对村土地流转的调查.docx

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对村土地流转的调查

　　对村土地流转的调查民和承租者带来可观效益的同时，进一步打响了人和桥的品牌。

　　比较明显的表现是到人和桥村租赁土地的投资者纷至沓来，一方面是现在的投资者纷纷要求扩大租赁面积，如贾正明在承包200亩地后，今年向村委会提出要求再包200亩扩大生产；另一方面是不少新的投资者到该村联系租赁土地，目前已有益阳等地的3名投资者到该村向村委会表示要承包土地搞花木种植，就连相邻的金家仑村民也舍近求远，多人要求在人和桥村租地创业，村委会出于多方因素综合考虑，目前暂未同意。

　　人和桥村土地流转的初步成功可以给我们带来三点启示：

一是土地流转离不开基层组织的协调运作。

作为基层组织，在土地流转中找准位置，积极发挥中介作用，充当农户和投资者之间的桥梁和纽带，是推动土地有序有偿流转的关键，在目前情况下，其作用至关重要。

　　二是土地连片、基础设施配套是搞好土地流转特别是稻田流转的一个重要前提。

只有这样，才会有投资者来，才可能产生规模效益。

这两项工作是乡村两级在土地流转工作中的着力点。

三是耕地作为一种重要的生产资源，要参与市场配置，必须与一定的技术、资金、市场联结起来。

只有这样，土地的价值才能充分发挥出来，才能实现农户和投资者的“双赢”。

　　三、问题及建议人和桥村开展的土地流转是目前土地流转诸多形式中的一种，虽然取得了初步成功，但也还有一些需要探讨和完善的地方。

一是该村的土地流转方式存在一定的政策风险。

由于投资者需要连片土地进行规模经营，在目前土地租赁市场尤其是稻田租赁市场还不完善的情况下，不通过村级组织积极协调，有力参与，靠投资者与多个农户协商，租赁连片土地经营的可能性不是很大，因此该村采取先由村委会将承包到户的农地通过租赁的形式集中到集体，再由村委会统一规划和布局，然后对外发包。

此种方式类似目前中央禁止的“返租倒包”土地流转方式。

XX年11月《中共中央关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》中明确指出，这种由乡镇政府或村级组织出面租赁农户的承包地再进行转租或发包的做法，“不符合家庭承包经营制度，应予制止。

”同时，这种方式在去年8月通过、今年3月1日开始实施的《土地承包法》关于土地流转的规定中也被列入其他方式，未作明确规定。

由于缺乏法律政策的支持，如果农户在投资者经营期限内要求收回出租土地的使用权，在协商无效的情况下，村委会和投资者便会无计可施，农户如果起诉，则败诉的必然是投资者和村委会。

另外，该村流转出的一部分基本农田种植了果树，与国土法规的规定相悖。

　　二是村委会承受了较大的压力，不利于土地流转规模的进一步扩大。

　　目前除政策风险带来的压力外，还有来自两个方面的压力，其一是经济风险带来的压力。

从表面上看，土地流转后的经济风险由承包经营者承担，但在实际操作中，与村委会息息相关。

由于村民是将土地出租给村委会，没有与经营者直接发生关系，村委会与村民之间合同的履行完全取决于经营者项目的成败和个人素质，如果发生意外，付不出租金，则这部分经济风险必然转嫁到村委会；其二是村民就业带来的压力。

由于目前该村的非农产业还不发达，背井离乡外出打工的预期收益也不可能全部实现，出租土地后农户的充分就业就成为了土地成片流转能否成功的重要因素。

基于以上考虑，该村对剩下的近400亩土地的流转持谨慎、观望态度，今年在有多人主动上门租赁的情况下，也没有同意。

三是与投资者签订的合同需要进一步完善。

该村在与投资者签订的合同中，出于降低门槛、吸引技术、资金、人才的目的，对土地的租金约定和合同期满后的土地恢复问题规定得较为笼统、含糊。

租金是以现金方式约定支付，并且一定就是几年，甚至上XX年，没有考虑将来如果物价波动幅度大的因素。

合同期满后租赁土地的恢复对投资方没有约束条款，存在着风险，这个风险有可能由村委会和农户承担而损害农民利益。

　　针对上述三个问题，建议采取以下措施逐步解决。

一是在村民自愿的大前提下，县委、县政府应对这种土地流转方式予以充分肯定，但在具体的做法上，为避违反政策之嫌，应适当变通。

这种做法在浙江、江苏、福建等土地流转起步较早、规模较大的地区较为常见。

如浙江绍兴柯桥镇为了强调“返租倒包”是在尊重农户意愿的基础上进行的，没有违反国家政策，对这种流转方式的做法是“土地信托”，即群众委托乡镇、村流转土地，乡镇、村级集体组织发挥的是中介作用，这种做法值得借鉴。

对基本农田种果树的情况，只要群众自愿、又未改变土地的农业用途，应予默认。

二是在稻田流转的起步阶段，制定相关政策进行扶持，以化解风险。

建议由县里统一筹集部分资金，健全风险承担机制，减轻乡村基层组织的压力。

同时，也可与商业保险公司协商，开设新的险种，用投保的形式化解经营风险，保护农民的利益。

三是加强对土地流转合同的管理。

由县经管部门统一制定规范的合同文本，对合同条款的约定予以明确规定。

如对租赁物租金的约定可采用实物折价的形式，即约定每亩稻田租金为稻谷多少斤，再随行就市，按当年稻谷的市场均价折为现金支付。

　　湖南桃江县委政策研究室:

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