宁波保税物流园区中远期规划研究.docx

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宁波保税物流园区中远期规划研究

宁波保税物流园区中远期规划研究

国土分局王裕定

一、宁波保税物流园区规划依据

（一）总体发展目标

根据《宁波区港联动总体规划》宁波保税物流园区的总体发展目标是通过宁波保税物流的建设和运行，推动宁波港早日成为上海国际航运中心的重要组成部分以及亚太地区的重要国际航运中心，为宁波市发展成为现代化的国际港口城市服务，并最终将宁波保税物流园区建成以国际物流为主、对腹地经济有显著带动作用的自由贸易区。

（二）港口及物流发展规划

宁波保税物流园区的战略定位与分阶段发展目标以宁波港口规划为依托。

在《2004-2008年宁波市经济社会发展的总体思路、主要目标和战略任务研究》中确定了港口的建设规划，其中2005年完成北仑四期5个集装箱泊位的建设，2007年再完成其余4个集装箱泊位的建设。

《宁波市现代物流发展规划（2002-2020年）》提出以集装箱运输为主攻方向，开发穿山、大榭和梅山深水岸线，建设以集装箱、液体化工产品、原油、矿石为特色的货运枢纽型物流园区。

（三）穿山半岛、梅山岛规划及现状

1.穿山半岛土地基本以山地为主，可成片开发的土地主要包括穿山半岛北侧的港区用地及南部的郭巨片。

根据宁波市城市总体规划北侧可成片开发用地，已确定为北仑港四期、五期用地，后方的华峙及谢家岙地块为港区发展用地。

南部郭巨片包括原郭巨镇、镇南侧的成片农田以及台岙地块，总面积约为5平方公里左右。

目前规划为城镇用地、配套工业用地以及观光农业区。

规划穿山大道和沿海中线分别从穿山半岛北侧和南侧穿过，交通较为便捷。

2.梅山岛以农田和盐田为主，有部分山地，总面积为27平方公里。

宁波市城市总体规划尚未确定具体规划用途。

目前与大陆交通采用渡船方式解决，根据城市总体规划将修建三座跨海大桥，分别与春晓、上阳和郭巨相连。

二、宁波保税物流园区中远期规划选址方案

（一）分阶段目标

按照滚动开发的方式进行宁波保税物流园区建设，可以把建设期分为以下三个阶段：

第一阶段完成0.95平方公里已批准试点区域的保税物流园区一期的基础设施建设并通过验收。

第二阶段在一期园区的基础上进一步完善园区的功能和管理体制，完成二期保税物流园区的建设。

第三阶段根据国家政策逐渐向自由贸易区转型，开展三期保税物流园区的建设，区内协调发展出口加工能力，扩大金融等其他服务贸易领域的开放，建成一个以物流为主多功能的自由贸易区。

我们把第二和第三阶段作为保税物流园区的中远期规划研究目标。

（二）其他保税物流园区的规划情况

根据对其他几个保税物流园区的调研情况和网上公开资料查询，几个区域规划情况如下表。

园区

一期规划面积

（平方公里）

二期规划面积

（平方公里）

发展用地规划情况

青岛

1（试点）

3

争取将原来汽车项目3平方公里建设用地作为发展用地。

大连

1.5（试点）

（规划3平方公里）

5

二期规划5平方公里，远期将保税区管理范围扩大到64平方公里，争取将大孤山半岛建成自由贸易区。

外高桥

1.03

2.73

二期规划2.73平方公里，并将周边面积为100平方公里的3个镇，划归保税区管理，作为发展用地。

厦门

0.7

6.3

二期规划包括东渡港区3.3平方公里，航空港国际物流园区3平方公里。

天津

0.6

0.9

坐落于现有天津港保税区内，紧临天津港集装箱码头。

张家港

1.53

分东区和西区。

东区为专业化工物流园区；占地0.64平方公里,西区为综合物流园区,占地0.89平方公里。

盐田港

0.96

0.23

整合盐田港区后方土地资源，将其后方3个村整体搬迁，空出的23万平方米土地将作为物流用地。

（三）中期规划选址方案

保税物流园区中远期规划原则首先是未来园区的发展应该在空间上连成一体，因此二期园区规划在目前已批准的一期试点区域周边进行选址。

其次参照其他保税物流园区的规划情况，物流园区二期较为合适的规划面积一般在3平方公里左右。

对照北仑港四期周边的地理环境及土地利用现状，可作为二期规划用地主要有南部的郭巨片、外峙岛及华峙地块。

1.郭巨片位于郭巨镇的南侧，北至沿海中线，南至东海。

目前郭巨片的土地利用现状是，地块东南部现有基本农田2.4平方公里，西南部双岙村南侧现有基本农田0.5平方公里。

根据土地现状，如炸平双岙村南侧东山炮台、狮子山等山体，并在南侧围海造田可形成1平方公里左右的成片用地，加上现有的基本农田总面积约4平方公里左右，用地规模较适合作为二期发展用地。

将郭巨片作为园区二期选址具备以下几方面的优势：

（1）围海造田不涉及农用地报批，可以马上启动，成本较低。

其他可成片开发区域基本上以农田为主，征地拆迁成本低。

（2）在地理位置上与园区一期较近，如在台岙北侧开辟隧道，修建一条连接四期码头的专用疏港道路，可使物流园区一期和二期连成一体。

（3）北侧紧邻沿海中线，园区对外交通非常便捷。

（4）原郭巨城区可作为二期园区的功能拓展区，提供金融、贸易及生活服务功能。

（5）郭巨距离梅山岛距离较近，可以为下一步将梅山岛作为园区三期选址，并向自由贸易区最终目标发展打下基础。

但将郭巨片作为二期选址尚存在以下几个问题，需尽快解决：

（1）根据土地利用总体规划，目前可成片开发的区域主要是基本农田，需在第二轮土地利用总体规划修编中进行调整，不然将给今后园区报批造成困难。

（2）根据已确定的北仑新区总体规划（2003-2020）二期园区选址地块，规划控制为临港工业发展区，需对原城市规划进行调整。

2.外峙岛位于四期码头西侧，北侧面海，另外三面为牛轭江。

岛屿约60%的面积为山体，东部和西南部有部分平坦可成片开发地块（包括部分较低的小山体），可用面积约为0.775平方公里。

根据土地利用总体规划，岛上可成片开发地块主要以盐场、基本农田、果园和农民宅基地为主。

利用外峙岛作为二期发展用地具有如下优势：

（1）外峙岛与一期试点区域隔江相望，地理位置满足与一期连成一片的要求。

（2）岛屿现状可用地主要以农田、盐场、果园及宅基地为主，无大规模的工业项目。

（3）作为岛屿与大陆分离，便于封闭管理。

该方案存在的问题：

（1）外峙岛东侧与北仑港四期相对，保税物流园区需与港区连接桥梁，拟采用跨海桥或隧道方式，有待后续工作中验证，暂估费用按跨海桥方式估算，桥梁方案不考虑通航。

桥梁和隧道建设还需征得部队同意。

（2）外峙岛地形比较复杂，大部分为山体，若要提高土地可利用率，必须利用开山和填筑相结合平整场地，故土方量较大。

现有海塘标准不高，需要加固提高标准。

（3）由于外峙岛屿大陆分离，需要形成独立的污水处理系统，故须建造污水处理设施。

（4）恒富船厂也在考虑外峙岛盐场选址，用地面积375亩。

综合评价该方案，外峙岛方案可成片开发地块面积较小，与理想的二期发展用地面积差距较大。

其次该方案需建设跨海连接通道，建设成本相对高于其他方案。

但从政策层面考虑，郭巨片方案规划控制面积大，涉及多方面利益，实施难度较大，而外峙岛方案目前的现实可行性较大。

但如考虑远期自由贸易区转型问题，该方案发展空间受到严重制约，建议首先考虑郭局片方案。

3.华峙地块位于四期码头南侧，穿山大道从地块西侧和北侧穿过，南侧是华峙水库，东面靠山。

可用面积（不包括华峙水库）约为0.6平方公里。

该地块主要为基本农田，有部分为农民宅基地。

利用华峙地块作为二期用地的优势如下：

（1）紧靠一期试点区域，周遍交通条件良好。

（2）宁波市和北仑区都达成共识，将该地块作为保税物流园区的发展用地。

但同时也存在以下几方面的缺陷：

（1）可用土地面积约0.6平方公里左右，作为发展用地面积较小。

（2）拆迁面积大，征地成本高。

初步测算需拆迁农户为655户，拆迁费估计需2亿。

（3）宁波市城市总体规划中该地块为华峙编组站用地，需调整华峙编组站规划。

因此综合考虑，建议将郭巨片作为二期选址的首选方案。

（三）远期规划选址方案

远期规划目标是在国家政策许可的情况下，将保税物流园区逐渐向自由贸易区转型。

根据对其他保税物流园区规划调研情况，目前大连已将包括中石油码头、矿石及粮食码头在内的64平方公里的区域进行规划控制，作为远期建立中、日、韩自由贸易区的发展用地。

结合宁波的经济情况，作为自由贸易区应具备以下功能：

（1）协调发展的出口加工能力。

（2）较为成熟的金融、商务等服务功能。

（3）具备一定规模的石化产品、矿石等专业市场。

（4）与港区相邻的物流中转基地。

因此远期规划面积在10~20平方公里。

考虑郭巨片周边的地理位置，具备10~20平方公里可成片开发的土地，只能选择梅山岛。

根据梅山岛土地利用现状，总面积27平方公里，将梅山岛作为远期自由贸易区的选址具备以下优点：

（1）梅山岛可通过桥梁与郭巨片相连，使整个园区连成一体，总规划面积在30平方公里以上，可提供自由贸易区所需的功能需要。

（2）根据宁波市远期的物流规划，有可能建设穿山南港区和梅山岛港区。

加上一期所在的穿山北港区（北仑港四期），使整个物流园区拥有三个深水良港，如考虑远期的六横岛港口的建设，则使整个园区的港口优势得到进一步的提升。

（3）以农田为主，没有成规模的工业和城镇，开发成本较低。

如将梅山岛作为远期规划选址目前需要解决以下几个问题：

（4）进行超前性战略规划，在城市总体规划中对郭巨-梅山岛一线进行规划控制，将这一区域作为远期自由贸易区的预留用地，不安排大型的工业项目和城镇规划。

（5）调整土地利用总体规划，改变部分土地规划用途，为今后园区报批作好准备。

（四）其他方案

上述的中远期选址方案基本围绕现有的北仑港四期码头及已批准的宁波保税物流园区试点区展开，从土地利用现状来看，港口后方没有大面积的可成片开发的建设用地是主要的制约因素。

因此从长远发展考虑，可能需要跳出目前穿山半岛区域甚至宁波市行政区的局限，从更广的区域范围内来考虑远期的自由贸易区选址。

从目前发展趋势来看，宁波--舟山港口一体化是必然趋势。

目前宁波港务局和舟山港务局以合作开发舟山金塘岛大浦口深水岸线为突破口，加快推进两市港口合作开发的进程，首期开发规模为在金塘岛大浦口建设6个集装箱泊位和一个多用途泊位，年设计集装箱吞吐能力200万标箱。

此外连接舟山与宁波之间的大陆连岛工程的5座跨海大桥，目前已完成岑港跨海大桥、响礁门跨海大桥和桃夭门跨海大桥的建设，随着2007年底连接金塘至镇海的金塘大桥的建成，将使舟山从孤悬海中的岛屿，变成同大陆相连的半岛。

因此如能将金塘岛作为保税物流园区发展用地的选址，一方面解决了无大面积可成片开发用地的问题，其次从地理位置来看，位于宁波与舟山之间，可充分依托于宁波和舟山两市，加大了自由贸易区的后方腹地。

因此从技术角度考虑，金塘岛也是一个较为完美的选址方案。

但从政策层面考虑，该方案涉及宁波与舟山两个行政区，并且目前两市之间港口一体化方案还处于调研阶段，存在许多不确定因素；另外大小洋山港的启动使得未来在宁波设立自由贸易区前景变得更为不确定，所以近阶段考虑该选址方案在政策层面存在较大的风险性。

三、推进保税物流园区建设近期工作的几点建议

（一）争取省、市领导的重视是关键。

保税物流园区建设的重要性已逐步得到共识，但要推进这项工作，最基本的还是需要发展空间，这都需涉及城市规划和土地利用总体规划的调整。

这些规划调整牵涉到市政府、北仑区、港务局等政府和部门的利益，只有省、市主要领导引起足够的重视，将宁波保税物流园区的建设提到省、市重要工作日程，才能对规划进行重大的调整和控制。

上海、大连及青岛等保税物流园区的规划调整和发展用地的规划控制，都是在省、市主要领导的重视下得以解决的。

（二）尽快调整城市总体规划实行规划控制。

根据宁波市城市总体规划（2001-2020），其中没有考虑保税物流园区规划。

而北仑区对郭巨片的规划主要临港工业项目和港区用地为主，对梅山岛用地尚无具体项目规划。

如不对城市总体规划进行调整，则用地无法进行控制，随着北仑区临港大工业的发展，上述地区安排工业项目可能性很大，对未来的园区发展空间带来许多问题。

目前规划垂直管理的管理体制改变对规划控制带来一定的保障，减少了北仑区项目安排的随意性。

建议市政府明确由市规划局对保税物流园区和自由贸易区规划进行调研，并尽快对城市总体规划进行调整，对保税物流园区用地进行规划控制。

（三）调整土地利用总体规划。

上述选址确定的发展用地范围中，部分为基本农田。

如需征用并转为建设用地，必须在土地利用总体规划中调整土地用途。

目前北仑区新一轮土地利用总体规划（2005~2020年）正在修编调整之中，如未能在这次土地利用总体规划中确定保税物流园区的二期规划，必将今后的报批带来很多的困难。

建议将郭巨片中基本农田全部调整为建设用地，在梅山岛东北部至少考虑5平方公里以上建设用地的规划调整。

其次为解决园区项目报批问题，要求市政府解决园区的土地规划指标、年度利用指标及土地占补平衡指标。

目前土地已实行垂直管理，建议由市政府明确由市国土资源局牵头，在新一轮土地利用总体规划修编中确定保税物流园区用地规划。

（四）适时进行保税物流园区的基础设施等控制性详规编制。

根据宁波市城市总体规划和土地利用总体规划的调整进度，由保税区管委会及时对园区的基础设施配套、道路交通等进行规划调研，委托规划设计部门进行控制性详规编制，为今后的园区建设提供依据。

（五）进行保税物流园区开发体制及开发模式的调研

保税物流园区的开发涉及省市、北仑区以及港务局等多方面的利益，单靠保税区去推进保税物流园区的建设难度很大。

为调动个方面的积极性，建议从为省市经济服务和利益共享出发，对园区的开发体制及开发模式进行研究。

寻找合适的利益共同点及合作开发模式，从而促进保税物流园区的建设。