《九江市住宅小区物业服务收费管理暂行办法》.docx
《《九江市住宅小区物业服务收费管理暂行办法》.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《《九江市住宅小区物业服务收费管理暂行办法》.docx(11页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
《九江市住宅小区物业服务收费管理暂行办法》
九江市住宅物业服务收费
管 理 办 法
第一章总则
第一条为进一步规范物业服务收费行为,维护业主、
物业使用人和物业服务企业的合法权益,依据《中华人民
共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、国家发改委、
建设部《物业服务收费管理办法》、江西省《江西省物业
管理条例》、《江西省定价目录》、《江西省(商品房销
售明码标价规定)实施细则》等有关规定,制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域范围内的住宅物
业服务收费及其监督管理。
第三条 本办法所称物业服务收费,是指具有物业服
务资质的物业服务企业,通过公开招投标的方式或接受开
发建设单位、社区、业主大会、业主委员会的委托,按照
物业服务合同的约定,对住宅物业管理区域内房屋及配套
的共用部位、共用设施设备和相关场地进行维修、养护、
管理,维护管理区域内的环境卫生和秩序,向业主或者物
业使用人收取的费用。
第四条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用
与服务水平相适应的原则。
提倡通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业
服务企业;鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争,促进
物业服务收费通过市场竞争形成。
1
第二章收费范围
第五条物业服务收费根据物业服务内容的性质和不
同特点,分别实行政府指导价和市场调节价。
保障性住房物业服务费、非保障性住宅(别墅型等物
业服务费以合同约定)前期物业(业主委员会成立之前,
下同)服务费实行政府指导价(具体收费标准见附表)。
车辆停放服务费(含地面、地下及路面占道停车)、
装饰装修垃圾清运费、非住宅物业费(含住宅内的非住宅)
、成立业主委员会的住宅物业服务费及物业服务企业接受
委托开展的特约服务等其他服务收费实行市场调节价。
第六条市价格主管部门会同市房产主管部门,根据
物业类型、服务内容和服务成本等,对实行政府指导价的
物业服务费制定相应的基准价和浮动幅度,适时向社会公
布,并对其监督管理。
第七条物业服务一般包括以下内容:
(一)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维
修、养护和管理;
(二)物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的
收集清理和化粪池清理;
(三)公共绿地、景观和花草树木的养护管理;
(四)装饰装修管理服务;
(五)公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理;
2
(六)物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案资
料管理;
(七)业主委托的其他公共性服务内容;
第八条 物业服务收费的构成包括物业服务成本、法
定税费和物业服务企业的利润。
物业服务成本构成一般包括以下部分:
(一)服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福
利费等;
(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维
护费用;
(三)物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护
费用;
(四)物业服务企业办公费用;
(五)物业服务企业实施物业管理必备的固定资产折
旧;
(六)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险
费用;
(七)经业主或业主委员会同意的其他费用;
物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费
用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务
成本。
第九条 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬
金制的方式约定物业服务收费标准。
第三章收费管理
3
第十条新建设的住宅(含保障性住房、拆迁还房等)
,开发建设单位在办理房屋预售证手续前,应当通过公开
招投标等方式选聘好物业服务企业,招标单位标书的制定,
应事先征求房产、价格等主管部门的意见,参加竞标的物
业服务企业应依照相关法律法规,在价格主管部门公布的
政府指导价及其浮动幅度范围内,拟定好前期物业服务合
同、业主临时管理规约等,参加竞标。
前期物业服务合同
应当明确物业服务费的计费方式、计费起始时间、服务内
容、服务标准及收费标准等。
物业服务企业中标后,开发建设单位、物业服务企业
应将《商品房买卖(预售)合同》、前期物业服务合同、
业主临时管理规约、物业收费标准等报当地价格主管部门
备案。
前期物业服务合同、业主临时管理规约应作为《商品
房买卖(预售)合同》的附件,随《商品房买卖(预售)合
同》一并经物业买受人签字确认。
开发建设单位取得房屋预售证后,应将商品房预售价
格报价格主管部门备案。
第十一条保障性住房物业收费标准应经成本监审后
报当地价格主管部门备案。
第十二条非保障性住宅业主委员会成立后,物业服务
费、停车服务费、装饰装修垃圾清运费等标准的确定与调
整由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业,在物
业服务合同中约定。
4
第十三条实行政府指导价的物业服务费实行价格备
案、公示制度。
物业服务企业(前期物业)通过公开招投标中标后,
应将物业服务费标准向当地价格主管部门办理物业收费备
案手续和申领《九江市住宅物业服务收费公示》。
第十四条实行市场调节价的物业服务费、停车服务
费、装饰装修垃圾清运费等标准,由开发建设单位、物业
服务企业与业主、业主大会或业主委员会在物业服务合同
中约定,并报当地价格主管部门备案。
第十五条物业服务收费实行明码标价制度。
物业服
务企业应当在物业管理区域内显著位置,按照价格主管部
门明码标价规定,公布物业服务项目、收费标准、价格举
报电话等,接受业主的监督,不得向业主或者物业使用人
收取合同中未约定(法律法规规定的除外)的费用。
第十六条物业服务企业应当每年不少于一次向全体
业主公布住宅的服务项目、服务工作开展和物业服务费用
收支情况,听取业主委员会、业主大会或物业项目所在地
街道、社区的意见并接受质询与监督。
第十七条 物业服务费,以房屋所有权证登记的建筑
面积计算。
未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测
绘部门实测的房屋建筑面积计算,未计入产权面积的附属
房屋不得收取物业服务费。
第十八条 已交付(交房期限内业主实际收房时间、
交房期限后仍未收房的,则以交房期限内最后一天视为交
5
房时间)业主的物业,物业服务费自交付之日起次月由业
主承担。
未交付业主的物业,物业服务费由开发建设单位全
额承担,未经验收合格交付使用的物业、一律不得收取物业
服务费,其建设期间发生的物业服务费由开发建设单位承
担。
第十九条物业服务费应每月足额缴纳,业主与物业
服务企业约定预收的,预收期限原则上不超过3个月,业主
自愿交纳、另有合同约定的从其约定。
第四章停车收费
第二十条 住宅物业服务区域内符合规划配置要求的
共用车位(含地下、地面)、地下车库、地面停车场由物
业服务企业人员提供管理服务的,可以收取停车服务费。
与业主合同约定或经业主大会、业主委员会同意,且不
影响消防通道、业主出行方便的前提下,占用业主共有的
道路或者其他场地用于停放汽车的车位,并提供管理服务
的,可收取停车服务费,具体收费标准由业主、业主大会或
业主委员会与物业服务企业以合同约定,占用公共场所收
取的停车服务费具体使用按照本办法第二十五条之相关条
款执行。
业主对车辆有特殊保管要求的,由业主和物业服务企
业另行签订保管合同。
第二十一条住宅物业服务区域内车库、车位应优先
满足本管理区域内业主、物业使用人的停车需求。
6
第二十二条 实施物业服务区域车辆停放服务收费的
物业服务企业,应当建立健全车辆停放服务及收费的内部
管理制度,做好车辆进出管理、停车场所保洁、照明、监
视(或巡视)和日常维护等服务工作。
第五章其它收费
第二十三条住宅区域内共用电梯、公共照明、消防
设施、景观水系、监控系统、单元门禁等设施设备运行费,
纳入物业服务费,不得另行分摊收取。
二次供水设施运行费用未纳入物业服务费的,物业服
务企业应当按照实际支出和约定的计费方式,向相关业主
公平、合理分摊,并定期公布。
分摊计算公式为:
用户实
用量×(单价+总损耗费÷全部用户实用量)。
也可按每吨
用水量加固定费用的方式向相关业主计收二次供水设施运
行费用,具体计费方式及收费标准应在合同中约定。
第二十四条物业服务区域内供水、供电、供气、供
热、通信、数字电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业服务企业接受委托代收上述费用的,可向委托方
收取手续费,具体标准在双方委托合同中约定;物业服务
企业不得向业主收取手续费等额外费用。
物业服务企业不得向进驻住宅服务区域内进行公用配
套设施建设、维护、施工的单位收取进场费、补偿费、手
续费等额外费用。
7
第二十五条业主将自有物业依照相关法规改做商用
或出租他人做商用的,物业服务费可按本服务区域内商业
物业收费标准收取。
物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备进行
经营活动的,应当在征得相关业主、业主大会、业主委员
会的书面同意后,按照规定办理有关手续。
经营所得除成
本费用外主要用于补充专项维修资金等,也可以按照业主
大会的决定、业主委员会的合同约定使用。
第二十六条 装饰装修单位或装饰装修人委托物业服
务企业清运装饰装修垃圾的,应当缴纳装饰装修垃圾清运
费。
具体收费标准在服务合同中约定。
不产生装饰装修垃
圾的或自行处理装饰装修垃圾的不得收费。
不得强行收取装饰装修保证金。
有合同约定收取装饰
装修保证金的,应严格按合同的约定收取和返还,因装饰
装修造成共用部位、共用设施设备等损坏的,恢复、维修
费用按实际发生额,由业主(使用人)或装修单位(装修
人)承担,造成严重后果并触犯相关法律法规的,由当事
人承担相关法律责任。
第六章监督管理
第二十七条 物业服务企业应当加强价格自律,遵守
价格法律、法规、政策,按照物业服务合同约定的服务内
容提供服务。
第二十八条政府价格主管部门对物业服务行业实行成
8
本监审制度和价格监测制度。
物业服务企业应当按照政府
价格主管部门的要求,如实反映情况,提供必要的资料。
第二十九条 物业服务收费实行分级管理,市和县
(市、区)政府、庐山管理局价格主管部门会同同级房地
产主管部门负责本行政区域内物业收费的监督管理工作。
物业服务企业构成价格违法违规的,由价格行政主管
部门依据《中华人民共和国价格法》等法律、法规予以处
罚。
第三十条未选聘物业服务企业的住宅、单位宿舍、
业主自行组织的物业管理,可参照本办法自行协商,并在
物业所在街道办事处(乡、镇)的指导下具体实行。
第三十一条本办法实施前已取得房屋预售证的新建
住宅及服务合同未到期的,仍按《九价字[2012]41号》文
执行,其物业服务及其收费方式、标准等按原合同约定执
行,也可由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业
按照本办法重新约定,合同到期后按本办法规定执行。
第三十二条各县(市、区)、庐山管理局价格主管
部门和房地产主管部门按属地管理原则,可结合本地物业
类型、服务内容、环境设施和服务成本等,参照本办法具
体测算制定公布相应的基准收费标准和浮动幅度。
本市市区范围内的浔阳区、庐山区、开发区、八里湖
新区执行本办法中的指导价收费标准。
第三十三条本办法自2016年2月1日起施行。
9
类别
基准收费标准(元/月、平方米)
备注
无电梯
有电梯
普通住
宅
0.37
1.40
可上、下浮动,无电梯
住宅最高上浮至1.00元/
月平米,电梯住宅最高
上浮至1.90元/月平米,
下浮均不限。
(别墅型
等以合同约定)
保障房
0.35
0.70
可上、下浮动,无电梯
住宅最高上浮至0.60元/
月平米,电梯住宅最高
上浮至1.00元/月平米,
下浮均不限。
附表
10