中海物业上海徐汇区宏润花园一期物业治理方案.docx
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中海物业上海徐汇区宏润花园一期物业治理方案
投标函
一、前言………………………………………………………………1
二、中海物业公司简介………………………………………………2
三、治理目标及经营理念……………………………………………10
四、治理组织架构及人员配备………………………………………13
五、治理制度一览表…………………………………………………17
六、开办费及治理费用测算…………………………………………24
七、效劳内容及标准…………………………………………………30
一、设备设施治理……………………………………………………30
二、清洁效劳治理……………………………………………………38
3、安保效劳治理……………………………………………………41
4、绿化养护治理……………………………………………………44
八、档案的成立与治理………………………………………………47
九、各项治理指标及方法的许诺……………………………………48
十、特色效劳一览表…………………………………………………49
十一、物业治理各类工作流程图……………………………………51
十二、中海物业治理业绩一览………………………………………56
十三、营业执照及资质证书复印件
一、前言
宏润花园项目位于徐汇区漕溪中、北一村和李家宪地块，是上海润仁房地产投资开发的高级商品住宅小区。
宏润花园地理位置优越，东北侧与轻轨明珠线相距百米，占地面积47,151平方米，由8幢住宅楼及会所等组成，总建筑面积约16万平方米。
小区在计划设计、施工各方面均表现了新型建筑的时期气息。
小区内建有会所、休闲广场、游戏区、咖啡茶座等休闲娱乐场所，并建有商业中心，不但给小区业主带来生活上的便利和舒适感，还为小区以后的进展打下良好的基础。
上海润仁房地产为了使宏润花园制造和维持平安、舒适、整洁、优美的居住环境，提高居民的居住质量，投入了大量的人力、物力、精力，在小区尚未销售的时候就被评为徐汇区样板小区，表现了较高的新文化品位。
依照该物业的特点，实施与之相匹配的治理相当重要。
经我司对宏润花园一期物业治理招标文件进行认真研究后，针对宏润花园一期物业治理的实际情形，咱们在项目治理的先进性、系统性、针对性方面做了充分的预备。
从物业治理工作的难点和重点着手，确立咱们的整体假想和策划思路。
我公司作为在ISO9002质量体系保证下，具有较高物业资质和效劳品质的治理公司，完全有能力，有信心承担宏润花园的物业治理工作，如能在这次投标工作中胜出，我公司将充分发挥其治理优势，资金优势和人材优势，竭诚为润仁房地产公司做好物业治理工作，力创上海物业治理样板小区。
中海物业治理（上海）
二、中海物业治理（上海）简介
中海物业治理（上海）是香港闻名上市公司——中国海外集团全资子公司。
中国海外集团系中国建筑工程总公司在港的投资企业。
一九七九年，改革开放初期，中国建筑工程总公司派出一批精英到香港进展，成立了中国海外集团。
通过二十年的尽力，中国海外集团由那时投资二百万美元资产，进展到今天，总资产超过二百亿。
中国海外集团于九二年在香港上市，成为香港最具实力的上市公司之一。
香港中海物业治理成立于八十年代中期，目前治理着香港专门行政区政府大楼，驻港军队驻地等香港闻名物业。
据不完全统计，在香港每二十个人中就有一人住在中海开发、建造、治理的楼盘中。
一九八八年八月八日，中国海外集团在深圳成立注册中国海外建筑，展开了开拓内地事业的漫漫征途。
中海集团旗下有深圳、上海、北京、广州、成都五家物业治理公司，在内地的物业治理面积超过二万万平方米，居全国首位，“中海物业”成为当前中国最具实力的物业治理品牌。
中海物业治理（上海）（以下简称中海物业）成立于一九九五年，是上海市物业治理协会理事单位、上海市物业治理协会第六工作委员会主任委员单位，上海市优秀物业治理企业。
一九九八年三月，通过ISO9002国际标准质量保证体系的第三方认证。
一九九八年十二月，获上海市二级物业治理企业资质。
目前申报一级资质工作已通过上海市主管部门验收，报建设部批准。
公司共有在正式员工已超过850人，（2002年10月24日统计数字）。
公司实行董事会领导下的总领导负责制，下设行政、人事、财务等九个职能部门及海华花园、上海广场等九个治理处.公司要紧从事高级物业治理或物业顾问,目前中海物业治理有着外销写字楼、外销别墅小区、内外销高层公寓等各类类型的楼盘，治理面积近100万平方米。
中海物业的治理具有以下特色：
一、雄厚的工程技术实力
中海物业公司有一大量来自房产开发第一线的工程技术人员，他们曾参与过各类楼宇的开发建造，有着丰硕的工程治理体会。
协助进展商进行物业验收是物业治理的第一重要步骤，体会丰硕的中海工程技术人员在物业验收进程中发挥着重要作用，能够为进展商省下大量人力、财力、物力。
物业维修保养工作的精细与否，直接关系到物业的利用，体会丰硕的工程技术人员能以丰硕的体会及灵敏的感觉及时发觉问题所在，将事故解决在萌芽状态，而丝毫不使住户受到阻碍。
二、军事化治理的安保队伍
中海物业公司的安保队伍具有军事化治理的特色：
严格苛求、自觉奉献、军事治理、技术精湛、灵活机动、尽职尽责
连年来，中海物业公司的安保队伍不但以良好的效劳，保质保量的完成了公司的各项平安捍卫、消防任务，而且还为众多的企业事业单位培训了大量的技术骨干，为上海市的经济建设奉献出自己的力量。
一、在上海衡宇土地治理局物业治理处的推荐下，中海物业为上海市图书馆的安保队伍提供了全面的培训效劳，提升了上海图书馆的物业治理品质。
二、上海进展公司的国际保龄球馆开业的时候，聘请中海物业的安保们为其开业仪式做平安捍卫工作，并专门好的完成了任务，取得了好评。
3、中海物业还为上海珠江投资的开发项目提供了安保效劳，在效劳进程中始终坚持质量体系的标准，树立了安保效劳质量优良形象的表率。
4、华为公司是中国最大的运算机产业公司，在上海的金茂大厦、信息大厦拥有十多层办公区域。
中海物业公司本着竭诚效劳、严格要求的原那么，为华为公司提供了一套完善的安保效劳。
五、近几年，中海物业公司一直在为其公司总部所在的打浦街道社区安保提供一系列的培训，增进了打浦街道的整体社区良好治安环境。
六、中海物业不但为本地域的治安环境提供效劳，还为杨浦区的卫百辛集团的全数安保人员提供了系统的培训，提高了安保人员的素养。
三、先进的治理理念、科学完善的治理模式
中海物业在治理上，运用国际先进的物业治理模式结合各楼盘的实际特色，对物业实行专业化的治理。
在信息时期到来的今天，中海物业在传统物业治理的基础上独创的“COB”菜单式物业治理效劳，充分利用楼宇先进的智能化资源，通过局域网运行我司自行研制的“COB”效劳平台软件，使得中海物业既具优秀传统的物业治理效劳，更插上了二十一世纪信息网络时期办公新理念的翅膀。
几年来，中海物业之因此能蓬勃进展，完全得益于其科学完善的物业治理模式，通过量年的试探，这套治理模式已日趋成熟，并在海华花园、海丽花园、中海馨园、海天花园等楼盘治理中取得验证。
中海物业公司治理楼盘简介
一、海华花园位于打浦桥地域，是上海首块批租土地，用以改造旧区建造的外销商品房。
由5幢住宅楼、三层裙房、地下停车库和中心花园组成。
建筑面积12万平方米，这是公司接管的第一个楼盘，曾前后取得市和部的多项荣誉称号。
二、海兴广场毗邻海华，是一幢集商业、娱乐、办公为一体的高级综合性涉外大厦、建筑面积为约6万平方米，麦当劳快餐，顶顶鲜超市、海兴嘉华影院、年年有鱼等商家的入伙，给打浦桥地域的商业带来了繁荣。
海兴广场的物业治理也多次获市和部的荣誉称号。
3、海丽花园是海华花园的姐妹楼，由3幢高层住宅楼、裙房、地库、活动中心和花园组成，建筑面积约7平方米。
海丽“二次装修治理”的体会作为典型被市房地局向全市推行，曾被评为“市物业治理优秀示范小区第一名，评比的当天检查人员随机走访了40余户业主，中意率100%，被以为是难以想象。
4、海天花园位于沪青平公路1481号，占地21万平方米，建筑面积约7万多平方米，以高级花园别墅为主，辅以小高层公寓，二层复式洋房和排屋。
60%的绿化率，7个足球场面积大小的中心花园，2000平方米的休闲会所，由于地处郊区对平安捍卫有很高要求。
五、上海广场是永菱房产进展公司开发的甲级商办住综合楼，位于淮海路138号，建筑面积达8万平方米，是公司的第一个外接楼盘。
上海广场的设备繁杂、先进，使中海强于设备治理的优势取得充分发挥。
能够说上海广场的设备保养、运行情形的优良在淮海路上是远近闻名的，连浦东陆家嘴地域由日资企业治理的申茂大厦也慕名前来参观学习。
六、海丽大厦与海丽花园同属一个计划小区，为外销办公楼，建筑面积为2万多平方米。
7、盛族家园由上海盛族房地产开发经营开发，位于浦东临沂北路210弄。
建筑总面积为5万平方米，一期为2万平方米，是公司外接的第一个住宅小区。
八、99年末公司与昆山市城市进展有限责任公司签定了昆山楼邑小区的“物业治理顾问合同”。
这是公司第一个跨省市物业小区治理的顾问合同。
小区位于江苏省昆山市，建筑面积20万平方米，顾问面积约11万平方米。
中海物业是“昆山市城建进展”在上海进行考察，在众多物业公司中进行挑选后做出的选择。
九、中海大厦是商办综合楼，位于淮海中路398号，建筑总面积3万5千余平方米。
高标准、高起点、严要求，专门快使中海大厦名声雀起。
经市房地局检查推荐，建设部检查评比后被评为“2001年度全国物业治理示范大厦”。
10、2000年10月，公司与市进展签定了，“国立大厦”的物业治理委托合同。
国立大厦位于北京西路1465号，建筑面积3万3千平方米。
为了保证大厦的一流治理，市进展公司决定请市物业治理协会出面组织，采纳向社会邀请招标的方式聘请物业治理公司，结果公司从数拾家物业公司中脱颖而出，以绝对优势成了国立大厦的管家。
2001年APEC会议在上海召开，国立大厦承担82001热线咨询的重任，在此其间部、市的领导多次视查，均取得好评、治理处圆满地完成了任务，进展商感到超级中意。
1一、志诚大厦位于西安市高新开发区内，建筑面积4万平方米，由陕西新源房地产进展。
他们在全国范围内挑选“管家”，最终于2000年9月与我司签定“志诚大厦物业顾问合同”这是公司第一个跨省市办公楼顾问合同。
1二、中海馨园位于徐汇区钦州路8号。
是“海”字号楼盘在上海第三代住宅楼精品的示范样版。
建筑面积15万平方米，2001年6月28日入伙，这是公司接管的第十二个楼盘。
三、治理目标及经营理念
咱们的治理目标：
交房后一年内使宏润花园一期达到全国城市优秀物业治理示范小区的标准。
整体构思：
一、丰硕的体会是治理的基础
我公司治理楼盘当中有很多都是高级住宅小区，如海丽花园、海华花园、中海馨园、海天别墅等都曾多次荣获上海市物业治理各类型评比大奖。
在宏润花园的物业治理中，我公司将发扬即定质量方针，全面结合“上海市物业治理优秀示范小区标准”全力以赴为宏润花园提供高效、完美的效劳。
二、导入先进而成熟的治理体系
我司是上海市业内最先通过ISO9002国际质量认证体系的专业物业治理公司。
“竭诚效劳，追求完美”是咱们的质量方针。
先进而成熟的治理体系是公司连年积存的结果，它不仅为咱们治理各类现代化楼宇、小区提供了充分的“产品”（效劳）质量保障，也为业内造就了大量优秀的人材。
因此，我司将会依照宏润花园的物业特点和效劳需求，设计一套贯穿ISO体系精华的治理体系。
使治理效劳有章可循、有据可查，科学的治理体系将标准咱们的效劳工作，有效地提高工作效率和质量。
3、建设一支高素养的员工队伍
人材对中海物业来讲，是最重要的资源，是决定企业进展的要紧因素。
由于我公司品牌经营战略定位明确，始终如一，更由于中海物业在连年经营中始终以高级、精品物业为要紧承接对象，公司进展的需求促使公司培育，储蓄大量高素养物业治理专业人材。
尊重员工，培育员工，充分发挥员工的踊跃性是公司人事制度的一贯方针。
鉴于宏润花园一期物业的特点，我司将配备最好的人力资源及相应的培训打算，组建一支具有强烈效劳意识、过硬的专业素养、较强的沟通能力、高度的团队合作精神和敬业爱岗品质，能充分承担起宏润花园物业治理重任的高素养员工队伍。
治理思路：
一、成立信息网络。
即将社会综合信息，全面引入社区。
随着社会的进步和社会分工的不断专业化，物业治理公司在治理深度和广度上，除依托科技手腕外，还应尽可能和社会各专业效劳机构联合，知足业主的多方面需求。
例如：
治理处全方位成立商业效劳信息网，与各商家、专业效劳公司成立普遍联系，知足业主需求。
如物业保险代理、租赁代理、衡宇装修代理、信息咨询等等。
二、改善居住条件。
从知足居民生活需要做起，尽可能利用各类条件慢慢完善居民生活商业网点，如小超市、家电维修、健身中心、美容美发等等，为广大业主提供各类便利条件。
3、实施全方位效劳。
科技在进步，人们的观念在不断地转变，人们对住宅区的各类需求也在不断地扩展。
只有不断地创新，吸收国内外住宅治理精华，做人之未做，做人之难做，才能不断完善，并维持在同行业中的领先地位。
4、成立优美的环境。
为了使宏润花园的环境进一步提升，更具文化体味，我公司将利用自有的绿色基地，将宏润花园小区变成富有特色的小型植物园区，使居民和来客感受到的不仅是满目绿草、红花，而且从植物介绍中能够增加植物、绿化知识，这是一项极成心义的方法。
五、对垃圾的分类处置。
随着社会的进展的进步，环保问题愈来愈受到社会关注，我公司打算在接管宏润花园一期后在垃圾房的治理中实行垃圾的分类投放和处置，并在住户手册和各投放点标明分类搜集方式。
对垃圾的分类处置，咱们将通过各类宣传手腕，增强业主的环保意识，引导他们养成正确的适应。
六、严格车辆交通治理。
由于小区内道路交通情形复杂，新入住人员及装修人员流动量大，内部公共面积相对较小，为保证车辆进出和停放的平安有序，我公司预备设置完善的各类交通标识，增强车辆的监控和引导，及时处置突发事件，尽可能做到人车分流。
7、社区文化建设。
宏润花园小区将在咱们的治理下，大力开展社区文化建设。
通过循序渐进、潜移默化及寓教于乐的社区文化建设，提高业主素养，培育合作互爱精神，增强社区凝聚力，发挥社区文化的凝聚功能、鼓励功能和约束功能。
八、环境爱惜建设。
针对宏润花园的布局和环保要求，咱们除对住宅内噪声、水质、空气等环保要素进行监测外，全面增强社区环境文化和环保建设。
第一、保护已有的园林绿化，实施各季节植物交叉式绿化工程。
第二，增强对社区内环保意识的灌输，使每一个业主都自觉酷爱社区内的环境。
宏润花园在咱们的一起尽力下将成为徐汇区的一个人文荟萃的高级住宅小区，我公司尽力把先进的物业治理体会同小区的实际情形相结合，制造出一个行之有效、独具特色的物业治理模式，以取得政府、社会和业主的认可。
四、治理组织架构及人员配备
一、组织架构
1）、组织机构
A.宏润花园治理处组织机构以精简、高效为原那么，采纳直线——职能制形式设置，具有纵向垂直领导，横向协同运作的分级治理特点。
这种模式有利于减少治理环节，提高工作效率。
B．宏润花园治理处实行公司领导下的治理处负责制。
由公司派出高级别的专门人员担任治理工作。
C．宏润花园治理处设主任一名，分属治理层。
下设各部为操作层。
操作层的配置按宏润花园治理处实际特点实行综合工时制度。
D．人员素养要求作风良好、工作踏实，并拥有全面的、先进的专业知识技术，提倡“高门坎进、高门坎出”。
所有员工既是自己所在职位的行家里手，同时又是其他职位的多面手。
E．在治理队伍建设上，咱们将采纳标准治理和人性化治理相结合的方式，充分运用鼓励机制，调动全部员工的工作踊跃性、严格考核，并实行末尾淘汰制，确保委托治理目标得以实现。
2）、组织架构图
宏润花园管理处
工程维修部
清洁绿化部
安保部
3）、人员配备
治理处：
治理处主任1人；治理员：
1人；
工程部：
3人；
清洁绿化部：
4人；安保部：
10人；
总人数；19人
人员配备图
管理处主任
综合工1名
给排水1名
电工1名
住宅楼3名
大门岗4名
外围道路1名
巡楼岗5名
安保班长1名
管理员1名
二、培训
要实现宏润花园物业治理目标的有效达到，我公司必需输出一流的人材、一流的治理和一流的效劳。
中海物业一贯注重培训，且具有标准、完善的培训制度，先进的考核与评估制度。
通过培训，员工综合素养全面提高。
我公司慢慢形成了入职培训、上岗培训、按期培训和进展培训等四大模块，强调入职培训要做到三落实，即培训内容落实、培训责任人落实、培训成效落实。
上岗培训表现个性化方案，针对每一名被提任员工要有个性化的培训方案。
按期培训是针对不同职位的员工按期的知识巩固和知识添加。
进展培训要结合员工职业进展的要求、企业对员工素养、能力、知识的要求进行的，这种培训更表现共性化的课程、个性化的选择，以学分为考核内容。
今年的培训工作在以上四个模块都开展了不同程度的尝试，目前正在依照如此的线索制定明年的培训打算。
我公司针对宏润花园物业治理特点，将制定极具针对性的培训打算。
通过培训尽快培育出一批能适应一中院物业治理需要的治理人员。
1）、培训目标
培训的目标是在态度、知识、技术三个方面改变、增强或改良员工的行为或表现，从而提高治理人员的素养、技术及治理水平，以达到胜任宏润花园物业治理的目标，使之能为广大业主提供尽善尽美的效劳。
2）、培训方式
分为公司组织、治理处组织、基层部门组织的方式。
3）、培训内容
企业培训：
企业进展史、企业经营方针、企业理念、企业精神及治理目标、质量执行标准、质量考核标准、质量治理理念等；
员工手册培训：
员工守那么、礼仪行为标准、职业道德教育、治理制度、平安教育等；
物业治理基础知识及强化效劳意识的专题培训；
军训与参观学习、安保消防设备系统知识、平安作业程序培训；
大体技术培训：
相应职位的专业知识、职位责任、职位操作技术、设备系统、工具利用、智能技术、信息网络技术等；
五、治理制度一览表
一、企业运作制度（ISO-9002质量手册和程序文件目录）
ZH/QH-1999《质量手册》
ZH/《治理评审程序》
ZH/《质量策划程序》
ZH/QCP4.2.1-1999《新接物业治理打算的编制》
ZH/QCP4.2.2-1999《新增效劳项目质量策划程序》
ZH/《合同评审程序》
ZH/《文件和资料操纵程序》
ZH/《物品、劳务采购操纵程序》
ZH/《顾客提供产品操纵程序》
ZH/《产品标识和可追溯性操纵程序》
ZH/《效劳进程操纵程序》
ZH/QCP4.9.1-1999《新接楼宇入伙治理程序》
ZH/QCP4.9.2-1999《衡宇装修治理程序》
ZH/QCP4.9.3-1999《屋宇、设备与设施治理程序》
ZH/QCP4.9.4-1999《清洁绿化治理程序》
ZH/QCP4.9.5-1999《安保治理程序》
ZH/QCP4.9.6-1999《委托效劳治理程序》
ZH/《查验和实验操纵程序》
ZH/《查验、测量和实验设备操纵程序》
ZH/《查验和实验状态操纵程序》
ZH/《不合格品（效劳）操纵程序》
ZH/《纠正和预防方法操纵程序》
ZH/《搬运、贮存、包装、防护和交付程序》
ZH/《质量记录操纵程序》
ZH/《内部质量体系审核程序》
ZH/《培训操纵程序》
ZH/《效劳操纵程序》
ZH/《统计技术操纵程序》
二、企业内部治理制度
文件档案治理方法
设备设施维修档案治理方法
装璜修缮档案治理方法
建筑维修档案治理方法
劳务采购方法
物品需求及采购治理方法
仓库治理规定
应急领料程序
工具治理方法
办公用品治理方法
人事治理制度
用工治理制度
合同治理制度
福利治理制度
奖惩治理制度
培训治理制度
设备编号规定
机电设备治理规程
维修工作操作程序
维修效劳规程
衡宇维修制度
衡宇维修规程
共用部位公共设施维修保养制度
衡宇完好检查规定
共用部位公共设施检查规定
中央空调系统操作规程
中央空调运行规定
配电设备检查保护保养制度
配电柜检查规定
配电房检查规定
监控系统设备维修保养制度
消防报警系统保护保养制度
消防设备检查规定
火灾报警操纵器操作程序
烟感探测器治理方法
综合保安治理系统保护保养制度
综合保安治理系统操作规程
通信系统保护保养制度
通信系统操作规程
高空作业平台操作程序
卫星、有线电视系统保护保养制度
弱电系统机电设施检查规定
电梯治理制度
电梯平安操作规程
电梯检查规定
电梯故障困人救援规程
水泵房治理制度
生活、消防供水系统保护保养制度
管道系统检查规定
工程质量验收规定
设备部份改造程序
机房治理制度
发电机组利用治理制度
发电机组操作规程
发电机组保护规定
临时施工用电治理制度
维修工人平安操作规程
维修工职位考核规定
车场清洁操作规程
外围地面清洁操作规程
洗手间清洁操作规程
地下车库清洁操作规程
卸货廊道清洁操作规程
水箱、蓄水池治理制度
生活垃圾房、建筑垃圾池治理制度
外墙清洗治理制度
绿化治理制度
绿化检查评分标准
清洁设备治理制度
清洁治理标准
水箱、蓄水池清洁操作规程
清洁工平安操作制度
安保员治理制度
大门岗安保员操作规程
监控中心安保员操作规程
地下车库安保员操作规程
地面车场安保员操作规程
巡查安保员操作规程
消防治理制度
突发事件应急处置方法
监控中心治理制度
消防中心治理制度
对讲、报警系统治理制度
车辆进出治理规定
信件收发治理规定
安保工作抽查制度
大楼电梯故障关人救援程序
3、职位职责
治理处主任职位职责
工程主管职位职责
清洁主管职位职责
安保主管职位职责
收银员职位职责
安保班长职位职责
安保员职位职责
消防中心安保员职位职责
大门安保员职位职责
非机动车停车场安保员职位职责
监控中心安保员职位职责
地下车场安保员职位职责
地面车场安保员职位职责
巡查安保员职位职责
地下车库出入口安保员职位职责
电工职位职责
弱电工职位职责
消防中心监控人员职位职责
电梯工职位职责
木工职位职责
泥工职位职责
给排水空调通风主管职位职责
给排水空调通风工职位职责
污水处置监测分析员职位职责
保洁员职位职责
大厅保洁员职位职责
楼宇保洁员职位职责
外围地面保洁员职位职责
地下车库保洁员职位职责
垃圾房保洁员职位职责
六、开办费用及治理费用测算
一．开办费（物资打算）：
一、固定资产的设置
办公设备
名称
数量
估计单价
金额
备注
办公台
3
500
1500
管理处
电脑
1
6000
6000
管理处
打印机
1
1000
1000
管理处
传真机
1
2500
2500
管理处
考勤钟
1
1000
1000
管理处
小计
12,000
清洁设备配置
名称
数量
估计单价
金额
备注
吸尘器
1
3500
3500
抛光机
1
18000
18000
高压冲洗机
1
9500
9500
多功能擦地机
1
39000
39000
吸水器
1
9000
9000
小计
79,000
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