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股权投资建议书

**有限公司

二〇〇七年二月

股权投资建议书

摘要

**有限公司位于**市**区路以西、用地以北，**以南。

占地**亩（合计16***平方米）。

是一家**企业，注册资金为***万美元。

本项目总计建造***平方米的**框架结构的高层次工业厂房。

本工程计划在**年12月底前完成竣工验收并开始对外**。

**有限公司项目具有五大优势：

1.规划优势

**有限公司地处**省唯一的国家级高新技术产业开发区——**国家高新技术产业开发区内，规划起点高，类似于上海浦东。

2.区位优势

**城市区划调整后，高新区（**）位于**城市新版图中心，尤其是随着市行政中心的**移和“********”战略的实施，高新区（**）成为**市实现**两岸共同繁荣的战略要地。

3.政策优势

落户在**国家高新技术产业开发区内的企业可以享受15％所得税减免政策，这也是**区厂房**成为全**最高的原因之一。

4.设计优势

本项目建筑和设计上采用了**结构，该种结构的厂房具有跨度大、无横梁、吊顶美观、柱子少、空间利用率高等优势，实践证明，该种结构的厂房深受广大租户喜欢，**比普通厂房高出10％以上仍然供不应求。

经我们调查，目前整个**区**结构厂房绝无仅有，整个**市也非常少见。

这使得本项目完工后的**前景十分看好。

5.时机优势

在越来越紧的土地政策环境下，现有物业的**势必加速上涨，目前进军工业地产市场正当其时。

**元每平方米，这是综合考虑**区工业厂房的建设成本、市场价格和投资者收益回报率来确定的。

预计**元每平方米的投资成本可以让投资者**第一年即获得**％的年收益率，该收益率还不包括土地及房产增值带来的收益。

随着**区**水平的逐年增长，预计5-10年后年投资收益率将达到20％左右。

当前**区工业厂房的市场价格每平方米平均在**元以上。

目前以每平方米**元投资，到**年底工程验收完成，投资收益率即可达到50％。

5-10年后，**区将发展成为繁华的市中心，本项目处于**区的心脏地带和交通枢纽上，到时工业地产转为商业地产的可能性很大，这一转变必将给投资者带来丰厚的利润回报。

所以说此价格定位是非常合理的。

股权投资建议书

一、项目概况

**有限公司位于**市**区**路以西、**用地以北，**以南。

占地2*亩（合计16***平方米）。

**有限公司是一家**企业，注册资金为***万美元，法定代表人为***。

控股股东是****有限公司，最终实际控制人为***。

本项目总计建造**平方米的**框架结构的高层次工业厂房。

共*幢，均为*层厂房

目前**有限公司经过近5个月的努力，已经拿到了建设工程规划许可证和施工许可证，并已经完成打桩。

本工程计划在**年1月结顶，在**年8月前完成内外装修、绿化等工程，12月底完成竣工验收并开始对外**。

二、项目优势

（一）、规划优势

**有限公司地处**国家高新技术产业开发区内，**国家高新技术产业开发区建于**年3月，**年3月经国务院批准为国家级高新区，目前是**省唯一的国家级高新技术产业开发区。

**高新开发区（**）沿**而建，与西湖隔江相望，是**未来的城市副中心和科技城。

全区人口**万，总规划面积**平方公里，毗邻众多高等院校和科研单位，是高新技术的创新源和中小科技企业的孵化器。

**高新区具有四方面特点：

一是规划起点高，类似于上海浦东。

无论是地方政府的战略定位，还是**区的地理位置都与上海浦东如出一辙。

在交通道路、配套规划上甚至超过了浦东。

二是人才云集。

**区与**大学等高等院校、中国科学院等科研院所建立了长期友好合作关系，它们为**区高新技术产业的发展提供了技术支撑和高素质人才。

**区已经成为各类人才创新创业的一方热土。

三是产业集聚。

**区已成为**省最有影响的科技创新基地、高新技术产业基地和最具活力的经济增长区域，软件产业基地、集成电路设计产业化基地、留学人员创业园、动画产业基地、电子信息产业基地等先后成为国家级的产业基地。

目前**高新区（**）拥有近五千家企业，其中来自美、英、日、韩等**个国家的外商投资企业**家，外商总投资**亿美元。

四是环境优化。

近几年来，**区按照“构筑天堂硅谷、建设科技新城”的总体要求，加强基础设施建设，全区生态、居住、政务、人文、治安等环境不断改善，为全面打造“天堂硅谷”提供了良好的创业环境。

ISO14000国家示范区创建工作通过国家环保总局和科技部的联合检查验收，**区成为第*个获此“国际绿卡”的国家级高新区。

（二）、区位优势

**区区位优势十分明显。

沿江依桥，交通便捷，至**国际机场仅15公里路程，沪杭甬高速公路擦境而过。

**城市区划调整后，高新区（**）位于**城市新版图中心，尤其是随着市行政中心的东移和“******”战略的实施，高新区（**）成为**市实现**两岸共同繁荣的战略要地。

（三）、政策优势

落户在**国家高新技术产业开发区内的企业可以享受15％所得税减免政策，这也是**区厂房**成为全**最高的原因之一，目前**已经达到每月**元每平方米左右，而且在工业厂房供不应求的形势下，**每年呈现10％以上的增长速度。

（四）、设计优势

本项目建筑和设计上采用了**结构，该种结构的厂房具有跨度大、梁低、吊顶美观、柱子少（普通厂房每1000平方米内有10根以上柱子，而**结构厂房每1000平方米内仅有4根柱子）、空间利用率高等优势，实践证明，该种结构的厂房深受广大租房喜欢，**可以比普通厂房高出10％以上。

经我们调查，目前整个**区**结构厂房绝无仅有，整个**市也非常少见。

这使得本项目完工后的**前景十分看好。

本项目聘请了专业的**结构建筑公司和设计院，施工时又有经验丰富的监理人员坐阵，保证了项目的质量。

项目主体建筑物均可自由分割，设计十分灵活，整体外观优美。

体贴而又富有前瞻性的设计使得本项目在设计上差异化优势明显。

（五）、时机优势

2005年9月，**市政府颁布了《关于集约利用和盘活工业土地的若干意见》，对提高工业项目用地准入门槛、盘活存量土地等做出了明确规定。

**市国土部门负责人表示，**工业用地政策进一步收紧了。

在这样越来越紧的土地政策环境下，现有物业的**势必加速上涨。

2006年9月，国务院出台了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》新政策，随后，**省于2006年12月15日发出了《关于全面实行工业用地招标拍卖挂牌出让实施意见（试行）的通知》，通知规定：

“严格工业用地供应政策。

自国务院国发〔2006〕31号文件发布之日（即2006年9月6日）起，全省所有工业项目用地一律以招标拍卖挂牌方式出让。

”这一政策的出台，标志着工业地产协议低价出让的时代结束了，在土地供不应求的形势下，工业土地价格必然会持续提高。

目前是工业土地协议出让和公开拍卖的过渡期，这时进军工业地产正是时机。

近阶段普洛斯等地产巨头的纷纷强势进驻中国工业地产，他们在中国工业地产的门口徘徊踌躇多年以后，选择在中国工业地产变革的关键时期进驻。

三、股东介绍

公司有两个股东组成，其中****有限公司占80％股份，**国际投资有限公司占20％股份。

四、交易方案

五、大股东承诺

大股东承诺并保证：

（1）原则上**公司不对外担保，如对外担保，必须经双方书面同意后方可进行。

任何一方申请贷款只能以股东自己的股东权益比例范围内的资产作抵押，贷款利息各自承担，并承诺按期归还银行贷款。

（2）每年确保至少分红一次，分配方式为**收入在扣除应缴税款和必要的费用后（包括人工费用）后再进行分配。

（3）大股东不得以**或者其他名义，损害小股东的利益，否则应给对方赔偿相应损失。

大股东承诺并保证尊重小股东的合法权益和利益，在任何情况下绝不侵害小股东的权益。

（4）大股东承诺并保证，按约定出资完成**全部厂房的建设项目，包括土建、绿化、排污及配套设施的建设，并保证按质按量地完成。

（5）大股东承诺并保证：

由于大股东资金原因导致**工业厂房未能在**年6月30日前竣工验收并对外**，则大股东承诺在**年7月1日起给予小股东**补偿。

补偿标准如下：

以**集团和**公司附近再找两家同档次的厂房为参考，以这三家的加权平均**率及**水平为补偿标准。

（6）大股东承诺自**工业厂房验收完成并可开始**之日起，小股东有权查看公司经营账务报表、账目、合同、资料等。

六、收益分析

（一）股权投资成本

**价为**元每平方米，这是综合考虑**区工业厂房的建设成本、市场价格和投资者收益回报率来确定的。

1、建设总成本（含土地成本）

每平方米建设总成本在***元以上。

2、市场价格

目前**区工业厂房的市场价格每平方米平均在**元以上。

目前以每平方米**元投资，到**年底工程验收完成，投资收益率即可达到50％。

3、投资收益

**以每月**元每平方米，**率以90％计，税费率以17％计，则稳定的年投资收益率可达计**％，计算如下：

**元每平方米×12月×90％×（1-17％）/**元＝**％

预计**元每平方米的投资成本可以让投资者**第一年即获得**％的年收益率，该收益率还不包括土地及房产增值带来的收益。

随着**区**水平的逐年增长，预计5-10年后年投资收益率将达到20％左右。

当前**区工业厂房的市场价格每平方米平均在**元以上。

目前以每平方米**元投资，到**年底工程验收完成，投资收益率即可达到50％。

5-10年后，**区将发展成为繁华的市中心，本项目处于**区的心脏地带和交通枢纽上，到时工业地产转为商业地产的可能性很大，这一转变必将给投资者带来丰厚的利润回报。

所以说此价格定位是非常合理的。

（二）股权投资收益

1.国内货币资金大环境分析

人民币升值的压力越来越大，目前我国外汇储备已经达1万亿美元，相当于8万亿人民币，央行发行票据从市场上回收了2万亿人民币，相当于实际新发行了6万亿人民币，货币乘数为5，就是说市场新增货币约30万亿人民币。

这么多的资金会寻求好的投资项目，而目前投资股市风险已经很高、住宅、商铺等价格也高居不下，工业地产投资机会凸现，多余资金追逐低风险资产是正确的投资选择。

2.工业厂房供给分析

工业厂房供给数量和速度远远跟不上国民经济增长速度，原因如下：

（1）土地资源是不可再生资源，日益稀缺，宏观调控政策越来越严，企业拿地的难度、门槛越来越高。

2006年9月颁发了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，这无疑是规范工业地产的必然，在地区经济发展中，这不但意味着企业拿地成本会进一步提高，也意味着不具备工业地产合理开发审核、不具备工业地产投资开发要求的各类项目将被清理整顿。

这将从源头上减少了工业厂房的供给速度和供给数量。

（2）日益烦杂的审批手续一方面放慢了工业厂房供给速度，另一方面也使工业地产行业进入壁垒越来越高。

一般来说，企业从立项拿地到厂房竣工验收，需要3-4年以上时间，而真正造房子的时间仅需要1-2年，大部分时间和精力消耗在办理烦杂的审批手续上，而且审批手续和审批门槛在日益提高。

工业厂房这一产品的生产周期漫长性决定了工业厂房供给的严重滞后，因此，出现厂房供不应求、**连年稳步上涨的局面是必然的，也是短期内不可改变的趋势。

（3）**缺乏专业的工业地产运作商，多数工业厂房供给结构不完全符合市场需求，导致有效供给更加稀缺。

**市近90％的工业厂房的运作商属于首次开发工业厂房，由于缺乏经验，造成已经建成的厂房在单体面积、结构、层高、绿化规划上都显得粗糙，不符合市场需求，造成局部供过于求。

而真正符合市场需求的厂房却呈现明显供不应求的局面，完工后在1个月内即达到了70％以上的**率。

而在工业厂房**市场成熟的国际市场，要达到70％以上的**率只少需要一年半的时间。

由此可见，目前国内工业地产市场远未成熟，投资机会仍然很大。

在工业地产相对成熟的上海和江苏，工业厂房采用**结构的比较多，但在**，由于各大设计院（包括省级工业设计院）缺乏**结构厂房的设计经验，**结构厂房远未普及，我公司可以说是**市**结构厂房的先导者。

3.工业厂房需求分析

（1）作为中国主要经济中心的长三角地区，整个经济持续增长，将推动对工业厂房的巨大需求量，专家预测——未来几年，整个长三角地区**和地价的上涨幅度将大于上海地区。

另一方面，WTO将创造出来的有效需求，国外高技术企业会大量涌入，以实现产品的生产、组装和销售，这必然会带来对工业厂房需求的增加。

（2）投资强度要求、政府资源不足、专业人才匮乏、审批手续烦杂、企业精力有限等原因让中小企业甚至许多大企业别无选择，只有租用厂房。

（3）投资需求也日益成为市场焦点。

股市、住宅、商铺等投资市场的风险已经很大，越来越多目光敏锐的投资者将资金转向工业地产市场，形成投资性需求。

几年以前，工业地产并不是房地产领域的主流，但是它是非常特殊的房产领域。

而目前的工业地产越来越多地为市场化运作所驱动，其增长点的潜力非常巨大，特别是在房地产其它领域，投资和开发的风险较高，竞争非常激烈的情况下。

（4）**市**区工业厂房需求现状及趋势分析。

据资深地产机构调查，目前**区建成的、在建的以及将建的写字楼数量有30幢左右，其中已经交付的写字楼约占一半，预计今后**还是有40万平方米的可租售面积。

从销售价格来看，**区目前写字楼的平均销售报价大致在7000元/平方米左右。

从销售情况来讲，由于前几年**写字楼市场的认同度比较低，因此销售状况并不很好，2005年下半年开始，这一状况相对有所好转，而**写字楼的整体入住率水平也不高，大约只有50％左右。

从未来地位来说，随着**市“城市东扩、跨江发展”城市发展战略的逐步实施，**区已成为**经济发展的重要区域，也是**又一个写字楼集中的区域。

政府的推动会催熟这一地带的商业。

**区的优惠政策及在土地供应上的储备优势，目前已吸引了国内外大批大中型高科技企业的入驻，形成了众多的“集团基地”。

但由于供应量太大，**的写字楼大约要5年时间才能走出低谷。

与此相反，**区的工业厂房却热火朝天，园区内工业厂房大多没有空置，以**科技园为例，园区内6万平方米工业厂房**率为100％，而且平均**高达**元。

**写字楼与厂房**出现冰火两重天的现象是有原因的：

第一、**开发区从2000年开始成为市场的焦点，热起来也是近几年的事，工业作为第二产业必定是一个先导性产业，比写字楼、商业等产业成熟时间肯定要早几年。

第二、驱动工业地产发展的关键是交通和物流，而写字楼需要的不仅仅是交通，还需要有第三产业支撑。

第三、政策引导上也导致了写字楼供应过大而厂房需求旺盛。

**区规划起点高，对城市形象要求很高，客观上放大了能够代表城市形象的写字楼供应量。

厂房由于外表较为逊色，在将来的市中心不宜发展过多的厂房，而另一方面，落户在**国家高新技术产业开发区内的企业可以享受15％所得税减免政策，这样优厚的政策吸引了大量企业都往**挤，这也正是**区的工业厂房却热火朝天的原因。

4.收益来源

（1）土地及房产的不断增值

**区目前土地资源已经十分紧缺，周边配套环境正大日益改善，**区土地及房产将不断增值。

（2）稳定增长的**收入

从**市及**区历年的**增长趋势看，**年增长率在10％左右。

（3）抵押贷款，再投资收益

等工程完工，验收完毕后，即可进行抵押贷款，收回全部投资成本，开始享受无风险收益。

抵押贷款得到的资金又可以进行下一轮投资，从这个意义上说，本项目的投资回收期是非常短的。

七、风险分析

投资者风险简而言之有以下三个风险：

即房子能不能造起来？

造好后能不能租出去？

租出去后能不能享受收益？

我们逐一进行分析并提出规避风险的方案。

（一）烂尾楼风险及规避风险的方案

目前项目资金缺口约**万元，大股东有较强的资本运作能力。

**大股东也可以通过在建工程抵押贷款形式保证后续资金投入，所以形成烂尾楼的风险其实是不存在的。

（二）经营风险及规避风险的方案

本项目从设计、建造、**三方面努力使经营风险降到最低。

本项目投入前进行了详细的市场调查，本工业厂房设计十分精心细致，从厂房的层高、跨度、柱距、梁高、层数到外立面的质材、颜色，到电梯数量、速度、吨位的配置，甚至每一个楼梯、厕所蹲位、洗手池的摆放都经过市场调查、不断优化设计、严密论证和专家讨论。

设计时以经济、实用、美观为原则，追求最大限度地符合市场需求。

同时在建造质量上力求打造精品，**方案上要求专业。

从而保证使经营风险降到最低。

（三）小股东风险及规避风险的方案

小股东风险主要有以下三方面风险：

（1）信息不对称风险

规避风险的方案：

大股东承诺账户账目公开、经营情况公开、资料合同公开，使小股东信息不对称风险降到最低。

（2）收益风险

规避风险的方案：

大股东承诺每年分红、承诺给予小股东**补偿。

大股东承诺每年确保至少分红一次，分配方式为**收入在扣除应缴税款和必要的费用后（包括人工费用）后再进行分配。

由于大股东资金原因导致**工业厂房未能在**年6月30日前竣工验收并对外**，则大股东承诺在**年7月1日起给予小股东**补偿。

补偿标准如下：

以**集团和**公司附近再找两家同档次的厂房为参考，以这三家的加权平均**率及**水平为补偿标准。

（3）担保风险

规避风险的方案：

大股东承诺绝不对外担保。

原则上**公司不对外担保，如对外担保，必须经双方书面同意后方可进行。

任何一方申请贷款只能以股东自己的股东权益比例范围内的资产作抵押，贷款利息各自承担，并承诺按期归还银行贷款。

八、出让原因

由于目前在不进行在建工程抵押货款的情况下，资金稍有短缺，为确保本项目资金充足，拟采用股权融资方式取得部分建设资金。

九、结论

综上所述，本项目投资风险很小，收益回报稳定增长，是一个十分难得的投资机会。