滁州红星美凯龙国际家居生活广场项目建议书.docx

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滁州红星美凯龙国际家居生活广场项目建议书

滁州红星美凯龙国际家居生活广场

（滁州世纪明皇置业有限公司）

项目建议书

二○一一年三月五日

目录

前言

第一章………………………………….………..红星美凯龙简介

第二章…………………………………….……..建议项目概况

第三章……………………………………………项目建设进度

第四章…………………………………………….项目建设意义

第五章……………………………………………..结论

前言

2010年6月至11月，上海红星美凯龙国际家居连锁集团二期发展部、世银联控股有限公司（上海际宙国际贸易有限公司）因业务发展需要，赴滁州考察，并与琅琊区苏勇副区长和招商局朱全文副局长及相关领导进行了友好的洽谈，就滁州市琅琊新区建设“红星美凯龙国际家居生活广场”项目的可能性及可行性进行了认真的研究与探讨，双方均认为该项目在滁州市琅琊新区兴建落地，对滁州的城市建设与经济发展有着积极地推进作用，对滁州作为皖江城市带承接产业转移示范区具有重要的意义，同时与红星美凯龙的战略目标及业务发展又是吻合的，故特拟定本项目建议书。

第一章红星美凯龙简介

1.中国家居业第一品牌---红星美凯龙简介

红星美凯龙自1986年创业以来，始终以建设温馨、和谐的家园，以提升消费者的居家生活品味为己任，至今已在北京、上海、天津、深圳等70余座城市开办了近百家商场，市场总规模超过700万平方米，2010年销售总额突破400亿元，成为中国家居业的第一品牌。

 创业25年来，红星美凯龙始终积极实施“品牌市场全国连锁化经营、全球化名牌捆绑品牌经营”的策略，在全国领先推出“市场化经营，商场化管理”的模式，得到了吴敬琏、魏杰等权威专家的高度肯定，被誉为“红星美凯龙经营模式”，并在中国家居业首创了“所有售出商品由红星美凯龙负全责”的诚信创举，为中国家具建材市场的发展与繁荣作出了创造性的贡献。

 红星美凯龙连续6年跻身中国民营企业500强前50位，红星美凯龙创建的品牌连锁商场，不只是一个个简单的商业流通物业；红星美凯龙商场销售的家居商品，也不单是一件件普通意义上的商品，我们更多传播的是一种“家的文化”、“家的艺术”，引领社会大众高品质的生活理念和生活方式。

第二章建议项目概况

1.1项目法人概况

企业名称：

滁州世纪明皇置业有限公司

企业类型：

内资有限责任公司

经营范围：

房地产开发经营，物业管理、建筑材料、家具家饰、家用电器、五金百货销售。

1.2项目概况

1.2.1项目名称

商业：

滁州红星美凯龙国际家居生活广场

住宅：

世纪星苑、明皇华府

1.2.2建设地点

项目地块：

金山路淮河路一线约140.7亩

1.2.3建设内容

项目分A、B两区实施。

A区占地71.8亩，总建筑面积约25.51万平方米，地上主体为五层，总高度为24米以下，局部六层（数码影院部分，占楼面总建筑面积6%左右），地下为二层，地上建筑面积20万平方米。

地上北楼1-4层为红星美凯龙家居连锁商场，面积约8万平方米；5层为数码影院、书城、港式餐厅、KTV，电玩、健身房、美容院、酒吧、咖啡吧、大食代连锁餐饮等，面积约3.2万平方米；其它一到四层为女人街、百货购物街、欧洲风情街、品牌餐饮街等面积约8.8万平方米；地下1层为生活超市、电器卖场，建筑面积2.45万平方；地下及半地下车库3.6+1.2万平方米。

A区容积率4.70，建筑密度78％，绿化率15％，地下停车位1600辆，地上停车位400辆（局部硬地绿化）。

详细功能面积划分见表2－1。

B区分东西两块占地68.9亩，为本商业项目配套住宅小区，共计14栋由18至26层组合，总建筑面积约18万平方米。

地下1层为车库局部地下二层设备安装层。

B区容积率2.88，建筑密度18％，绿化率42％，机动车停车位1200辆左右。

1.2.4建设期

滁州红星美凯龙国际家居生活广场项目建设期约为2.25年，计划2011年6-7月开工，2012年三季度竣工开业。

1.2.5投资估算及资金筹措

经估算，滁州红星美凯龙国际家居生活广场及住宅项目建设总投资约为人民币15亿元。

1.2.6开发经营模式：

以开发市级综合性城市商业中心为主导，主力店拟按shoppingmall形态建设，按高档购物中心模式管理，运用国际、国内先进设计理念和科学的经营管理体系，引入国际、国内知名品牌，经营范围涉及家居、家纺、餐饮、娱乐、百货、影院等。

家居购物中心由红星美凯龙招商、经营、管理；其他综合商业由开发商统一经营管理及销售；住宅全部销售。

表2－1滁州红星美凯龙国际家居生活广场功能面积分布表单位：

平方米

名称

层数分布

建筑面积

功能

备注

超市

-1层

24506

引进国际知名超级卖场

引进大润发超市、永乐电器等。

精品

时尚

1层

38000（其中20000平米为红星美凯龙家居广场）

国内外部分著名卫浴和瓷砖品牌专卖店等

科勒、TOTO、乐家、高仪、美标、英陶、卡思卡特、和成、亚细亚磁砖、马可波罗、、好太太、绿太阳、皮尔金顿等品牌家居用品专卖店等品牌家居用品专卖店；银行、品牌餐饮、精品百货等

精品

时尚

2层

40000（其中20000平米为红星美凯龙家居）

国内外著名装修材料等

乐思龙、盼盼防盗门、西门子、KLC、奥普、德意、松下、圣象墙纸、安洋实木门、美森耐、等品牌家居用品专卖店；女人风情街、城隍珠宝、精品百货购物商场等

精品

时尚

3层

40000（其中20000平米为红星美凯龙家居）

国内知名家具品牌

顾家工艺、红苹果、大千、城市之窗、皇朝、华日、斯林百兰、意简怡家等；欧洲风情购物街等

精品

时尚

4层

40000（其中20000平米均为红星美凯龙家居）

引进国内著名家具品牌

联邦、曲美、伟联红木、百强家具等品牌家居用品专卖店；吴良材、张小泉、体育品牌等

餐饮

娱乐

5层

42000

引进知名餐饮品牌；3D影院娱乐

大食代（肥西老母鸡、镇江锅盖面、永和豆浆、五芳斋）咖啡吧、酒吧、上海影城、书城、电玩、KTV、金适堡健身、美容美发、港式酒楼等

合计

224506

不含地下车库及工装层

第三章项目建设进度

滁州红星美凯龙家居生活广场商业项目建设期约为2.25年，计划2011年6-7月开工，2012年第3季度竣工开业；住宅项目建设期为2年，计划2011年10-12月开工，2013年第4季度全部竣工A、B区实施进度见表3-1、3-2。

表3－1项目建设形象进度表（A区）

项目\时间

2011

2011

2011

2012

1234

567

89101112

12345678

前期准备

扩初、施工图设计

土建

设备安装

装潢工程

、

大小市政配套

竣工验收

表3－2项目建设形象进度表（B区）

项目\时间

2011

2011

2012

2013

5678

9101112

123456789101112

12345678

前期准备

扩初、施工图设计

土建

设备安装

大小市政配套

竣工验收

第四章项目建设意义

4.1符合滁州市发展战略规划要求

滁州市位于安徽省东部，长江三角洲西部边缘，习称皖东。

行政区域总面积1.33万平方千米。

东与江苏南京、扬州、淮安接壤，西与淮南、合肥毗邻，南与巢湖相连，北与蚌埠交界；境内外有铁路、公路、高速公路多条，还有直通长江的滁河航运，交通十分便捷；旅游之源更为丰富，有国家AAAA级风景旅游区琅琊山、凤阳古城等。

本项目打造在山水秀美、适宜人居的滁州市琅琊新区，作为滁州市的重点项目，符合大滁州城市发展战略与该地区中长期发展规划的需要。

从老城区明光路通过铁路跨线桥后700米左右，即达到本项目金山路淮河路地块，一个全新的集购物、娱乐、旅游、休闲多种功能于一体的现代城市综合体，项目规模大、外观设计新颖、内部功能完善，具有大都市时尚；将有效推动滁州市城区建设与发展规划的实施，并将对滁州市及琅琊新区优化区域功能布局起到重要作用。

4.2有利于提升滁州市商业发展水平，形成商业聚集效应

随着皖江城市带产业转移的推进，该地区将会聚集越来越多的长三角地区以及其他省市的知名企业进入，及家居类国际国内的品牌企业进驻，加上项目本身具有高利税、高就业和高密度商业集聚效应，对于促进大滁州规划建设具有积极的推进作用。

4.3有利于改善城市景观和人居环境

项目的建成，将形成北部城区地标性的建筑群，与滁州城南行政新区相映成辉；南北城市的建设遥相呼应，明显改善城市景观和人居环境，项目营运产生商业与商业地产的稳定形态与社会形象，筑成地区的永恒的品牌影响力，并会逐步改善滁州的城市功能。

4.4有利于增加地方财政税收和居民收入

项目进入常规营运，年销售额约4.5亿元，创造税费约1100万元，对于增加地方财政税收和居民收入等方面都将发挥巨大的作用；

4.5带动相关产业同步发展

本项目的建设将提升该地区仓储物流业、服务业与商务活动和旅游业等相关业态的发展水平，促进地区经济效益增长，满足滁州人民日益增长的生活消费及文化活动需要；

4.6促进就业

该项目的建成将为当地提供近1000个自主创业平台，安置就业约2000--3000人；

4.7拉动地区内需

本项目拟建的商业用房主要定位于中档次的家居用品（小部分高档）、家电超市、餐饮娱乐、商务休闲等，将与周边的商业错位经营，尤其与北边的城北农贸大市场和大型物流融合，大大的满足滁州市民和外来人员的消费需求，有利于增加该地区的人流聚集和商业氛围，减少购买力资源流失，对地区经济发展和城市副中心的建设有明显促进作用。

4.8促进投资

项目建设具有一定的投资力度，能够对外来投资者形成示范带动作用，更有力推动琅琊新区、滁州市城市的建设及大滁州框架形成。

第五章结论

项目地块位于琅琊新区金山路淮河路，进一步完善滁州市对该地块的发展规划和需求。

项目的建设将改善和提升该地区的商业环境，促进该地区的经济发展，也是全面落实科学发展观，构建和谐社会的具体体现。

因此本项目的建设是可行的。

经估算，滁州红星美凯龙国际家居生活广场A区项目建设总投资为98000万元，全部投资财务内部收益率为4.8％，投资回收期为18.7年（不含建设期和土地价格），项目财务效益较差，且风险很大。

因此，A区项目必须与B区一起实施；也就是说:

我们将在繁华的商业背后打造一片宁静民居住宅，未来的B区将建成低碳、环保、智能的高档住宅。

A区B区融为一体，形成一个高档社区；B区房地产的开发收益，既能弥补A区项目的收益不足，又为A区提供了人流、物流、现金流，同时B区的房地产消费者将直接成为A区商业的直接消费者，保证了稳定的消费群，人为营造出一个全新的商圈环境。

滁州地区现在正处于经济建设大发展时期，尤其是琅琊区，由于原先的城市建设与经济发展起步较晚，有些地方仍存留初级或待开发的状态，需要有一段建设周期与成长过程。

因此，该项目的确立，也表明开发商充分看好滁州地区的前景，我们愿意在滁州市和琅琊区的各级政府的领导支持与指导下，与各方人士为共同建设滁州而出力。

同时对于建设初期存在投资回报与市场商业氛围培育过长等风险因素，政府和投资者都应有充分的思想考虑，拟偿试通过商业营运，即商业地产与住宅商品房同步建设及销售，来弥补投资带来的风险与效益滞后情况（71.8亩商业+68.9亩房地产项目组合），希望滁州市和琅琊区的政府及各级领导能理解投资方的开发诚意，并给与此项目组合以必要的支持和提供价格优惠的土地。

综上，滁州红星美凯龙国际家居生活广场项目，对于滁州经济建设的发展具有推动和促进作用，为降低风险，A、B区方案的同时实施成功对于项目具有较大的互补作用。

特此提出以上项目建议，并请滁州市领导和琅琊区领导及相关部门研究讨论，以便于项目兴建落地，进入实质性的开发阶段；争取早日为滁州人民、为琅琊区献上集商住与休闲为一体，一个环境优美、生活温馨、工作舒适的地标性的生活广场。