北京市地方标准住宅物业服务标准.docx

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北京市地方标准住宅物业服务标准

北京市地方尺度

住宅物业办事尺度

ResidentialPropertyServiceStandard

编号：

DB11/T751-2010

主编单位：

北京市物业办事指导中心

批准部分：

北京市住房和城乡建立委员会

北京市质量技能监督局

实施日期：

2010年10月1日

2010北京

前言

本尺度为推荐性尺度。

本尺度的主要内容是：

1.总则；2.术语和界说；3.根本划定；4.住宅物业办事一级尺度；5.住宅物业办事二级尺度；6.住宅物业办事三级尺度；7.住宅物业办事四级尺度；8.住宅物业办事五级尺度。

本尺度由北京市住房和城乡建立委员会及北京市质量技能监督局配合治理，由北京市住房和城乡建立委员会卖力解释事情。

主编单位：

北京市物业办事指导中心

北京银达物业治理有限责任公司

北京闻达敏斯物业治理办事有限公司

北京万科物业办事有限公司

北京网信物业治理有限公司

北京顺天通物业治理有限公司

主编人员：

薛福志、艾白璐、王颖、王亚军、李旻、郑冰、魏宣、谢炜、周文、吴卫东、李维善、张乃魁、陈祖武、霍炜、贾灿烂、许文良、张国安审查专家：

杨燕敏、邓俊、韩子忠、化向东、郭健、曹绍利、郑乐、徐平波、宋宝程、闫耘、蔡玲玲

目次

1总则.................................................1

2术语和界说............................................2

3根本划定.............................................3

4住宅物业办事一级尺度...................................4

4.1根本要求..........................................4

4.2共用部位及共用设施设备运行、维修养护...............6

4.3消防宁静防备.....................................11

4.4绿化养护.........................................14

4.5情况卫生.........................................15

4.6大众秩序维护.....................................16

4.7装饰装修治理.....................................17

5住宅物业办事二级尺度.................................19

5.1根本要求.........................................19

5.2共用部位及共用设施设备运行、维修养护..............21

5.3消防宁静防备.....................................26

5.4绿化养护.........................................29

5.5情况卫生.........................................30

5.6大众秩序维护.....................................32

5.7装饰装修治理.....................................32

6住宅物业办事三级尺度.................................34

6.1根本要求.........................................34

6.2共用部位及共用设施设备运行、维修养护..............36

6.3消防宁静防备.....................................42

6.4绿化养护.........................................44

6.5情况卫生.........................................46

6.6大众秩序维护.....................................48

6.7装饰装修治理.....................................49

7住宅物业办事四级尺度.................................50

7.1根本要求.........................................50

7.2共用部位及共用设施设备运行、维修养护..............52

7.3消防宁静防备.....................................58

7.4绿化养护.........................................61

7.5情况卫生.........................................62

7.6大众秩序维护.....................................65

7.7装饰装修治理.....................................65

8住宅物业办事五级尺度.................................67

8.1根本要求.........................................67

8.2共用部位及共用设施设备运行、维修养护..............69

8.3消防宁静防备.....................................75

8.4绿化养护.........................................78

8.5情况卫生.........................................79

8.6大众秩序维护.....................................82

8.7装饰装修治理.....................................82

引用尺度名录...........................................84

条文说明...............................................86

CONTENT

1GENERALRULES.........................................1

2TERMSANDDEFINITION...................................2

3BASICSTIPULATION...............................................................................................3

4RESIDENTIALPROPERTYSERVICESTANDARDLEVELONE..........4

4.1GENERALSERVICE......................................4

4.2MAINTENANCE&MANAGEMENTOFPUBLICAREA&EQUIPMENT.........6

4.3FIRE-CONTROL&SECURITY...............................11

4.4GARDENING.........................................14

4.5CLEANING...........................................15

4.6PUBLICORDERMANAGEMENT..............................16

4.7RENOVATIONMANAGEMENT................................17

5RESIDENTIALPROPERTYSERVICESTANDARDLEVELTWO..........19

5.1GENERALSERVICE.....................................19

5.2MAINTENANCE&MANAGEMENTOFPUBLICAREA&EQUIPMENT........21

5.3FIRE-CONTROL&SECURITY...............................26

5.4GARDENING.........................................29

5.5CLEANING...........................................30

5.6PUBLICORDERMANAGEMENT..............................32

5.7RENOVATIONMANAGEMENT...............................32

6RESIDENTIALPROPERTYSERVICESTANDARDLEVELTHREE........34

6.1GENERALSERVICE.....................................34

6.2MAINTENANCE&MANAGEMENTOFPUBLICAREA&EQUIPMENT........36

6.3FIRE-CONTROL&SECURITY...............................42

6.4GARDENING.........................................44

6.5CLEANING...........................................46

6.6PUBLICORDERMANAGEMENT..............................48

6.7RENOVATIONMANAGEMENT...............................49

7RESIDENTIALPROPERTYSERVICESTANDARDLEVELFOUR.........50

7.1GENERALSERVICE.....................................50

7.2MAINTENANCE&MANAGEMENTOFPUBLICAREA&EQUIPMENT........52

7.3FIRE-CONTROL&SECURITY...............................58

7.4GARDENING.........................................61

7.5CLEANING...........................................62

7.6PUBLICORDERMANAGEMENT..............................65

7.7RENOVATIONMANAGEMENT...............................65

8RESIDENTIALPROPERTYSERVICESTANDARDLEVELFIVE..........67

8.1GENERALSERVICE.....................................67

8.2MAINTENANCE&MANAGEMENTOFPUBLICAREA&EQUIPMENT........69

8.3FIRE-CONTROL&SECURITY...............................75

8.4GARDENING.........................................78

8.5CLEANING...........................................79

8.6PUBLICORDERMANAGEMENT..............................82

8.7RENOVATIONMANAGEMENT...............................82

QUOTEDSTANDARDS.......................................84

EXPLANATIONOFARTICLES.................................86

1总则

为范例物业办事行为，提高办事水平，实现物业办事的尺度化、专业化、精细化，结合本市情况，制定本尺度。

北京市行政区域内住宅物业共用部分的维修养护、治理，维护大众情况卫生和相关秩序的运动，适用本尺度。

北京市行政区域内的物业办事事情除应遵守本尺度外，尚应切合国度及北京市现行相关执法、法例、规章、尺度的划定。

2术语和界说

物业办事

物业办事企业或其他治理人受业主大概建立单位委托，对物业治理区域内的修建物、构筑物及配套的设施设备和相关园地，进行维修养护、治理，维护大众情况卫生和相关秩序的运动。

物业共用部分

物业治理区域内业主专有部分以外，凭据划定由业主配合治理的修建物、构筑物及配套设施设备和相关园地。

主要包罗共用部位、共用设施设备。

专项办事

担当委托，承接共用设施设备维修养护、园林绿化、情况卫生、秩序维护等专业办事。

特约办事

物业办事企业或其他治理人凭据业主委托提供的物业办事条约约定以外的办事。

突发大众事件

突然产生，造成大概可能造成重大人员伤亡、产业损失、生态情况破坏和严重社会危害，危及大众宁静的紧急事件。

3根本划定

本尺度中涉及的物业共用部分的维修养护为日常维修养护事情，不包罗需要使用专项维修资金的维修、更新和改革事情。

物业办事尺度分为五级，一级尺度为最低尺度，每一级尺度高于且包罗相应低一级的尺度。

签订物业办事条约时，依据住宅物业实际情况确定物业办事事项，选定相应的物业办事尺度。

本尺度施行前已签订物业办事条约的住宅物业凭据约定执行。

4住宅物业办事一级尺度

4.1根本要求

客户办事场合

1设置客户办事场合，配置根本办公设备。

2公示物业办事企业资质证书或复印件、项目卖力人照片，物业办事事项、办事尺度、收费项目、收费尺度等相关信息。

提供特约办事的，公示特约办事项目及办事尺度、收费尺度。

3客户办事场合事情时间，事情日不少于8小时，其他时间设置值班人员。

4设置并公示24小时办事电话。

人员

1从业人员凭据相关划定取得职业资格证书。

2从业人员佩戴标记。

3配备物业办事项目卖力人，衡宇修建宁静治理员。

4项目卖力人具有2年以上物业办事企业或相关企业治理事情经历，为本市项目卖力人信用信息档案登记在册人员。

制度

1创建共用部位及共用设施设备维修养护、消防宁静防备、绿化养护、情况卫生、大众秩序维护等治理制度。

2创建突发大众事件应急预案。

3创建物业办事事情记载。

档案

1创建物业治理档案。

2配备档案治理人员。

标记

设置宁静警示、作业施工警示、温馨提示等物业办事标记。

客户办事

1每年第一季度公示上一年度物业办事条约履行情况、收支情况、本年度收支预算。

2涉及业主或使用人正常生活的重要物业办事事项，应在主要收支口、各楼单位门内张贴通知，履行见告义务。

3对违反治安、筹划、环保等方面执法、法例划定的行为，应劝阻并陈诉相关行政主管部分。

4水、电急修20分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场；由专项办事企业卖力的设备设施应在30分钟内见告。

5业主或使用人提出的意见、发起、投诉在3个事情日内复兴。

6每年公然征集1次物业办事意见，公示整改情况。

7配合相关部分进行公益性宣传。

8按划定投保物业共用部位、共用设施设备及民众责任保险。

专项办事委托治理

1签订专项办事委托条约，明确各方权利义务。

2专项办事企业应切合相关行政主管部分的资质要求；操纵人员应持有相应的职业资格证书。

3专项办事企业人员佩戴标记。

4对专项办事进行监督及评价。

4.2共用部位及共用设施设备运行、维修养护

综合治理

1创建衡宇及共用设施设备的底子档案。

2运行、查抄、维修养护记载应每月归档。

3组织实施衡宇使用宁静情况评估查抄。

4共用部位查抄中发明的问题，应凭据责任范畴体例修缮筹划，并按筹划组织修缮；共用设施设备运行中出现的妨碍及查抄中发明的问题，应即时组织修复。

5每年第四季度制定下一年度维修养护筹划。

6特种设备凭据有关划定运行、维修养护和定期检测。

7雷电、强降水、大风、沙尘暴等极度天气前后进行查抄并落实防备步伐。

8设备机房

1）每月清洁1次，室内无杂物。

2）设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。

3）在明显易取位置配备消防器材，确保完好有效。

4）设施设备标记、标牌齐全。

5）张贴或悬挂相关制度、证书。

共用部位

1衡宇结构

每半年查抄1次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请衡宇宁静判定，同时接纳须要的防护步伐。

凭据判定结果组织修缮。

2修建部件

1）每季度查抄1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。

2）每季度巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。

3）每年查抄1次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。

4）每年上汛前和强降雨后查抄屋面防水和雨落管等。

3隶属构筑物

1）每季度巡查1次门路、园地、门路及扶手、侧石、管井、沟渠等。

2）每半年查抄1次雨、污水管井等。

3）每季度巡查1次大门、围墙、围栏等。

4）每季度巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。

5）每年检测1次防雷装置。

空调系统

1运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理惩罚等设施设备进行系统性查抄。

2运行期间每日巡视1次空调系统，包管室内温度切合相关划定。

3每年清洗消毒1次新风机、空气处理惩罚机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。

二次供水设施

1凭据卫生防疫部分的要求使用消毒设备，水箱按划定清洗消毒、水质化验，水质切合国度生活饮用水卫生尺度。

2每日巡视1次水箱间、水泵房，查抄设备运行状况。

3每半年切换1次备用水泵。

4每年查抄1次水泵润滑情况，增补或调换润滑剂；每年养护1次水泵。

5每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对袒露管道进行防冻处理惩罚。

6水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

排水系统

1排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行查抄，组织清理、疏通。

2污水泵

汛期每日巡视1次，平时每月巡视1次，查抄设备运行状态；每月进行1次手动启动测试；每年养护1次。

3化粪池

每半年查抄1次化粪池；组织摆设清掏。

照明和电气设备

1楼内照明

每周巡视1次，一般妨碍1日内修复；庞大妨碍1周内修复。

2楼外照明

每2周巡视1次，一般妨碍3日内修复；庞大妨碍2周内修复。

3应急照明

每日巡视1次，发明妨碍，即时修复。

4低压柜

每周巡视2次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包罗紧固、检测、清扫。

5低压配电箱和线路

每季度巡视1次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包罗紧固、检测、清扫。

6控制柜

每季度巡视1次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包罗紧固、检测、调试、清扫。

7发电机

每季度试运行1次，包管运行正常。

8配电室、楼层配电间

防小动物步伐完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好。

宁静防备系统

1报警控制治理主机

每日巡查1次，查抄设备运行状态；每月外貌清洁1次；每年内部除尘1次。

2对讲门口机

每季度查抄1次按键、显示屏等；每季度外貌清洁1次；每年内部除尘1次。

3网络控制箱

每年查抄1次外观、接线；每年外貌清洁1次；每年内部除尘1次。

4红外对射探测器

每年查抄1次接线、探测范畴、防水状况等；每半年外貌清洁1次；每年内部除尘1次。

5图像收罗设备

每周查抄1次监督画面、录像功效；每月外貌清洁1次；每年内部除尘1次。

6摄像机

每季度查抄1次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调校；每季度镜头外貌清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。

7解码器

每年查抄1次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每年外貌清洁1次；每年内部除尘1次。

8云台

每年查抄1次运转、接线，进行清晰度调校；每年外貌清洁1次；每年转动部位上润滑油1次。

9巡更点

每半年查抄1次外观，发明妨碍隐患，即时排除；每半年外貌清洁1次；每日存储巡更记载。

10读卡器

每季度查抄1次外观；每季度外貌清洁1次，检察防水状况。

11电磁锁门锁

每季度查抄1次吸力、外观、接线。

12出门按钮

每季度查抄1次开锁功效、接线。

电梯

1电梯在投入使用前大概投入使用后30日内，应向相关行政主管部分治理使用登记。

登记标记应置于或附着于电梯的显著位置。

2在电梯宁静查验及格有效期届满前1个月，应向电梯查验检测机构提出定期查验申请。

3日常维护调养和定期查抄中发明的问题应实时排

除；电梯的宁静附件、宁静掩护装置、丈量调控装置及有关

隶属仪器仪表应每年进行校验、查验。

4应与有资质的电梯制造、安装、改革、维修单位签订电梯维保条约，约定维护调养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。

对专项办事企业的维修调养事情进行监督，对专项办事企业定期查验筹划的落实情况进行监督。

5配备电梯宁静治理人员。

定期对电梯宁静治理人员进行特种设备宁静培训，包管其具备须要的宁静知识。

6制定电梯应抢救援预案