会计本科毕业论文相似率30以下营改增对房地产行业的影响以万科为例.docx

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会计本科毕业论文相似率30以下营改增对房地产行业的影响以万科为例

营改增对房地产行业的影响

——以万科为例

【摘要】营改增是我国税制体系中的一个重要改革，而作为影响比较大的房地产行业，必将受到很大的冲击。

随着我国税制改革的步伐不断推进，营改增已经成为房地产行业的一个常见词条，这不仅是我国生产模式的转型，更是税务工作的一大突破。

营改增标志着我国的税收体系更加完善，税收结构更加合理，重复征税的时代已经过去，新的税收体系呈现在我们面前。

万科集团作为房地产行业的龙头企业，其运作模式值得我们借鉴和学习。

【关键词】营改增房地产万科影响

一、研究背景以及相关理论

（一）研究背景

近年来，税制改革一直是我国税务工作的重点，营改增更是一个重头戏。

面对这种税制改革的大趋势，房地产行业可谓是这场“营改增”改革中受影响比较大的领域。

从2016年起，我国已经正式出台文件，将房地产行业纳入了试点范围。

由此我们可以看出，房地产行业作为支撑经济的一大巨头，必须要积极适应这场营改增的潮流。

然而与此同时，我们也可以发现，房地产行业牵扯的社会因素十分复杂，一旦对其实施了营改增，就必定会牵动起经济领域、社会领域等多方的多米诺效应。

所以，针对房地产行业实施营改增，必须要多方考量、对症下药，积极推行营改增的正面效果，促进经济朝着健康的方向发展。

（二）营改增

营改增主要针对的就是在我国境内所有的商品销售以及劳务输出，都进行增值税的征收，采取了抵扣制度，不再是两种税收并驾齐驱的局面。

目前，我国的经济发展十分迅速，需要这种营改增制度的出现，不仅能够避免重复征税，也更好的引导社会分工专门化，促进相关企业提高自身的效率，完善企业内部管理制度。

而且，营改增也可以有效促进我国GDP均衡发展，不仅开拓了就业渠道，更是有利于我国经济发展模式的转型。

（三）营业税

营业税指的是，在我国领域内，单位以及个人，因为其提供劳务、转让不动产以及其他无形资产取得相应收入，我国对其进行征收的税款。

按照我国法律的相关规定，销售不动产就被纳入到营业税的纳税范围。

（四）增值税

增值税指的是，在我国领域内，单位以及个人，因为销售商品或者提供劳动而取得相应增值额，我国有权依法对其进行征收的税款。

它针对的是在经济社会中，很多商品乃至服务会经过重重流转，如果对每个环节都进行征收，就势必会造成重复征税，加重纳税人的负担。

可以说，目前我们接触到的主要就是增值税，作为出现频率最高的税种，增值税体现出的是我国经济社会对于税负的转移，到最后都会落到消费者的肩上。

二、营改增趋势的必然性

（一）营改增有力推动税收法制建设

首先，在我国现有的税制体系中，已经出现了很多问题。

比如营业税的计税方式、针对各环节企业的全额营业税的计税方式、针对各环节企业的全额营业收入征收，没有考虑各环节重复计税，企业购置设备扩大再生产设备设施不能抵扣、从事日常经营中经营支出不能抵扣、劳务互供不能抵扣等特点，不利于促进企业扩大生产规模。

而增值税一般计税方法基本出发点是对生产经营环节的增值部分计征额款，消除了各企业与整个流通环节重复征税的优势，因此从整个生产链上进行专业分类，确定不同税率，调节收入在各行业之间的分配关系，才能达到宏观调控的目标。

（二）营改增着实促进社会经济发展

我国改征前增值税和营业税并存的税制格局于1994年开始形成，改革开放初期，我国的经济主体是以公有制为主体，多种经济形式并存，产业链短，服务业不发达，企业大多社会功能强，因此重复征税矛盾不突出，在税制上粗放型管理即可适应当时计划性较高的经济模式。

随着改革的不断深入，传统服务业不断向现代服务业转型，出现了有别于传统服务业的分工精细化、产业融合化、业态新型化、服务国际化的特征，服务企业后发展越来越专业化。

我国传统的服务业税制矛盾比较突出。

主要的矛盾在于：

一是制约了各产业之间的专业化分工和协作发展；二是影响了经济结构优化升级，客观上造成了鼓励制造业、限制服务业的结果；三是不力于我国提升国际竞争能力；四是我国增值税抵扣链条不完整。

因此，无论从现在的经济发展水平，还是从税制改革的出发点，都迫切需要我国能够统一税制，实现营业税改征增值税的重要一步。

三、营改增对房地产行业的影响

（一）对流转税、所得税税负的影响

在营改增实施后，企业在收入、成本方面，肯定会受到影响。

在流转税方面，应缴纳的税额是当期销项税额和当期进项税额的差值，也就是说，在差值为负的时候，不仅可以不缴纳，还可以在次月继续抵扣。

而这种销项税额的依据，就是不动产销售的收入，而进项税额的依据则是建筑业的发票。

在所得税方面，营改增之后，应该缴纳的增值税额其实不再企业所得税扣除的范围内，是属于营业税的一个组成部分。

（二）对上游相关行业税负转嫁的影响

在营改增的潮流中，不仅房地产行业会受到很大的影响，其上游企业，诸如建筑行业、服务行业都会受到一定的冲击。

例如在建筑行业，实施营改增改革之后，很多老的项目确实通过简易计税这条途径，实现了税负降低。

但是建筑行业的特殊之处就在于，其劳务费用等不能进行抵扣，所以从多方面分析，其税负倾向于增加。

而建筑行业为了避免这种情况的发生，就必然会将这种税款压力向下游企业转移。

（三）对劳动费用支出的影响

在房地产建设过程中，劳务成本可以说是建设成本的一个主要来源，可以达到三分之一的比重。

房地产企业在开发某个楼盘的时候，劳动力来源主要有两个方面：

一是劳务公司进行劳务输出，二是农村劳动力向城内输出。

这部分劳务成本是不可以进行税额抵扣的，因此只能将其计算到房地产的成本中。

（四）对会计核算的影响

会计核算方面，是营改增之后企业受影响最大的一个领域。

实施改革之后，不仅会计核算专业化程度提升了，在会计科目设计之下，也要增添好几个下属科目。

如果按照之前的营业税核算模式，那么发票显示的金额就是服务的收入，那么应纳税额就是收入额与税率的乘积。

但是改革之后，应纳税额变成了当期销项税额与当期进项税额的差值，所以我们可以看出，营改增之后，对于税收、收入、购进服务等都产生了显著影响。

（五）对建设材料购进的影响

房地产行业是以建设材料为基础的。

在建设材料购进过程中，既需要大量的建筑材料，诸如钢筋水泥等材料，也需要小型的仪器设备等等。

在实际操作过程中，类似钢筋、水泥等大型建材，房地产企业往往会选择规模较大、资信较好的供应商，并且根据实际情况获得相关增值税发票。

但是这种情况在小型设备采购时是不易实现的，从而提高了税负。

但是如果将这部分费用忽略掉，建设成本又会相应提高。

（六）对企业管理的影响

营改增后，税务业务的管理统归于中央，在新的税务形势下，企业面临着新的管理难题。

因此，要顺应这种发展趋势，企业必须提高自身的管理水平，同时选取有较为成熟经验的人员担任管理要职。

可以说，企业的管理水平越完善，对税务相关事项的操作就越游刃有余，就越能降低企业的税负压力。

四、实施营改增后房地产行业的前后比较

（一）纳税人比较

实施了营改增之后，纳税人主要是体现在缴纳税种的不同。

销售不动产的单位或者个人由原先的营业税纳税人更改为增值税的纳税人。

（二）义务人比较

扣缴义务人的改变主要是体现在纳税行为由最初的列举改为概念性指导，避免了因为代理人的介入而造成的概念混淆。

原先的规定为，如果没有经营机构，则扣缴义务人默认为其代理人，如果没有代理人，则卖方为扣缴义务人。

改革后，统一将购买方认定为扣缴义务人。

（三）纳税地点比较

扣缴地点的区分，有固定和非固定之分，而开发商因为需要大量的手续，因为以固定业务作为划分。

原先纳税地点统一由营业所在地或者经常居所地的税务机关进行集中管理，现在更改为，固定业务不向营业所在地或者经常居所地税务机关申报，或者由经营管理中心所在地的税务机关进行统一监管。

（四）分类比较

在营业税项下，是不存在分类这一说的。

而增值税项下，则系统区别为一般纳税人和小规模纳税人，具体以应纳税年销售额作为划分标准。

二者的不同就在于，房地产行业的相关开发商也根据其资本实力，划分出了不同的纳税范围。

（五）管理比较

原先的房地产行业都是实行统一管理，由税务部门执行管理职能。

而增值税的规定是，如果纳税人由于财会问题不能及时提供精确地税务材料，或者是没有依法进行资格等级的，则由财务部门自行承担不利的法律后果。

（六）征税范围比较

营业税征收范围是我国境内单位或者

个人有偿转让无形财产、不动产所有权，所取得的收入。

而增值税的征收范围，销售或者租赁无形资产以及不动产的所得，并且明确列举出了一部分非经营活动，作为征税范围的例外。

（七）计税依据比较

计税依据的变化主要体现在三个方面：

第一，价内税和价外税的差异，营业额与销售额是不同的；第二，增值税解决了政府转让土地所面临的税务困境；第三，增值税允许采用简易计税方式，减轻了税务负担。

（八）视同销售范围的比较

改革之后，公益行为的优惠力度进一步加大，并且取消了自建销售的规定。

在增值税的具体条款规定中，增加了以下内容：

在单位或个体无偿提供服务的情况中，排除了公益行为的情形；删除了关于单位或者个人自建后销售，更改为单位或个人向其他单位或个人无偿转移资产，并同样排除了公益行为的适用。

（九）税率比较

由原先的不动产百分之五，具体细化，在不动产、转让土地所有权、采取预收款方式的项目等，都进行不同的规定。

五、案例分析——以万科为例

（一）营改增实施后万科举动

作为我国房地产行业的领头羊，万科集团在营改增实施之后，更是积极顺应了营改增的时代潮流。

同时加强海外业务的开展，对海外市场有一个较为成熟的评估，学习国外优秀的管理和经营经验，提高自身的专业化能力。

同时，万科还推进了“千亿计划”的开展，将企业内部的工程师派到国外研修，从而提高自身的综合素养。

（二）税负测算

对于万科集团的税负测算，要集中在以下几个方面：

第一，明确企业的营业收入，对其进行分类，不能混淆；第二，充分了解在营业成本中，哪些是可以在应纳税额中进行抵扣的；第三，对于受到营业税影响的领域，切换到营业增值税的计算，其余保持不变；第四，计算应纳税总额；第五，进行企业税负的敏感性分析，主要就是集中在三种可能的税率阶段，分别是17%、11%、6%。

（三）营改增后利润趋势

通过对万科在实施营改增之后的相关数据对比，我们可以发现，当营改增之后，实施6%的税率进行计算的时候，万科集团的利润上涨幅度最大，约提高至517万元，占据了万科集团在2015年全年净利润的2.83%。

因此我们可以得出一个结论，那就是房地产行业的净利润，在很大程度上受到税率的影响，而增值税的税率，对房地产行业的利润影响比营业税的影响要大得多。

（四）营改增对万科的影响

1.可抵扣成本

实施营改增之后，万科集团采用了招拍挂方式购进的土地资源，是集团中所占比重最大的领域。

但是如前所述，这部分成本是不能开出国家认可的增值税发票的，因此这种税额是否能够进行抵扣，就成为企业税负的一个关键问题。

2.存货趋势

以万科集团为例，我们可以看到，实施营改增之后，万科集团的存货出先过剩的局面，这对企业的发展是不利的。

例如，在2013年，万科剩余存货就高达3311亿元，接近总资产的70%。

如果没有针对这种存货过剩出台相应的措施，那么我们就有理由推断，企业在实施营改增之前，必定会将这部分存货脱手，以避免改革之后带来的高额税负。

3.地方财政

我国一直以来，税负都是收归地方政府的。

而实施营改增之后，就必须要稳定住地方财政，否则必然会造成地方财政紧缩的问题。

如果政策规定的比例不变，地方财政的压力会很大，相应的，对房地产行业的扶持力度就会降低。

对于万科而言，如果没有政府的扶持，这种恶性循环会一直持续下去，不仅让政府减少土地的转让，也为营改增的实施造成了阻碍。

六、营改增背景下税务工作开展的对策

（一）促进税收工作的全面开展，提高财务人员的工作素养

在营改增的大背景下，应该积极顺应时代的潮流，以崭新的姿态迎接新时代的到来。

在税务工作中，要构建完善的奖惩机制。

没有竞争就没有压力，只有引入了优胜劣汰的生存观念和紧迫意识，员工在进行相应的工作的时候才能不马虎，不应付。

促使整个工作团队都活跃起来，对待工作更加认真刻苦，积极参与公司的决策和运行，不再简单的局限在固有的思维里干枯的干活，而是发掘了他们的创新意识，以更高的工作热情来面对工作压力。

同时，针对财务管理和税务难题的解决方面，应该广泛引进高科技人才，因为这是企业最核心也是最复杂的部分，要处理好这些内容，就必须有一个灵活而高端的头脑，所以就要建立一个高素质的团队来应对这方面的问题，才能保证房地产企业的高效运行。

（二）完善相关税收工作的管理，加强进项税额的费用抵扣

财会是一个企业的命脉，因此必须完善相关税收工作的管理问题。

管理是高层管理者对企业的发展进行规划的一个重头戏，只有对财务系统进行全面细致的了解，方能准确把握整个公司现在所处的形式，做出正确的判断。

当然，在财务管理的过程中，还需要大量引进人才，与其他系统进行协调配合，互相合作，最终实现房地产事业的持续高效运行，共谋发展。

（三）提高房地产行业的意识，顺应营改增的发展趋势

一个企业能够健康的运行，关键就在于是否发动员工树立起对于财务的正确观念，是否明确企业未来的发展走向。

所以，要改善财务的管理问题，就应该首先要内部的员工统一意见，明确这种财务管理意识，对公司的财务和控制有一个正确的认识和具体的工作方向，只有每个员工都有了正确的观念，才能保证企业健康高效的运行，也保证了企业具体的决策能够顺利开展。

营改增是为企业注入了新的血液，因此管理层面应该认清形势、调整房地产市场的产业结构转型，鼓励建立新的经济发展模式。

（四）合理安排各项费用，提高企业的运转灵活度

房地产行业从开发到销售，各个过程都需要大量的资金支持，例如土地购买的费用、劳动力的费用、建安费用等等。

因此，房地产企业应该完善相关的工作制度，建立合理的企业运转体系，科学安排资金的投入比例。

同时，在人员配置方面，要注意人才的重要性，鼓励员工认真工作，发挥其主观能动性，调动起他们努力工作的积极性，争取达到房地产行业的较高水准。

【参考文献】

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