房地产管理房地产龙湖体验区各阶段设计导则.docx
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房地产管理房地产龙湖体验区各阶段设计导则
体
验
区
各
阶
段
设
计
导
则
（按住Ctrl并单击鼠标以跟踪链接）
⏹体验区选址规划
⏹售楼处土建施工图设计
⏹样板房土建施工图设计
⏹体验区景观导示设计
⏹售楼处室内装修装饰设计
⏹样板房室内装修装饰设计
⏹体验区经济指标控制表
一、体验区选址规划
⏹责任部门：
体验中心
⏹输入项目：
《项目总体规划设计方案》
⏹输出项目：
《体验区修建方案》
⏹阶段成果：
《体验区修建方案》（模版另附）
⏹会议管理：
会议名称：
体验区修建方案汇报会
组织人：
营销部体验中心
参加人：
体验中心经理、体验中心装饰装修专员及景观设计专员、营销部经理、营销副总、研发部项目设计专员、项目经理、项目土建工程师
⏹输出项目管控要点：
1.根据交地情况、工程进度、销售计划、成本预算决定是否采用临时售房部和样板房；
2.根据交地情况、工程进度、销售计划、营销策略等决定售楼处和样板房的总体位置；
3.售楼处的位置及体验区主入口的设置应方便该项目辐射的主要区域客户直接到达，避免因下列因素造成的绕行，影响客户的体验感受：
①单行道，反方向车辆无法直接到达；②沿途交通道路品质低；③项目周边公交车出租车站位置不便，导致参观客户步行时间过长；
4.对于项目辐射主要区域客户的来访路线，考虑沿线城市景观对楼盘档次的影响；
5.考虑项目辐射主要区域客户的来访路线沿途路牌广告、交通指示牌的选定初案；
6.考虑体验区范围以外的客户接触点的景观等整体效果，针对项目规划红线外市政道路绿化及管理现状以及相邻建筑的影响和干扰等制定出良好的改善措施；
7.控制因售楼部和样板房的位置造成的施工实施难度及由此产生的成本增加及工程延期；
8.考虑客户在整个体验区内参观流线的舒适感和韵律感。
针对客户在体验过程中眼、耳、鼻的感官效果进行有预见的、有主题的、有情趣的、有想象的装饰景观实施。
项目专员应实地感受声音、气味等不利因素对体验区开放的影响。
9.样板房与售楼处距离不宜超过400米，否则应配备电瓶车等交通工具；
10.体验区内的客户停车点应靠近售楼处并相对独立，与售楼部距离不超过200米，否则应配备电瓶车等交通工具；
11.体验区内应设置不小于20个停车位的专有停车场，并应考虑销售高峰期的客户临时停车点；
12.售楼处和临时样板房的地坪标高应高于室外道路地坪标高600-900MM左右。
13.样板房选型原则：
量大、设计有亮点、通过模型或者户型图难以表达、销售有难度。
14.样板房选址原则：
主要功能房的景观较好，能突出项目卖点并符合项目营销策略；
主要功能房与周边建筑无对视、无视线遮挡；
若样板楼无电梯，则样板房所选楼层不宜过高；
15.临时样板房的位置摆放应由示范区景观设计师统一进行规划设计。
16.为了有效地进行成本和品质控制，体验区的总面积应不超过30000平方米。
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二、售楼处土建施工图设计
⏹责任部门：
研发部
⏹输入项目：
售楼处土建方案和施工图
⏹输出项目：
营销部《售楼处土建方案设计审图意见》和《售楼处土建施工图设计审图意见》
⏹阶段成果：
《售房部土建方案图》、《售房部土建施工图》
⏹会议管理：
会议名称：
售房部土建方案设计汇报
组织人：
研发部项目设计专员
参加人：
营销副总、营销部经理、体验中心经理、体验中心装饰装修专员及景观设计专员、研发部经理、研发部项目设计专员、项目部经理、景观项目部经理、造价采购部经理、项目土建工程师、项目安装工程师、项目景观工程师
⏹输出项目管控要点：
1、与该项目的建筑风格结合；
2、与该项目推广主题和调性的吻合；
3、客户参观动线有利于销售道具的使用；
4、各功能区的划分和各区域面积的需求：
表1.各功能区划分和各区域面积需求
功能区名称
最小面积（㎡）
必须设置的功能区
可选设置的功能区
备注
入口门厅
接待咨询台
模型展示区
350
★
洽谈区
120
★
含吧台区
财务收银区
15
★
要求位置相对安全、可设置收银台前室
签 约 区
30
★
建议设置3组，有隔断的形式。
方便面对面服务，尤其针对网签项目。
置业顾问办公室
20
★
营销经理办公室
8～10
★
储 藏 室
20
★
含置业顾问更衣间
公用卫生间
40
★
宜设置儿童专用洗手台；男士小便斗
保 安 室
20
★
保 洁 室
10
★
含拖布池（5㎡，靠近卫生间但独立）及保洁储藏室
投 影 室
25
★
工法展示区
20
★
儿童娱乐区
30
★
总 面 积
（㎡）
710
635
75
功能区面积不包括通道区域（含楼梯间）、强弱配电间、管井、风井等辅房面积
下
5、售楼处天棚梁下净高：
主厅面积200㎡以下，5400≥梁下净高≥4200以上（吊顶高度为4800MM－3600MM）；主厅面积200--500㎡，8400≥梁下净高≥5400以上（8400可为一二层中庭连通的共享空间、吊顶高度为7800MM－4800MM）；
6、建筑外装修与室内装修的临界点装修：
售楼处室内外相接的地铺、连接内外墙的结构柱、女儿墙下沿、建筑门窗洞口（含建筑朝向、视线、视野）、雨篷、室内外标高（含建筑与外界道路、花台、绿化关系）；
7、主要材料的采购难度；
8、施工工艺能否达到设计要求；
9、售楼处大门门洞净高≥2700以上；采用自动感应门；
10、空调系统的主机隐蔽，朝西面风口增多，风口与天花造型吻合，配置功率不低于250瓦/㎡（不低于大型商场空调负荷设计标准）、室外温度39度时，室内温度控制在25度以内；
11、考虑预留弱电系统管线穿梁洞口；
12、玻璃幕墙横向龙骨是否影响到客户向外的视线；
13、各专业施工图之间是否协调统一，各专业施工图是否对装饰空间、装饰效果有重大影响。
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三、样板房土建施工图设计
⏹责任部门：
研发部（临时样板房施工图责任部门为项目工程部）
⏹输入项目：
样板房土建方案和施工图
⏹输出项目：
营销部《样板房土建方案设计审图意见》和《样板房土建施工图设计审图意见》
⏹阶段成果：
《样板房土建方案图》、《样板房土建施工图》
⏹会议管理：
会议名称：
样板房土建方案设计汇报
组织人：
研发部项目设计专员
参加人：
营销副总、营销部经理、体验中心经理、体验中心装饰装修专员及景观设计专员、研发部经理、研发部项目设计专员、项目部经理、景观项目部经理、造价采购部经理、项目土建工程师、项目安装工程师、项目景观工程师
⏹输出项目管控要点：
1.建筑
建筑户型分析，是否有优化之处，如是否有黑卫，空调位是否布置合理，平面与立面关系正确等；
户内标高关系是否合理，如阳台、露台、卫生间的降板高度，户内楼梯与门窗的标高关系；门窗洞口的尺寸高度等。
别墅、花园洋房项目样板房室内门洞净高要求≥2400ｍｍ，高层项目样板房室内门洞净高要求≥2250ｍｍ，所有项目卫生间门洞净高≥2200ｍｍ，主入户门及外门窗按照交房标准高度修建；
门型窗型及其开启方式的建议；
建筑外墙装饰效果、装饰材料及工艺的建议（含阳台栏杆、外墙面砖、石材、涂料、木作等）；
临时样板房需要10㎡--15㎡的入户遮雨区；
2.结构
结构形式是否合理，临时样板房建议采用砖混结合钢架屋顶的结构；
结构图与建筑图是否一致，结构预留门窗洞口和结构板面标高是否与建筑图一致等；
是否有现梁现柱情况，是否有结构降板影响层高的情况；
3.安装
空调机位、热水锅炉、强弱电箱、天然气表、水表、燃气探测器、对讲门机、红外报警、紧急按钮等设计是否齐全（按配置标准）以及位置是否合理；
阳台、露台、空调机位的地漏、排水立管是否设置合理，户内主要房间是否有给排水明管，是否设置有管井；
冷热水管是否安装到位、预留预埋穿墙洞口是否设置（尤其是结构梁柱部位），尽量走天棚阴角明装（装修时吊顶处理），不得暗埋在墙体或地面内；
卫生间排气口是否设置合理，厨房烟道设置部位及止回阀开口方向是否合理；
空调功率：
约250瓦/㎡；空调的安装：
室内机水平正对预留的冷媒管口，冷媒管包裹粗细匀称美观且裸露部分≤100ｍｍ，采用分体式空调（室内机也可用风机盘管）。
样板房户型确定及完成面净空尺寸测算；公式：
轴线尺寸-墙体厚度-5cm抹灰层；
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四、体验区景观设计
⏹责任部门：
体验中心景观专业架构未完善前由研发部出图，完善后由体验中心自行出图
⏹输入项目：
（研发部出图）体验区景观方案和施工图；
（体验中心出图）体验区总体景观概念、方案及施工图设计；
⏹输出项目：
（研发部出图）营销部《体验区景观方案审图意见》和《体验区景观施工图审图意见》；
（体验中心出图）体验区景观方案和施工图
⏹阶段成果：
《体验区景观方案图》、《体验区景观施工图》、《方案阶段技术经济分析报告》、《施工图阶段成本测算》
⏹会议管理：
体验区景观方案汇报会
组织人：
研发部（或体验中心）景观设计专员
参加人：
研发部（或体验中心）景观设计专员、研发部经理、营销副总、营销部经理、体验中心经理、体验中心装饰装修专员、景观组经理、造价采购部经理、项目部经理、景观项目部经理
⏹输出项目管控要点：
1.景观方案风格与售楼处的风格吻合或互补；与项目整体风格特征吻合；体现景观概念价值，提升售场品质。
2.参观流线的合理组织及重点景观的效果展示；
3.充分考虑营销需求及展示效果，合理组织景观序列、游览节奏以及场地内的各种景观元素，有效管理视线.
4.景观要素应尺度合理、材质、色彩等主要特征应与项目整体吻合，确定软景效果及基调树种，骨干树种应考虑种植季节。
5.应与建筑师及各专业工程师协调平立面、结构、管网、照明、水循环等相互关系。
6.主要功能房间（主卧室，客厅）景观为重要设计点；
7.景观中的导示系统、景观家具（灯具、导示、休闲凳、垃圾筒、背景音乐等）及小品效果应与项目风格有呼应；返回目录
五、售楼处室内装修设计
（一）选择装修设计单位
⏹责任部门：
营销部体验中心
⏹输入项目：
装修（装饰）设计单位和售楼处建筑修建方案
⏹输出项目：
《装修（装饰）设计合同》、《装修设计任务书》
⏹阶段成果：
《装修（装饰）设计合同》、《装修设计任务书》
⏹输出项目管控要点：
设计单位选择和设计合同编写
一、设计单位选择：
1.设计师风格筛选；
2.设计师曾作项目考察；
3.专业服务口碑评价：
施工图深度和及时度、家具饰品建议的可操作性、现场指导的配合度；
4.设计费标准：
500-1200元/㎡（根据项目大小和设计师知名度）；
5.不利因素分析：
施工图深度和及时度、装修和家具饰品造价及资源。
二、设计合同编写：
1.造价控制标准；
2.设计周期、装饰配合需求、到场指导次数；
3.项目设计意图的描述；（放入设计任务书模版中）
4.与境外设计公司合作时，建议对方在国内注册分公司。
否则在合同中有关纳税、税率、境内劳务比率及付款时间应与财务进行沟通；
5.设计合同及设计任务书模版另附；
（二）装修设计和装饰设计
⏹责任部门：
营销部体验中心
⏹输入项目：
售楼处装修概念、方案和施工图、售楼处家具饰品装饰方案
⏹输出项目：
营销部《售楼处装修概念审图意见》、《售楼处装修方案审图意见》、《售楼处装修施工图审图意见》和《售楼处家具饰品装饰方案审查意见》
⏹阶段成果：
《售楼处装修概念图》、《售楼处装修方案图》、《售楼处装修施工图》和《售楼处家具饰品装饰方案》
⏹会议管理：
会议名称：
售房部装修概念、方案、施工图汇报会
组织人：
营销部体验中心
参加人：
公司总经理（大型重要项目）、营销副总、营销部经理、体验中心经理、体验中心装饰装修专员、营销部项目前期岗（销售主管）、研发部项目设计专员、造价部装修工程师
⏹输出项目管控要点：
1.与该项目的建筑风格、客户定位的吻合；
2.与该项目推广主题和调性的吻合；
3.通过设置停止检查点以保证装修（装饰）实施效果、并降低纠错成本：
（《停止检查点质量检查报告》模板另附）
1）所有造型完成但未上面材前；
2）所有面材工作完成后。
3）参加人：
同上
4.客户参观动线有利于销售道具的使用，工作人员工作流线尽量隐蔽；
5.各功能区划分和各区域面积需求：
表2.各功能区划分和各区域面积需求
功能区名称
最小面积（㎡）
必须设置的功能区
可选设置的功能区
备注
入口门厅
接待咨询台
模型展示区
350
★
洽谈区
120
★
含吧台区
财务收银区
15
★
要求位置相对安全、可设置收银台前室
签 约 区
30
★
签约区：
建议设置3组，有隔断的形式。
方便面对面服务，尤其针对网签项目。
置业顾问办公室
20
★
营销经理办公室
8～10
★
储 藏 室
20
★
含置业顾问更衣间
公用卫生间
40
★
宜设置儿童专用洗手台；男士小便斗
保 安 室
20
★
保 洁 室
10
★
含拖布池（5㎡，靠近卫生间但独立）及保洁储藏室
投 影 室
25
★
工法展示区
20
★
儿童娱乐区
30
★
总 面 积（㎡）
710
635
75
功能区面积不包括通道区域（含楼梯间）、强弱配电间、管井、风井等辅房面积
6.
7.售楼处主要天棚装修后净高：
主厅面积200㎡以下，4800mm≥净高≥3600mm，主厅面积200--500㎡，7800mm≥净高≥4800mm；其他区域净高≥2800mm
8.销售道具的位置和尺寸，销控墙的位置和尺寸；
9.室内平均照度：
200LUX----250LUX；
10.男女卫生间的蹲位、小便池各2个以上，男、女卫生间至少须有1个马桶，带扶杆；尽可能设置儿童洗手台；
11.弱电系统：
电话--前台2条、签约区1条、财务室2条、置业顾问办公室1条、营销经理办公室1条、洽谈区地插2条（不需要）、吧台区1条、保安室1条；网线--前台2条、签约区3条、财务室2条、置业顾问办公室2条、洽谈区地插2条、保安室1条。
网络系统可设计为无线网络系统；
12.监控系统：
售楼处出入口设监视器一个（位置能兼顾售场大厅）、财务室收银上方设监控器一个，控制设备设在保安室；
13.设背景音乐系统，控制系统设在吧台。
14.员工办公室及储藏室、监控室、保安保洁室装修标准：
（1）天棚：
石膏板乳胶漆刷白或矿棉板吊顶
（2）地面：
普通地砖或普通地毯
（3）墙面：
乳胶漆刷白
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六、样板房室内装修装饰设计
（一）选择装修装饰设计单位
⏹责任部门：
营销部体验中心
⏹输入项目：
装修（装饰）设计单位和样板房建筑修建方案
⏹输出项目：
《装修（装饰）设计合同》、《装修设计任务书》
⏹阶段成果：
《装修（装饰）设计合同》、《装修设计任务书》
⏹输出项目管控要点：
设计单位选择和设计合同编写
一、设计单位选择：
1.根据项目建筑形态及定位选择相应档次的设计师
建筑形态
设计费
（元/平方米）
设计师备选库
A类
别墅、高品质花园洋房
<1500
Julie、陈建中等
B类
花园洋房、高品质公寓
<1000
合成行、阿珞、域景等
C类
普通公寓项目
<500
碧涛等
2.根据本项目的设计周期，考评设计师的施工图完成的深度和及时度，原则上时间紧张的项目优先选择配合度好的设计公司；在时间较充裕的情况下，可优先选择有潜力的新设计师；
3.确定本项目样板房的风格，同时展示多套样板房要保证风格的多样化；
风格描述
主要适用项目
时尚风格
以现代风格为主，简洁时尚
公寓类
豪华风格
欧式、美式、新古典、地中海等
花园洋房、别墅
其他风格
泰式、非洲风格等
公寓、花园洋房、别墅
4.初步确定一、二位备选设计师后，对设计师曾经完成的项目进行实地考察，考察重点是设计师的风格特点，原则上要指定设计师擅长的风格；
5.确定装修设计师，再根据设计师的特点确定装饰设计是否分开委托，根据实际情况，装饰分开委托的形式可以是软装全包，也可以是纯饰品委托；
6.装饰设计师的选择；
二、设计合同编写：
1.造价控制标准；
2.设计周期、装饰配合需求、到场指导次数；
3.项目设计意图的描述。
4.与境外设计公司合作时，建议对方在国内注册分公司。
否则在合同中有关纳税、税率、境内劳务比率及付款时间应与财务进行沟通；
5.设计合同及设计任务书模版另附；
（二）装修设计和装饰设计
⏹责任部门：
营销部体验中心
⏹输入项目：
样板房装修概念、方案和施工图、样板房家具饰品装饰方案
⏹输出项目：
营销部《样板房装修概念审图意见》、《样板房装修方案审图意见》、《样板房装修施工图审图意见》和《样板房家具饰品装饰方案审查意见》
⏹阶段成果：
《样板房装修概念图》、《样板房装修方案图》、《样板房装修施工图》和《样板房家具饰品装饰方案》
⏹会议管理：
会议名称：
样板房装修概念、方案、施工图汇报会
组织人：
营销部体验中心
参加人：
公司总经理（大型重要项目）、营销副总、营销部经理、体验中心经理、、体验中心装饰装修专员、营销部项目前期岗（销售主管）、研发部项目设计专员、造价部装修工程师
⏹输出项目管控要点：
装修：
1.与该项目的建筑风格、客户定位、消费引导的吻合；
2.与该项目推广主题和调性的吻合；
3.通过设置停止检查点以保证装修（装饰）实施效果、并降低纠错成本：
（《停止检查点质量检查报告》模板另附）
1）所有造型完成但未上面材前；
2）所有面材工作完成后。
3）参加人：
同上
4.户型特点分析，亮点展示和缺点弱化，平面布局和立面造型的设计效果应超越客户对户型面积的期望值；
5.色彩不宜太深，营造出亮丽的舞台效果；
6.300LUX≥平均照度≥250LUX；一般采用石英射灯光源，且2500＜色温＜6000；
7.配置功率不低于250瓦/㎡（不低于大型商场空调负荷设计标准）、室外温度39度时，室内温度控制在25度以内；
8.别墅、花园洋房项目样板房室内门洞净高要求≥2400ｍｍ，高层项目样板房室内门洞净高要求≥2250ｍｍ，所有项目卫生间门洞净高≥2200ｍｍ，主入户门及外门窗按照交房标准高度修建；
9.展示期间户内门的门扇不安装；
10.衣帽间以开敞式为主；
11.公寓楼项目的厨柜可不做吊柜，以增大厨房视线尺度；
12.关于开关和插座：
13.临时样板房：
室内的所有灯具开关由入口处一组开关控制保留台灯和空调插座，取消其余插座；
14.现房样板房：
所有开关、插座按正常设计；
15.临时样板房不接上下水，浴缸、马桶、花洒只作放置安装；现房样板房的浴缸、马桶、花洒等厨卫设备按可使用标准安装。
装饰：
1.每套样板房的装饰策划一个故事和色彩主题，围绕主题进行氛围的营造；
2.装饰的家具及装饰品风格应与硬装设计及项目类型相符，并控制好品质、造型；
3.家具尺度的控制，应匹配室内空间尺度，并体现室内空间宽敞；家具的数量控制合理；
4.家具的制作过程中质量检查至少一次；
5.尽量避免样板房内的固定家具由装修施工单位制作，就由家具厂制作或购买成品；
6.室内主要吊灯应控制尺度；
7.布艺的使用应重点考虑关联性；
8.庭院、阳台及灰空间重点挖掘功能和设计；
9.当同时完成3个以上样板房时，软装设计师建议选择两位；
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七、体验区经济指标控制表（单位：
元／平方米）
详见：
附件1.体验区经济指标控制表
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