产不具有实际产权和使用权,也不对该房产

承担任何风险及法律责任,不承担该房产发生的

任何费用;吴某不得擅自将该房产处置,转让,设

置抵押或担保;不得就该房产向甲方提出任何权

利主张.郑某对上述房产享有实际的产权和完全

的使用权（包括收益权）,同时,由于上述房产尚

在吴某名下,吴某应为郑某出具全权授权书,由

郑某自用或出租,经营使用该房产,并收取租金

等收益,该收益与吴某无关.所以,诉争房屋自始

至终都是由郑某出租使用且吴某均给予授权方

面的配合.2002年11月15日,吴某出具一份授

权委托书授权委托郑某负责出租,使用和管理授

权人名下的A公寓底商,有权签署与该物业出

租,使用和管理有关的合同文件,并负责收取租

实到实

屋的实

诉争房

屋系郑某所有的事实,形成一条完整的证据链,

足以使法官产生郑某系诉争房屋的实际权利人

的心证.从协议书约定吴某为郑某的名义买房人

到吴某无法说清楚付款开户行的情形以及分期

付款的数额再到吴某为郑某出具授权书以供郑

某实际出租,使用,收益诉争房屋的事实,也形成

了一条证伪的证据链,即吴某既不是买卖合同的

当事人,又不是诉争房屋的付款人.至此,郑某所

举的反驳登记簿推定力的一组证据,形成证据链

足以推翻登记簿的推定力以及吴某为扞卫登记

簿推定力所举证据的效力.至此,案情真相大白,

法院判决诉争房屋归郑某所有.

再次,真实的物权人获得法院生效的确权判

决后仍需进行更正登记以阻止不动产善意取得

的发生.

根据《物权法》第28条的规定,生效判决是

从判决书生效而发生物权变动的效力的,但是在

未进行更正登记前,这里不仅存在权利人不能处

分的问题,更严重的是还存在着前一个登记簿的

推定效力的问题.当不动产登记簿记载的权利与

真实权利不一致时,即便法院生效的判决已经确

定了真实权利人的权利,倘未进行更正登记,登

记簿的推定力依然存在.在登记簿没有异议登记

情形下,交易中的第三人仍可以信赖登记簿的记

载,其仍可善意取得不动产物权,真实权利人同

样会因此丧失权利.所以,真实的物权人需要办

理更正登记,使登记簿的错误状态得到改变,使

登记簿的推定力有利于自己而不是非物权人.

四,结束语

这个案例生动地说明,不动产登记簿是权利

人享有该不动产物权的一种权利推定,并不能直

接推出实体上法律关系的存在及内容.不动产权

属证书记载的不动产权利人,在没有争议或者相

反证据的情况下,推定其是真正的不动产权利

人;但是如果对谁是不动产权利人产生了争议,

存在了相反的证据,就要对此进行实体审查,确

认真实的法律关系的当事人.这个过程,可以通

过民事诉讼的确认之诉来进行实体审查.

王雨晨/责任编辑