东方物流配送中心及超市项目可行性研究报告.docx
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东方物流配送中心及超市项目可行性研究报告
东方物流配送中心及超市项目
可行性研究报告
第一章总论1
第一节概述1
第二节研究结论5
第二章项目建设必要性及意义8
第三章投资环境及市场环境分析12
第一节投资环境分析12
第二节市场环境分析14
第四章建设目标及建设内容20
第一节建设目标20
第二节建设规模及内容21
第五章项目场址与建设条件22
第一节项目场址22
第二节建设条件23
第六章项目经营方案及设备系统25
第一节物流配送中心的选择及流程26
第二节主要物流配送设备设施29
第三节配送中心信息系统32
第四节物流配送中心经营及管理策略38
第五节超市经营方案40
第六节超市营销策略42
第七节超市技术设备43
第七章工程技术方案44
第一节总体设计概况44
第二节总平面布置45
第三节建筑方案47
第四节结构方案50
第五节公用工程方案52
第八章环保、节能与安全58
第一节环境保护58
第二节节能60
第三节劳动安全61
第九章组织机构及劳动定员62
第一节组织机构62
第二节劳动定员及培训64
第十章项目进度计划65
第十一章投资估算及资金筹措65
第一节投资估算65
第二节资金筹措68
第十二章财务评价68
第一节营业收入和营业税金及附加估算69
第二节总成本费用估算70
第三节项目盈利能力分析72
第四节项目不确定性分析73
第十三章综合效益评价74
第一节经济效益评价74
第二节社会效益评价75
附表：
附表1固定资产投资估算表
附表2投资使用计划及资金筹措表
附表3营业收入估算表
附表4营业收入和营业税金及附加估算表
附表5固定资产折旧估算表
附表6无形及递延资产摊销估算表
附表7总成本费用估算表
附表8损益表
附表9现金流量表（全部投资）
附表10现金流量表（自有资金）
附表11资金来源及运用表
附表12资产负债表
附表13敏感性分析表
附表14财务评价基础数据和指标汇总表
附件：
附件1****商业大厦股份有限公司企业法人营业执照
附件2****商业大厦股份有限公司资产负债表及利润表
附件3国家发展计划委员会计经贸[2000]999号《关于****东方物流配送中心及超市项目建议书的批复》
附图：
附图1项目区域位置图
附图2项目总平面布置示意图
第一章总论
第一节概述
项目名称：
****东方物流配送中心及超市项目
建设单位：
****商业大厦股份有限公司
法定代表人：
****
项目负责人
项目联系人
联系地址：
****省****市中山路343号
电话：
传真：
05
邮编：
2
一、项目建设单位基本情况
****商业大厦股份有限公司（以下简称股份公司）创立于1996年４月，为现代大型百货零售企业，注册资本10000万元，2000年末总资产27519万元。
股份公司拥有营业面积2万平方米，员工1050余人，是****市名牌商店、****省文明单位、全国百城万店无假货示范点，2000年主营收入8.6亿元，利润总额4339万元。
1、经营概况
（1）经营场所
股份公司是****市最大的商业零售企业，地处****市黄金地段三阳广场，地理位置优越。
股份公司主营场所占地面积1.23万平方米，建筑面积4万平方米，营业面积2万平方米，拥有五层营业大楼，设五个卖场。
（2）经营范围
国内贸易，移动电话机配件的销售，金饰品的修理改制，摩托车维修，家用电器的安装、维修，服装、眼镜的加工服务，商品包装，仓储服务，汽车货运，自有场地出租，电子游艺，经济信息咨询服务，广告、网络技术转让及咨询服务，软件开发、销售。
主要销售对象为****市及其周边的城乡居民、企事业单位等。
（3）销售品种
主要从事零售兼批发业务，主要销售品种有洗化用品、服装、纺织品、针织品、床上用品、家电、鞋帽、皮具、儿童用品、文体用品、黄金珠宝首饰、工艺品、五金材料、汽车等。
（4）经营业绩
股份公司目前与1000余家名优产品生产厂家建立了稳定的业务关系，拥有150多种品牌的总经销、总代理权，销售额占股份公司总销售的29%。
股份公司2000年销售额超过300万元的品牌有32个，如森达皮鞋、真维斯、梦特娇、威鹏服饰、步步高、飞利浦、帅康家用电器等；超过400万元的品牌有10个，如鄂尔多斯羊绒制品，西门子、海信电器等；超过800万元的品牌有4个，超过1000万元的品牌有3个，其中，春兰及海尔系列家用电器产品的销售均超过2000万元。
股份公司在狠抓商品销售的同时，狠抓商品质量管理。
股份公司近年还连续获得省“最佳形象企业”、全国“计量物价优秀企业”等称号，并成为国内首批、****第一个获得“全国百城万店无假货活动示范店”的企业。
近两年来，股份公司实现销售总额在****省零售市场均排在首位。
股份公司在2000年实现主营业务收入85679.2万元，占全市批发零售贸易业实现总额的3.2%，位居全市商场企业第一位，其中品牌商品的销售总额占****市大型企业整体销售额的50%以上，有近50个家用电器的著名品牌的销售量位居****市第一位。
股份公司近三年的销售总额及税后利润情况详见表1-1。
表1-1 股份公司近三年的销售总额及税后利润表
项目
1998年
1999年
2000年
平均增长率
销售总额（万元）
60308
80082
85679
19%
净利润（万元）
1859
2766
2868
26%
2、股份公司财务状况
近年来股份公司经营良性发展，财务状况良好，资金周转正常，资产负债率68.9%，股份公司信用等级AA级，被授信开具8000万元额度商业承兑汇票的资格，为股份公司进一步发展打下了良好的基础。
股份公司近三年财务状况详见表1-2。
表1-2 股份公司近三年财务状况表
项目
1998年末
1999年末
2000年末
总资产（万元）
21547
24430
27519
资产负债率（%）
68.92
61.27
68.92
主营业务收入（万元）
60308
80082
85679
主营业务利润（万元）
9366
11561
11345
净利润（万元）
1859
2766
2868
净资产收益率（%）
27.77
29.24
33.53
3、股份公司对外股权投资情况
目前，股份公司共有13家对外投资参股公司，其中除****八佰伴商业大厦超市有限公司、****商业大厦集团二百电器商厦公司、****东方药业有限公司外，其余10家均为股份公司控股企业。
4、股份公司发展规划
（1）发展战略
面对国内和国际商业行业的日趋激烈的竞争，股份公司将立足主业并致力于传统零售百货业态的提升，利用股票发行等方式筹集发展资金，进行物流中心及其配套的生产基地建设，同时通过建造东方汽车城，形成股份公司连锁经营的架构，培育新的利润增长点。
与此同时，学习并借鉴国内外先进的管理经验、营销理念、促销方式，通过提高流通企业的组织化程度，实现集约化经营，使其发展成为****地区最大的物流中心，从而达到优化社会资源配置、创造规模效益、推进流通科技进步、实现物流产业化的目的，立足苏南并进而形成辐射整个华东地区的商品流通集散中心。
股份公司的发展战略是“以零售百货为主导，以连锁经营为主体，以物流配送为重点，以电子商务为手段，建设现代商业企业”。
股份公司将立足传统零售百货业，通过收购、兼并等资本运营的手段，实施低成本扩张，建立新型的连锁经营架构；通过实施现代化的物流配送措施，实现内部交易成本的最低化与市场范围的放大；同时辅之以承载信息流的电子商务手段，实现商品及服务结构、物流功能、营销方式等的升级，形成发展“大流通、大市场、大商业”的格局，实现股份公司的利润率与市场占有率的同步增长，保证股份公司的可持续性发展努力建成新型的现代化商业企业目标。
（2）经营目标
股份公司2001-2002年的规划为：
在2002年使主营业务收入达到11.7亿元规模，年利润总额预计达到5510万元，继续保持在****省百货零售企业的领先地位；股份公司在做大主业的同时，以汽车、食品为突破口，在苏南及华东地区初步建设成以股份公司为中心的商业连锁经营网络，其中汽车销售达到5亿元规模，并取得10-15只国内外著名品牌的地区代理权；股份公司进一步完成内部物流配送体系的建设与加强，尝试开展第三方物流，在2002年底前初步形成现代化、科学化的商业企业形态。
二、项目背景
近年来，股份公司已经实现了产权多元化、运作规范化、功能完善化、规模最大化的改制目标并在领导班子基本素质、市场份额、基础管理水平、员工素质、技术装备更新水平、行业影响力以及长期发展能力等多方面有了极大提升，为了应对我国加入WTO以后完全放开的市场和国内外商业行业日趋激烈的竞争，股份公司决定打破传统的商业经营模式，积极探索新的经营业态领域，发展多元化经营，全方位拓展发展空间，培育新的经济增长点。
股份公司正抓紧进行上市申报，争取尽快上市，以推动股份公司强有力的持久发展。
建设东方物流配送中心及大型超市是为了实现股份公司发展战略而实施的主要建设项目之一，为此股份公司进行了大量前期准备工作。
国家发展计划委员会已以计经贸[2000]999号文批复同意“****东方物流配送中心及超市项目建议书”，并纳入****商业大厦股份有限公司拟上市申报项目。
三、可行性研究报告编制依据
1、国家经贸易委等六部委国经贸运行（2001）189号《关于加快我国现代物流发展的若干意见》;
2、国家计委和建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）；
3、国家发展计划委员会计经贸[2000]999号《关于****东方物流配送中心及超市项目建议书的批复》；
4、股份公司与有关方的土地租赁协议与土地及附属建筑设备的收购协议；
5、专业评估机构的土地评估报告及资产评估报告；
6、股东大会关于同意募集资金投向的决议；
7、国家、省、市有关统计调查资料；
8、国家有关设计规范、标准；
9、项目单位提供的有关资料；
10、研究过程中实际调查及收集的其它资料；
11、****市商贸流通业发展“十五”规划；
12、项目单位委托****省工程咨询中心编制可行性研究报告的委托合同；
四、可行性报告主要研究内容
本报告在调查研究的基础上，以当前****商业大厦股份有限公司实际经营及发展需要为基础，对建设****东方物流配送中心及超市项目进行可行性研究。
项目可行性研究的主要内容包括：
1、项目建设的必要性和意义：
2、项目市场分析和预测；
3、项目主要经营内容和规模；
4、项目主要建设规模和功能；
5、项目投资估算；
6、经济效益分析及评价。
第二节研究结论
一、主要研究结论
1、“物流中心”是现代商品流通领域发展的必然结果，是提高经济效益的新型业态和第三利润源，符合当前我国重点鼓励发展的产业政策，因此本项目投资方向是正确的，国家发展计划委员会计经贸[2000]999号文批复同意建设****东方物流配送中心及超市项目。
2、****是****苏南地区的经济中心和交通枢纽城市，是商品流通重要的集散地，具有发展商品市场经济的区域优势。
建设物流中心及大型超市，将为推动****及周边地区经济的发展起到重要作用。
3、投资建设现代化物流配送中心及超市，将促使****商业大厦股份有限公司由大商场经营进一步涉足连锁经营、超级市场、无店铺销售等业态，推动股份公司由传统物流商业企业向现代物流商业企业的发展。
优化企业内部资产资源整合，集中采购，集中配送，建立商品供应保障体系，不仅可以大大增加企业进货价格竞争力，还能更有效地降低商品流通总成本，从而使企业的规模经济效益得以大幅度提高。
同时物流配送的发展将成为股份公司新的经营服务产业—“第三方物流产业”，为股份公司拓展新的业务空间和利润增长点，实现股份公司在降低物质消耗、提高劳动生产率以外的“第三利润源”等方面奠定基础。
4、项目方案包括年经营额约6.09亿元的大型超市和物流配送中心。
其中物流配送中心年货物流通量达到彩电10万台、空调10万台，其它家电30万件，其它大宗商品30万件，一般商品80万件。
5、工程建设内容包括物流配送中心和超市，其主体工程及辅助配套设施工程总建筑面积48620m2，其中：
超市卖场面积12000m2，仓储及配送面积16000m2，其它用房面积20620m2。
项目总投资19300万元，其中：
固定资产投资总额为17650万元，铺底流动资金1650万元。
6、经综合测算，本项目在投入运营达到预期收支情况下，全部投资财务内部收益率为22.00%（所得税后），高于基准收益率，以8%为折现率计算的全部投资财务净现值为21551万元（所得税后），大于零。
全部投资回收期为5.70年（所得税后，含建设期），符合投资回收的期限要求，能够按时收回投资。
结果表明，该项目在财务上可行，有较好的经济效益。
二、主要经济技术指标
本项目主要技术经济指标详见表1-3。
表1-3项目主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
数值
备注
一
主要技术指标
1
总用地面积
m2
47400
2
总建筑面积
m2
48620
2.1
物流配送中心及超市大楼
m2
47970
其中超市卖场面积12000m2，仓储及配送面积16000m2
2.2
辅助配套设施用房
m2
650
包括冷冻机房、变电室、泵房、锅炉房、发电机房等用房
3
建筑密度
%
41.4
4
容积率
1.03
续上表
序号
指标名称
单位
数值
备注
5
绿化率
%
30
6
建设周期
年
1
7
劳动定员
人
800
二
主要经济指标
8
项目总投资
万元
19300
资金来源全部为股票上市募集资金
8.1
固定资产投资总额
万元
17650
8.2
铺底流动资金
万元
1650
9
营业收入
万元
60918
正常年
10
营业税金及附加
万元
1593
正常年
11
总成本费用
万元
53214
正常年
12
经营成本
万元
52060
正常年
13
利润总额
万元
6111
正常年
14
所得税
万元
2017
正常年
15
税后利润
万元
4094
正常年
16
未分配利润
万元
3480
正常年
17
投资利润率
%
31.66
18
投资利税率
%
39.92
19
主要财务评价指标
19.1
全部投资财务内部收益率
所得税前
%
31.08
所得税后
%
22.00
自有资金内部收益率
%
24.67
19.2
全部投资财务净现值
评价基准8%
所得税前
万元
36663
所得税后
万元
21551
自有资金财务净现值
万元
23160
19.3
全部投资回收期
所得税前
年
4.49
含建设期1年
所得税后
年
5.70
含建设期1年
自有资金投资回收期
年
5.13
含建设期1年
19.4
盈亏平衡点（生产能力）
%
25.68
三、存在的问题及建议
1、项目的建设投资、运行成本和经营收入对本项目实现预期效果的影响均较大。
建议在项目的建设、经营过程中注意加强工程建设管理，制定切实可行的营销策略，控制项目的运行成本，以避免项目的固定资产投资、营业收入和成本支出出现较大的负面波动，而影响项目的预期效果。
2、物流配送中心建成后，应首先将股份公司现有内部商业储运尽可能统一纳入其中，集中强化内部采购体系，实现购销分离，同时积极开拓周边市场，争取形成辐射江浙以及华东地区的区域性物流配送中心。
第二章项目建设必要性及意义
一、我国及****省物流事业发展的需要
物资流通是由多种要素组成的一大系统，它为适应社会化大生产既深度分工又广泛协作的要求应运而生，通过加速实现商品流动社会化与现代化，达到以较低的流通消耗获取最大限度经济效益的目标，从而在国民经济中占有重要的地位和作用。
现代物流体系包括把消费品从生产线终点有效地移动到有关消费者手中，以及将原材料从供给源有效地移动到生产线始点等的广泛活动，即生活资料与生产资料的流通两大类。
该体系力求在总成本尽可能最低的前提下，通过信息、网络、运输、存储等诸多因素的协调以及商品包装等手段实现既定物流目标，从而保证企业实现利润最大化。
它通过市场及营销网络有机地衔接消费、销售、运输、供给、生产、开发等社会化大生产的各个环节，建立合理的供应链，使人才流、信息流、商品流、资金流集成一体而促进现代物流产业的形成与发展。
现代物流产业在国际上已成为商品市场体系中最重要的流通组织形式，也是现代市场营销方式的有效载体。
其中，第三方物流业更是得到了迅猛而蓬勃的发展。
因此，随着我国加入WTO步伐的不断加快和国内企业对物流成本控制的日益重视，客户对服务需求水平的逐步提高和日趋多元化，我国物流业的发展具有广阔空间。
在吸收发达国家成功经验的基础上，结合中国国情，建设并发展具有特色的我国商业领域新型运行业态——物流产业，达到科学合理地利用经营资源、加快物流周转的目的，从而提高国家整体经济效益。
为促进我国物流事业发展的需要，国家“十五”规划已将物流配送列为重点发展的产业。
****省为促进省内物流发展及物流布局的需要，在“十五”规划中也明确指出：
要积极培育和发展现代化大型区域性物流中心，推进区域物流中心网络工程，加快南京、****、苏州、连云港、徐州物流中心仓储、货场、电子商务及配套设施建设，以区域性中心城市和交通枢纽为依托，建成区域性综合物流中心。
****在商贸流通业“十五”发展规划也明确提出：
要建立全国性、区域性、地区性的市场，要发展大配送、大卖场、大连销，形成立足****，面向华东、辐射长江三角洲地区的大商圈，并与国际市场连接，形成多层次、多功能、通畅、高效、可调控的市场体系。
因此，本项目的建设，将是我国、****省尤其是****物流事业进一步发展的需要。
二、我国及****超市业发展的需要
随着我国改革开放进程的不断深入，国内商业流通领域吸引外资进入了一个新阶段。
1992年7月，我国政府出台了《关于商业零售领域利用外资问题的批复》的文件，批准在北京、上海、天津、广州、大连、青岛等6个城市和5个经济特区进行中外合资合作零售企业试点。
在此之后，国家又采取了一系列新的改革方案：
1993年3月，国务院在有关文件中第一次同意将物资供销，即生产资料批发领域列入对外开放的范围；1995年，国家对外开放连锁经营形式，批准荷兰、日本两家外商在北京进行连锁商业试点；1995年6月，《外商投资产业指导目录》中，又将商业零售、批发和物资供销从以前的禁止类列入现在的限制类，允许有限度地利用外资。
因此，越来越多的外国零售企业进入中国零售市场。
在进入的外商零售企业中，有大型综合超市（如法国家乐福、美国沃尔玛）；仓储式会员店（如德国的麦德龙、荷兰的万客隆）；便利店（如日本的罗森）；超大型购物中心（如香港特区的新东安百货）；商品批发集散中心（如香港特区的利联仓行）；标准化食品超市等。
超市在世界发达国家问世至今已有几十年的历史。
它是一种现代化大型商业形态，具有自选购物、流通成本低、节约购买时间等优点，因而即使在新商业经营形态层出不穷的发达国家，它仍占据着不可替代的地位，成为现代大型零售业的主要形式。
据统计1991年美国38种零售业态中，超市销售额以29.1%的比例而高居榜首（百货仅占7.25%），同年日本各种超市销售额也占18.5%（便利店占5%，百货店占8.1%）。
因此，超市在发达国家的商业发展中占有重要地位。
当前，许多著名超市公司（如德国麦德龙、美国沃尔玛、法国家乐福等）纷纷向国外拓展市场，进行跨国联营，以寻求更大的发展空间。
中国由于消费市场潜力较大，投资环境较好，国外大型超市集团纷纷把中国作为拓宽发展领域的投资热点。
我国超市始于八十年代初，当时只是一些营业面积较小，经营品种较少的商店，虽曾产生过一定的轰动效应，但终因市场问题而导致一度萎缩。
九十年代初，随着改革开放的深入、经济发展的加快、居民收入的增加以及先进技术、管理方法的应用，超市这种现代化商业零售形态再度在中国大地兴起，并得到迅猛发展。
随着改革开放的不断深入和市场经济运行体制的逐步完善，****的超市业也得到了迅速的发展。
国际知名的连锁超市纷纷抢滩锡城，继****八佰伴、三阳百盛、麦德龙之后，欧尚、欧倍德、佳乐福等国际大型超市也将陆续亮相****。
面对国外超市在国内市场的迅速发展，国内超市也必然要积极改造基础设施，扩大服务场所，引进新的经营理念、经营模式、服务形式，不断提高自身参与市场竞争的能力。
因此，本项目的建设将是****超市业尤其是****国内超市业进一步发展的需要。
三、****商业大厦股份有限公司发展的需要
****商业大厦股份有限公司在做好百货零售主业和发展“品牌经营战略”的基础上，紧紧依托主业，发展多元经营，成功跻身于全国商业流通领域领先地位，在****省同行业综合经济效益排名中位居前列。
股份公司注重产业结构升级，在从单一传统百货向连锁超市、电子商务等组合业态的转型中已打下一定基础；同时，股份公司积极致力于产业结构延伸，成功开展相关多元经营，并成功开发以进销分离、进价核算、单品管理为基础的计算机商品信息管理系统，电子化、网络化、现代化的管理格局已初见雏形。
然而，面对即将加入WTO所带来的冲击、挑战和飞速发展的经济形势，企业的生存压力无疑将日益沉重；面对即将完全开放的市场与机制、规模、技术、管理远胜于己的外资商业企业，股份公司的竞争力必将经受更为严峻的考验。
为获得进一步的发展，必须打破传统的供销经营模式，确立大市场、大贸易、大流通的战略思想，不仅要提高主业的综合经营效益，更应寻找契机，结合企业自身优势并吸收先进的科学管理技术，开拓新的利润增长空间。
拟投资兴建的****东方物流配送中心及超市是一个集现代化物流配送中心和仓储式大超卖中心为一体的商品流转和交易的场所，它的建成对股份公司的经营发展将产生重要作用：
第一、股份公司投资建设现代物流配送中心，可以解决当前各经营实体多头对外向供货厂（商）进货，以及为销售客户、消费者各自上门送货服务所造成的人、财、物资源分散、成本倍增的问题。
通过网络平台和信息技术连接企业各经营网点，优化企业内部资产资源整合，集中采购，集中配送，不仅可以大大增加企业进货价格竞争力，更能有效降低商品流通总成本；通过完善的信息处理和交换网络将上游产品制造供货商和下游销售客户连接成一体，将物流与信息流有机结合，可以实现商品流通信息的集中化，同时可利用POS、ECR等手段全面掌握市场需求信息、库存信息，建立商品供应保障体系，从而使企业的规模经济效益得以大幅度提高。
第二、组建现代物流配送中心，可以解决制约股份公司东方百业电子商务网进一步发展的“物流瓶颈”。
目前，过慢的物流速度、过高的物流成本以及低质量的物流服务，大大削弱了通过电子商务网瞬间完成的电子商务所节约的时间、费用和顾客对所提供服
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