可研报告投资估算和经济效益分析.docx

1、可研报告投资估算和经济效益分析第十一章 投资估算一、估算编制范围本估算为某某山生态农业观光旅游项目可行性研究报告投资估算，估算主要包括：六区一村一廊的建设费、土地租用费，基础设施费及市政配套费。但不包括以下各项费用。（1）业主开业流动资金。（2）建造期价格可能发生的变动而需要增加的费。二、估算编制依据本项目建设投资根据建筑设计方案，相关图纸及市建筑工程预算相关定额及取费标准进行估算。（1）相似工程合同造价资料及地区材料价格。（2）假定由本市内的单位承担设计，施工及项目管理。三、投资估算本项目预计总投资为12200万元，其中，民俗文化新村1000万元，优质林果花卉区200万元，现代农业区（大棚蔬

2、菜）220万元，特色作物区240万元，特种养殖区1050万元，农产品加工区1200万元，生态林休闲区3600万元，基础设施建设2000万元。项目投资估算表项目名称：某某山生态农业观光旅游项目 单位：万元序号项目名称计算基础金额（万元）备注1优质林果花卉区200.00规划占地700亩1.1水果经济林500亩0.2万元/亩100.00每亩平均投资0.2万元1.2苗木园200亩0.5万元/亩100.00每亩平均投资0.5万元；含部分大棚建设2现代农业区220.00规划占地200亩2.1有机大棚蔬菜100亩2万元/亩200.00每亩平均投资2万元2.2无公害蔬菜100亩0.2万元/亩20.00每亩平均

3、投资0.2万元3特色作物区240.00规划占地面积900亩；其中200亩为林下3.1麻竹种植500亩0.2万元/亩100.00种苗及人工3.2楠竹种植200亩0.2万元/亩40.00种苗及人工3.3蘑菇种植200亩0.5万元/亩100.00种菌及人工3特种养殖区1050.00规划占地面积1100亩，其中林下养殖1000亩3.1梅花鹿养殖园梅花鹿舍建设及种鹿300.00占地500亩，年存栏2000头；林下养殖3.2巴马香猪养殖园种猪繁衍基地及商品猪舍450.00占地50亩；年出栏2万头；500亩林下养殖青饲料3.3水产养殖园人畜饮水及农业生产用水水库建设300.00占地50亩4农产品加工区建筑面

4、积1.5万平米1200.00农副产品加工；规划占地20亩5生态林休闲区2100.00规划占地面积500亩，其中建设用地100亩5.1休闲避暑山庄建筑面积2.0万平米1500.00年接待游客10万人次5.2养老休闲山庄建筑面积0.8万平米600.00年安置500人5.3旅游设施建设古刹、古庙、古寨等恢复建设1500.00规划占地面积100亩6民俗文化新村建筑面积2.0万平米1000.00规划占地30亩；年接待游客10万人次7基础设施建设园区道路2000.00含园区主干道及支路约18km，支路约8km8征地费及土地租用费荒山、慌坡及一定比例的建设用地2000.00规划总用地面积为2250亩；其中建

5、设用地250亩9其它费用690.009.1设计费按投资费用1%计取115.009.2勘察费按同类工程估算30.009.3环境评估费按同类工程估算10.009.4建设工程规费按投资费用1.15%计取132.009.5建设单位管理费按投资费用0.05%计取58.009.6基本预备费按投资费用3%计取345.00合计总投资12200.00第十三章 经济分析通过市场预测，本报告拟定下列经营策略: 某某山生态农业观光旅游项目总投资12200万元，由政府招商引资，开发商有规划的开发,自主经营。一、年营业收入通过调查历年旅游接待情况，预测某某山生态农业观光旅游项目收入概况如下：年收入预测表项目名称：某某山生

6、态农业观光旅游项目 单位：万元序号项目名称计算基础金额（万元）备注1优质林果花卉区460.00规划占地700亩1.1水果经济林500亩0.6万元/亩300.00李子、梨子1.2花卉苗木园200亩0.8万元/亩160.00鲜花及苗木2现代农业区210.00规划占地200亩2.1蔬菜大棚100亩0.9万元/亩90.00反季节蔬菜2.2无公害蔬菜100亩1.2万元/亩120.00季节特色蔬菜3特色作物区510.00规划占地面积900亩；其中200亩为林下3.1麻竹种植500亩0.3万元/亩150.00种植面积500亩3.2楠竹种植200亩0.3万元/亩60.00种植面积200亩3.3蘑菇种植200亩

7、1.5万元/亩300.00种植面积200亩4特种养殖区975.00规划占地面积1100亩，其中林下种植、养殖1000亩4.1梅花鹿养殖园2000头0.25万元/头500.00用地500亩；年存栏2000头；林下养殖4.2巴马香猪养殖园20000头200元/头400.00用地50亩；年出栏2万头；林下种植500亩4.3水产养殖园50亩1.5万元/亩75.0050亩生态鱼养殖5农产品加工厂3000.00农副产品加工；规划占地20亩6生态林休闲区2480.00规划占地面积1000亩6.1休闲避暑山庄10万200元/人次2000.00年接待游客10万人次6.2养老休闲山庄500人9600元/年480.

8、00年安置500人7民俗文化新村10万150元/人次1500.00规划占地20亩；年接待游客10万人次8古刹、古庙及山寨10万50元/人次500.00年接待游客10万人次收入合计9635.00二、成本估算1、各项原材料成本,按现行市场行情进行估算。2、投资采用平均年限法分类进行折旧摊销摊销折旧20年。3、管理费用按销售收入的20%计算。（包括防疫请临时工土地租用费等办公用品）4、销售费用按销售收入的3%计算。5、职工年平均工资按8000元计算，管理人员工资2.5万元，技术人员工资2.0万元。包括工资性补贴及福利。6、税金:交易税按收入3.3%计算，营业税按收入5.5%计算，租用按租金收入17.

9、5%计算，农业特产按8%计算。三、所得税按照中华人民共和国企业所得税暂行条件及其它实施细则，所得税按25%计取。四、利润估算根据本报告拟定的项目收益成本费用和税收等水平，通过相关工作表格计算分析，（详见损益表）整个项目建成后，运营利润1927万元。（税后利润）五、财务指标分析本项目从经营角度编制现金流量表，通过现金流量表分析可得如下指标。财务内部收益率税前35%财务内部收益率税后20%每年利税为：3372万元每年收益为：1927万元投资回收期含折旧摊销期6.33年。经过年收支预测和财务分析得出项目全部经营收益率按平均收益率20%，大于中国人民银行发布的贷款利率，项目财务净现值为1927万元。则

10、本项目在财务效益评价下是可行的。房地产项目可行性研究报告大纲范本 一、项目的基本情况1、项目背景2、项目主办单位简介3、主办单位之合作意想4、可行性研究的主要技术经济指标二、项目投资环境和市场研究1、XX市概况及经济发展基本情况2、XX市房地产发展及市场的基本情况A、房地产开发企业发展概况B、房地产开发工作量增加概况C、商品房的销售概况D、房地产开发企业经济收益概况F、对XX市房地产市场的展望三、利用外资开发的法律依据四、XX市XX区一带高层、多层住宅、商场的开发、出售、出租经营情况1、供应情况2、需求情况3、物业出租情况4、对XX区房地产开发的总体评价5、对本项目开发的功能、规模、标准及营销

11、的建议6、项目开发及技术设计方案的分析五、地块及周围环境、建筑开发条件1、地理位置及道路交通2、地形、地质3、附近商业及生活配套；市政基础及公建配套设施4、综合评述六、地块撤迁安置情况七、地场三通一平的安排八、项目开发建设及经营的组织与实施计划九、项目投资构成、总投资估算、资金筹措计划1、基本参数2、土地成本3、建安工程成本4、前期费用5、红线内外工程及公建配套6、不可预见费7、开发期税费8、资金筹措计划及财务费用A、资金筹措B、财务费用十、可行性研究财务数据的选定和预测（一）售楼收入的测定1、住宅销售单价的测定2、商铺销售单价的测定3、单位销售单价的测定4、建议销售价5、实际销售总收入（二）项目经营管理费用收入与支出（三）经营税费及所得税的缴交（四）土地增值税（五）所得税十一、项目经济效益分析十二、项目盈亏能力分析1、内部收益率（IRR）2、净现值（NPV）3、净现值率（NPVR）十三、项目的不确定性分析1、项目盈亏平衡分析2、项目敏感性分析3、概念分析十四、可行性研究结论与建议十五、项目综合经济评价十六、有关说明及建议十七、项目主要经济数据、指标综合付表、付图1、项目综合效益表2、项目动态、综合表3、项目投资利息估算表4、土地增值税计算表5、项目敏感性分析表6、概率分析表7、项目盈亏平衡分析曲线图8、项目敏感性分析图