灌云县某项目前期调研报告.docx

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灌云县某项目前期调研报告

灌云县某项目前期调研报告

目调研报告

目录

第一部分灌云县概况

第二部分灌云县总体规划以及投资环境描述

第三部分灌云县房地产市场以及个案情况描述

第四部分项目地块基本情况分析

第五部分总结

第一部分灌云县概况

一、地理位置及行政划分

灌云县位于江苏省东北部。

东部濒临黄海；西部与宿迁市沭阳县及连云港市东海县为邻；南部隔新沂河与连云港市灌南县相邻；北部与连云港市海州、新浦两区接壤，隶属于连云港市，是国务院首批批准的对外开放县之一。

下辖8个镇、12个乡，省属3个农盐场、县属6个农林场圃。

全县共有318个行政村，总人口105万。

二、区位交通以及人口分析

一）、区位交通

1、灌云县交通运输具有临港、沿线、多路、近场的特点，交通便利且组合条件好，形成了较为完备的水运、铁路、公路、航空“四通汇流”的主体交通体系。

◆临港，县城距离江苏省唯一的大型海港连云港港口只有70公里，乘车只需40分钟。

◆沿线，县城距陇海铁路只有30公里，从县城驱车至连云港火车站只需30分钟，通过陇海铁路可连接亚欧，南北与津浦、京广、焦枝、宝成、京九等铁路相连。

◆多路，灌云县境内有宁连、汾灌、沿海三条高速公路。

◆近场，白塔埠机场属全国54座4D级机场之一，离县城50公里，每个星期有24个航班飞往北京、广州、上海、温州、厦门等城市。

2、但是就目前而言，灌云至连云港、灌云至燕尾港还是不是非常的方便的，其独特的区位优势，还是给灌云的未来发展带来有利的一面。

二）、人口分析

灌云县历年人口变化情况：

年份

2003年

2004年

2005年

2006年

2007年

全县年末总人口（万人）

107.23

107.25

105.05

107.5

109.10

县城年末总人口（万人）

　43.45

44.27

40.53

44.77

45.71

农业人口（万人）

63.79

62.98

64.52

62.72

63.39

从以上数据来看，我们不难发现灌云目前的人口结构特点：

非农业人口比例还较高，城区的中心辐射能力尚可，县城人口增长潜力较大。

第二部分灌云县总体规划以及投资环境描述

一、灌云总体规划（06年—10年）

2006年以来，县委、县政府进一步明确山水城市的县城定位、西城东港发展格局、“一城一港三区”的生产力布局。

一城即县城，一港即燕尾港，三区就是灌云经济技术开发区、临港产业区、大伊山旅游经济区。

目前，城市规划、县城建设、环境整治三项工程全面推进，城市品位得到不断提升。

大力提升老城区。

一）、实施净化工程，深入开展卫生环境治理，规范机动三轮车营运，

二）、实施绿化工程，推进大树进城。

三）、实施亮化工程，胜利路、伊山路等主干道两侧的楼体全部安装了轮廓灯，所有的店牌正在安装亮化设施，亮化面积达26万平方米。

四）、实施美化工程，以大整治为抓手，重点对沿街、沿路、沿河的违章建筑进行集中拆除；以城区河道打造为重点，投入150万元对山前河进行清淤，并进行景观设计和打造。

倾力打造新城区。

以大规划为龙头，以大建设为重点，突出抓好新区建设。

新城背靠大伊山,面向产业园,左手牵着老城区,右手握着快车道,区位优越。

邀请深圳市城市规划院对县域进行重新的设计规划，形成了新城、老城、大伊山、居住配套区、工业区等五大功能区的新城规划，引领并加快了新城区开发步伐。

与此同时，按照“彰显个性、展示形象”的要求，打通了人民西路、西苑路，拓宽324省道，修建西环路等8条道路，进一步拉开新城框架，同时着力打造县城三大出入口，形成西苑南路、树云中沟两大城市景观轴，居住、办公、商业三大功能区，山前河、小鸭河、三里沟、树云中沟四条绿廊，方徐、郑庄、陆庄、山前四大居住片区。

通过大手笔的规划和建设，努力把新城建设成为山在城中、城在水中、人在绿中、绿在水中的山水城相拥相伴的，具有现代品位、人文内涵、山水特色、苏北知名的旅游生态城市。

二、投资环境描述分析

1、产业结构分析

从总体三产结构来看，灌云的2006年的三产结构比例：

32.7：

38：

29.3；灌云的2007年的三产结构比例接近28.9：

42.9：

28.5，说明灌云的第二产业比重有了长足的发展，而第三产业发展有所倒退。

从灌云县政府制定的产业发展规划来看，未来灌云将大力引进外资发展旅游服务业，在保持第二产业的持续发展基础上促进第三产业的发展作为拉动地方经济增长、实现城镇化的战略选择。

2、引进外资成果

为了进一步完善招商引资优惠政策，落实招商引资及新上工业项目责任制，灌云县乡机关继续推行“三三制”招商，组团参加农洽会等重大招商节会，组织日本、荷兰、美国、香港、北京、上海、浙江等国家和地区的大企业、大集团来灌云县考察投资，招商引资工作取得明显成效。

全年引进内联资金39.67亿元，增长32.7%；实际利用外资达到10635万美元，增长308.6%。

3、灌云投资环境分析

1）、优势分析

◆区位优势：

港口是灌云县招商引资的宝贵资源，是灌云县最具特色的优势所在。

围绕省委省政府提出的加快规划建设沿东陇海线产业带和沿海海洋经济带战略部署，连云港市提出了按照突出主港、群港联动的“一体两翼”布局，加快昂起连云港港口龙头，充分释放燕尾港等港口潜能。

◆经济发展前景优势：

随着灌云县政府招商引资力度的不断加大，随着灌云经济开发区内外商投资企业的不断到位，预计灌云的经济水平会在几年内有较快的发展。

◆城市化进程加快、城区规模扩大、规划蕴藏投资商机：

随着城市发展进程的加速，随着灌云规划的进一步明朗，灌云新一轮的城市化进程蕴藏了较大的投资机会。

2）、投资劣势

◆工业基础较薄弱，商业欠发展：

由于灌云的底子比较薄弱，因此尽管近几年的轻工业有所发展，但是总体水平仍然落后。

另外，由于经济总体环境的落后，商业一直没有大的发展。

◆城市的配套设施分配不均衡：

因城镇中心发展较早，因此配套设施尚有发展。

新区已经有配套设施的在建（县中学、医院、体育馆、歌剧院）。

但是经济开发区没有配套设施，并且，就目前而言，没有完整的规划和实施方案。

◆人力资源竞争能力较弱：

灌云目前人力资源比较薄弱，高技术人才和高级管理人员比较缺乏。

第三部分灌云县房地产市场以及个案情况分析

一、灌云县房地产特征以及成交分析

1）、消费特征描述

◆消费客群特征：

因为旧城改造、临港化工区的建设，拆迁人数较多，他们拥有较多的拆迁赔偿费他们也是一个潜在的购买群体。

根据我们的调研结果来看，目前的在灌云县城主要的购买人群为：

公务员、事业单位（包含农村）、教师（包括乡村教师）、工人、外出打工者、拆迁居民等等。

◆消费区域特征：

靠近老城区的项目，居民购房热情较高，楼盘去化能力较强，主要集中配套较成熟地段（近老城区）。

消费动机特征：

居民购房以自住为主，存在一定的投资性购房，但规模不大。

◆消费面积、价格特征：

以多层住宅为主，价格在2000左右，以80～100平方米为主，一套房子在20～30万之间。

◆土地供应特征：

灌云县年土地供应量较大，土地价格相对比较低，特别是07年，土地供应量为2300多公顷，出让地块35块。

2）、住宅市场成交与周边市场的比较

数据显示灌云县住宅成交量在连云港所辖区县中排名靠前，具体数据如下：

◆9月19日住宅成交情况

区属

新浦区

连云区

海州区

开发区

东海县

赣榆县

灌南县

灌云县

成交（套）

2

4

4

2

3

15

3

5

成交面积（m2）

232

331

378

228

298

1773

347

539

◆9月截至19日住宅成交情况

区属

新浦区

连云区

海州区

开发区

东海县

赣榆县

灌南县

灌云县

成交（套）

131

113

51

28

91

127

43

85

成交面积（m2）

15553

13865

5278

3083

10251

14810

4840

10092

◆本年度住宅成交情况

区属

新浦区

连云区

海州区

开发区

东海县

赣榆县

灌南县

灌云县

成交（套）

3954

1426

728

705

1852

2774

1127

1631

成交面积（m2）

482546

169144

76377

72640

220500

307028

127410

189782

数据显示，灌云县相比较而言具有一定的消费能力。

二、个案描述分析

通过调研，我们对5个正在开发或者待开发项目资料统计梳理如下：

1、清华缘：

2008年5月1日开盘，住宅价格均价1900元/㎡，主力面积92㎡-130㎡，一期3幢，共计150户，目前销售80户不到，销售率53%，主要是以高层小高层为主。

沿街商铺主要1-2层销售，价格未定，现场销售员估计定价在4000元/㎡-5000元/㎡，准备二期销售。

该案位于沿324省道新民路与伊山路之间，开发商为润达房地产有限公司。

2、伊山华亭：

位于清华源对面，324省道路北。

主要是高层小高层。

于3月29日开盘，均价在2200元/平方米，开盘时最高价2300元/㎡。

就目前的销售情况而言，表现尚可，销售情况就现场售楼情况大概为90%左右。

沿街商铺价格大约在5000元/㎡左右，1-2层销售。

该案靠近县城老中心，距县政府以西大概2公里左右。

地段较好，老百姓比较认可。

3、怡景花城：

该盘总面积大约135亩，主要是多层与小高层，并有少量的联体别墅。

目前别墅开盘约11套，据售楼处的介绍，目前已成交5套左右，目前成交率为45.5%。

该盘地域也不错，位于规划中长途汽车站南边。

4、君悦华庭：

开盘时期未定，土地上的拆迁尚未完成，从2006年至今。

该案总面积约为170亩，多层为主。

该案设计风格比较独特，为欧式、英式风格。

销售情况无法评定。

5、溢彩馨都：

该盘位于政府大楼、体育馆、戏剧院后面处于大伊山风景区南边。

馨福家缘正东面。

目前在售部分房号，该盘为多层与小别墅。

据售楼处负责人了解，均价为2400元/平方米。

上述销售率为现场销售人员所述，可能含有一定水分，但总体来讲，灌云房产交易市场与其它县还是比较为平稳的。

第四部分项目地块基本情况分析

一、项目位置

山前河东侧、同兴巷北侧、金海湾西侧；金海湾是灌云县老城区的中心，周边商业氛围比较浓郁。

示意图如下：

二、项目性质、技术指标

1）、商住混合用地。

2）、建筑用地总面积：

67268㎡（约100.9亩），其中出让建设基地面积：

62741㎡（约94.1亩），代征公共用地面积：

4527㎡（道路用地面积198㎡，绿化广场用地面积4329㎡）。

3）、容积率≤3.2建筑密度：

商业≤50%商住混合≤45%

三、项目现状

目前为旧城区，已通知拆迁，尚未启动拆迁。

项目南侧图片如下：

项目西侧图片如下：

项目西侧河流图片如下：

四、项目优劣势分析

1、项目优势

◆本案处于灌云县绝对中心，位置绝佳

◆项目所在地附近没有土地存量较少，几乎没有可竞争个案

◆项目周边配套齐全

◆项目西侧河流已经规划纳入政治范围之内

2、项目劣势

◆本案拆迁量体较大

◆拆迁难度以及预计拆迁周期较长

◆根据要求，将有一定量的回迁户进入以后小区，小区品质难以提升

◆周边仍然有一定量的破旧房屋，影响整体视觉效果

◆西侧河流虽纳入整治范围，但目前仍未动工整治

第五部分总结

总结：

通过本次灌云的实地走访，以及对调研资料的整理，结合上述四个部分的分析，该项目从销售层面来讲具有一定的可操作性，对方当地公司对销售报价是客观的。

如公司考虑操作此项目，本次调研组人员觉得应注意以下几个问题：

1、拆迁：

因为项目地块上的拆迁规模及拆迁量都相当的大，导致拆迁会存在一定的难度，不可预见的问题较多。

2、对方当地公司提供的投资收益表，关于成本的计算存在几点的漏项，我公司需重新核算。

3、通过相关人员了解，在苏北一带操作项目，人脉关系尤为重要（超过本地），如属于招商引资项目又有一定的人际关系，会省去相当一部分的经费与时间。

由于时间仓促，调研内容不够详尽，仅供领导决策参考，其中不实之处，请领导谅解！

2008年9月20日