香榭里住宅工程分户验收管理办法.docx

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香榭里住宅工程分户验收管理办法

第一条为了进一步提高公司开发项目的工程质量，确保项目顺利通过竣工验收，减少交付后的业主投诉，根据国家有关施工质量验收规范关于住宅工程质量分户验收的有关规定，结合本公司工程验收方面的经验和教训，特制定本办法。

第二条本公司开发的所有住宅工程（毛坯房交付），均适用于本办法。

本办法所称住宅工程质量分户验收（下称“分户验收”），是指住宅工程竣工验收前，由施工、监理、本公司项目部及本公司其它部门依据国家有关施工质量验收规范和本办法，对住宅工程的每一户（套）住宅及公共部位进行的专门质量检查验收活动。

第三条分户验收以检查观感质量和影响使用功能的质量为主，主要包括以下验收项目：

楼地面、墙面和顶棚质量；门窗安装质量；栏杆安装质量；防水工程质量；室内外空间尺寸；给排水系统安装质量；室内电气工程安装质量；公共部位、共用设施质量；智能化工程安装质量及其它规定检查内容。

详细内容及检验标准、方法、数量详见附表一。

第五条本公司工程部层面的分户验收工作由公司工程经理负责关于住宅工程质量分户验收的有关规定组织施工单位及监理单位有关人员实施，分户验收比例为100%，检验表格使用统一发布的表格。

（注：

根据实际情况，分户验收工作可以与营销部客户中心组织的交房前返检工作进行融合，统一组织，共同参与）。

第八条验收人员在验收结束时，应将附表二《住宅工程质量分户验收综合表》及时复印一份交给铭轩公司项目部，由工程部负责督促施工单位、监理单位进行及时整改，整改结果分别由施工单位负责人、监理总监和工程经理签字确认后上报区域公司工程部，区域工程部派人抽验或重新组织验收，直至验收通过为止，区域公司验收合格后才能申请政府质检部门验收。

第九条各单位各人员验收及整改工作必须实事求是，切忌走过场，必须做到检查有记录，整改有结果，如发现弄虚作假、降低标准、将不合格按照合格验收的行为，一经发现，对相关责任单位进行经济处罚，并作为不良行为记入公司个人档案。

第十一条本管理办法未约定内容仍按当地关于住宅工程质量分户验收的有关规定执行。

附表一：

住宅工程质量分户验收项目内容及检验方法（毛坯房部分）

附表二:

竣工分户验收汇总表

附表三住宅工程质量分户验收记录表

附表四室内空间尺寸、护栏和扶手、玻璃安装、防水工程验收记录表

附表一分户验收项目内容及检验方法（毛坯房部分）

检验项目及内容

检验标准

检验方法

一、楼地面、墙面和顶棚面层质量

楼地面设计高差

阳台、露台、厨房、卫生间与其他房间之间高差按照设计要求，不得有负偏差

钢尺检查，每处两端各测1点

排水地面找坡、防水层隔离层

坡度符合实际要求，无倒泛水和积水现象；浴厕间和有防水要求的建筑地面必须设置防水隔离层

观察、泼水或坡度尺检查

楼地面平整度

不超过6mm

用激光水平仪或2米靠尺和楔形塞尺检查，每间测5点

楼地面空鼓

结合牢固，无空鼓（空鼓面积不大于400c㎡可不计）

用小锤轻击检查

楼地面裂缝

结合牢固，无裂缝

观察检查

楼地面表面质量

表面平整，颜色一致，清洁干净，无污染，表面无麻面，不起砂。

地面、踢脚线、裂缝、空鼓处，经修补后应保持与原色泽基本一致，无明显修补痕迹

观察检查

墙面平整度

偏差不超过6mm

用激光水平仪或2米靠尺和楔形塞尺检查，每间测2-3点

墙面、顶棚空鼓

粘结牢固，无空鼓（空鼓面积不大于400c㎡，且每自然间不多于2处者可不计）

小锤轻击检查

墙面、顶棚裂缝

面层无爆灰和裂缝（采用免抹灰工艺的顶棚不应有明显可见裂缝）

观察检查

墙面、顶棚表面质量

表面光滑、洁净、接槎平整，分格缝清晰；护角、孔洞、槽、盒周围的抹灰表面应整齐、光滑，管道后面的抹灰表面应平整；涂料涂饰均匀、粘结牢固，不得漏涂、透底、起皮、掉粉

观察检查

梁柱表面质量

阳角垂直，阴角顺直，表面洁净，无明显色差

观察检查

踢脚线

踢脚线部位无外撇、内斜现象，与墙面整体顺直平整，踢脚线高度一致，与墙面结合牢固，上下接槎平整，分色清楚

观察检查

二、门窗安装质量

门洞最小宽度、高度

最小宽度：

公用外门1.20m，户门起居室卧室门0.9m，厨房门0.80m，卫生间门阳台门（单扇）0.70m。

最小高度：

2.00m。

对照设计尺寸，净尺寸=洞口-粉刷厚，允许偏差±5mm。

钢尺检查

外窗台高度

外窗台净高或其防护栏高度≥0.90m，不得有负偏差，高度均应从可踏面起算（可踏面是底部宽度≥0.22m，且高度≤0.45m的可踏部位）

钢尺检查，每窗台测2处

窗台泛水、滴水

应内高外低，窗台泛水排水坡度不得小于20mm，滴水线（槽）应整齐顺直，滴水线（槽）的宽度和深度不应小于10mm。

观察尺量检查

外窗渗漏

无渗漏

淋水6小时后观察检查

推拉窗防脱落装置

必须有防脱落装置

观察检查

检验项目及内容

检验标准

检验方法

玻璃品种、厚度、标识

应使用安全玻璃的部位：

室内隔断，≥7层开窗，≥1.5㎡门窗玻璃，距地≤0.5m落地窗，幕墙（全玻璃墙除外），门、天窗、屋面、吊顶、栏板、出入口，易造成伤害的其它部位；安全玻璃应有3C认证标志

观察检查；厚度测量采用精度0.1mm以上游标卡尺测量，每部位测1点；标识观察检查

门窗竖框垂直度

铝合金允许偏差2.5mm，塑料允许偏差3mm

用1米垂直检测尺检查，每竖框1点

门窗衡框的水平度

铝合金允许偏差2mm，塑料允许偏差3mm

用1米水平尺和塞尺检查，每框1点

门窗竖向偏离中心

铝合金及塑料允许偏差5mm

用钢尺检查，每侧上下各测1点

门窗启闭

门窗开启方向符合设计要求；门窗扇开启灵活，无碰擦、自开、自关、回弹现象

观察检查

五金件

安装数量齐全，位置正确，活动灵活，安装牢固

观察、手板检查

框四周嵌填与密封

采用硅酮密封胶填缝饱满，粘结牢固，密封胶表面应光滑、顺直、无裂缝

观察及轻敲门窗框检查

压条、密封胶条或毛毡安装

应安装完好，不得脱槽，压条接缝不大于0.5mm

观察检查

通风面积

自然通风卧室、起居室、明卫生间的通风口面积≥地板面积的1/20，厨房≥底板面积1/10且≥0.6㎡

计算风口面积与地板面积，进行比对

三、栏杆安装质量

栏杆高度、竖杆净距及防攀登措施

阳台、屋面等临空处：

临空高度24m以下时，栏杆高度≥1.05m；临空高度≥24m时，栏杆高度≥1.10m

钢尺检查，每处扶手及栏杆各测2点，栏杆型式观察检查

垂直杆件净距≤0.11m，不得有负偏差

栏杆设计应防止儿童攀登

护栏玻璃

不承受水平荷载的：

厚度≥5mm钢化玻璃或≥6.38mm的夹层玻璃；承受水平荷载的：

厚度≥12mm钢化玻璃或钢化夹层玻璃；当护栏一侧距楼地面高度为5m及以上时必须使用钢化夹层玻璃：

栏杆应牢固可靠

精度0.1m以上工具测量，每部位测1点；观察检查

栏杆扶手表面外观质量

栏杆表面无明显划痕、无凹损和明显色差；栏杆整齐一致，位置正确；栏杆焊疤处理平整；木扶手拼接牢固，扶手背不弯曲，腻子批嵌密实，油漆表面涂刷后无锈斑、焊渣、毛刺等

观察检查

四、防水工程质量

屋面渗漏

无渗漏

雨淋或潜水2小时后，观察检查，可做蓄水检验时，其蓄水时间不应小于24小时

屋面及檐沟排水坡度、积水

坡度符合设计要求，无积水、泛水现象

观察、坡度尺测量检查

刚性防水分格缝、交接缝

纵横间距不宜大于3m，分格缝内应嵌填柔性密封材料

观察检查

立面卷材收头

端部裁齐，塞入预留凹槽内或用金属压条钉压固定，最大钉距≤900mm，并用密封材料嵌填封严

观察、钢尺检查

检验项目及内容

检验标准

检验方法

卷材粘结、接缝

粘结牢固，密封严密，不得有皱折、翘边和鼓泡等现象

观察检查

屋面防水层表面质量、构造要求

刚性防水层表面应平整、压光、不起砂、不起皮、不开裂；分格缝应平直，位置正确；卷材铺贴接缝严密，不得有褶皱、鼓泡和翘边现象；嵌缝密封应与两侧基层粘牢，密封部位光滑、平直，不得有开裂、鼓泡、下榻现象；平瓦屋面的基层应平整、牢固，瓦片排列整齐、平直、搭接合理，接封严密，不得有残缺瓦片

观察检查

防水地面渗漏

无渗漏，坡向正确、排水顺畅、无积水

最小蓄水深度不得小于20mm，蓄水24小时后，观察检查

外墙渗漏

墙面无渗漏，滴水线应内高外低，整齐顺直无爬水

淋水6小时或下雨后，观察检查

五、室内外空间尺寸偏差

室内净高（楼地板设泛水坡度的房间除外）

净高允许负偏差不超过15mm，极差不超过20mm（以每间为单位）

激光测距仪检测，每房间（除厨房、卫生间、阳台、露台外）测5点（距墙、柱四角300-500mm各测一点，中间一点）

净开间、净进深

净开间、进深及极差不超过20mm

激光测距仪检测，每房间（除厨房、卫生间、阳台、露台外）测2点（距墙、柱四角300-500mm各测一点）

地面水平度

开间（进深）5m以内时不超过20mm，开间（进深）超过5m时每延米不超过5mm

激光水平仪检测，每房间（除厨房、卫生间、阳台、露台外）测5点（距墙、柱四角300-500mm各测一点，中间一点）

厨房、卫生间、阳台、露台尺寸（无墙体除外）

长度、宽度极差不超过10mm

激光测距仪或钢尺检测，测四个角部边长

六、给排水工程质量

管道渗漏

无渗漏，给水管道，水嘴、阀门、排水管均无渗漏

给水管水压试验：

排水管灌水，卫生洁具满水和通水试验

管道坡度、垂直度

坡度应符合设计要求，排水通畅。

立管垂直度允许偏差3mm/m，全长5m以上的立管累积偏差不大于15mm

水平尺、拉线尺量检查

排水管连接

应采用45°三通或45°四通和90°斜三通、斜四通

观察检查

排水立管布置

不得穿过沉降缝、伸缩缝、变形缝、烟道和风道。

不得穿过卧室。

观察检查

排水塑料管伸缩节、检查口或清扫口、阻火圈或防火套管设置

伸缩节应每层设置，间距不得大于4m，并靠近汇水点设置；阻火圈或防火套管要求每层设置；检查口或清扫口应在立管上每隔一层设置一个，转角小于135°污水横管上必须设置，最底层和有卫生器具的最高层必须设置。

观察检查

检验项目及内容

检验标准

检验方法

管道支架

支架位置正确，埋设应平整牢固、间距符合规定；给水管关卡牢固，与管子接触紧密；ф25塑料管及复合管冷水水平管支架间距≤0.7m；ф75以立管上的支架间距≤2m

观察及钢尺检查

地漏水封、存水湾

地漏低于排水表面，盖结合严密无翘起，周边无渗漏；地漏水封高度≥50mm；存水湾的水封深度≥50mm

观察及尺量检查

管道、地漏排水畅通

排水畅通，无堵塞现象

排水主立管及水平干管做通球试验检查

套管设置

管道穿墙和楼板，应设套管；楼板内的套管顶部应高出结构地面20mm，卫生间及厨房套管顶部的应高出结构地面50mm；安装在墙壁内的套管其两端与饰面齐平；穿墙套管与管道之间缝隙应用阻燃密实材料填实，穿楼板套管与管道之间缝隙应用阻燃密实材料和防水油膏填实。

观察检查

伸顶通气管高度

非上人屋面≥300mm；上人屋面≥2m；4m以内有门窗：

≥门窗顶600mm，不得有负偏差，并应根据防雷要求设置防雷装置

钢尺检查

七、电气工程安装质量

配电箱

电气元件规格、型号、数量符合设计要求；标识清楚、开关灵活；接地连接正确

观察检查

开关插座安装位置、外观

位置正确，紧贴墙面，四面无缝隙，安装牢固，表面光滑整洁，无碎裂、划伤、装饰帽齐全；公共部位采用节能自熄或声控开关；开关、插座面板并列安装高差允许偏差0.5mm；每户内面板高差允许偏差5mm；面板的垂直允许偏差0.5mm；插座高度离地面一般为30cm，不应低于20cm，开关一般距地1.3m，应考虑使用方便。

观察检查

插座数量

电源插座的数量应符合设计规范要求

观察检查

插座相位、接地

相位正确、接地可靠；线材色标合理，接线正确，左零右相，相线为红线，零线为蓝线，接地线为黄绿双色线；接线紧密，插座与插件之间的导线不得采用接线柱

用插座监测仪监测

电线线径、标识

线径符合设计，标识齐全。

观察检查

电气回路测试

导线间和导线对地间的绝缘电阻值必须大于0.5兆欧。

电路保护和避雷接地电阻必须小于1欧

测试检查

接地等电位

焊接可靠，点位不遗漏，必须有3C标志

观察检查

八、通风空调工程质量

烟道、排气道留孔

留孔高度应不低于窗顶以上50mm，烟道档烟装置牢固，倒吸不得脱落

观察检查

燃气管道

表面洁净，油漆到位，交接面修补密实、无明显色差，首层穿墙符合要求

观察检查

检验项目及内容

检验标准

检验方法

烟道

表面无裂缝，止回阀安装牢固，无缝隙

观察检查

出屋面高度：

平屋面≥0.60m且比女儿墙高0.3m；坡屋面：

①中心距屋脊≤1.5m时，≥屋脊0.6m；②中心距屋脊1.5-3.0m时；≥屋面0.60m且≥屋脊；③中心距屋脊≥3m时；≥屋面0.60m且其顶部与屋脊连线同水平线之间夹角≤10°，不得有负偏差

钢尺检查

空调孔、板设置

位置、大小正确，排水坡向正确，无渗漏和反坡

观察检查

空调冷凝水

采用有组织排放形式，符合设计要求

观察检查

九、公共部位、共用设施设置

楼梯梯段净宽

不应小于1.10m，六层及六层以下的住宅，不应小于1.0m（扶手中心与墙面的水平距离），不得有负偏差

钢尺检查，每梯段上下各测1点

楼梯平台净宽

≥梯段净宽，且≥1.20m（扶手中心与墙面（含突出物）的水平距离），不得有负偏差

钢尺检查，每梯段目测选择偏差较大处，每梯段各测1处

楼梯栏杆高度、竖杆净距及防攀登措施

1、栏杆高度≥0.9m（从踏步可踏面算起），楼梯水平段长度大于0.50m时，栏杆高度≥1.05m

钢尺检查，每处扶手及栏杆各测2点

2、垂直杆件净距≤0.11m，不得有负偏差

3、栏杆设计应防止儿童攀爬

楼梯踏步高宽差

踏步宽度≥0.26m，踏步高度≤0.175m，相邻踏步高度差≤10mm，每踏步两端宽度差≤10mm

钢尺检查，每梯段目测选择偏差较大处，每梯段不少于3处

楼梯顶层平台

混泥土翻边不低于100m

钢尺检查

楼梯走道外观检查质量

墙面平整，阴阳角方正顺直，斜坡表面平整，梁表面平整，梁底宽度一致，涂料均匀，无色差。

地砖铺贴平整，色泽一致，不起壳，无裂缝，无掉角、缺棱，砖缝均匀顺直，楼梯挡水线、挂落线宽厚度一致，表面平整，颜色一致，阴阳角方正

观察检查

防火门

高度宽度符合要求，油漆涂刷均匀无漏刷，开启灵活，五金齐全

观察检查

电梯门净宽

≥0.8m

钢尺检查

高层首层疏散外门净宽

≥1.1m

钢尺检查

附表二住宅工程质量分户验收综合表

验收位置:

幢层号时间：

年月日

验收项目

验收内容

质量要求

检查情况描述

一、楼地面、墙面和顶棚面层质量

楼地面面层

地面面层粘结牢固，无空鼓（空鼓面积不大于400c㎡可不计）；面层表面不应有裂缝、脱皮、麻面、起砂等缺陷；地面颜色一致，无明显修补痕迹；有排水坡度要求的面层不得有倒泛水和积水现象。

墙面面层

墙面面层粘接牢固，无空鼓（空鼓面积不大于200c㎡，且每自然间不多于2处者者可不计）；抹灰面层应无爆灰和裂缝；墙面面层表面光滑、洁净、接槎平整；护角、孔洞、槽、盒周围的抹灰表面应整齐、光滑；管道后面的抹灰表面应平整，涂料涂饰均匀。

顶棚面层

抹灰层与基层之间必须粘结牢固，无脱层、空鼓；抹灰层面层应无爆灰和裂缝；采用免抹灰工艺的顶棚不应有可见的裂缝。

二、门窗安装质量

门窗尺寸

门洞最小宽度：

公用外门1.20m，户门起居室卧室门0.9m，厨房门0.80m，卫生间门阳台门（单扇）0.70m；门洞最小高度：

2.00m；外窗台净高或其防护栏高度≥0.90m，不得有负偏差。

门窗启闭性能

门窗应开启灵活、关闭严密，无倒翘、自开、自关、回弹现象；进户门开启方向符合设计要求。

五金件

安装数量齐全，位置正确，活动灵活，安装牢固

框四周嵌填与密封

采用硅酮密封胶填缝饱满，粘结牢固，密封胶表面应光滑、顺直、无裂缝；采用压条、密封胶条或毛毡安装，不得脱槽

三、栏杆安装质量

栏杆高度

临空高度24m以下时：

栏杆高度≥1.05m，临空高度≥24m时，栏杆高度≥1.10m；垂直杆件净距≤0.11m，不得有负偏差

栏杆扶手表面外观质量

四、防水质量

房间和阳台防水

无渗漏，排水坡向正确，排水通畅，不得有倒泛水和积水现象

五、给排水工程安装质量

管道渗漏

无渗漏，给水管道，水嘴、阀门、排水管均无渗漏

排水管连接

应采用45°三通或45°四通和90°斜三通、斜四通

排水塑料管伸缩节、检查口或清扫口、阻火圈或防火套管

地漏水封、存水湾

地漏低于排水表面，盖结合严密无翘起，周边无渗漏；地漏水封高度≥50mm；存水湾的水封深度≥50mm

六、电气工程安装质量

配电箱安装

电气元件规格、型号、数量符合设计要求；标识清楚、开关灵活；接地连接正确

开关插座安装位置、外观

七、通风空调工程质量

烟道

表面无裂缝，止回阀安装牢固，无缝隙

空调孔、板设置、空调冷凝水

位置、大小正确，排水坡向正确，无渗漏和反坡；空调冷凝水采用有组织排放形式，符合设计要求

八、室内空间尺寸偏差（40分）

内容

偏差数值（mm）

合格率%

层高

+20mm

-10mm

墙间距

20mm

（极差）

墙体

平整度

5mm

垂直度

8mm

九、其它问题

检查人签名：

检查日期：

年月日

附表三住宅工程质量分户验收记录表

室内地面、室内楼梯、室内墙面、室内顶棚抹灰、门窗验收记录表

序

号

单位工程名称

验收部位（户号）

现场检查项目

质量要求

质量验收记录

室

内

地

坪

普通水泥

楼地面

1、水泥楼地面面层粘结质量

第4.1.1条

2、外观质量

第4.1.2条

板块楼地面

1、板块楼地面面层与基层粘接质量

第4.2.1条

2、外观质量

第4.2.2条

木、竹楼地面面层

1、木、竹楼地面面层铺设

第4.3.1条

2、外观质量

第4.3.2条

室内楼梯

1、楼梯尺寸

第4.4.1条

2、楼梯面层质量

第4.4.2条

室内墙面

1、室内墙面面层粘结质量

第5.1.1条

2、室内墙面观感质量

第5.1.2条

3、室内墙面涂饰面层粘结质量

第5.1.3条

4、室内墙面涂饰面层观感质量

第5.1.4条

5、、室内墙面裱糊及软包面层粘结、安装质量

第5.1.5条

6、室内墙面裱糊及软包面层观感质量

第5.1.6条

7、室内墙面饰面板（砖）面层粘结质量

第5.1.7条

8、室内墙面饰面板（砖）面层粘结质量

第5.1.8条

室内顶棚抹灰

1、室内顶棚粘结质量

第5.2.1条

2、顶棚抹灰观感质量

第5.2.2条

3、室内顶棚涂饰面层的质量

第5.2.3条

3、室内顶棚裱糊面层的质量

第5.2.4条

门窗

1、门窗开启性能

第7.1.1条

2、门窗配件

第7.1.2条

3、门窗密封

第7.1.3条

4、门窗的排水

第7.1.4条

5、进户门质量

第7.1.5条

6、户内门质量

第7.1.6条

7、窗帘盒、门窗套及台面

第7.1.7条

附表四室内空间尺寸、护栏和扶手、玻璃安装、防水工程验收记录表

序号

单位工程名称

验收部位（户号）

房间

编号

净高推算值（mm）

长宽推算值（mm）

实测值（mm）

计算值（mm）

净高

净开间

L1-1

L1-2

L2-1

L2-2

最大偏差

极差

最大偏差

极差

室内空间尺寸测量示意图

套型示意图贴图区，标注房间编号。

现场检查项目

质量要求

质量验收记录

护栏和扶手

护栏和扶手的造型、尺寸、高度、栏杆间距和安装位置

第7.2.1条

玻璃

安装

1玻璃的品种、规格、尺寸、色彩、图案和涂膜朝向

第7.3.1条

2落地门窗、玻璃隔断的安全措施

第7.3.2条

3玻璃观感质量

第7.3.3条

防水工程

外墙

外墙防水

第8.0.1条

外窗

外窗防水

第8.0.1条

防水地面

厨卫间、开放式阳台等地面防水效果

第8.0.1条

厕浴间、厨房和有排水（或其他液体）要求的建筑地面面层与相连接各类面层的标高差

第8.0.1条

屋面

屋面防水

第8.0.1条

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