预售商品房法律问题研究本科毕业论文.docx

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预售商品房法律问题研究本科毕业论文

毕业论文

预售商品房法律问题研究

毕业设计（论文）原创性声明和使用授权说明

原创性声明

本人郑重承诺：

所呈交的毕业设计（论文），是我个人在指导教师的指导下进行的研究工作及取得的成果。

尽我所知，除文中特别加以标注和致谢的地方外，不包含其他人或组织已经发表或公布过的研究成果，也不包含我为获得及其它教育机构的学位或学历而使用过的材料。

对本研究提供过帮助和做出过贡献的个人或集体，均已在文中作了明确的说明并表示了谢意。

作者签名：

　　　　　日　期：

指导教师签名：

　　　　　日　　期：

使用授权说明

本人完全了解大学关于收集、保存、使用毕业设计（论文）的规定，即：

按照学校要求提交毕业设计（论文）的印刷本和电子版本；学校有权保存毕业设计（论文）的印刷本和电子版，并提供目录检索与阅览服务；学校可以采用影印、缩印、数字化或其它复制手段保存论文；在不以赢利为目的前提下，学校可以公布论文的部分或全部内容。

作者签名：

　　　　　日　期：

学位论文原创性声明

本人郑重声明：

所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的研究成果。

除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。

对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。

本人完全意识到本声明的法律后果由本人承担。

作者签名：

日期：

年月日

学位论文版权使用授权书

本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。

本人授权　　　　大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。

涉密论文按学校规定处理。

作者签名：

日期：

年月日

导师签名：

日期：

年月日

注意事项

1.设计（论文）的内容包括：

1）封面（按教务处制定的标准封面格式制作）

2）原创性声明

3）中文摘要（300字左右）、关键词

4）外文摘要、关键词

5）目次页（附件不统一编入）

6）论文主体部分：

引言（或绪论）、正文、结论

7）参考文献

8）致谢

9）附录（对论文支持必要时）

2.论文字数要求：

理工类设计（论文）正文字数不少于1万字（不包括图纸、程序清单等），文科类论文正文字数不少于1.2万字。

3.附件包括：

任务书、开题报告、外文译文、译文原文（复印件）。

4.文字、图表要求：

1）文字通顺，语言流畅，书写字迹工整，打印字体及大小符合要求，无错别字，不准请他人代写

2）工程设计类题目的图纸，要求部分用尺规绘制，部分用计算机绘制，所有图纸应符合国家技术标准规范。

图表整洁，布局合理，文字注释必须使用工程字书写，不准用徒手画

3）毕业论文须用A4单面打印，论文50页以上的双面打印

4）图表应绘制于无格子的页面上

5）软件工程类课题应有程序清单，并提供电子文档

5.装订顺序

1）设计（论文）

2）附件：

按照任务书、开题报告、外文译文、译文原文（复印件）次序装订

指导教师评阅书

指导教师评价：

一、撰写（设计）过程

1、学生在论文（设计）过程中的治学态度、工作精神

□优□良□中□及格□不及格

2、学生掌握专业知识、技能的扎实程度

□优□良□中□及格□不及格

3、学生综合运用所学知识和专业技能分析和解决问题的能力

□优□良□中□及格□不及格

4、研究方法的科学性；技术线路的可行性；设计方案的合理性

□优□良□中□及格□不及格

5、完成毕业论文（设计）期间的出勤情况

□优□良□中□及格□不及格

二、论文（设计）质量

1、论文（设计）的整体结构是否符合撰写规范？

□优□良□中□及格□不及格

2、是否完成指定的论文（设计）任务（包括装订及附件）？

□优□良□中□及格□不及格

三、论文（设计）水平

1、论文（设计）的理论意义或对解决实际问题的指导意义

□优□良□中□及格□不及格

2、论文的观念是否有新意？

设计是否有创意？

□优□良□中□及格□不及格

3、论文（设计说明书）所体现的整体水平

□优□良□中□及格□不及格

建议成绩：

□优□良□中□及格□不及格

（在所选等级前的□内画“√”）

指导教师：

（签名）单位：

（盖章）

年月日

评阅教师评阅书

评阅教师评价：

一、论文（设计）质量

1、论文（设计）的整体结构是否符合撰写规范？

□优□良□中□及格□不及格

2、是否完成指定的论文（设计）任务（包括装订及附件）？

□优□良□中□及格□不及格

二、论文（设计）水平

1、论文（设计）的理论意义或对解决实际问题的指导意义

□优□良□中□及格□不及格

2、论文的观念是否有新意？

设计是否有创意？

□优□良□中□及格□不及格

3、论文（设计说明书）所体现的整体水平

□优□良□中□及格□不及格

建议成绩：

□优□良□中□及格□不及格

（在所选等级前的□内画“√”）

评阅教师：

（签名）单位：

（盖章）

年月日

教研室（或答辩小组）评价：

一、答辩过程

1、毕业论文（设计）的基本要点和见解的叙述情况

□优□良□中□及格□不及格

2、对答辩问题的反应、理解、表达情况

□优□良□中□及格□不及格

3、学生答辩过程中的精神状态

□优□良□中□及格□不及格

二、论文（设计）质量

1、论文（设计）的整体结构是否符合撰写规范？

□优□良□中□及格□不及格

2、是否完成指定的论文（设计）任务（包括装订及附件）？

□优□良□中□及格□不及格

三、论文（设计）水平

1、论文（设计）的理论意义或对解决实际问题的指导意义

□优□良□中□及格□不及格

2、论文的观念是否有新意？

设计是否有创意？

□优□良□中□及格□不及格

3、论文（设计说明书）所体现的整体水平

□优□良□中□及格□不及格

评定成绩：

□优□良□中□及格□不及格

教研室主任（或答辩小组组长）：

（签名）

年月日

教学系意见：

系主任：

（签名）

年月日

教研室（或答辩小组）及教学系意见

摘要：

随着我国房地产市场的发展，作为一项能够促使购房人和开发商双赢的商品房预售售房方式由国外传入我国。

然而，目前我国的房地产法律制度还不是相当完善，在商品房预售方面还没有专门的法律加以规范，加之同时我国正处于市场经济初始的状态，在一些经济领域其发展较于发达国家还相当不正常，例如信贷、抵押、转让等在实际操作过程中存在着一定的漏洞，而商品房预售过程中或多或少的会遇到这些问题，使本来就不够规范的房地产市场在近几年暴风雨式的高速发展中，如同一艘存在许多漏洞的巨轮一般险情不断。

作为目前最为主要的房产交易方式之一的预售商品房制度，也因此在实际购房过程产生了许多问题，导致购房者与开发商产生了冲突，购房者的权益往往得不到保障。

虽然我国的《物权法》已经产生，其中对于房产的相关规定已经有了一定的完善，但在实际的房产交易过程中还存在许多问题并不适用《物权法》的相关规定，要进一步的完善我国的房地产市场规范，相关的专门法必须尽快出台，只有这样才能确保我国的房地产市场，乃至市场经济健康、稳定、快速的发展，使百姓能够享受到和谐社会的安定和团结，为我国综合国力的不断强大保驾护航。

关键词：

预售商品房，房地产市场，法律完善

Abstract:

Alongwithourcountryrealestatemarketdevelopment,tookanitemcanurgetobuyhomesthehumanandthedeveloperwin-wincommodityapartmentsellsinadvancethesellinghouseswaybytospreadtoourcountryoverseas.However,atpresentourcountry'srealestatelegalregimeisnotquiteconsummates,sellsinadvancetheaspectinthecommodityapartmentnottohavethespeciallawtoperformthestandard,addsatthesametimeourcountrytobeatthemarketeconomyinitialcondition,quiteisnotnormalinsomeeconomicaldomainitsdevelopmentinthedevelopedcountry,forexamplethecredit,themortgage,thetransferandsoonhavecertainloopholeintheactualoperationprocess,butthecommodityapartmentsellsinadvanceintheprocessmoreorlesstobeabletomeetthesequestions,causesoriginallyontheinsufficientstandardrealestatemarketinrecentyearsthestorm-likehighspeeddevelopment,issimilartoonetohavemanyloopholesthehugeshipgeneraldangeroussituationstobeunceasing.Oneofaspresentmostmainrealestatetransactionwayssellsinadvancethecommodityapartmentsystem,alsothereforehashadmanyquestionsintheactualbuyinghomesprocess,causedthehome-buyerandthedeveloperhastheconflict,home-buyer'srightsandinterestsoftencouldnotobtainthesafeguard.Althoughourcountry"Realityoflaws"alreadyproduced,inwhichalreadyhadcertainconsummationregardingtherealestatecorrelationstipulation,butalsohadmanyquestionswerenotsuitable"Realityoflaws"thecorrelationstipulationintheactualrealestatetransactionprocess,hadfurthertoconsummateourcountry'srealestatemarketstandardspecial,thecorrelationmethodmustappearassoonaspossible,onlythencouldguaranteeourcountry'srealestatemarketlikethis,andevenmarketeconomyhealth,stable,fastdevelopment,enabledthecommonpeopletoenjoytotheharmonioussociety'sstabilityandtheunity,formidableescortedtheescortunceasinglyforourcountrycomprehensivenationalstrength.

Keywords:

openthecommercialresidencialbuilding,realestatemarket,legalconsummation.

（无需空这么多行）

自从改革开放以来，我国的经济发展进入了新的时代。

人们的生活水平不断得到改善，而随着房地产市场的开发、开放，人们希望获得一套属于自己的房子的梦想已经不再是遥不可及的了。

特别是进入上世纪九十年代以来，一些沿海发达地区的房地产交易相当活跃，而由于房地产交易的特殊性和平民百姓经济情况的限制，使普通的平民大众不可能一下子付清所有房款而获得房屋所有权，于是预售商品房的交易方式应运而生。

一方面它使预购人避免了一次性支出巨额购房款，另一方面预购人的预付款项为房地产开发公司提供了工程建设款，用以解决经营能力的不足。

预售商品房对于搞活房地产市场，加大房地产规模投入，起着积极的作用。

然而任何事物的发展都有其两面性，预售商品房发展的快速对于当时尚不完善的我国房地产法律制度提起了巨大的挑战，在预售商品房中不可避免地存在着一定的问题，如有些开发商违反房地产法的规定，不具备房地产开发权而从事房地产开发活动，从事房地产交易行为未依法办理有关转让手续，还有的开发商规避法律，投机取巧，牟取暴利。

这些行为不但对我国的规范的市场经济发展秩序造成了巨大破坏，更使广大购房的百姓蒙受了严重的经济损失，这是一个关系到民生的大事，更是关乎我国新世纪发展的大事。

因此，认真研究预售商品房中存在的法律问题，维护预售人和预购人的合法权益，规范房地产市场，调整好房地产法律关系，对目前房地产法律制度还存在一些不足的我国房地产市场发展而言是相当重要的。

一、商品房预售概念与特征

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售，是指房地产开发商将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。

商品房预售也称楼花（楼花一词有不同的理解，请说明你的观点。

或不使用楼花一词）买卖，通俗地说就是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。

其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。

它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。

预售商品房有以下几个特征：

第一、预售的标的物是尚未建成的房屋；第二、依照合同由承购人支付房价款，承购人取得的是将来的房屋使用权，亦称期待权；第三、预售商品房实际交付之前预购人可以依法转让给第三人；第四、从合同成立到标的物交付需要较长的周期。

从以上四点可以看出商品房预售事实上是一种附加期限的交易行为。

即商品房买卖双方在合同中约定了一个期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力的根据。

而在我国，由于房地产市场起步较晚，而商品房的预售也属于比较新型的房产交易形式，商品房的预售又不同于房屋的实质性买卖，真正的房屋交接尚未形成，因此国家加强了对商品房预售市场的规范，使商品房预售具有较强的国家干预性。

我国对商品房预售的条件资格及程序作了规定，而且还要求在预售合同签订后向当地房地产管理部门办理登记备案手续。

商品房预售制度的确是一种相当有利于我国房地产市场发展的重要房产交易形式，但由于其在交易方式上的特点，需要在法律制度上加以严格规范。

只有通过加强相关法律的完善才能保证商品房预售制度发挥其促进我国房地产市场快速、稳定发展的作用。

二、商品房预售的相关法律问题

（一）预售商品房按揭的有关法律问题（此部分内容逻辑有些混乱，希望调整）

“按揭”原是香港人对于英美法上一种担保方式“mortgage”的一种意译和音译的混合称谓，其含义即为“抵押贷款”，又为“商品房抵押贷款”，它是指抵押人（借款人）将其合法拥有的物业作为抵押物抵押给抵押权人（贷款人），保证抵押权人为第一受益人并保证履行商品房按揭（抵押）贷款合同项下的全部义务，从而从抵押权人处取得一定数量和期限的贷款。

80年代末以来，由南向北逐步见于我国大陆。

除香港特别行政区外，我国法律并无按揭这一规定。

香港回归祖国前，香港对按揭的规定分为广义和狭义两种。

广义的按揭是指任何形式的质押（质押是动产的抵押）和抵押；狭义的按揭是指将房地产转移到贷款人名下，等还清贷款后，再将房地产转回到借款人（抵押人）名下。

（此段内容前后需调整）《城市房地产管理法》和《担保法》所规定的抵押与香港的按揭有一定的区别，即这两个法律对抵押的界定都以下转移占有为条件。

由于房屋价值量大，即使在人均收入较高的国家或地区，购房者一次筹足购房的款项是有一定困难的。

如果所有的购房者都要等到购房款齐备后再买房，少则要十多年，多则要数十年，而且在这漫长的等待时间里还要交付因租用房屋而承担的费用。

近几年来，由于金融机构的参与，银行向购房者发放贷款，使购房者得以提前获得住房。

对房地产开发公司来说，银行向购房者发放贷款。

使购房者提前买房，有利于房地产开发公司回忆资金的周转，以获得更多的利润。

对银行来说，如果直接向房地产开发公司发放贷款，开发公司用贷款来建造的房屋并不能很快地全部销售出去，这势必影响开发公司的还贷能力。

如果直接向购房者发放贷款，购房者将所得的贷款全部用于购房，由于给予购房者的贷款额要低于房价，购房者自己还要投入一笔资金用以购买房屋，又由于购房者在获取贷款时以购得的房屋作抵押，所以还贷的可靠性得到充分的保证。

这种抵押贷款，对于购房者、房地产开发公司和银行都是有利的，而且促进了房地产市场的繁荣。

因此，近几年来比较流行。

一些房地产开发公司便开始将这种抵押贷款称为“按揭”，有的售房广告标明“提供×成按揭”，即是银行可以提供给购房者的贷款比例，如“六成”就是可以提供房价60%的贷款。

银行为了贷款的安全起见，一般最高只能提供房价70%的贷款。

预售商品房按揭事实上是一种特殊的担保方式，预购房人是按揭人，银行是按揭权人，担保人一般是销售商品房的开发商。

预售商品房按揭与抵押贷款有相似处，但又不完全等同于抵押贷款。

一般抵押权的标的是债务人提供的、其自己享有财产权或经营权的财产。

而对按揭较为贴切的解释是向购房者提供的购房抵押贷款，其贷款的目的是为了购买房屋（主要是住宅），因此并不是所有的以房屋为抵押的贷款都可以称作按揭。

尽管我国《担保法》等法律中没有按揭这种物权形式，但是我国不少城市开办了楼宇按揭业务并形成了一整套操作程序，“按揭”逐渐成为人们融资购房的重要方式。

然而，目前在我国大陆所时兴的预售商品房按揭事实上是银行、房地产开发商和购房者三方共同参加的房地产经营开发的一种融资活动，并非等同于原先在香港所存在的按揭形式。

因此，虽然“按揭”好处多多，但由于其法律关系的复杂和按揭本身所存在着的房屋预售方不能按时交付房屋或按揭人不能依约偿还贷款的风险，在没有专门法规约束限制的情况下，目前我们常见的“按揭”往往存在着相当多的漏洞，很有可能产生许多不必要的纠纷，使按揭这一本来相当有利于百姓买房和房地产发展的举措成了制约我国房地产业发展和经济发展的瓶颈。

在物权法立法中明确预售商品房按揭的性质具有重要意义,可以为商品房预售按揭实践提供强有力的法律保障。

在如今预售商品房销售大多依赖“按揭”的境况下，相关法律出台已经迫在眉睫。

（二）预售商品房再转让的有关法律问题

预售商品房的转让，指商品房预售后，预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的行为。

这种转让只变更预售合同的主体，预售合同的内容不发生变化。

从我国的《合同法》以及《民法通则》的相关规定看来，商品房预售合同标的物是正在建筑、尚未竣工的商品房，其所有权尚未产生。

预购方在预售合同履行中，虽交付预购款，但不享有预售商品房的所有权，其转让处分的，不是所有权。

故预售合同转让的性质，即根据转让时预购人已履行预售合同义务程度的不同，分别是商品房预售合同的债权转让和权利义务转让。

预购人已全部履行合同义务所为的转让是债权；预购人只部分履行合同义务所为的转让，则是权利义务转让。

由此可见预售商品房的转让从根本上是指商品房预购人将预售合同的债权或权利义务转让给第三人，使第三人与预售人之间建立新的权利义务关系。

　　在我国目前的市场实践中，预售商品房再转让活动较为普遍。

一般所指的预售商品房再转让，是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为，即是所谓的“炒楼花”。

实际上，预售商品房再转让是将不存在或正在形成中的商品房再行出售。

作为现代房地产业开发、销售方面的重要制度，预售商品房再转让虽被各国承认并广泛应用，但却与传统的物权及财产权制度有所背离，在目前实践中也存在诸多问题值得探讨。

从境外和香港的经验来看，适度的“炒楼花”有助于灵活调节房地产市场以及资金市场。

虽然目前市场活动中预售商品房再转让现象较为普遍，但是，对于预售商品房合同能否再转让，我国《城市房地产管理法》并没有明确的规定，仅在其第45条规定：

“商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。

”一些地方规范性文件对此亦持肯定态度。

如1994年深圳市政府发布的《关于搞活深圳市房地产市场的若干规定》、1992年广东省人大常委会通过的《广东省珠海经济特区房地产管理条例》，都允许预购人对预售的商品房可以在转让。

但1993年11月广东省人大常委会通过的《广东省房地产开发经营管理条例》规定：

“预售的房屋在未竣工并取得房屋所有权证之前，不得转让。

法律、法规另有规定的，从其规定。

”

由此可见，从我国有关立法来看，对于适度的“炒楼花”是允许的，但对过度炒卖应当限制。

因为，适度“炒楼花”有利于房地产市场的发育和资金市场的盘活；而过度“炒楼花”则不利于培育中国内地刚刚诞生、正在完善的房地产市场。

因此，笔者认为预售商品房再转让不应当一概否定，预售商品房的再转让既可为房地产开发业聚集资金，同时又可以活跃市场，只要监管得力，应是利国利民的好事。

（三）预售商品房抵押的有关法律问题（结合物权法相关内容需调整）

预售商品房是指尚未竣工交付的商品房，事实上是一种特殊的期货，是否能将其作为抵押权的标的物一直存在着争议。

抵押权作为一种典型的担保物权，通过考察抵押权的沿革史，及其未来的发展趋势，我们可以得出这样的结论：

抵押权标的物的范围在不断扩大。

由最初的不动产到不动产物权，如地上权、典权、采矿权、林权等，以至动产也可以有选择地列入抵押物的范围。

预售商品房虽然尚未建成，但法律对预售商品房进行了严格的限定。

我国《城市房地产管理法》规定：

“商品房预售，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，