怎么写星级酒店项目可行性研究报告.docx

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怎么写星级酒店项目可行性研究报告

怎么写星级酒店项目可行性研究报告

项目名称：

怎么写星级酒店项目可行性研究报告

申报单位：

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编写时间：

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主管部门：

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撰稿单位：

郑州经略智成企业管理咨询有限公司

撰稿时间：

2013年9月2日

第一章摘要

高星级酒店的兴建与开业仍将保持惯性的增长趋势，并在部分二线城市有快速发展的可能，但从整体发展来看，部分一线城市高星级酒店的发展已经或即将进入高峰期。

经济型酒店方面，我们认为如家收购七斗星的案例将增多，收购规模也将加大，预计未来3-5年经济型酒店将继续迎来大规模并购潮。

一方面经济型酒店市场仍将以资本的较量、发展速度的较量为主，与此同时，酒店品牌建设的竞争、服务质量的竞争以及综合管理能力的竞争将越来越在行业竞争中占据主导地位。

未来几年，在人民币升值的大背景，不只经济型酒店，高星级酒店的投资也将继续保持升温趋势，而酒店业资本市场的活跃表现直接导致酒店业大规模兼并收购产生。

第二章星级酒店项目行业发展现状

一、酒店的数量规模加速度扩张

自1980年开始，中国酒店业的产业规模成倍数地加速发展。

酒店的供给量随着需求的扩大而快速增长。

以旅游涉外酒店为例，1980年有酒店203家，2002年光星级酒店就增加到8880家，增长近44倍。

同期，客房间数增长30余倍。

旅游酒店每五年的增长率在50%以上。

2、档次与规模结构已经形成

如果不分系统地将各类酒店放在一起，到2002年末：

（1）五星级酒店175座，共有6.49万间客房，占中国星级酒店客房总数的7.23%；

（2）四星级酒店635座，共有14.35万间客房，占中国星级酒店客房总数的15.99%；

（3）三星级酒店2846座，共有34.65万间客房，占中国星级酒店客房总数的38.62%；

（4）二星级酒店4414座，共有30.60万间客房，占中国星级酒店客房总数的34.10%；

（5）一星级酒店810座，共有3.64万间客房，占中国星级酒店客房总数的4.06%。

呈现两头小，中间大的格局。

3、空间分布出现三阶梯状态

中国酒店业发展水平在空间上呈现三阶梯状态：

第一阶梯是位于东部沿海地区，

第二阶梯是中国的中部地带，

第三阶梯是西部地带，整个态势是东多西少。

拥有星级酒店座数多少排列，位居全国前十名的地区是：

（1）广东926座；

（2）浙江723座；（3）江苏575座：

（4）北京572座；（5）云南560座；（6）湖北473座；（7）山东401座；（8）辽宁347座；（9）上海319座：

（10）湖南319座。

第三章星级酒店的产业地位

一、酒店是旅游者的活动基地

酒店是旅游者食宿等基本生活的物质承担者。

旅游者外出旅游，其基本生活条件如食宿等通常都由酒店提供，酒店是旅游者游览观光或商务活动的生活基地，是旅游者旅游活动能够持续进行的物质保证。

与此同时，酒店也是当地居民、政府机关、企业事单位等举行各种活动的重要场所，而且通常还成为一个城市、地区的对外窗口。

它是反映一个国家或地区旅游接待能力的重要标志。

2、酒店是旅游服务体系的重要环节

从产业划分以及社会再生产过程产、供、销之间的联系来看，酒店业处于消费环节，属于第三产业。

酒店业是构成旅游业的基本要素之一，与旅游景区、旅行社、交通等组成旅游服务体系。

一个国家或地区只有拥有丰富的旅游资源才能吸引旅游者，而旅行社是旅游者从出发地到旅游目的地的组织者和服务者，交通是实现旅游活动的重要工具和手段，酒店则是向旅游者提供基本生活服务的重要环节。

各个要素既互相联系，又互相促进，缺一不可。

发展旅游业，首先要考虑酒店业的设施条件。

新中国酒店业20多年发展的经验表明，酒店业的建设应适度超前，否则就难以适应市场需求的发展和起伏变化。

有了相对宽松的酒店供应空间，就能吸引更多的游客，延长游客的逗留期和增加旧地重游的机会。

因此可以说，酒店业的发展水平是影响一国一地客源量的重要因素之一。

3、酒店业是创造旅游收入的重要行业

酒店业是创造旅游收入的重要来源。

国内外统计资料表明，酒店业收入一般都占旅游业总收入相当大的比例。

2003年全国9751家星级酒店营业收入总额983.16亿元，比上年增长7.5%，占旅游业总收入4882亿元的20%以上；上缴营业税49.52亿元，比上年增长1.8%。

国外旅游者不仅食宿在酒店，而且还在酒店内购买旅游商品和进行其他消费，为酒店带来大量的外汇收入。

酒店在营运的过程中还使许多相关行业获得收入，带动了一系列行业的共同发展，具有相当大的“乘数效应”。

四、酒店业是创造就业机会的重要部门

酒店业是提供服务为主的行业，是一种劳动密集型的行业。

为了满足宾客的需要，酒店必须雇佣很多员工以保证每天24小时运转。

酒店业的发展，将为社会提供更多的就业岗位吸纳大量的劳动力。

国外有关研究表明，近年来新增的劳动就业人口中，每25个人中就有1人就职于酒店。

据统计，全球酒店业就业人数超过1200万人，相当于全球旅游业总员工人数的5%。

目前，全球酒店客房数与员工人数的比率大约为1比1（2003年末我国该比率为1:

1.36）。

这一比率表明了酒店行业在提供就业机会方面所起的重要作用。

同时，酒店还带动相关行业的发展，如通讯、水电、交通、食品、商业、金融、建筑等，从而间接地提供大量就业机会。

五、酒店业是改革开放的先导行业及各地经济发展的窗口

中国酒店业的形成和发展本身就是改革开放的产物，而酒店业的发展对我国的改革开放又起到了十分重要的推动作用。

酒店业的发展不仅带来了新的文化和新的生活方式，而且酒店在经营过程中的创新和发展更带来了新的管理观念和管理制度。

所有这些对各地改革开放都起到了重要的推动作用。

一个地区、一个城市的酒店业构成了当地投资环境的重要组成部分，其发展水平在一定程度上标志着该地改革开放的水平，直接影响客商对当地投资环境的认可程度，因而也是各地经济发展的窗口。

第四章星级酒店项目行业趋势分析

（1）现代化和网络化进程将进一步加快

新材料、新设备、新技术的大量采用，将更适应客人的需求。

如发光材料、调温材料、调色材料、可散发香气的材料将改变传统的酒店用材；洗涤、排污、废水废气废烟的环保处理，将改变酒店的环境；自然通风，照明及太阳能的开发利用，将改变酒店的能源消耗；客房中大扁屏电视、便捷通讯、自动预定、登记、入住系统的建立，将改变酒店目前的经营模式；贴近自然、回归自然的酒店，将赢得广阔的发展空间。

酒店的不断智能化，将打破以往的经营理念。

虽然酒店业一直被认为是劳动密集型服务产业，但随着科学技术的进步，计算机已不仅仅用于前台的经营业务，而逐渐向后勤保障系统和楼宇自动化系统发展。

同时将酒店内部网络与互联网联接，普及网络化管理，才能使管理全面升级到智能化管理阶段。

国际酒店集团广泛采用的计算机预订系统，已能帮助成员酒店销售25%以上的客源。

利用网络改善传统的酒店管理，网络给酒店业制造了新的竞争载体，通过网络宣传企业形象，开展网上预订客房，让客人了解酒店的的硬件及软件设施，选择他们需要的服务，进行远程预订，最终为酒店带来更多的客源。

而酒店与顾客通过网上的交流，进而提供更为人性化个性化的服务。

（2）集团化经营

组建酒店企业集团的最重要的战略目标是提高酒店的经营效率与国际竞争力。

国际酒店店集团进入中国的速度和数量与日俱增，各大国际集团、跨国公司、酒店集团等世界级的巨无霸挟其雄厚的资金、先进的管理和品牌优势长驱直入中国的酒店市场，国际化的超级酒店店集团将在占领和巩固沿海发达的大中型城市以及高档酒店市场的基础上逐渐向内陆中小城市以及中低档酒店市场大规模扩张。

根据近年来国际酒店行业的兼并收购的数量和规模的统计，全球的超级酒店集团正在计划并实施全球范围的最佳资源配置和生产要素组合，积极开展跨国界、跨区域、跨行业、跨品牌的全球大兼并。

因此，他们将不会仅仅满足于对我国单体酒店的接管，而会将其目标转向中国尚未发展壮大的酒店集团和酒店管理公司。

中国旅游酒店和酒店集团发展的历史很短，总体规模十分有限，其运行方式多以自建自管为主，仅有少数企业能够输出管理或开展资本运营，大多数企业基本保留在逐一建设、单一管理、单体收购的初级阶段，这种原始的企业发展模式是不能创造巨大的酒店集团的。

在控制总量的同时调整结构，通过资产和品牌重组，按照市场需要，促进中国酒店业企业制度改革和资产整合，加快集团化进程。

（3）品牌化发展

在目前酒店过多、广告过多、信息爆炸的注意力稀缺时代，酒店品牌建设就变得越来越重要。

在这种情况下，整个世界已经进入了偶像营销与品牌营销时代。

品牌的竞争其实就是一种酒店文化的竞争。

国际酒店业许多著名品牌已经在具体的经营中显示出它们的个性魅力了，比如万豪、假日、喜来登等等都在中国运用它们的品牌进行了多种形式的输出合作，它们利用自己良好的品牌轻轻松松地在中国获取了丰厚的利润。

在中国，目前品牌做得比较好的酒店集团有锦江和凯莱等。

国际酒店集团品牌运做模式主要包括资本纽带型、管理合同型、特许经营型和松散的战略联盟型等。

对于中国酒店业而言，在创造自身品牌的同时，可以根据自身具体情况，选择不同的品牌战略。

品牌可以使酒店具有较高的声誉，大大提高酒店的知名度和美誉度，提高管理和营销水平，建立稳定长期的客源，增加企业竞争能力。

第五章星级酒店项目行业销售渠道分析

　　第一节行业产品销售的主要渠道

　　第二节不同企业群体的渠道方式分析

　　第三节渠道新策略

　　　　一、新的销售渠道

　　　　二、渠道整合

第六章星级酒店项目行业上下游产业链分析

第一节星级酒店项目行业产业链介绍

第二节2012年星级酒店项目行业上游产业分析

一、上游产业生产情况分析

二、上游市场供需情况分析

第三节上游行业对星级酒店项目行业的影响分析

第四节星级酒店项目行业下游产业分析

一、下游行业发展情况分析

二、下游行业发展趋势

第五节下游行业对星级酒店项目行业的影响分析

第六节上游重点子行业发展情况分析

一、行业规模

二、供求状况

三、财务情况

四、运行特点

五、发展趋势

六、上游子行业重点企业分析

第七节下游重点子行业发展情况分析

一、行业规模

二、供求状况

三、财务情况

四、运行特点

五、发展趋势

六、下游子行业重点企业分析

第七章星级酒店项目行业财务状况分析

第一节星级酒店项目行业三费变化情况

第二节星级酒店项目行业经营效益分析

一、行业经营效益分析

二、行业盈利能力分析

三、行业营运能力分析

四、行业偿债能力分析

五、行业发展能力分析

六、行业财务状况总体评价

第三节星级酒店项目行业财务状况总体评价

第四节星级酒店项目行业总体赢利能力预测

第八章星级酒店项目行场址选择

一、星级酒店项目行业项目场址所在位置现状

1．星级酒店项目行业项目地点与地理位置

2．星级酒店项目行业项目场址土地权所属类别及占地面积

3．土地利用现状

二、星级酒店项目行业项目场址建设条件

1．地形、地貌、地震情况

2．工程地质与水文地质

3．气候条件

4．城镇规划及社会环境条件

5．交通运输条件

6．公用设施社会依托条件（水、电、气、生活福利）

7．防洪、防潮、排涝设施条件

8．环境保护条件

9．法律支持条件

10．征地、拆迁、移民安置条件

11．施工条件

三、星级酒店项目行业项目场址条件比选

1．星级酒店项目行业项目建设条件比选

2．星级酒店项目行业项目建设投资比选

3．星级酒店项目行业项目运营费用比选

4．星级酒店项目行业项目推荐场址方案

5．星级酒店项目行业项目场址地理位置图

第九章星级酒店项目节水措施

一、节水措施

二、水耗指标分析

第十章星级酒店项目环境影响评价

一、场址环境条件

二、项目建设和生产对环境的影响

1．星级酒店项目建设对环境的影响

2．星级酒店项目生产过程产生的污染物对环境的影响

三、环境保护措施方案

四、环境保护投资

五、环境影响评价

第十一章星级酒店项目劳动安全卫生与消防

一、危害因素和危害程度

1．有毒有害物品的危害

2．危险性作业的危害

二、安全措施方案

1．采用安全生产和无危害的工艺和设备

2．对危害部位和危险作业的保护措施

3．危险场所的防护措施

4．职业病防护和卫生保健措施

三、消防设施

1．火灾隐患分析

2．防火等级

3．消防设施

第十二章星级酒店项目组织机构与人力资源配置

一、星级酒店项目组织机构

1．星级酒店项目法人组建方案

2．星级酒店项目管理机构组织方案和体系图

3．星级酒店项目机构适应性分析

二、星级酒店项目人力资源配置

1．生产作业班次

2．劳动定员数量及技能素质要求

3．职工工资福利

4．劳动生产率水平分析

5．员工来源及招聘方案

6．员工培训计划

第十三章星级酒店项目行业风险分析

第一节宏观经济波动风险

第二节政策风险

第三节技术风险

第四节供求风险

第五节原材料风险

第六节区域风险

第七节产品结构风险

第八节相关行业风险

第九节企业生产规模及所有制风险

第十节星级酒店项目行业发展风险预测

第十四章星级酒店项目投资估算

一、星级酒店项目投资估算依据

二、星级酒店项目建设投资估算

1．星级酒店项目建筑工程费

2．星级酒店项目设备及工器具购置费

3．星级酒店项目安装工程费

4．星级酒店项目工程建设其他费用

5．星级酒店项目基本预备费

6．星级酒店项目涨价预备费

7．星级酒店项目建设期利息

三、星级酒店项目流动资金估算

四、星级酒店项目投资估算表

1．星级酒店项目投入总资金估算汇总表

2．星级酒店项目单项工程投资估算表

3．星级酒店项目分年投资计划表

4．星级酒店项目流动资金估算表

第十五章星级酒店项目融资方案

一、星级酒店项目资本金筹措

二、星级酒店项目债务资金筹措

三、星级酒店项目融资方案分析

第十六章星级酒店项目财务评价

一、星级酒店项目财务评价基础数据与参数选取

1．财务价格

2．计算期与生产负荷

3．财务基准收益率设定

4．其他计算参数

二、星级酒店项目销售收入估算（编制销售收入估算表）

三、星级酒店项目成本费用估算（编制总成本费用估算表和分项成本估算表）

四、星级酒店项目财务评价报表

1．星级酒店项目财务现金流量表

2．星级酒店项目损益和利润分配表

3．星级酒店项目资金来源与运用表

4．星级酒店项目借款偿还计划表

五、星级酒店项目财务评价指标

1．星级酒店项目盈利能力分析

（1）项目财务内部收益率

（2）资本金收益率

（3）投资各方收益率

（4）财务净现值

（5）投资回收期

（6）投资利润率

2．星级酒店项目偿债能力分析（借款偿还期或利息备付率和偿债备付率）

六、星级酒店项目不确定性分析

1．星级酒店项目敏感性分析（编制敏感性分析表，绘制敏感性分析图）

2．星级酒店项目盈亏平衡分析（绘制盈亏平衡分析图）

七、星级酒店项目财务评价结论

第十七章星级酒店项目行业投资建议

第一节行业总体授信原则

第二节鼓励投资政策建议

第三节允许投资政策建议

第四节限制投资政策建议

第五节退出投资政策建议