可研报告投资估算和经济效益分析.docx
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可研报告投资估算和经济效益分析
第十一章投资估算
一、估算编制范围
本估算为某某山生态农业观光旅游项目可行性研究报告投资估算，估算主要包括：
六区一村一廊的建设费、土地租用费，基础设施费及市政配套费。
但不包括以下各项费用。
（1）业主开业流动资金。
（2）建造期价格可能发生的变动而需要增加的费。
二、估算编制依据
本项目建设投资根据建筑设计方案，相关图纸及市建筑工程预算相关定额及取费标准进行估算。
（1）相似工程合同造价资料及地区材料价格。
（2）假定由本市内的单位承担设计，施工及项目管理。
三、投资估算
本项目预计总投资为12200万元，其中，民俗文化新村1000万元，优质林果花卉区200万元，现代农业区（大棚蔬菜）220万元，特色作物区240万元，特种养殖区1050万元，农产品加工区1200万元，生态林休闲区3600万元，基础设施建设2000万元。
项目投资估算表
项目名称：
某某山生态农业观光旅游项目单位：
万元
序号
项目名称
计算基础
金额
（万元）
备注
1
优质林果花卉区
200.00
规划占地700亩
1.1
水果经济林
500亩×0.2万元/亩
100.00
每亩平均投资0.2万元
1.2
苗木园
200亩×0.5万元/亩
100.00
每亩平均投资0.5万元；含部分大棚建设
2
现代农业区
220.00
规划占地200亩
2.1
有机大棚蔬菜
100亩×2万元/亩
200.00
每亩平均投资2万元
2.2
无公害蔬菜
100亩×0.2万元/亩
20.00
每亩平均投资0.2万元
3
特色作物区
240.00
规划占地面积900亩；其中200亩为林下
3.1
麻竹种植
500亩×0.2万元/亩
100.00
种苗及人工
3.2
楠竹种植
200亩×0.2万元/亩
40.00
种苗及人工
3.3
蘑菇种植
200亩×0.5万元/亩
100.00
种菌及人工
3
特种养殖区
1050.00
规划占地面积1100亩，其中林下养殖1000亩
3.1
梅花鹿养殖园
梅花鹿舍建设及种鹿
300.00
占地500亩，年存栏2000头；林下养殖
3.2
巴马香猪养殖园
种猪繁衍基地及商品猪舍
450.00
占地50亩；年出栏2万头；500亩林下养殖青饲料
3.3
水产养殖园
人畜饮水及农业生产用水水库建设
300.00
占地50亩
4
农产品加工区
建筑面积1.5万平米
1200.00
农副产品加工；规划占地20亩
5
生态林休闲区
2100.00
规划占地面积500亩，其中建设用地100亩
5.1
休闲避暑山庄
建筑面积2.0万平米
1500.00
年接待游客10万人次
5.2
养老休闲山庄
建筑面积0.8万平米
600.00
年安置500人
5.3
旅游设施建设
古刹、古庙、古寨等恢复建设
1500.00
规划占地面积100亩
6
民俗文化新村
建筑面积2.0万平米
1000.00
规划占地30亩；年接待游客10万人次
7
基础设施建设
园区道路
2000.00
含园区主干道及支路约18km，支路约8km
8
征地费及土地租用费
荒山、慌坡及一定比例的建设用地
2000.00
规划总用地面积为2250亩；其中建设用地250亩
9
其它费用
690.00
9.1
设计费
按投资费用1%计取
115.00
9.2
勘察费
按同类工程估算
30.00
9.3
环境评估费
按同类工程估算
10.00
9.4
建设工程规费
按投资费用1.15%计取
132.00
9.5
建设单位管理费
按投资费用0.05%计取
58.00
9.6
基本预备费
按投资费用3%计取
345.00
合计总投资
12200.00
第十三章经济分析
通过市场预测，本报告拟定下列经营策略:
某某山生态农业观光旅游项目总投资12200万元，由政府招商引资，开发商有规划的开发,自主经营。
一、年营业收入
通过调查历年旅游接待情况，预测某某山生态农业观光旅游项目收入概况如下：
年收入预测表
项目名称：
某某山生态农业观光旅游项目单位：
万元
序号
项目名称
计算基础
金额
（万元）
备注
1
优质林果花卉区
460.00
规划占地700亩
1.1
水果经济林
500亩×0.6万元/亩
300.00
李子、梨子
1.2
花卉苗木园
200亩×0.8万元/亩
160.00
鲜花及苗木
2
现代农业区
210.00
规划占地200亩
2.1
蔬菜大棚
100亩×0.9万元/亩
90.00
反季节蔬菜
2.2
无公害蔬菜
100亩×1.2万元/亩
120.00
季节特色蔬菜
3
特色作物区
510.00
规划占地面积900亩；其中200亩为林下
3.1
麻竹种植
500亩×0.3万元/亩
150.00
种植面积500亩
3.2
楠竹种植
200亩×0.3万元/亩
60.00
种植面积200亩
3.3
蘑菇种植
200亩×1.5万元/亩
300.00
种植面积200亩
4
特种养殖区
975.00
规划占地面积1100亩，其中林下种植、养殖1000亩
4.1
梅花鹿养殖园
2000头×0.25万元/头
500.00
用地500亩；年存栏2000头；林下养殖
4.2
巴马香猪养殖园
20000头×200元/头
400.00
用地50亩；年出栏2万头；林下种植500亩
4.3
水产养殖园
50亩×1.5万元/亩
75.00
50亩生态鱼养殖
5
农产品加工厂
3000.00
农副产品加工；规划占地20亩
6
生态林休闲区
2480.00
规划占地面积1000亩
6.1
休闲避暑山庄
10万×200元/人次
2000.00
年接待游客10万人次
6.2
养老休闲山庄
500人×9600元/年
480.00
年安置500人
7
民俗文化新村
10万×150元/人次
1500.00
规划占地20亩；年接待游客10万人次
8
古刹、古庙及山寨
10万×50元/人次
500.00
年接待游客10万人次
收入合计
9635.00
二、成本估算
1、各项原材料成本,按现行市场行情进行估算。
2、投资采用平均年限法分类进行折旧摊销摊销折旧20年。
3、管理费用按销售收入的20%计算。
（包括防疫请临时工土地租用费等办公用品）
4、销售费用按销售收入的3%计算。
5、职工年平均工资按8000元计算，管理人员工资2.5万元，技术人员工资2.0万元。
包括工资性补贴及福利。
6、税金:
交易税按收入3.3%计算，营业税按收入5.5%计算，租用按租金收入17.5%计算，农业特产按8%计算。
三、所得税
按照《中华人民共和国企业所得税暂行条件》及其它实施细则，所得税按25%计取。
四、利润估算
根据本报告拟定的项目收益成本费用和税收等水平，通过相关工作表格计算分析，（详见损益表）整个项目建成后，运营利润1927万元。
（税后利润）
五、财务指标分析
本项目从经营角度编制现金流量表，通过现金流量表分析可得如下指标。
财务内部收益率税前35%
财务内部收益率税后20%
每年利税为：
3372万元
每年收益为：
1927万元
投资回收期含折旧摊销期6.33年。
经过年收支预测和财务分析得出项目全部经营收益率按平均收益率20%，大于中国人民银行发布的贷款利率，项目财务净现值为1927万元。
则本项目在财务效益评价下是可行的。
房地产项目可行性研究报告大纲范本
一、项目的基本情况
1、项目背景
2、项目主办单位简介
3、主办单位之合作意想
4、可行性研究的主要技术经济指标
二、项目投资环境和市场研究
1、XX市概况及经济发展基本情况
2、XX市房地产发展及市场的基本情况
A、房地产开发企业发展概况
B、房地产开发工作量增加概况
C、商品房的销售概况
D、房地产开发企业经济收益概况
F、对XX市房地产市场的展望
三、利用外资开发的法律依据
四、XX市XX区一带高层、多层住宅、商场的开发、出售、出租经营情况
1、供应情况
2、需求情况
3、物业出租情况
4、对XX区房地产开发的总体评价
5、对本项目开发的功能、规模、标准及营销的建议
6、项目开发及技术设计方案的分析
五、地块及周围环境、建筑开发条件
1、地理位置及道路交通
2、地形、地质
3、附近商业及生活配套；市政基础及公建配套设施
4、综合评述
六、地块撤迁安置情况
七、地场三通一平的安排
八、项目开发建设及经营的组织与实施计划
九、项目投资构成、总投资估算、资金筹措计划
1、基本参数
2、土地成本
3、建安工程成本
4、前期费用
5、红线内外工程及公建配套
6、不可预见费
7、开发期税费
8、资金筹措计划及财务费用
A、资金筹措
B、财务费用
十、可行性研究财务数据的选定和预测
（一）售楼收入的测定
1、住宅销售单价的测定
2、商铺销售单价的测定
3、单位销售单价的测定
4、建议销售价
5、实际销售总收入
（二）项目经营管理费用收入与支出
（三）经营税费及所得税的缴交
（四）土地增值税
（五）所得税
十一、项目经济效益分析
十二、项目盈亏能力分析
1、内部收益率（IRR）
2、净现值（NPV）
3、净现值率（NPVR）
十三、项目的不确定性分析
1、项目盈亏平衡分析
2、项目敏感性分析
3、概念分析
十四、可行性研究结论与建议
十五、项目综合经济评价
十六、有关说明及建议
十七、项目主要经济数据、指标综合付表、付图
1、项目综合效益表
2、项目动态、综合表
3、项目投资利息估算表
4、土地增值税计算表
5、项目敏感性分析表
6、概率分析表
7、项目盈亏平衡分析曲线图
8、项目敏感性分析图
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