房地产市场分析报告.docx
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房地产市场分析报告
房地产市场分析报告
一、当前房地产市场运行简况
从2003年开始升温以来，中国房地产市场得到了迅速发展，但中国房地产市场的发展与大部分人的有支付能力的需求却严重脱节，房地产市场发展了，人们却买不起房，而且越来越多的人买不起房，所以这种发展肯定存在着弊端，是不健康的一种发展态势，因为行业发展的持续动力最终是行业需求，而且是终端客户的需求，一旦越来越多的终端客户买不起房，行业的有效需求就会下降，支撑行业发展的持续动力就会受挫，行业也就不可能持续健康发展下去。
行业的不健康发展必然会影响国家整体经济的进步，所以国家必然会对其进行宏观调控。
事实证明，进入2008年以来，中国房地产市场面临的压力越来越大，其发展速度开始放缓，商品房销售价格的增幅开始下降，具体如表1和图1表示所示：
表1：
2007年5月—2008年5月国内70个大中城市房屋销售价格涨幅统计表
月份
房屋销售价格
同比上涨（%）
环比上涨（%）
2007年5月
6.4
1.0
2007年6月
7.1
1.0
2007年7月
7.5
1.2
2007年8月
8.2
1.4
2007年9月
8.9
1.7
2007年10月
9.5
1.6
2007年11月
10.5
0.8
2007年12月
10.5
0.2
2008年1月
11.3
0.3
2008年2月
10.9
0.2
2008年3月
10.7
0.3
2008年4月
10.1
0.2
2008年5月
9.2
0.1
数据来源：
《新华网》
注：
同比上涨是以前一年同月价格基准，一般用100表示，环比上涨是以前一个月价格为基准，一般用100表示。
图1：
2007年5月—2008年5月国内70个大中城市房屋销售价格涨幅统计图
数据来源：
《新华网》
注：
同比上涨是以前一年同月价格基准，一般用100表示，环比上涨是以前一个月价格为基准，一般用100表示。
表1和图1表明，2007.5—2008.5月，国内70个大中城市的房屋销售价格的同比增长率和环比增长率都是呈先上升后下降的变化态势。
其中，同比上涨幅度在2008年1月达到最大值，之后开始下降，环比上涨幅度在2007年9月达到最大值，之后开始下降。
截至到2008年5月，同比上涨幅度下降到9.2%，这说明2008年的房屋销售价格比2007年仍有一定程度的增长，且绝对的增长幅度并不算小。
举个例子来说，假设2007年5月的房屋销售价格是4000元/平米，那么2008年5月的房屋销售价格就是4000×（1+0.092）==4368元/平米，所以在2007年房价已经比较高这个前提下，368元/平米的涨幅并不算小。
但另一方面，也应该看到这两年的同期价格靠拢得越来越近，呈现出一种趋于交叉的态势,如果按照目前的规律发展下去，我们预测大约在10月份左右，2007年和2008年的房屋销售价格基本达到同一水平，即房价开始下降。
从环比上涨幅度来看，截至到2008年5月，环比上涨幅度为0.1%，基本处于一种不变的状态，因为如果房屋销售价格为4000元/平米，那么涨幅为4000×0.001==4元/平米，所以目前国内70个大中城市的房屋销售价格基本上处于一种停涨状态。
二、国内房地产市场发展态势分析
（一）供给分析
1、构成商品住宅供给的基本要素分析
表2：
2008年构成商品住宅供给的基本要素统计表
月份
商品住宅累计新开工面积/万平米
商品住宅施工面积/万平米
商品住宅竣工面积/万平米
2007年
2008
增长率
2007年
2008
增长率
2007年
2008
增长率
1-2月
8347.89
10423.07
19.91%
72351.5
96909.14
25.34%
2705.44
3522.39
23.19%
3月
15909.43
19862.17
19.90%
96294.58
124512.7
22.66%
5023.08
6397.56
21.48%
4月
22810.28
27422.3
16.82%
110685.5
140806
21.39%
7027.85
8448.31
16.81%
5月
29717.45
35265.55
15.73%
122075.9
154488.7
20.98%
9074.26
10772.9
15.77%
数据来源：
《国家统计局网站》
表2表明，与2007年同期相比，2008年1-5月，全国商品住宅新开工面积、商品住宅施工面积、商品住宅竣工面积都有所增长，但另一方面，全国商品住宅新开工面积、商品住宅施工面积、商品住宅竣工面积的增长速度都呈变慢趋势。
如果按照年均增长率15%计算，2008年商品住宅新开工面积将达93807万平米，那么2007年和2008年两年的新开工面积将达171943万平米，如果按照2007年商品住宅的销售面积69104万平米计算，2008年商品住宅新开工的面积需要1.36年才能销售完毕，2007和2008两年的新开工面积要2.49年才能销售完毕。
2008年1-4月份，全国商品住宅销售面积是13644万平米，如果按照这个销售速度，全年销售量约为54576万平米，在此基础上，上浮10%，约为60033万平米，上浮20%，约为65491万平米，所以相对于目前的房地产价格来说，2008年一年的新开工面积将大大超出全年的销售需求，房地产市场将出现相对过剩。
另外，2008年1-5月份新开工面积已经占到了2007年全年新开工面积的45%，而且还在呈增加趋势，但相关资料表明，2008年1-5月份单位新开工面积和单位施工面积的到位资金均呈现下降趋势，所以如果在未来信贷继续紧缩的情况下，房地产企业的开发资金将越发趋于紧张，房地产企业通过销售回笼资金的要求将日益强烈，通过房价下调以促进成交的可能性加大。
2、土地供给分析
表3：
2007、2008年1-5月份全国住宅类土地供应统计表
月份
住宅用地成交量（公顷）
2007年
2008年
1月
79242.7145
7939.5081
2月
1547.5388
1328.022
3月
1933.6836
12624.6942
4月
4814.3036
934.5963
5月
26657.0824
567790.8026
合计
114195.3229
590617.6232
数据来源：
《中国土地市场网》
表3表明，与2007年相比较，2008年1-5月份全国住宅类土地供应增幅较大，几乎是2007年的4倍。
根据土地开发周期，这些土地一般在未来1-2年内以住宅形式进入市场，同时随着国家加强对闲置土地处理力度，房地产开发周期将加速，所以，促进住房市场的有效供给将是国家长期的政策目标。
小结
表2表明，商品住宅的开发面积的增加速度呈下降趋势，表3表明，土地放量大幅度增加，住房市场的有效供给要呈增加趋势，这似乎是一对矛盾。
对此，我们认为主要有以下3点解释：
第一，在商品房成交量下降的情况下，开发企业的开发热情有所降低，同时开发商对市场也在观望，或者说是处于一种调整期，这种调整期造成了住宅商品房开发速度的下降。
第二，由于成交量下降，资金回笼速度非常慢，再加上国家金融货币政策的紧缩，使得开发企业没有足够的资金去开发新的项目。
第三，行业结构调整的必然。
既然部分开发企业没有足够的经济实力去开发新项目，而国家又大量出让土地，要求土地开发速度加快，所以这只能让大部分开发企业处于进退两难的境地，从而会造成资源流向更有资金实力的企业，从而完成行业结构的调整。
（二）需求分析
1、城镇人口规模分析
城镇化人口规模是决定商品住宅市场的一个重要因素，而目前房地产市场的开发仍是以住宅产品的开发为主，所以我们拟通过城镇化人口规模的分析，来反映商品住宅的市场需求状况，进而反映整个房地产市场的需求大小。
表4：
2003-2007年我国城镇人口数量统计表
年份
城镇人口数（万人）
新增城镇人口数（万人）
增长率
2003
52376
2164
4.31%
2004
54283
1907
3.64%
2005
56212
1929
3.55%
2006
57706
1494
2.66%
2007
59379
1673
2.90%
数据来源：
《中国统计年鉴》
表4表明，最近5年，我国大致新增9167万城镇人口，这为住宅市场带来了旺盛的需求，而且，与其他国家相比较，我国的城市化水平还存在较高的提升空间，这也是众多投资者和开发商对于未来房地产投资和消费保持乐观预期的主要原因。
但表4显示，最近几年城镇人口增加的速度整体上呈放缓趋势，与之相对应，对住宅需求的增长速度将随之下降。
2、城镇人口年龄结构分析
表5：
2003-2007年年龄结构统计表
年份
城镇人口数（万人）
25-39岁人口占比（%）
25-39岁人口数（万人）
2003
52376
26.92
14099.62
2004
54283
26.25
14249.29
2005
56212
24.77
13923.71
2006
57706
23.59
13612.85
2007
59379
22.26
13217.77
数据来源：
《中国统计年鉴》
注：
根据数据的可得性，表中25-39岁的人口占比数据是借用全国总人口中25-39岁的人口占比。
根据人口统计学的观点，首次置业的年龄主要集中在25至39岁之间，这一年龄段人口增长较快的国家，其房地产投资和消费都处在相对旺盛的阶段。
表5显示，从2003年开始，我国25-39岁的人口占比和绝对数量都呈逐年下降的趋势，如果人均居住面积不变的情况下，这将会导致我国商品住宅需求的下降。
3、需求面积分析
表6：
2002-2007年城镇居住面积统计表
年份
城镇人口数（万人）
城市人均居住面积（平米/人）
新增居住面积（万平米）
2002
50212
22.8
145102.40
2003
52376
23.7
96477.60
2004
54283
25
115763.80
2005
56212
26.1
110058.20
2006
57706
27
90928.80
2007
59379
——
——
数据来源：
《中国统计年鉴》
表6表明，2002年开始，全国城镇新增居住面积的需求总体上呈下降趋势（2004年新增居住面积急剧下降主要是受非碘的影响）。
这说明，我国城镇对居住面积仍有较大的需求空间，但是对需求的增长速度却是下降趋势，也就是说绝对速度在增加，但加速度在下降。
这一方面说明未来一段时间，我国仍存在非常大的刚性住房需求，另一方面，从长期来看，我国对住房面积的需求将趋于下降趋势。
4、成交面积分析
表7：
2007和2008年1-5月份全国商品住宅销售面积统计表
月份
商品住宅销售面积（万平米）
现房住宅销售面积（万平米）
期房住宅销售面积（万平米）
2007年
2008年
增长率
2007年
2008年
增长率
2007年
2008年
增长率
2月
4787.07
4615.27
-3.6%
1147.55
1048.48
-8.6%
3639.52
3566.79
-2.0%
3月
4742.08
4885.28
3.0%
1442.7
1335.91
-7.4%
3299.39
3549.37
7.6%
4月
6236.01
4163.14
-33.2%
1971.43
1053.2
-46.6%
4264.57
3109.94
-27.1%
5月
3400.5
4250.53
25.0%
695.05
1030.05
48.2%
2705.45
3220.47
19.0%
合计
19165.66
17914.22
-6.5%
5256.73
4467.64
-15.0%
13908.93
13446.57
-3.3%
数据来源：
《国家统计局网站》
与2007年相比，2008年1-5月份商品住宅的总体销售面积呈下降趋势，其中现房住宅销售面积下降幅度远远大于期房住宅的销售面积。
从各月的增长率来看，商品住宅销售面积呈现出下降--增长--下降来回反复的形势，这在一定程度上反映出目前房地产市场的博弈状态，开发商面临着资金周转的压力，需要快速回笼资金，但又不愿意降低价格，而消费者对住房有急切需求，但又期望房价能够降低，对目前的房地产形势持观望态度，双方暂时处于一种僵持状态，这导致了商品住宅销售面积的波动。
综合考虑目前的房地产市场状况，我们预计，如果房价不下降的话，商品住宅的成交量将呈下降趋势，而成交量的下降将最终导致房价的下降。
因为消费者观望对其自身的影响无非是晚买住房一段时间，没有根本性的影响，而房地产业属于资金密集型行业，对资金的快速周转的要求非常高，短时间内的短缺资金对房地产开发商的影响非常大，再加上目前贷款难度的增大，所以为了快速回笼资金，开放上只能降价销售。
小结
我国城镇化人口的绝对规模在增大，但增加速度在下降，而且如果按照目前的规律发展下去，很快就会趋于平稳，停止增长，这对我国商品房住宅市场的发展不利。
城镇人口中，25-39岁之间的人口比例和绝对数量都呈下降趋势，这必然会导致我国对商品住宅需求的下降，但最近一段时间内，我国人均居住面积的增加，可以弥补人口数量的下降，从而使得对商品住宅的需求还呈增大趋势，但增加速度在下降，长期来看，商品住宅需求的下降是一个趋势。
1-5月份商品住宅成交量呈下降趋势，成交量的下降将造成开发企业资金回笼速度变慢，资金周转困难，为了加速回笼资金，开发企业降价销售将是一个较为有利的选择。
（三）政策分析
1、土地政策
（1）内容
2002年，全国各地先后设立了土地收购储备中心机构，建立了土地收购储备制度。
通过土地收购储备，政府掌握了辖区内存量土地的面积、位置及供应权等，调控能力明显增强，可为各业的健康发展开拓巨大的建设空间。
2004年10月21日，国务院下发了《关于深化改革严格土地管理的决定》国发〔2004〕28号文件，作出五项规定：
一是严格执行土地管理法律法规；二是加强土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划实施管理；三是完善征地补偿和安置制度；四是健全土地节约利用和收益分配机制；五是建立完善耕地保护和土地管理的责任制度。
2006年8月31日印发了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号），通知作出八项规定：
一是进一步明确土地管理和耕地保护的责任；二是切实保障被征地农民的长远生计；三是规范土地出让收支管理；四是调整建设用地有关税费政策；五是建立工业用地出让最低价标准统一公布制度；六是禁止擅自将农用地转为建设用地；七是强化对土地管理行为的监督检查；八是严肃惩处土地违法违规行为等方面。
2007年9月28日，国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部39号令），土地市场制度建设再次迈出重要步伐，国有建设用地使用权出让将随之发生重大变化。
主要从五个方面作了修订：
一是将工业用地纳入招标拍卖挂牌出让的范围；二是明确建设用地使用权可以分层出让；三是将土地使用权修改为建设用地使用权；四是进一步明确挂牌出让截止问题；五是进一步规范出让金缴纳和建设用地使用权证书发放。
2007年10月1日起，新颁布的《中华人民共和国物权法》施行，对土地招标拍卖挂牌范围进行了明确规定：
“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
”工业用地招标拍卖挂牌出让由国家政策上升到法律规定。
同时，《物权法》明确建设用地使用权是物权的一种形式，可以分层分别在土地的地表、地上或者地下设立。
土地使用权不再是一个平面概念，而是一个空间概念，并明确了建设用地使用权可以分层设立等。
规范了政府行为和土地的供给制度，使土地的出让更加透明化、规范化、市场化。
2007年11月19日，国土部、财政部和中国人民银行联合出台了新《土地储备管理办法》。
办法明确，土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。
并明确5类土地可以纳入土地储备范围：
一是依法收回的国有土地；二是收购的土地；三是行使优先购买权取得的土地；四是已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地；五是其他依法取得的土地。
同时明确土地储备机构职责和权限范围，其有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地实施前期开发进行融资等活动。
2008年1月7日，1月7日，国务院办公厅下发了《国务院关于促进节约集约用地的通知》。
通知规定，严格执行闲置土地处置政策。
土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。
土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。
对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。
（2）影响
国家出台土地政策对房地产市场主要有以下几个方面的影响：
第一，控制供地总量和房价
《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》和《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》两个规范性文件，首先进一步明确了我国实行最严格的土地管理和土地调控政策。
规范土地出让收支管理、调整建设用地有关税费政策、建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，有利于进一步规范土地市场，对房地产市场的健康发展产生积极作用。
其次，土地管理更为严格，土地供应量是影响地价的因素之一，也是一个重要性因素，而房价虽然从理论上会受到地价变化的影响，但在实际操作中，房地产商往往根据某个城市某个地段的房价，来决定出多高的价钱收购土地才划算，所以要科学确定房地产开发土地供应规模，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，才能有效地调整住房供应结构稳定住房价格。
第二，对房地产商实行“净地”供应，打击“囤地”行为
近几年，国家不断完善土地储备政策，新《土地储备管理办法》的出台，规范了土地储备制度的运行，涉及拆迁、土地征收、城市规划、资金管理、银行贷款、投资立项等多方面工作，对我国今后土地市场发展将产生深远的影响。
土地储备制度的建立后，从多个部门供应“生地”和协议出让为主，转变为集中统一供应“净地”和招标拍卖挂牌出让为主，进一步增强了政府调控土地市场的能力。
各地政府根据城市发展和市场需求，有计划地适时适量供应土地，有效调控土地供应总量、结构和时序，同时促进了土地节约集约用地，增加了政府土地收益。
土地储备的一个重要环节就是理清土地产权。
土地储备制度建立后，先行依法收回土地使用权，并给予被拆迁人合理补偿，然后对土地进行再配置。
这是对土地权利人权益的尊重和保护，真正建立了正常的土地财产关系。
通过开展一系列土地储备工作，增加“净地”供应，打击“囤地”行为。
第三，规范出让金制度，对房地产企业的资金要求提高
最新《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，自2007年11月1日起施行，影响最大的是“规范出让金缴纳和建设用地使用权证书发放”，即：
受让人依照出让合同约定，付清全部出让金后，才能领取国有建设用地使用权证书；未缴清全部出让金的，不得发放建设用地使用权证书，也不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。
同时规定已经发放的建设用地必须三年内建设完毕。
土地新政对房地产商的影响很大，因为原来房地产商可以一次性拿地，分批交纳土地出让金，分批获得建设用地使用权，分批开发，分批销售，分批回笼资金。
而目前这个政策将大大提高开发商拿地的资金门槛，又要求付清全部出让金才能拿土地证，这样一来，除了实力雄厚的大房地产商，大部分房地产商拿到土地的困难都非常大。
对此，所有房地产开发商必然要考虑未来的转型，在转型前拼命把手上的房子以最快速度销售出去，回笼资金。
这对不准备继续做的小房地产商快速得到回报有利，对准备继续做的房地产商来说，也要快速回笼资金才可能在将来竞争中拿到更多的地，才可能规划未来的土地开发战略。
第四，以划拨方式保障廉租住房用地，进一步调节房产价格市场
九部委联合发布《廉租住房保障办法》规定，廉租房保障有两种形式，一是现金补贴，即给达到标准的困难家庭以政府补贴。
二是实物补贴，即由政府出资兴建、购买廉租房。
根据新政策，廉租房建设用地继续实行行政划拨，在年度土地供应计划中优先安排，单列用地指标。
在总量控制下，受到廉租房和经济适用房用地挤压的只能是商品房用地。
第五，征地拆迁标准提高，房地产商开发成本增加
《物权法》对国家、集体和私人财产平等保护的原则将有助于实现房地产领域对私有财产的保护。
房地产领域是涉及到物权的重要的领域，在现实中征地、拆迁补偿不到位等问题突出，侵害了私有财产的利益。
由于各地广泛开展法律法规宣传活动，增强了群众的法制观念，在城镇拆迁过程中，他们要求依法拆迁，赔偿标准要求高，拆迁搞房产开发难度较大。
征地拆迁投入资金较大，可能会影响土地供应价格，间接的增加房地产商开发成本。
2、金融货币政策
（1）银行加息并上调存款准备金率
表8：
对房地产影响较大的几次金融货币事件
调整时间
调整内容
2008年6月7日
从6月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
从6月15日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
2008年5月12日
从5月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
2008年4月16日
从４月２５日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
2008年3月18日
从3月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
2008年1月16日
从1月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点
2007年12月20日
一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点。
2007年9月15日
上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。
2007年8月22日
上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。
2007年7月20日
上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。
2007年5月19日
一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点。
2007年3月18日
上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。
（2）第二套房贷政策
2007年9月27日，银监会下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号，下称359号文），通知规定：
“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1．1倍”。
2007年12月11日，中国人民银行、中国银监会下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，通知强调，应以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数；已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政
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