上海上半年房地产估价师制度与政策房地产开发项目资本金试题.docx
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上海上半年房地产估价师制度与政策房地产开发项目资本金试题
上海2017年上半年房地产估价师《制度与政策》:
房地产开发项目资本金试题
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)
1、根据工程量清单计价法,下列对有关费用的描述,不正确的是__。
A.直接工程费包括人工费、材料费、施工机械使用费
B.措施费包括环境保护费、安全施工费、临时设施费、夜间施工费等
C.规费包括工程排污费、社会保障费等
D.企业管理费包括管理人员工资、办公费、差旅交通费、住房公积金等
2、运用假设开发法估价的操作步骤不包括。
A:
调查分析待开发房地产状况
B:
预测待开发房地产的价值
C:
预测后续开发经营期
D:
进行具体计算,求出待开发房地产的价值
E:
工业用地的监测点评估价格
3、估价上的折旧注重的是。
A:
原始取得价值的减价修正
B:
原始取得价值的摊销与回收
C:
重置价值的摊销与回收
D:
价值的减价修正
E:
工业用地的监测点评估价格
4、财务内部收益率是指项目在整个__内,各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。
A.动态投资回收期
B.项目寿命期
C.计算期
D.开发期
5、某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地,地价为2500元/m2,面积为400m2。
拆除建筑物费用为150元/m2,残值50元/m2。
则该地块总价为__万元。
A.102
B.52
C.54
D.103
6、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,工业用地出让最高年限为__。
A.50年
B.60年
C.70年
D.40年
7、决定税收的课税范围,是区别征税与不征税的主要界限,也是区别不同税种的主要标志。
A:
课税主体
B:
税率
C:
税基
D:
课税对象
E:
执行层的组织协调
8、国务院办公厅国办发(2005)26号文件,对个人销售住房免征营业税的是__。
A.单套建筑面积在120m2以下的住房转手交易时,免征营业税
B.住宅小区建筑容积率在1.0以上的住房转手交易时,免征营业税
C.实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下的住房转手交易的,免征营业税
D.个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的,免征营业税
9、某办公楼的土地面积3000㎡,建筑面积10000㎡,该办公楼出租正常月净收益为18万元,建筑物重置价格为2000元/㎡,成新率为80%,土地和建筑物的资本化率分别为7%和8%,该办公楼的土地正常价格为。
A:
1257万元
B:
1571万元
C:
800万元
D:
1300万元
E:
工业用地的监测点评估价格
10、下列关于各资质等级房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数,表述错误的是。
A:
一级资质要有15名以上专职注册房地产估价师
B:
二级资质要有8名以上专职注册房地产估价师
C:
三级资质要有3名以上专职注册房地产估价师
D:
暂定期的三级资质要有2名以上专职注册房地产估价师
E:
执行层的组织协调
11、房地产开发具有__的特点,其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同,特别是大型的房地产开发项目。
A.投资量大
B.周期长
C.风险性大
D.开发费用投入时间变化大
12、对本企业和竞争企业的同类产品市场份额进行调查,属于__。
A.国内外市场环境调查
B.技术发展调查
C.市场需求容量调查
D.竞争情况调查
13、假设某项目年净经营收益为60万元,年经营成本为20万元,该项目投资的资本价值为750万元,则该项目的年投资收益率为__。
A.10.7%
B.8.0%
C.5.3%
D.2.7%
14、房屋征收中,__建设单位参与搬迁活动。
A.推行
B.实施
C.允许
D.禁止
15、某商铺的收益年限为30年,年有效毛收入为6000元/㎡。
假设净收益率为75%,报酬率为10%,则该商铺目前的价值为元/㎡。
A:
14140
B:
42421
C:
56561
D:
60000
E:
工业用地的监测点评估价格
16、对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目,开发商租售物业时通常会选择__。
A.买方代理
B.卖方代理
C.联合代理
D.双重代理
17、某宗土地面积10000㎡,土地单位价格800元/㎡,最高容积率为2,固定费用400万元,单位建筑面积建安成本为1500元,管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%,销售价格为3000元/㎡,则该项目的盈亏平衡点销售量为㎡。
A:
10000
B:
12000
C:
180000
D:
15000
E:
借款合同
18、业主公约由__制定并修改。
A.业主大会
B.业主委员会
C.一半以上业主
D.全体业主和物业管理企业共同
19、运用__估价,首先需要拥有大量真实的交易实例。
A.抽检法
B.平滑法
C.指数加权法
D.市场法
20、任何单位和个人需要拆除房屋,必须持有国家规定的批准文件等,向房屋拆迁主管部门提出申请,经批准并发给房屋拆迁许可证后,方可拆迁。
下列不能发房屋拆迁许可证的部门是__。
A.国务院
B.省级人民政府
C.市级人民政府
D.乡级人民政府
21、净收益按一定比率递增的公式的假设前提不包括()
A.净收益按一定比率g递增
B.收益年限n为有限年
C.报酬率Y不等于零
D.报酬率Y不等于净收益逐年递增的比率g
22、已知某收益性房地产40年土地使用权的价格为4000元/m2,对应的报酬率为6%,则土地使用权为50年,报酬率为8%的土地价格为__元/m2。
A.3252
B.3435
C.3565
D.3343
23、房地产评估价值对应的日期称作__。
A.估价日期
B.估价时间
C.估价时点
D.估价基准日
24、不属于影响房地产的因素是__。
A.社会因素
B.环境因素
C.经济因素
D.政策因素
25、一般来说,__对企业的市场营销有直接影响。
经济发展速度快,人民收入高,则购买力增强,市场需求增大;反之则小。
A.政治法律环境
B.经济环境
C.人口环境
D.社会文化环境
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)
1、下列有关中国现行房地产各税种的税率,表述不正确的是__。
A.房产税实行比例税率,按房产余值计征,为1.2%;按房产租金收入计征,为12%
B.城镇土地使用税实行差别税率,具体适用税率为0.5%、10%、15%、30%5个档次
C.土地增值税实行四级超额累进税率:
30%、40%、50%、60%
D.耕地占用税实行定额税率,具体分4个档次
2、属于物业管理企业运行机制的是。
A:
自主经营
B:
自负盈亏
C:
自我补给
D:
自我约束
E:
自我发展
3、划拨土地使用权的转让,须经当地审查批准。
A:
人民政府城市规划行政主管部门
B:
建设行政主管部门
C:
房地产市场管理部门
D:
人民代表大会常务委员会
E:
执行层的组织协调
4、住房公积金全部归职工个人所有,记入职工个人的住房公积金账户用于__自住住房。
A.购买财产保险
B.购买
C.翻建
D.装修和大修
E.建造
5、目前我国具有征收土地审批权的部门有。
A:
国务院
B:
国土资源部
C:
省级人民政府
D:
市级人民政府
E:
县级人民政府
6、从1996—2001年,某市商品房销售量分别为50元/、60元/、80元/、100元/、120元/、150万,若以1996年为基期,则2001年该市商品房销售量的定基增长速度为%。
(2002年试题)
A:
100
B:
200
C:
300
D:
400
E:
执行层的组织协调
7、__是物业可以获得的最大租金收入。
A.潜在租金收入
B.潜在毛租金收入
C.净毛租金收入
D.实际租金收入
8、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中,正确的是__。
A.定额计价方式采用综合单价形式,工程量清单计价方式采用总价形式
B.定额计价方式投标一般采用合理低价中标法,工程量清单计价方式投标一般采用百分制评分法
C.定额计价方式是一种市场定价模式,工程量清单计价方式是一种政府定价模式
D.定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单,工程量清单计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单
9、房地产抵押担保的范围包括__。
A.主债权及利息
B.违约金
C.定金
D.损害赔偿金
E.实现抵押权的费用
10、对零售商业物业进行分类的主要依据有。
A:
建筑规模
B:
经营商品的特点
C:
商业辐射区域的范围
D:
周围环境
E:
服务人口的收入水平
11、在房地产估价中,如果估价目的不同,则__。
A.估价的依据有可能不同
B.估价的方法有可能不同
C.估价对象的范围有可能不同
D.不影响估价结果的公正性
E.不影响估价报告的用途
12、__年,国务院颁布的《住房公积金管理条例》是住房公积金管理工作的法律依据。
A.1999
B.2000
C.2001
D.2002
13、有关房地产投资的描述中属于房地产特性的是。
A:
位置固定性或不可移动性,是房地产资产最重要的一个特性
B:
房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产
C:
房地产投资容易受到政府政策的影响
D:
房地产投资能够得到税收优惠
E:
房地产投资可获得相当高的利润
14、有一房地产,未来第一年净收益为20万元,预计此后各年的挣收益会在上一年的基础上增加2万元,收益期为无限年,该类房地产资本化率为10%,则该房地产的收益价格为__万元。
A.400
B.450
C.500
D.540
15、房地产具有以下特性。
A:
寿命周期长
B:
不可移动性
C:
异质性
D:
弱流动性
E:
适应性
16、不属于长期趋势法的方法是。
A:
数学曲线拟合法
B:
平均增减量法
C:
时间顺序法
D:
预测法
E:
指数修匀法
17、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于()。
A.土地费用
B.前期工程费
C.房屋开发费
D.管理费用
18、下列关于估价报告的说法中,不正确的有__。
A.估价报告是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告
B.估价报告可视为估价人员提供给委托人的“产品”
C.估价报告应重在内在质量,外在质量不是很重要
D.估价报告应对难以确定的事项予以说明,但不得描述其对估价结果可能产生的影响
E.估价报告是全面、公正、客观、准确地记述估价过程、反映估价成果的文件
19、建设用地使用权出让合同签订后,__日内应支付全部地价款。
A.60
B.90
C.100
D.120
20、某三层楼房,每层建筑面积相等,房地总价值为200万元,其中一层价值是二层价值的2倍,三层价值是二层价值的0.7倍。
若建筑物总价值为120万元。
下列关于土地份额分摊的表述中正确的有。
A:
按建筑面积分摊二层占有土地的份额为33.33%
B:
按房地价值分摊二层占有土地的份额为17.57%
C:
按房地价值分摊二层占有土地的份额为27.03%
D:
按土地价值分摊二层占有土地的份额为17.57%
E:
按土地价值分摊二层占有土地的份额为27.03%
21、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元,假设在某报告期内的空置率为20%,所有用户都能按时缴纳租金,物业的其他收入为2万元,则此报告期该物业的有效毛收入为()万元。
A.16
B.18