杭州城市管理技术规定.docx
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杭州城市管理技术规定
杭州城市管理技术规定
杭州市城市规划管理技术规定（试行）
2005-09-02
第一章总则
第一条为加强我市城市规划管理，保证城市规划的实施，根据《杭州市城市规划管理条例》制定本规定。
第二条 本规定适用于杭州市城市规划区。
杭州市域各县（市）的城镇可参照执行。
第三条 详细规划编制涉及建筑高度、建筑间距、建筑退让和日照等建筑管理内容，应符合本技术规定。
城市总体规划、分区规划和历史文化名城保护专项规划确定的风景区、历史风貌保护区和历史地段等特定区域，在编制详细规划时，可根据实际情况和特殊要求，在满足 相关规范的前提下，确定专门的建筑密度、容积率、绿地率、建筑退让和建筑间距等指标，由市规划行政主管部门报市人民政府批准后执行。
第四条各项建设项目，应按照批准的详细规划执行。
尚未批准详细规划的，按总体规划、分区规划及本规定执行。
临时建设工程按有关规定执行。
农民建房和城市居民私房翻建规划管理办法由市规划行政主管部门另行制定后报市政府。
第二章建设用地的分类和适建范围
第五条本市建设用地，根据其主要用途和功能分区，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）进行分类。
第六条各类建设用地的划分应遵循土地使用相容性的原则，按照批准的详细规划执行。
尚无详细规划的，应按分区规划、中心镇总体规划和本规定所附表（2—2）—《各类建设用地适建范围表》执行。
《各类建设用地适建范围表》中未列入的建设项目，应由城市规划管理部门根据地块对周边环境的影响和外部基础设施的条件，具体核定适建范围。
凡须改变规划用地性质，且超出《各类建设用地适建范围表》规定范围的建设项目，应先提出调整详细规划，按规定程序报批后执行。
第三章建筑容量控制指标
第七条新建、改建和扩建建设项目的建筑容量控制指标，应按照经批准的详细规划执行。
尚无批准的详细规划时，建设用地面积大于（含）3万平方米的建设项目，应编制详细规划，经批准后确定建筑容量指标。
建设用地面积小于3万平方米的建设项目，在用地性质符合分区规划及附表（2—2）—《各类建设用地适建范围表》的基础上，按表（3）—1《建筑容积率、建筑密度控制指标表》确定建筑容量指标：
1、表中规定的指标为上限，单个建设项目的建筑容量，应由规划行政主管部门根据周边环境、交通、地价和配套服务设施等情况进行综合分析后确定。
2、当建设项目包含两个（含）以上不同用地性质的地块时，宜分别确定建筑容量指标。
3、当建设项目同一地块兼容不同用地性质或建筑层数混杂的建设项目，在符合相关规范的基础上，由规划行政主管部门根据实际情况参照表（3）—1《建筑容积率、建筑密度控制指标表》确定建筑容量指标。
4、未列入表的学校、科研、体育场馆、医疗卫生、文化艺术、市政、绿地、工厂和仓储等设施，可按专业规范确定建筑容量指标。
表（3）—1《建筑容积率、建筑密度控制指标表》
建筑类别
建筑密度
容积率
低层独立住宅
低层联排住宅
≤35%
≤1.3
住宅建筑
4—6层
≤32%
≤1.9
7—11层
≤28%
≤2.4
12—18层
≤24%
≤3.0
19层（含）以上
≤20%
≤3.5
办公建筑
低、多层
≤40%
≤2.2
高层
≤35%
≤5.0
商业建筑
低、多层
≤50%
≤2.5
高层
≤45%
≤5.5
注：
国家和地方政府对土地建筑容量指标有专门规定时，应符合相关规定。
第八条用地内原有永久性建筑已超过表中规定值的，不宜进行扩建。
第九条建设项目无偿提供有效的城市开放空间，可适当奖励容积率指标，具体办法由市规划行政主管部门制订并报市人民政府。
第十条建设用地最小面积小于表（3）—2《建设用地下限指标》的，不应单独零星建设永久性建筑：
表（3）—2《建设用地下限指标》
建设项目类型
居住
非居住
低层
多层
高层
低层
多层
高层
建设用地面积
500
1000
2000
1000
3000
建设项目用地面积小于表（3）—2的规定，但有下列情况之一，且不妨碍城市规划的实施，可由规划行政主管部门批准后实施。
1、社区配套用房、垃圾收集和中转、变配电房、泵房、公厕等涉及社会公益性的建设项目。
2、邻近土地为完成规划或建设的河道、道路或其他类似情况，确无法与周边土地整合的建设项目。
3、被具有法定资质的机构鉴定为危险房屋拆复建。
第四章建筑间距
第十一条建筑间距除必须符合消防、卫生、环保、工程管线、园林文物、建筑保护和城市景观等方面的要求外，还须符合本章规定。
第一节低、多层建筑之间的间距
第十二条居住建筑（一类居住用地内的低层独立式住宅按第十六条控制）与长度大于等于13米的遮挡建筑平行布置且方位为正南北时，日照间距不得小于南侧遮挡建筑高度的1.2倍，且不得小于13米；当方位为非正南北时，可按下表不同方位日照间距折减系数换算。
长度小于13米的遮挡建筑按第十三条垂直关系控制与居住建筑的间距。
表（4―1）《不同方位间距折减换算表》
方位
0°―15°
含15°
15°―30°
含30°
30°―45°
含45°
>45°
日照间距系数
1.2
1.1
1.0
1.15
居住建筑为遮挡建筑时，其北外墙与北侧非居住建筑外墙的最小间距不应小于居住建筑高度的0.8倍且不得小于13米
第十三条居住建筑与其主日照面垂直布置的遮挡建筑山墙的间距，不得小于遮挡建筑山墙高度的1.0倍（不套用折算系数），且不得小于13米；居住建筑与其非主日照面垂直布置的建筑山墙的间距，不得小于垂直布置建筑山墙高度的0.8倍且不得小于13米；当遮挡建筑山墙宽度大于等于13米或连续排列且排列间距小于15米时，其间距按第十二条平行关系控制间距。
第十四条居住建筑与遮挡建筑既非平行也非垂直时，日照间距按如下标准控制：
1、当两幢建筑的夹角小于等于30度时，最窄处按平行关系控制间距，并以遮挡建筑的方位套用方位折减系数。
2、当两幢建筑的夹角大于30度，其最窄处间距不得小于遮挡建筑的1.0倍，且不得小于13米。
第十五条新建居住建筑楼底层作架空层、自行车库、商业、办公等非住宅用房时，与南侧遮挡建筑的日照间距可扣除其底层高度（最高限扣5米），但最小间距不得小于13米。
当新建建筑在南侧，计算日照间距时，不得扣除北侧现状居住建筑（不包括同步规划先行建造的居住建筑）底层任何非居住建筑高度。
第十六条老人公寓、学校教学楼、医院病房楼、敬老院（含疗养院）疗养住宿楼和一类居住用地内的低层独立式住宅等建筑与遮挡建筑平行布置时，间距不得小于遮挡建筑高度的1.5倍，其它相关规范无特殊规定时，最小值按不得小于13米控制；与其主日照面垂直布置的遮挡建筑的间距，不应小于遮挡建筑高度的1.2倍,且最小不得少于13米，当遮挡建筑山墙宽度大于13米或连续排列且排列间距小于15米时,其间距按平行关系控制。
与遮挡建筑既非平行也非垂直时,按如下两种情况控制：
1、当两幢建筑的夹角小于等于30度时，按平行关系控制。
2、当两幢建筑的夹角大于30度时，最窄处间距不应小于遮挡建筑高度的1.2倍，且不得小于13米。
第十七条居住建筑与其它建筑的山墙间距，不宜小于相对较高建筑高度的0.4倍，最小值按以下情况控制：
1、当相对建筑山墙不开窗或仅一侧开窗和阳台时，山墙间距最小值不宜小于6米；
2、相对建筑山墙均开窗（包括一侧设阳台），山墙间距最小值不得小于8米；
3、相对建筑山墙均设阳台时，山墙间距最小值不得小于10米。
以上3款中，山墙阳台进深大于1.5米的部分计入间距；转角阳台长度（建筑外墙至阳台末端）大于1米时，按山墙阳台计算间距。
第十八条在居住建筑山墙两侧垂直布置新建建筑，与居住建筑山墙的间距不得小于新建建筑高度的0.8倍且不得小于13米。
第十九条敬老院、老人公寓、幼儿园生活教学楼、医院病房楼、疗养院疗养住宿楼、学校教学楼和一类居住用地内的低层独立式住宅与山墙两侧其它建筑的间距参照居住建筑控制。
第二十条非居住遮挡建筑与北侧宾馆客房、科研办公和集体宿舍等建筑相互平行时的外墙间距不得小于遮挡建筑高度的0.7倍，最小间距不应小于13米。
非居住遮挡建筑为垂直布置时，其山墙与北侧宾馆客房、科研办公和集体宿舍等建筑外墙的间距不得小于遮挡建筑山墙高度的0.6倍，最小间距不应小于9米。
山墙宽度大于等于13米的，按外墙的间距要求控制。
宾馆客房、科研办公和集体宿舍等建筑之间的山墙间距可参照居住建筑控制，最小间距应满足消防要求。
第二十一条经具法定资质的机构鉴定为结构危险，确须翻建的低、多住宅建筑，在按原有的位置、高度、规模、结构和性质复建时，可不执行以上间距标准。
第二节高层建筑与周边建筑的间距
第二十二条高层建筑与周边居住建筑（一类居住用地内的低层独立式住宅按第二十四条控制）的间距应符合下列规定：
1、保证受其遮挡的居住建筑大寒日有效日照时间不少于二小时。
日照分析范围和计算规则由市规划行政主管部门编制，报市政府批准后执行。
2、高层建筑与其正午投影范围内居住建筑的间距，按以下公式
计算：
L（米）=[H（米）-24]×0.3+S（米）
式中：
L为间距；（L值大于1.2H时按1.2H控制。
）
H为高层建筑日照影响高度。
S为高层建筑正南北投影的宽度。
S最小值取28.8米。
计算经济适用房、拆迁安置房（含农居）地块内部的居住建筑南北遮挡间距时，S值可适当减小到0.8倍计入，但最小值不变。
当受遮挡居住建筑为地块内新建建筑时，可扣除底层或底下数层非居住用房的高度，但间距的最小值不得小于28.8米。
3、高层建筑与其正午投影范围外，但主日照面在其有效日照侧向影范围内的居住建筑的最小间距按以下标准控制：
1）受日照影响居住建筑主日照面面向遮挡建筑，且方位偏东或偏西大于等于30度时，最小间距不得小于24Q米。
（注：
Q为高层建筑高度综合影响系数，详见附则一《名词解释》。
）
2）居住建筑主日照面受高层建筑日照影响，方位偏东或偏西小于30度时：
受影响居住建筑为地块内外的保留居住建筑（不包括同步规划先行建造的居住建筑）或地块外的方案设计已经政府职能部门批复的居住建筑，与遮挡高层建筑得最小间距按不得小于18Q米控制；受影响居住建筑与高层建筑同步设计或居住建筑虽在高层建筑有效日照侧向影范围内，但其主日照面不受影响时，最小间距按不得小于13Q米控制。
4、高层建筑与其东西两侧且主日照面不在其有效日照影响范围内居住建筑的最小间距：
当居住建筑主日照面面向遮挡建筑，且方位偏东或偏西大于等于45度时，建筑最小间距不得小于18Q米；当居住建筑主日照面面向遮挡建筑，但方位偏东或偏西小于45度时，最小间距按不得小于13Q米控制。
5、高层建筑与其南侧范围的低、多层居住建筑外墙的最小间距，不得小于18Q米；与该范围内垂直向布置的低、多层居住建筑北山墙的最小间距，不应小于13Q米；当受遮挡高层建筑为居住建筑时，还必须满足第十二、十三、十四和十五条有关低、多层建筑遮挡居住建筑的规定。
6、高层建筑与其南侧范围内的高层居住建筑的间距，不得小于20Q米。
受遮挡高层建筑为居住建筑时，还必须满足本条第1和第2款的有关规定。
第二十三条非居住高层建筑之间的最小间距按以下条件控制：
1、高层建筑端墙之间间距不应小于13Q米。
2、一方为端墙（垂直布置）时，不应小于15Q米。
3、双方平行布置时，间距不应小于18Q米。
第二十四条受高层建筑遮挡的老年公寓、敬老院、幼儿园生活教学楼、病房楼、休疗养院住宿楼、学校教学楼和一类居住用地内的低层独立式住宅与高层建筑的间距关系与居住建筑相同控制。
第二十五条高层建筑与其周边的非居住低、多层建筑（第二十四条所列的非居住建筑除外）拼接时，应符合结构安全、消防、卫生和环保等规范要求；分开布置时，按以下条件控制间距：
1、高层建筑端墙与低、多层建筑山墙之间间距不应小于9米。
2、高层建筑端墙与低、多层建筑外墙的间距，当低、多层建筑在北侧时不应小于13米；低、多层建筑在东、西、及南侧时不应小于9米。
3、高层建筑外墙与东西两侧低、多层建筑山墙之间间距不应小于9米；与东西两侧多层建筑外墙之间间距不应小于13米。
4、高层建筑外墙与低、多层建筑外墙的间距，当低、多层建筑在北侧时，间距不应小于15米；低、多层建筑在南侧时，间距不应小于13米。
5、当非居住建筑为低、多层宾馆客房和集体宿舍等建筑时，本条前四款所规定的最小间距，应乘以高层建筑的Q值。
6、当本条所指的高层建筑为居住建筑时，还应满足第第十二、十三、十四和十五条低、多层建筑遮挡居住建筑的有关规定。
第二十六条高层建筑裙房为多层时，应满足多层建筑与其它建筑的间距要求。
第二十七条当北侧为居住建筑或规划居住用地时，连续排列布置的高层建筑，前后错落小于20米的，幢间间距不应少于20Q米。
第三节建筑间距的其它规定
第二十八条高度5米以下的单层传达室、变配电房、电信交接间、泵房、小库房和车库等建筑，与居住建筑正面不存在直接的视线干扰时，外墙间距在满足消防、环保、卫生和安全要求的前提下按不得小于6米控制，山墙间距应符合消防规范；与非居住建筑的间距，按消防规范控制。
第二十九条大、中和小学学生宿舍与其它建筑的间距及日照标准参照居住建筑控制。
第三十条工业、仓储、市政及特殊用地内的建筑之间的间距按相关的消防、环保、绿化和安全的有关规范控制。
第五章建筑高度控制
第三十一条建筑物的高度除必须符合日照、建筑间距、消防等方面的要求外，还须符合本章规定。
第三十二条在城市总体规划、分区规划和历史文化名城保护专项规划确定的风景区、历史风貌保护区和历史地段等特定区域的建设控制地带内新建、改建建筑物，建筑的高度必须符合城市规划确定的建筑控制高度或建筑限制高度，尚无规划指导的，应进行景观分析后提出高度控制和保护措施。
在机场空域、电台、气象台、无线电微波通道及其他有净空限制的地区，新建建筑物高度还必须符合有关规定。
第三十三条沿城市主干道的建筑物高度，必须符合城市防灾专项规划的有关建筑控高要求。
第六章建筑物退让
第三十四条建筑物退让道路、公路、河道、铁路、电力线、地下管线及地界的距离，除必须符合相关规范外，还须符合本章规定。
第三十五条沿城市道路两侧新建、改建无特殊交通要求的建筑物，后退道路规划红线的距离，应按道路的性质、道路宽度、交叉口视线以及建筑的高度等条件留出必要的后退间距，具体按下表控制进行。
（6—1）《新建建筑后退道路红线及交叉口的最小距离（米）控制表》
道路宽度（米）
后退道路红线的最小距离（米）
后退交叉口的最小距离（米）
（按较宽道路控制）
低层骑楼
低、多层
高层
低、多层
高层
12—20（含）
2
3—5
5Q
5—8
8Q
>20—40（含）
2
5—8
8Q
8—10
10Q
>40
2
8—10
10Q
10—12
12Q
注：
城市设计已合理确定高层建筑后退距离时，Q值不再计入。
建筑物后退道路红线距离的计算，以建筑物底层最突出的外墙边线为准。
允许阳台、雨棚、台阶和井道等突出部分在后退距离的1/3内安排。
当建筑外挑（凸）形成大体量时，应以外挑（凸）外沿计算间距。
第三十六条沿城市高架道路两侧新建、改建、扩建建筑物，其与高架道路边缘的距离按下表控制：
（6—2）《建筑物离高架、匝道和轻轨的最小距离（米）控制表》
类别
建筑物离现状高架、匝道和高架轻轨边线的距离（米）
居住、学校和医院类建筑
其它建筑（交通站场除外）
低、多层
高层
低、多层
高层
高架
30
40
15
20
匝道
20
20
10
15
轻轨
40
40
20
20
注：
本条不适用于已建建筑与新建高架、匝道和轻轨之间的间距控制。
详细规划、城市设计时，因交通和城市景观等需要，可按相关规范确定建筑物离高架、匝道和轻轨的距离。
第三十七条新建、改建有大量人流、车流集中的大型商场、影剧院、游乐场、宾馆、体育场、展览馆和大型办公楼等公共建筑，其后退红线距离按城市规划行政主管部门根据建筑性质、功能、主要出入口以及特殊要求具体确定的规划设计条件为准。
但后退道路规划红线的距离除符合第三十六条规定外，最小不得小于10米，并应妥善安排好出入口位置和停车场地，不得影响城市交通。
在市中心旧城区，执行第三十六条和第三十七条规定有困难时，由城市规划行政主管部门根据实际情况编制详细规划并按规定程序报批后核定。
第三十八条除特殊要求外，围墙中心线后退30米级以上道路红线不少于1米，后退30米以下级道路不少于0.5米。
围墙后退相邻建设用地的边界，视相邻地块权属等情况确定：
当界外为已征用地，围墙中心线可与用地线吻合；当界外为未征用地，围墙基础不得逾越地界；界外是耕地时，围墙中心线后退地界不少于1米，今后如相邻土地征用，围墙可重新按征地界线建设。
大门及单层门卫设施，后退30米级以上道路红线不应少于3米，后退其它等级道路不宜少于2米。
第三十九条沿铁路正线布置建筑时，除按有关专业规范规定外，（铁路设施除外）一般按最外侧铁路中心线离建筑物墙边距离不得小于30米控制。
第四十条沿城市高压架空线，建筑后退电力线地面投影的距离在满足电力安全相关规范的前提下，按下表规定执行：
表（6—3）《建筑物与电力线的控制距离》
电压等级（KV）
500KV
330KV
220KV
110KV
35KV以下
建筑后退（米）
30米
20米
15米
8米
5米
在市中心旧城区，执行表（6—3）规定确有困难时，由城市规划管理部门会同电力、环保部门核定。
第四十一条地上建筑物后退相邻建设用地（非市政道路、河道和城市绿化用地）边界的距离，按表（6—4）控制，当北侧地界外为规划居住用地和中、小学用地，布置高层建筑时应进行模拟日照分析，确保北侧地块离界14米以外的用地大寒日有效日照不少于二小时。
1、当界外是现状或已通过方案设计的永久性建筑物群时，地块内建筑物与界外建筑及地界的距离，应按第四章建筑间距、日照分析和其他相关法规的有关规定确定；当界外为永久性场地（堆场、露天生产场地和位于地块东、西、南侧的操场）时，建筑退界的距离，按相关法规的规定确定。
2、当相邻地块两个或两个以上建设项目谋求上部建筑联体建造时，连接处可不按表（6—4）控制离界距离，但各地块应满足各自的技术经济指标限制和其它相关规范要求。
3、当相邻地块之间为共同征用的双方公用通道时，边界按征地界线计算；当边界为城市道路、河道和公共绿化用地时，建筑后退分别按表（6—1）和（6—5）控制，并同时要求离道路和绿化用地外侧建设用地边界的距离符合按表（6—4）的规定。
表（6—4）《建筑离界距离控制表》
建筑类别
离界距离
建筑朝向
居住建筑
非居住建筑
建筑高度的倍数（H＜100M）
最小
间距
（米）
H≥100M时不小于（米）
建筑高度的倍数（H＜100M）
最小间距（米）
H≥100M时不小于（米）
主要朝向
（指低、多层建筑面宽大于13米，高层大于20米）
低层
6.5
朝北侧居住用地，退北界≥0.6H；朝南侧居住用地，退南界≥0.4H。
界外为其他用地情况离界按最小值控制。
4.5
多层
≥0.6H
9
6
高
层
朝北侧居住用地，退北界≥1/2L（L按第二十二条的条件控制）
15
1/2L
朝北侧居住用地，退北界≥1/2L（L按第二十二条的条件控制）
15
1/2L
朝北侧非居住用地，退北界≥0.2H
13
20
朝东、西、南侧非居住用地，退东、西、南地界≥0.15H
9
15
朝东、西、南向，且东、西、南地块容积率大于1.8时，退东、西界≥0.3H
15
30
不属于上述情况的，退所朝向的边界≥0.2H
13
20
朝东、西、南向，且东、西、南地块容积率小于等于1.8时，退东、西和南界≥0.2H
13
20
次要朝向
（指低、多层建筑面宽大于等于13米，高层小于等于20米）
低层
4
3
多层
朝北侧居住用地，退北界≥0.4H
界外为其他用地情况离界按最小值控制。
6
朝北侧居住用地，退北界≥04H
界外为其他用地情况离界按最小值控制。
4.5
高
层
朝北侧居住用地，退北界≥1/2L（L按第二十二条的条件控制）
15
1/2L
朝北侧居住用地，退北界≥1/2L（L按第二十二条的条件控制）
15
1/2L
朝北侧非居住用地或朝南，退南、北边界≥0.2H
13
20
朝南侧居住用地，退南边界≥0.2H
13
20
朝东、西，退东、西边界≥0.15H
9
20
朝东、西或者朝南、北非居住用地，退边界≥0.15H
6.5
20
注：
1、朝向偏角小于等于45度，按照南北控制，大于45度，按照东西控制。
第四十二条超出建筑外框（地上部分）的地下建筑物，后退公共绿化（带）的距离不应少于3米；后退城市道路、相邻建设用地和已建用地边界的距离，不应少于地下建筑物深度（自室外地坪至地下室底板的距离）的0.7倍，且最小值不少于3米。
按上述要求退让确有困难的，应采取技术安全措施和有效的施工方法，经具有相应资质的施工技术鉴定部门鉴定，向周边用地单位或个人公示后，报规划和建设行政主管部门批准，可适当缩小后退距离，但最小值不应少于3米。
当界外建（构）筑物、地下工程有特殊要求时，应视建筑结构设计及场地地质情况，加大新建地下建筑后退地界的距离。
当相邻地块两个或两个以上建设项目协商谋求地下建筑联体建造时，可不按上表控制连接处离界距离，但应满足其它相关规范要求。
第四十三条 建、构筑后退城市公共绿地边界的距离在符合相关规范的基础上按下表控制：
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